（2014）扬邗民初字第0126号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-12-11
案件名称
扬州市广陵区大胡子汤馆、陈建等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州市广陵区大胡子汤馆,陈建,杨苏燕,扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬邗民初字第0126号原告扬州市邗江区经济和信息化委员会，住所地在江苏省扬州市邗江区兴城西路166号。法定代表人张亚彤，主任。委托代理人宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托代理人孙静，江苏理华律师事务所律师。被告扬州市广陵区大胡子汤馆，住所地在江苏省扬州市广陵区四望亭路25号（原西门街**号）。投资人陈建。委托代理人史建国，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。委托代理人朱祥，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。被告陈建。委托代理人史建国，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。委托代理人朱祥，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。第三人（原列为被告）杨苏燕。委托代理人史建国，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。委托代理人朱祥，江苏擎天柱律师事务所律师，代理期间：2014年1月20日至2015年2月4日。第三人扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店，住所地在江苏省扬州市广陵区四望亭路25号。负责人陈建。委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务所律师。原告扬州市邗江区经济和信息化委员会（以下简称邗江经信委）与被告扬州市广陵区大胡子汤馆（以下简称大胡子汤馆）、陈建、第三人（原列为被告）杨苏燕、扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店（以下简称睿智先锋公司四望亭分店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，杨苏燕于2013年12月29日对案件管辖提出异议，本院于2014年1月22日公开开庭进行了听证，原告委托代理人宗宏根、孙静、被告大胡子汤馆、陈建、杨苏燕的共同委托代理人朱祥到庭参加诉讼，本院于2014年1月24日作出裁定：驳回杨苏燕对本案管辖权提出的异议；杨苏燕对该裁定不服，提起上诉，扬州市中级人民法院经审查，于2014年4月16日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员陆文升、人民陪审员苗德林、张晓芹组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙静、被告大胡子汤馆、陈建、杨苏燕的共同委托代理人史建国到庭参加诉讼；本案依法由审判员陆文升、人民陪审员苗德林、杜道放组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙静、宗宏根、被告大胡子汤馆、陈建、杨苏燕的共同委托代理人史建国到庭参加诉讼。原告于2015年1月12日向本院提出申请，要求追加睿智先锋公司四望亭分店为本案第三人，经审查，本院认为原告的申请符合法律规定，并依法通知睿智先锋公司四望亭分店作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员张广才、人民陪审员苗德林、杜道放组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人宗宏根、孙静、第三人睿智先锋公司四望亭分店委托代理人刘玉枝到庭参加诉讼，被告大胡子汤馆、陈建、杨苏燕经本院传唤未到庭参加诉讼；庭后，原告向本院递交申请，认为杨苏燕并非涉案房屋租赁合同相对人，只是杨苏燕占有使用涉案房屋，要求将杨苏燕的诉讼主体身份由被告变更为第三人，对杨苏燕的诉讼请求不变；本院经审查认为原告的申请符合规定，依法列杨苏燕为本案第三人，不再列杨苏燕为本案被告。本案现已审理终结。原告邗江区经信委诉称：原告与被告大胡子汤馆于2013年7月31日续签资产租赁协议一份，协议约定：原告将坐落于扬州市广陵区西门街33号（现更名为四望亭路25号）的房屋出租给被告大胡子汤馆经营；租赁期间自2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金标准为18.6万元／年，租赁期间租金按5%／年递增，租赁期间租金总计58.6365万元；租金采用先付后用方式，半年结算一次，每年8月1日前预交半年租金，次年2月10日前结清全年租金，水、电、燃气费由被告大胡子汤馆自行缴纳；被告大胡子汤馆不得改变房屋用途、拆改变动或损坏房屋主体结构、将房屋转租给第三人。在租赁期间，原告发现被告大胡子汤馆存在擅自改变房屋主体结构、将房屋给杨苏燕用于经营广陵区大器电脑手机经销店、给睿智先锋公司四望亭分店用于经营苹果手机店等行为，原告发函要求其整改，但被告大胡子汤馆置之不理。被告大胡子汤馆的行为已严重违反租赁协议约定，双方合作基础已不存在，原告现依约解除双方资产租赁协议、要求被告大胡子汤馆与杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店立即迁让出占用的房屋、共同连带赔偿因逾期退房给原告造成的损失。被告陈建是被告大胡子汤馆的投资人，应对个人独资企业的债务承担清偿责任。原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告大胡子汤馆签订的资产租赁协议；2、被告大胡子汤馆和杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店立即迁让出坐落于扬州市四望亭路25号的房屋；3、被告大胡子汤馆和杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店自资产租赁协议解除之日起至实际迁让之日止按资产租赁协议约定租金标准共同连带向原告支付租金、占用费并结清所有水、电、燃气等费用（费用暂算至2014年1月5日为5095.9元）；4、被告陈建对被告大胡子汤馆依据前述3项请求承担的债务，在被告大胡子汤馆企业财产不足清偿的部分由被告陈建承担补充清偿责任。原告提供以下证据证明其主张：1、大胡子汤馆企业登记查询表、广陵区大器电脑手机经销店企业登记查询表、陈建和杨苏燕的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格，陈建是大胡子汤馆的投资人，杨苏燕是个体工商户广陵区大器电脑手机经销店的业主；2、资产租赁协议，证明原告与大胡子汤馆之间存在租赁关系，约定大胡子汤馆不得擅自拆改变动房屋主体结构，不得转租给他人等事项；3、广陵区大器电脑手机经销店工商登记资料、照片一组，证明杨苏燕经营的手机经销店的经营场所就是本案涉案房屋，大胡子汤馆存在转租行为；4、律师函，证明对于大胡子汤馆的违约行为，原告发函要求其整改，但大胡子汤馆至今未整改；5、2010年8月1日资产租赁协议，证明原告与大胡子汤馆一直存在租赁关系，原告将涉案房屋租给大胡子汤馆从事餐饮经营；6、大胡子汤馆的续租申请书，证明大胡子汤馆于2013年5月8日向原告提出续租申请，表示继续租赁房屋经营餐馆的意愿，并称为了继续进行餐厅经营在2012年下半年对餐厅重新进行装修；7、扬州市邗江区行政事业单位国有资产出租申报表、拍租公告，证明原告向国资办申报对涉案房屋公开招租并在报纸上刊登了招租公告，公告中明确要求该房屋用途仅限于餐饮；8、竞租人报名表、竞价招租文件、形式说明书，证明公告刊登后，大胡子汤馆于2013年7月17日以自己名义报名参加竞价招租程序；9、关于区经济和信息化委员会位于四望亭路25号1至3层营业房谈判招租会议纪要，证明陈建代表大胡子汤馆参加谈判招租会议，双方商定租赁的条件以及继续由大胡子汤馆进行餐饮经营；10、租金发票、租赁保证书票据，证明大胡子汤馆以个人名义缴纳了租金、租赁保证金；11、照片，证明第三人睿智先锋公司四望亭分店在涉案房屋中进行经营。被告大胡子汤馆、陈建、第三人杨苏燕共同辩称：1、原告要求单方解除合同无事实法律依据。双方在2013年7月31日续签的资产租赁协议虽然对单方解除合同有约定，但结合双方合同履行情况看，原告无单方合同解除权。合同约定的房屋用途是商业用途，大胡子汤馆并未改变房屋的商业用途。被告大胡子汤馆未拆改、变动或损坏房屋主体结构，未将房屋转租他人。2、杨苏燕与大胡子汤馆共同在资产租赁协议上签字，杨苏燕是涉案房屋共同承租人，原告对此知情。大胡子汤馆不存在转租。3、大胡子汤馆在约定时间向原告交付房租时，原告以在诉讼为由拒收租金。大胡子汤馆不存在违约。4、资产租赁协议是续签的合同，是在原合同基础上续签，陈建与杨苏燕合作经营过程中没有改变房屋结构，不存在违约。原告未提供证据证明大胡子汤馆改变了房屋结构。原告要求单方解除合同没有事实、法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。大胡子汤馆、陈建、杨苏燕共同提供以下证据证明其主张：1、大胡子汤馆与睿智先锋公司四望亭分店签订的协议书，证明陈建是该分店的负责人；2、睿智先锋公司四望亭分店营业执照，证明该单位工商登记核准时间为2013年11月5日；3、杨苏燕、大胡子汤馆给原告的合作函，证明当时带着合作函、租金去原告处，但原告陈述因为在诉讼，暂不收取租金；4、大胡子汤馆与扬州市维扬区天骄装饰中心签订的房屋装修合同、三份收据、陈建与电力公司签订的合同（复印件），证明大胡子汤馆进行过装修。第三人睿智先锋公司四望亭分店述称：1、程序上，我单位认为适格主体应该是扬州睿智先锋科技有限公司，而不是该公司的四望亭分店。因为扬州睿智先锋科技有限公司与大胡子汤馆共同合作经营涉案房屋，双方有书面合作经营协议书，实际上，也是该公司参与合作经营，睿智先锋公司四望亭分店是在租赁协议、合作协议签订后成立的，分店的人员管理和工资发放由公司负责。四望亭分店仅仅是因为工商登记注册的需要将住所登记为四望亭路25号，但并没有实际占有使用该房屋，而是扬州睿智先锋科技有限公司依据合作经营协议进行使用。2、实体上，我单位认为，原、被告签订的资产租赁协议是合法有效的，被告不存在违约行为，扬州睿智先锋科技有限公司与大胡子汤馆、杨苏燕是合作经营关系，不是转租关系，不存在原告所述的租赁合同解除条件。原告认为扬州睿智先锋科技有限公司与大胡子汤馆签订的合作经营协议是转租关系，事实上也是对合作经营协议的一种认可，只是对该协议的性质存在不同看法而已。另外，扬州睿智先锋科技有限公司在涉案房屋中投入了40多万元的装修费用，如果原、被告解除合同，将给公司造成巨额经济损失。3、涉案房屋中的物品、人员均不由四望亭分店支配，该分店并未实际占有使用涉案房屋，实际支配人是睿智先锋公司，应追加睿智先锋公司为第三人。第三人睿智先锋公司四望亭分店提供以下证据证明其主张：合作经营协议、本案的第一、第二次庭审笔录，证明扬州睿智先锋科技有限公司与大胡子汤馆在涉案房屋内共同合作经营。经审理查明：扬州市西门街一期4-3幢1室（现为四望亭路25号）房屋登记的房屋所有权人为扬州市邗江电力中心，2014年9月28日扬州市邗江区人民政府国有资产监督管理办公室出具情况说明称：扬州市广陵区西门街33号（四望亭路25号）所属资产为国有资产，其经营管理单位为邗江区经济和信息化委员会。2010年8月1日原告邗江经信委与被告大胡子汤馆签订资产租赁协议，约定原告将坐落于扬州市西门街33号（现为四望亭路25号）、建筑面积383.33平方米的1-3层框架结构营业房及水、电、空调等生产服务配套设施资产出租给大胡子汤馆经营服务使用，租期3年（2010年8月1日至2013年7月31日），租赁期内，大胡子汤馆对所租资产享有经营权，不得擅自将资产转租、转借他人使用等。2013年5月8日大胡子汤馆向原告提出续租申请，陈述了续租理由：1、大胡子汤馆提高饭菜质量、薄利经营、服务周到，赢得了市民认可，这一无形资产失之可惜；2、租用原告房屋的同时，大胡子汤馆还租用了相邻的扬州电力公司房屋，合同期到2016年，如不能续租将造成与电力公司合同的违约，信誉、经济上会遭受损失；3、为改善就餐环境，2012年下半年已花费几十万元对餐厅进行了装修；4、双方合作多年，按时交租，保护房屋安全，希望继续合作，如市场行情发生变化，愿意在合理范围内增加房租。2013年5月22日原告就四望亭路25号（原西门街33号）房屋出租向扬州市邗江区人民政府国有资产监督管理办公室提出申报，该办公室批复请按规定程序招租。随后，对外委托招租，2013年6月29日扬州永盛拍卖有限公司在扬州晚报上发布招租公告，内容为“2013年7月19日15时在本公司会议室对四望亭路25号383㎡营业房三年内使用权进行公开招租，该房屋用途仅限餐饮。有意竞租者携带相关有效证件及参拍保证金5万元在2013年7月18日17时前到本公司办理报名登记手续”。2013年7月17日谢白燕代表陈建以大胡子汤馆名义填写了竞租人报名表。2013年7月扬州永盛拍卖有限公司的扬州市邗江区经贸委房屋竞价招租文件记载，房屋坐落于四望亭路25号1-3层（建筑面积约383㎡），竞租人为二名以上的采用举牌竞价形式，竞租人为一名的采取谈判招租形式，租金标准第一年18.6万元，以后按每年递增5%的速度增长；另外，文件中特别约定部分记载，在租赁期间内未征得出租方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途，除双方另有约定外，承租方需事先征得出租方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。上述房屋的招租因报名竞租的仅一人，遂采取谈判招租形式。2013年7月31日上午就上述房屋谈判招租事宜，相关人员参加会议并形成会议纪要，陈建作为承租方代表参加会议，房屋租期确定为2013年8月1日至2016年7月31日，房租第一年18.6万元，后每年递增5%，租金半年一交，先交后使用。2013年9月2日原告收取了大胡子汤馆的租赁保证金2万元，大胡子汤馆以自己名义向原告交纳租金。2013年7月31日原告与被告大胡子汤馆签订资产租赁协议，约定大胡子汤馆承租位于扬州市广陵区西门街33号（现为四望亭路25号）1-3层营业房（383.33平方米，房产证号扬房权广字第××号），房屋用途为商业，在租赁期内未征得出租方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途；关于房屋改善，承租方在征得出租方书面同意后，在不改变建筑物主体结构的情况下，可以对房屋内部进行装修、装饰或添置新物；租期自2013年8月1日至2016年7月31日；租金标准，18.6万元／年，租赁期间租金按年5%递增（第一年18.6万元，第二年19.53万元，第三年20.5065万元），租金支付时间半年结算一次，每年的8月10日前预交半年租金，次年的2月10日前结清全年租金；交付房屋时，承租方向出租方交纳2万元房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租人承担的费用、租金及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给承租人（无息）；租赁期内，由承租人承担（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、宽带上网费等）费用；租赁期满或合同解除后，承租人应在15日内返还该房屋及附属设施，双方按1998年6月23日签署的租赁协议书约定完成返还手续，双方结清各自应承担的费用；承租人如不按期归还房屋、附属设施，应承担由此发生的一切经济损失，承租人添置的新物由其自行收回，对于装饰、装修部分，承租人放弃收回，返还后对于房屋内承租人未经出租人同意遗留的物品，出租人有权自行处置。租期内，承租人对所租资产有经营权，但不得将资产转租、转借他人使用，更不得将租赁资产对外抵押。有下列情形之一，出租人可解除合同，收回房屋，擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的等。合同发生争议，协商或调解不成的，依法向扬州市邗江区人民法院起诉等。原告、大胡子汤馆、扬州永盛拍卖有限公司在该协议上盖章，杨苏燕在承租方法定代表人（签字）处签名。协议批注签约地点为邗江经信委。被告大胡子汤馆已向原告支付2013年8月1日至2014年1月31日期间的租金93000元。另查明，大胡子汤馆系个人独资企业，投资人为陈建，住所地在扬州市四望亭路25号，许可经营项目为：饭菜、面点服务、饮料、酒、国产卷烟零售，一般经营项目：无。2013年11月3日扬州睿智先锋科技有限公司（甲方）与大胡子汤馆（乙方）签订协议书，约定双方合作在四望亭路25号开设扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店，由陈建担任该店负责人，由乙方提供经营场所，甲方除提供经营场所与乙方提供的场所合并开展规模经营外，甲方提供流动资金、派遣熟练的管理、营业人员驻店，按照甲方的经营模式协助乙方及其投资人开展经营活动，四望亭分店经营收益和风险按甲方70%，乙方30%比例由双方享有和承担。睿智先锋公司四望亭分店于2013年11月5日经工商行政管理部门核准，住所在扬州市广陵区四望亭路25号，负责人为陈建，许可经营项目：无，一般经营项目为：移动电话设备研发、软件研发、移动电话机配件、家电、软件、手机充值卡销售，行业名称为工程和技术研究和实验发展。广陵区大器电脑手机店系杨苏燕开办的个体工商户，于2013年10月9日经工商管理部门核准登记，许可经营项目：无，一般经营项目为：电脑、手机销售；手机软件应用销售，手机终端产品、手机配件销售及维修，充值卡销售；行业名称为通信设备零售。被告杨苏燕当庭陈述，广陵区大器电脑经销店是大胡子汤馆、陈建和杨苏燕合伙经营的。杨苏燕在接受本院询问时陈述，其与陈建合作开了大器电脑经销店，地址在扬州市四望亭路25号；该地址有两个单位，一个是其和陈建合作经营的大器电脑经销店，一个是陈建和别人合作经营的睿智先锋手机店；这两个单位都是陈建的合作经营企业，他是大老板，两个店的大事都由他决定，日常的管理由杨苏燕和睿智先锋店的店长陈明负责；大器电脑经销店主要经营电脑，在四望亭路25号东边一间，睿智先锋手机店主要经营手机，在西边一间，外表上没有区别，但内部有分工；杨苏燕与陈建合作没有书面协议，只是口头约定；杨苏燕与陈建合作时，大胡子汤馆已与电力公司签订了房屋租赁合同，而大胡子汤馆与邗江的房屋租赁合同快到期了，新的合同还没签，所以只能在东边一间经营，这边是电力公司的房子。以上事实有原告提供的大胡子汤馆企业登记查询表、广陵区大器电脑手机经销店企业登记查询表、2010年8月1日资产租赁协议、2013年7月31日资产租赁协议、大胡子汤馆的续租申请书、扬州市邗江区行政事业单位国有资产出租申报表、拍租公告、竞租人报名表、竞价招租文件、形式说明书、关于区经济和信息化委员会位于四望亭路25号1至3层营业房谈判招租会议纪要、租金发票、租赁保证书票据、被告大胡子汤馆、陈建、睿智先锋公司四望亭分店提供的大胡子汤馆与睿智先锋公司四望亭分店签订的协议书及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：被告大胡子汤馆是否存在擅自改变房屋用途、拆改变动或损坏房屋主体结构、将房屋转租给第三人的情形，原告能否单方解除资产租赁协议。原告邗江经信委认为：原告有权单方解除与被告大胡子汤馆的资产租赁协议。第一，资产租赁协议是原告与大胡子汤馆签订的，与杨苏燕无关，杨苏燕只是作为大胡子汤馆的代理人在协议上签字，并不是承租人。原告与大胡子汤馆一直存在租赁关系，本案所涉的租赁协议是续签的协议，原告与杨苏燕之间不存在租赁关系。第二，大胡子汤馆将房屋出租给杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店事实清楚、证据充分，转租行为应当予以认定。通过现场勘查、法庭调查，被告大胡子汤馆也自认该单位已停止营业，房屋由广陵区大器电脑手机经销店、睿智先锋公司四望亭分店用于经营，可以证明大胡子汤馆存在转租行为。虽然大胡子汤馆称与上述两家单位合作经营，但与客观事实不符。无证据证明三方合作经营属实，而工商登记资料可证明杨苏燕注册登记的广陵区大器电脑手机经销店是由她一个人经营的，与大胡子汤馆无任何关系，双方存在明显转租行为。即使存在所谓的合作经营，其实质也是转租。大胡子汤馆未以其营业执照对外经营，也未参与经营管理，在法律上已非承租房屋的实际使用人，即使存在合作经营关系，也不能改变大胡子汤馆将房屋使用权转让给杨苏燕使用的事实。大胡子汤馆也将涉案房屋转租给睿智先锋公司四望亭分店，即使双方存在合作经营关系，也是名为合作经营实为转租的行为，大胡子汤馆已将涉案房屋交给该分店实际使用。第三，合同履行过程中，大胡子汤馆存在改变房屋用途、房屋主体结构的行为。大胡子汤馆擅自将房屋一楼店面内通往二楼的楼梯拆除、封闭、擅自改变承租房屋用途。原告将房屋续租给大胡子汤馆是为了维持房屋的经营业态，大胡子汤馆续租申请中也表示愿意继续经营餐饮的意愿，拍卖公告中也明确了房屋用途仅限于餐饮的限制，大胡子汤馆随后报名竞租表明愿意接受该用途限制，双方经过一系列程序签订了租赁合同。大胡子汤馆承租房屋后该房的实际使用人从事手机经营，改变了经营业态、经营主体，如继续履行合同不利于维护原告权益。由于大胡子汤馆存在上述违约行为，原告依约可以单方解除资产租赁协议，要求大胡子汤馆、杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店迁让出房屋并返还给原告。第四，原告要求大胡子汤馆、杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店连带向原告支付占用费、结清水电等费用应得到支持。大胡子汤馆未经原告同意改变房屋用途、房屋主体结构并将房屋转租给杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店，原告可依约解除租赁合同，被告大胡子汤馆、杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店应返还房屋，支付占用费并结清水电等费用。大胡子汤馆系个人独资企业，陈建是投资人，陈建对大胡子汤馆不足以清偿的债务承担补充清偿责任。请法院支持原告诉讼请求。被告大胡子汤馆、陈建、第三人杨苏燕共同认为：第一，大胡子汤馆与杨苏燕是合作经营，且合作经营的地点在大胡子汤馆从案外人电力公司处租赁的商铺内，不在原告房屋内，大胡子汤馆不存在擅自转租行为，原告无权单方解除租赁协议。原告无证据证明被告存在转租，杨苏燕也是共同承租人。大胡子汤馆与杨苏燕合作经营地在大胡子汤馆从案外人电力公司处租赁的商铺内，不存在转租行为。第二，被告没有改变租赁房屋结构。被告对房屋进行装修发生在资产租赁协议签订前，被告还请原告有关人员到场，原告知道装修的情况，也未提出异议。原告无证据证明被告在2013年7月31日后改变了房屋结构。被告承租房屋后，在原告同意下对房屋进行了装修，至于如何装修房屋，如何使用某一局部是被告的权利，不能以此认定被告改变房屋结构。第三，大胡子汤馆承租的房屋一直用于商业经营，没有改变双方合同约定的经营用途。广陵区大器电脑手机经销店实际上是大胡子汤馆和杨苏燕共同经营的，睿智先锋公司四望亭分店是大胡子汤馆与睿智先锋公司合作经营的，大胡子汤馆一直在四望亭分店经营，只是将原来的经营范围进行了调整，充分利用房屋，提升房屋固有价值，为装修涉案房屋已花费大量人力、物力、财力。被告也积极交纳租金，不存在违约行为。第三人睿智先锋四望亭分店认为：我单位之所以参加诉讼，是因为扬州睿智先锋科技有限公司与大胡子汤馆存在合作经营关系，原告申请追加我单位为第三人，但适格的主体应当是扬州睿智先锋科技有限公司。我单位只是因为工商登记的需要将经营场所登记在扬州市四望亭路25号，并未实际占有使用该房屋。睿智先锋四望亭分店作为扬州睿智先锋科技有限公司的分支机构，没有任何员工、管理资格，实际使用该房屋的是扬州睿智先锋科技有限公司。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告可以解除与被告大胡子汤馆于2013年7月31日签订的资产租赁协议。理由如下：原告与被告大胡子汤馆于2013年7月31日签订的资产租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。该资产租赁协议约定，有下列情形之一，出租人可解除合同，收回房屋，擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的等。原告在2013年对外招租涉案房屋时要求承租人从事餐饮，而被告大胡子汤馆也是以餐饮企业的身份承租涉案房屋的，虽然最终资产租赁协议上房屋用途为商业，但结合该合同订立的经过来看，出租人出租该房屋时要求用途为餐饮。从案件审理情况来看，目前涉案房屋的使用人包括大胡子汤馆、杨苏燕经营的个体工商户广陵区大器电脑手机店、睿智先锋公司四望亭分店，根据资产租赁协议约定，被告大胡子汤馆未经原告同意不得将涉案房屋转租给他人，而被告大胡子汤馆将涉案房屋交给广陵区大器电脑手机店、睿智先锋公司四望亭分店使用从事经营活动，而这两个民事主体的经营项目没有餐饮，事实上已被这两个主体从事手机相关经营活动，没有从事餐饮，被告大胡子汤馆擅自将涉案房屋交给他人使用并从中获利，其行为属于转租；被告大胡子汤馆的上述行为已构成擅自将房屋转租给第三人，原告要求解除租赁协议、收回房屋的条件已经成就，原告要求解除与大胡子汤馆间的资产租赁协议有事实、法律依据，对于该诉讼请求，本院依法予以支持。杨苏燕不是涉案房屋承租人。理由如下：杨苏燕辩称自己也是上述资产租赁协议中的承租人，提供了一份资产租赁协议，该协议开头承租人处打印了大胡子汤馆、手写了杨苏燕，与原告提供的资产租赁协议不同，原告提供的资产租赁协议开头承租人处打印了大胡子汤馆，虽然两份协议落款处有杨苏燕签名，但不能据此认定杨苏燕是承租人之一。由于两份资产租赁协议开头承租人处不同，而涉案房屋租赁属于国有资产使用，应当经过严格程序，应以原告持有的资产租赁协议为准。此外，原告提供了相关证据证明了上述资产租赁协议形成的经过以及原告、被告大胡子汤馆以前存在租赁关系，应认定承租人只有被告大胡子汤馆。综上，杨苏燕提供的证据不足以证明其为承租人之一。大胡子汤馆、杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店应一并迁让出涉案房屋，如前所述，原告依法可以单方解除与被告大胡子汤馆的资产租赁协议并收回房屋，合同解除后，大胡子汤馆应迁让出涉案房屋，杨苏燕、睿智先锋公司无合法理由占有、使用涉案房屋，依法也应迁让出该房屋。结合原告关于房屋占用费、水费、电费、燃气费等相关费用的诉讼请求，大胡子汤馆应按资产租赁协议约定的租金标准向原告支付自资产租赁协议解除之日起至实际迁让出涉案房屋之日止的房屋占用费并结清该房屋的水费、电费、燃气费等相关费用。由于大胡子汤馆系个人独资企业，在大胡子汤馆的财产不足以清偿上述债务时被告陈建作为投资人依法应以其个人的其他财产予以清偿。原告要求杨苏燕、睿智先锋公司四望亭分店对房屋占用费、其他费用承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告大胡子汤馆、陈建、第三人杨苏燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应自负不到庭的法律后果，本院依法可以作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告扬州市邗江区经济和信息化委员会与被告扬州市广陵区大胡子汤馆之间于2013年7月31日签订的资产租赁协议；二、被告扬州市广陵区大胡子汤馆、第三人杨苏燕、扬州睿智先锋四望亭分店于本判决生效之日起十五日内将位于扬州市广陵区四望亭路25号（原西门街33号）1-3层房屋（383.33平方米，房产证号扬房权广字第××号）腾空并交付给原告扬州市邗江区经济和信息化委员会；三、被告扬州市广陵区大胡子汤馆在履行上述第二项判决，即返还房屋的同时向原告扬州市邗江区经济和信息化委员会支付房屋占用费（自2013年7月31日的资产租赁协议解除之日起算至实际返还房屋之日止，按资产租赁协议中约定的租金计算标准）并结清水费、电费、燃气费等费用，被告陈建对被告扬州市广陵区大胡子汤馆的财产不能清偿上述债务的部分承担清偿责任；四、驳回原告扬州市邗江区经济和信息化委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8860元，由被告扬州市广陵区大胡子汤馆负担（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告扬州市广陵区大胡子汤馆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付8860元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。审 判 长 张广才人民陪审员 苗德林人民陪审员 杜道放二〇一五年五月五日书 记 员 糜 敏 微信公众号“”