（2015）平民初字第55号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
黄春华、黄春果等与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市平坝区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄春华,黄春果,黄春兰,黄春丽,贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司,贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第55号原告黄春华，公务员。原告黄春果，个体户。原告黄春兰。原告黄春丽。原告黄春果、黄春兰、黄春丽共同委托代理人黄春华，身份情况同原告黄春华。代理权限为特别授权代理。被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所：贵阳市小河区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人黄虎，职务：总经理。被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司，住所：平坝县城关镇自强路23号。代表人林显发，职务：经理。二被告共同委托代理人秦宁、许春光，贵州达德律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。原告黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽诉被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司（以下简称东方房开平坝分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员王晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春华，原告黄春果、黄春兰、黄春丽共同委托代理人黄春华，被告东方房开公司、东方房开平坝分公司委托代理人秦宁、许春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄春华等人诉称，原告共兄弟姐妹4人，父亲黄存忠、母亲谭学珍在世时，留有位于原平坝县城关镇县府路13号（后变更为7号）当街祖屋门面一个及建筑房屋、后院空地等。一直由原告黄春果居住使用，并用门面开修理铺为家庭生活来源。2010年2月3日，被告因需要对原告住地实施土地开发，用于修建城市绿洲住宅小区，遂安排公司林显发和马XX两位分公司经理与原告代理人黄春华、黄春果进行协商。为支持被告的土地开发和拆迁工作，原告代理人便与被告签订了《房屋拆迁安置补偿相关事宜协议》，补偿方式为产权调换，自签订协议之日起18个月期满后，被告补偿原告两套住房及门面一间（门面按原址回迁，门面开间距离不少于3米宽，使用面积不少于30平方米），并负责给原告承担办理房屋产权证明和相关费用，如有违约按协议约定3倍赔偿。后原告从被告处领取了18个月的安置过渡费10000元，原告在规定时间内搬出房屋，交由被告拆迁开发。因被告与其他住户未达成拆迁协议，致使整个开发建设工作进展缓慢。至2011年8月交房期限届满，原告找被告催问，因被告确实存在实际困难无法交房，且愿继续承担过渡费用，故原告同意被告延期交房。2012年7月24日，被告通知原告领取超期过渡费用和房屋钥匙，原告领取了两套住房的钥匙，但门面还在建设中，仍需继续等待，且找不到经办人员领取过渡费。原告于2012年12月4日找到经办人领取了2011年8月至2012年8月共13个月的过渡费10400元。2013年7月被告通知原告领取安置补偿的门面，当原告实地查看时，被告因拆迁问题自行修改了建房方案，在临县府路靠街面后退约8.2米处修建了新的城市绿洲3号大楼，1、2层为商铺，3楼以上为住房。但被告却在原告房屋原址大概位置私自搭建一间门面（开间不足3米宽）和新建3号大楼门面一层（进深约10多米，开间1.7米左右宽，中间有60×60的两根水泥柱挡着）共计面积30平方米的地方补偿给原告，作为协议约定中的门面。该门面与协议约定门面完全不符，双方产生纠纷，原告要求被告按协议用自强路正街门面置换给原告，被告采取拖延、推诿、回避等方式，原告多次与被告交涉未果。被告的行为已构成违约，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令二被告共同赔偿两倍门面（自强路正街门面3米×10米×2个），如不能赔偿门面则按现市值3.98万元／平方米两倍赔偿，共计价值238.8万元；2、二被告共同及时承担给原告办理安置补偿房屋和门面的房屋产权手续及费用；3、二被告共同承担2012年7月至协议完全履行时止未支付给原告的安置过渡费；4、二被告共同承担未履行协议交付门面违约造成原告至今所产生的全部损失和收益；5、由二被告承担全部诉讼费用。原告黄春华等人提供如下证据支持其主张：房屋拆迁安置补偿相关事宜协议2份；平坝县房管局证明、房屋所有权证、常住人口登记卡、黄存忠死亡证明、谭学珍死亡注销证明、公证书各1份；交付住房钥匙有关款项结算通知、黄春华垃圾费收据、黄春果垃圾费收据、后补13个月安置过渡费结算通知各1份；被拆除原平坝县城关镇县府路13号房屋、院坝手绘示意图、被告拟赔付门面手绘示意图各1份；被告拟赔付门面现场照片、拆迁房屋回迁示意图各2份；黄春果、黄春丽门面租金收据1份；黄春果个体工商户营业执照2份；贵州皓天价格评估司法鉴定所《评估报告》1份；与被告多次协商门面谈话光盘1份。被告东方房开公司、东方房开平坝分公司辩称，不能按期向原告交付房屋是由于政府无法完成拆迁工作导致的，并非我方主动违约。原告的诉请明显过高且计算错误，原告在其诉讼请求中既主张了违约金又主张了损失赔偿，根据相关法律规定，该二项请求只能选择其一。原告诉请的门面赔偿计算标准按两倍赔偿远远高于法律规定的最高违约金标准，且协议约定的是原址回迁，应按原址门面的市场价值计算，而非自强路正街门面的市场价。对于原告主张的安置过渡费与门面租金损失系重复计算，对于原告主张的收益损失，原告没有提供相关的证据佐证，不应支持，鉴定费用系原告的举证责任，不应由被告承担，请求法院依法判决。被告东方房开公司提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，支持其主张。经审理查明：原告黄春华作为被拆迁人谭学珍委托代理人与被告于2010年2月3日签订了《房屋拆迁安置补偿相关事宜协议》二份，约定乙方以平坝县县府路13号（现为县府路7号）（不配套房屋面积共计80㎡），其中一层门面：1个，使用面积不少于30㎡，按拆一还一原则，甲、乙双方置换房屋互不补差，门面按原址回迁（门面开间不少于3M宽）。乙方按甲方施工图（5-1-1-B户型）、（4-1-17-E户型）选定房屋两套。交房期限以签订协议之日18个月期限为准。乙方的回迁房屋，甲方负责办理房屋产权证相关费用全部由甲方承担。同时约定若有违约甲方按门面的参倍，房屋按选定户型的参倍赔偿，特殊情况用其它新房（建筑面积不低于88.6㎡、130.6㎡）置换。门面用自强路正街门面置换。协议签订后，原告领取了18个月过渡安置费及搬迁费共10000元，并按照协议内容向被告履行了交房义务，被告将原告老房屋拆除用于修建其开发的“城市绿洲”商品房项目。2012年7月24日，被告向原告交付5-1-2-3号、4-1-17-1号两套房屋钥匙，被告至今未协助原告办理该两套房屋所有权证。原告称其于2012年12月4日，在被告处领取自2011年7月3日起至2012年8月止满13个月的过渡费10400元，计算方式按每月5元／㎡×80㎡。2013年7月，被告通知原告领取安置补偿门面，因门面不符合双方协议约定，原、被告双方多次协商无果，被告亦无法以自强路正街门面置换给原告，致原告诉至本院，提出如前诉请。同时查明，房屋所有权人谭学珍与黄存忠共生育子女黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽四人，原告四人在平坝县公证处办理公证，要求继承被继承人黄存忠、谭学珍的遗产（平坝县县府路13号房屋）。还查明，原告于2015年1月14日向本院提交申请，请求对平坝县城关镇自强路正街门面的市场价值进行评估，经本院通知被告，双方共同协商贵州皓天价格评估司法鉴定所予以评估。2015年2月6日，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出《评估报告》，确定鉴定价格为989550元，原告垫付鉴定费8000元。认定上述事实的有房屋拆迁安置补偿相关事宜协议、房屋所有权证、证明、公证书、交付住房钥匙有关款项结算通知、垃圾费收据、后补13个月安置过渡费结算通知、评估报告等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿相关事宜协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，其内容不违反法律、法规禁止性规定，协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行各自的义务，原告方已按约定将房屋交付被告予以拆除，被告应按约定向原告交付房屋及门面予以置换。被告已向原告交付了房屋，但其交付的门面不符合双方协议“开间不少于3M宽”的约定，也无法以自强路正街门面给以置换，被告的行为构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。双方协议约定门面按原址回迁，若有违约，按门面的参倍赔偿。原告未提供县府路地段门面市价的相关证据，经本院释明，也未提出对该地段门面市价予以评估的申请。协议同时约定，特殊情况门面用自强路正街门面置换。原、被告双方对贵州皓天价格评估司法鉴定所作出的自强路正街门面（单价32985元，面积30㎡）鉴定价格989550元均无异议，因被告无法交付门面，故应给付原告自强路正街门面折价款989550元。被告于2012年7月24日向原告交付两套住房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故原告要求被告办理安置补偿房屋产权手续并承担费用的请求，应予以支持。因门面已无法交付，原告在庭审中也表示若门面用现金折算，不主张办理门面的房屋产权及相关费用，本院予以照准。对于原告主张的安置过渡费，双方在补偿协议中虽未书面约定，但双方已按每月每平方米5元的计算公式按80平方米履行至2012年8月，该计算方式系原、被告双方均予认可的，本院予以确认，因此被告应给付原告自2012年9月起至判决确定给付门面折价款之日止的安置过渡费，即80㎡×5元×33个月=13200元。原告要求被告承担未交付门面的违约损失和收益，原告未提供证据支持，经本院释明，原告也未提出对自强路地段或县府路原址门面租金进行评估鉴定的申请，原告应承担举证不利的责任，原告的该项诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东方房开公司、东方房开平坝分公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽拆迁安置补偿门面折价款人民币989550元。二、被告东方房开公司、东方房开平坝分公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄春华黄春果、黄春兰、黄春丽逾期交付门面安置过渡费人民币13200元。三、被告东方房开公司、东方房开平坝分公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽办理房屋所有权登记手续并承担办证相关费用。四、驳回原告黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽的其他诉讼请求。案件受理费25904元，减半收取12952元，由原告黄春华、黄春果、黄春兰、黄春丽负担7510元，被告东方房开公司、东方房开平坝分公司负担5442元；鉴定费8000元由被告东方房开公司、东方房开平坝分公司负担。如被告未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 王晓云二〇一五年五月五日书记员 罗亚飞 更多数据：