（2014）历城民初字第4041号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-12-15
案件名称
邹东菊等与济南市历城区城市建设综合开发公司民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹东菊,吕航,济南市历城区城市建设综合开发公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第4041号原告邹东菊，女，生于1965年10月15日，汉族，住济南市。原告吕航，男，生于1987年1月23日，汉族，山东高速济莱分公司职员，住济南市。两原告委托代理人张军（特别授权代理），山东德康律师事务所律师。两原告委托代理人房爱静（特别授权代理），山东德康律师事务所律师。被告济南市历城区城市建设综合开发公司，住所地济南市。法定代表人谢玉波，总经理。委托代理人李孟义（特别授权代理），北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告邹东菊、原告吕航与被告济南市历城区城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭于2015年3月11日和3月16日两次公开开庭进行了审理。原告邹东菊及两原告的委托代理人张军、房爱静，被告开发公司的委托代理人李孟义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告邹东菊系原告吕航之母。2007年1月11日，被告向原告吕航借款26万元，并承诺用开发的楼盘抵账。2008年11月20日，原、被告签订了协议书，但被告未按协议履行。2012年7月14日，原告邹东菊与被告又签订一份补充协议，约定了利息、房屋交付时间等事项。因被告未办理楼盘开发手续，致使协议无法履行。2014年12月3日，被告退还26万元借款，但双方未就利息达成一致意见。请求判令被告支付借款利息205222元（以26万元为基数，自2007年1月11日按年息10%计算至2014年12月3日）；判令被告负担诉讼费。被告辩称，认可两原告提供的证据；被告向原告吕航借款用于融资建房；原、被告应系房屋买卖合同关系；被告至今未办妥开发手续；原告邹东菊主体不适格；利息应自2009年6月1日起算至2011年5月31日，至今两原告的主张已经超过诉讼时效；被告仅应按中国人民银行同期存款利率支付起诉之前两年的利息。经审理本院认定，2007年1月11日，被告向原告出具收据一份，载明：“交款单位吕航，人民币26万元，收款事由借款。”2008年11月20日，原告吕航（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，载明：“甲方在位于花园路47号（原佳宝乳业有限公司厂址）占地约38亩，经济南市城乡规划编制研究中心初步规划策划，该地块规划控制标为地上容积率1.4，建设分为小高层和多层住宅，地下容积率为0.5，以及公建、配套设施，为筹措资金支付地款，尽快达到开工条件，乙方已于2007年1月11日将房款的70%借于甲方。为维护双方的合法，在双方自愿的情况下达成以下协议共同遵守：一、甲方对该项目已投入土地款4800万元，由于政策及相关原因至今手续不全，未能达到开工条件。现甲方正在积极采取各种措施，预计2009年5月可以开工建设，2010年底前工程竣工。二、如不按期开工，在2009年6月1日前一次性退还所交全部房款（利息起算日期以收据为准）。按同期银行定期存款利率支付利息。三、……四、给乙方预留的房屋原为2层2室，面积约计90平方米。五、甲方建设该项目最终按规划确定批准的方案实施，如果与原预留方案不一样，开工后乙方优先在多层住宅中挑选（按交款先后顺序重新选房），乙方排号为20号。六、项目具备预售条件后，甲、乙双方签订正式房屋销售合同，本协议自动作废。”2012年7月14日，原告邹东菊（乙方）与被告（甲方）签订补充协议一份，载明：“经研究及甲乙双方协商达成如下事宜，望共同遵照执行。一、原借款执行银行定期存款利率修改为年息10%。二、房屋交付时间为2014年12月底。三、如能建设和按期交房此协议作废；如不能按期违约金按日万分之二。四、签订补充协议后如退房款，执行原协议。五、如不能建设甲方通知乙方退房款执行本协议。”2014年12月2日，被告的法定代表人谢玉波在上述收据上签名，被告将26万元退还原告邹东菊。另查明，原告邹东菊系原告吕航之母。被告没有收到原告吕航的其他借款；被告与原告邹东菊没有签订其他协议书。两原告称，协议书载明的房款的70%即26万元借款；被告以借款之名进行融资开发房地产；与被告签订协议书系为了给原告吕航购买婚房；用家庭财产共同出资，两原告共同主张权利。上述事实，有收据、协议书、补充协议、户口簿、东风派出所证明及原、被告的陈述为证，足以认定。本院认为，2007年1月11日，被告向原告吕航借款26万元，并出具收据一份。但原、被告均认可被告以借款之名融资开发房地产，且协议书中载明原告吕航已于2007年1月11日将房款的70%借于被告及为原告吕航预留房屋的坐落。上述证据相互关联、相互印证，形成了完整的证据链，足以证明原告吕航与被告之间系房屋买卖合同法律关系，而非民间借贷合同关系。预约是指将来订立一定契约的契约。协议书仅约定了原告吕航购买房屋的坐落、价款、面积。其中，第六条约定：“项目具备预售条件后，甲、乙双方签订正式房屋销售合同，本协议自动作废。”说明双方在将来需要订立一个新的合同来明确双方之间房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本案协议书的性质为预约合同。两原告系母子关系。被告向原告吕航出具收据、与吕航签订协议书，又与原告邹东菊签订补充协议，并向邹东菊退还购房款，充分说明两原告共同与被告形成商品房预约合同关系，被告对两原告的身份亦认可，故邹东菊与吕航作为共同原告主张权利主体适格。被告关于邹东菊不是适格原告的答辩意见，不予采纳。被告于2014年12月2日退还原告26万元房款的行为，表明原、被告就商品房预约合同已经解除。被告至今未办妥开发手续，未依约建房、交房，不能与原告签订正式房屋销售合同即本约，构成违约。双方解除合同的根本原因由被告造成，故被告应当赔偿原告的相关损失。2008年11月20日协议书载明：预计2009年5月可以开工建设，2010年底前工程竣工；如不按期开工，在2009年6月1日前一次性退还所交全部房款（利息起算日期以收据为准）。按同期银行定期存款利率支付利息。”2012年7月14日补充协议载明：“原借款执行银行定期存款利率修改为年息10%；如不能建设甲方通知乙方退房款执行本协议。”通过上述两协议可知：一、原、被告对利息损失标准进行了约定并合意变更，且系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应予确认。故两原告主张自交付款项之日起按年息10%计算利息损失至2014年12月3日，有事实和法律依据，且该损失要求亦不高于购买相同地段的房屋差价，应予支持。二、上述约定，说明原、被告就房款退还时间予以顺延，并达成合意。2014年12月2日被告将房款退还原告，2014年12月4日两原告提起诉讼，证实两原告的请求未超过诉讼时效期间。对被告关于两原告的请求超过诉讼时效和仅应按中国人民银行同期存款利率支付起诉之前两年的利息的答辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告济南市历城区城市建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹东菊、原告吕航房款利息损失205222元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4378元，由被告济南市历城区城市建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘传领人民陪审员 宫 晓人民陪审员 陈爱梅二〇一五年五月四日书 记 员 李 叶 更多数据：搜索“”来源：