（2015）惠中法民一终字第271号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-07-01

案件名称

惠卅市阳基房地产开发有限公司与惠州市世远房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠州市阳基房地产开发有限公司,惠州市世远房地产经纪有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第271号上诉人（原审被告）：惠州市阳基房地产开发有限公司。法定代表人：陈阳华。委托代理人：孙皓、黄浩，该公司职员。被上诉人（原审原告）：惠州市世远房地产经纪有限公司。法定代表人：丁武。委托代理人：刘玉，广东怀明律师事务所律师。上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司因与惠州市世远房地产经纪有限公司商品房委托销售代理合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾区人民法院（2014）惠湾法民一初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告诉称：原被告双方于2012年8月28日签订《阳基春风里（注册名：阳基中心城家园）全案独家代理策划及销售代理服务合同》，约定由原告代理销售被告开发的位于惠州市大亚湾区中兴五路25号的阳基中心城家园项目楼盘，并详细约定了双方权利义务关系，后被告于2013年5月7日通知原告解除上述合同。针对被告未付的代理费人民币349301元，原告以复函的方式要求被告支付，被告也确认复函方案，但一直未按约定的时间支付代理费。其中部分代理费人民币63489.29元原告已开具发票给被告。原告向被告多次追讨上述拖欠的代理费被告至今仍拒不支付，鉴于被告已严重违约，现原告提起诉讼，特向法院起诉，请求判令：一、判令被告支付拖欠的代理费349301元并支付逾期滞纳金144960元（暂计至起诉之日，起诉后按拖欠总额每日千分之一继续支付至付清之日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年8月28日，原告世远房产经纪公司作为乙方与被告阳基地产作为甲方签订了一份《“阳基春风里”全案独家代理策划及销售代理服务合同》，约定被告委托原告负责被告开发的阳基中心城家园项目的全案营销策划及销售代理服务工作，具体约定如下：1、委托期限为自本合同签署之日起至2013年6月30日止，如提前完成销售任务，则按实际销售完成时间，延后完成的，双方对合同无异议，合同则继续生效；2、甲方在确定开盘时间并确定具备项目销售条件后，应提前书面向乙方出具《进场通知书》，通知乙方进行销售。乙方在接到通知后一个月内完成进场筹备工作并进场销售；3、合同价款，双方确定甲方按照如下比例向乙方支付销售代理佣金：第一阶段（开盘后两个月内），销售率为20%，代理费为1%（未完成任务）、1.2%（完成任务）；第二阶段（开盘后四个月内），销售率为25%，代理费为1%（未完成任务）、1.3%（完成任务）；第三阶段（开盘后六个月内），销售率为25%，代理费为1%（未完成任务）、1.4%（完成任务）；第四阶段（开盘后八个月内），销售率为25%，代理费为1%（未完成任务）、1.5%（完成任务）；4、付款方式，甲方应按月向乙方支付销售代理佣金。结算额计算标准为：对于选择一次性付款的客户，甲方应在购房客户付清全部购房款后向乙方结算全额佣金；对于选择分期付款的客户，甲方应在购房客户付齐首期及各期购房款后分别向乙方按照客户缴纳比例结算佣金；对于选择按揭付款方式的客户，甲方应在购房客户签订商品房买卖合同后支付50%佣金，在客户与银行签署合同并发放贷款后结算另外50%的佣金；客户因各种原因挞定，定金80%归属甲方，20%归属乙方，甲方付款前，乙方需提供正规发票；5、违约责任，乙方连续两个阶段未完成甲方下达的考核目标的90%，甲方有权解除合同。甲方应向乙方下达书面合同解除通知，合同解除后20个工作日内，乙方将所有客户资料转交给甲方，甲方应将尚未支付的服务报酬支付乙方。甲方逾期支付服务报酬的，甲方应向乙方支付滞纳金，每日滞纳金的比例为千分之一。双方同时约定了各自的权利义务等事项。合同签订后，原告开始着手被告开发楼盘的代理销售工作。2013年5月7日，被告阳基地产向原告出具一份“关于解除阳基春风里《全案独家代理策划及销售代理服务合同》”的通知，称项目开盘已达6个月，项目销售率仅为12%，远低于合同约定的两个月完成20%、四个月完成45%的销售率，原告连续两个阶段未完成被告下达的考核目标的90%，导致销售工作滞后，影响到项目的整体开发计划，故通知原告宣布涉案合同于当日解除。2013年5月27日，原告就上述通知复函被告，函告其知悉并就合同终止一事达成一致，并于当日撤出阳基春风里项目。对于双方未结算部分，按以下比例进行结算：已签约未结（73套），金额25559611元，代理费点位1%，应结代理费191697元；未结50%（40套），金额13672395元，代理费点位1%，应结代理费34181；认购未签约（24套），金额11179712，代理费点位1%，应结代理费83849元；临定（13套），金额4361826套，代理费点位1%，应结代理费32714元；挞定未结（16套），金额11600元，应结代理费6860元，以上代理费合计349301元。并承诺将履行原合同的有关文件，以电子档或纸质档形式书面移交相关资料，由双方授权代表在书面移交文件上签字或盖章为准，被告收悉该复函后于2013年5月份内向原告结清未结算的代理费佣金。2013年5月29日，被告公司营销总监黄浩在该复函上签署“同意以上方案，以实际成交结算”的字样，确认收到原告方的复函。后双方就代理费数额及支付未能达成一致意见，原告遂起诉至本院提出前述诉讼请求。以上事实，本院采信了原、被告一致的陈述，以及原告提交的商品房委托销售代理合同、解除合同的通知、复函、部分代理费结算资料的证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告双方签订的商品房销售代理服务合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效。按照双方合同约定，原告连续两个阶段未完成被告下达的考核目标的90%，被告有权解除合同。并应于合同解除后20个工作日内，将所有客户资料交给被告，被告应将尚未支付原告的报酬支付给原告。本案中被告于2013年5月7日向原告发出解除合同通知书后，涉案商品房销售代理服务合同终止。被告应按照双方结算的金额向原告支付报酬，根据原告提供的复函，被告应于2013年6月1日前向原告支付的代理费为349301元。被告逾期未向原告支付代理费，依据合同约定，被告应向原告支付滞纳金。因此，原告请求被告支付代理费349301元及滞纳金（按拖欠总额每日千分之一自2013年6月1日起计至实际付清之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告没有证据证实结算数据是如何计算得来的。本院认为，在原告提交了被告方代表签字确认的结算表后，被告在没有相反证据证明该结算额不属实的情况下，根据举证责任分配原则，应承担举证不能的后果。故对于被告所辩称的情形，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第四百二十条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告惠州市阳基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告惠州市世远房地产经纪有限公司支付代理费349301元及滞纳金（滞纳金按拖欠总额每日千分之一标准自2013年6月1日起计至实际付清之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4857元，由被告惠州市阳基房地产开发有限公司负担，该款已由原告预交，被告应于支付违约金时一并付与原告。当事人二审的意见惠州市阳基房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、依法撤销（2014）惠湾法民一初字912号民事判决书的判决结果，查理事实，驳回被上诉人各项诉讼请求或将本案发回重审；二、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院未依法查明事实，导致原审判决认定事实错误。原审法院查明，上诉人与被上诉人于2012年8月28日签订《阳基春风里全案独家代理策划及销售代理服务合同》。因被上诉人未能完成合同约定的销售任务，上诉人依据合同约定。向被上诉人发出解除合同的通知。此后，被上诉人向上诉人复函，上诉人员工在复函上签署“同意以上方案，以实际成交结算”的字样。原审法院认为该复函即是上诉人代表签字确认的结算表，因此判决上诉人向被上诉人支付复函中提出的349301元代理费。上诉人认为，复函上签署的“同意以上方案，以实际成交结算”并非上诉人确认的结算表。事实上，在被上诉人撤场后，双方一直未对代理费进行结算。未结算的原因是被上诉人未派人与上诉人进行结算，原业务对接人员也多次更换，致使上诉人与被上诉人无法取得联系。因此，在收到复函后，上诉人希望能够尽快按实际成交情况来结算代理费用。而原审法院却认定在此复函即为上诉人签字确认的结算表，这完全是歪曲事实的错误认定。根据谁主张谁举证的法律规定，被上诉人应对其各项诉讼请求承担举证责任。但被上诉人对于349301元代理费的诉讼请求，并未提交相关证据，仅提供了63489.29元的销售结算表复印件。在被上诉人未对诉讼请求进行举证的情况下，原审法院不仅不要求被上诉人进行举证，承担举证责任，也不要求双方对代理费用进行结算，反而认为上诉人未提交相反证据，判决由上诉人承担举证不能的后果，支持被上诉人的全部诉讼请求。二、原审法院对于滞纳金的判决没有事实及法律依据。根据双方合同约定，被上诉人应于合同解除后20个工作日内，将所有客户资料交给上诉人。被上诉人在复函中也明确承诺“自撤场后，我司须将履行原合同的有关文件，以电子档或纸质档形式书面移交贵司，并由双方授权代表在书面移交文件上签字或盖章为准”。但被上诉人并未按约定及承诺进行资料的移交，上诉人至今都没收到被上诉人移交的客户资料，为上诉人后期的销售及客服工作带来很大负面影响。在此情况下，上诉人认为即便按照被上诉人在复函中提出的时间要求付款，也应首先满足两个付款条件：1、被上诉人移交全部客户资料；2、双方按实际成交情况对代理费进行结算。然而，在两个付款条件都未满足的情况下，原审法院却判决上诉人因未按时付款，应从2013年6月1日开始向被上诉人支付滞纳金。上诉人认为，原审法院在未查明事实情况，对被上诉人的举证责任、资料移交义务、双方未实际结算等事实置之不理，反而以上诉人未举证、未按时付款为由，支持被上诉人的全部诉讼请求，这样的判决是随意的、荒唐的、枉法的、不公正的。鉴于原审法院在审理案件过程中，未依法查明事实，认定事实错误，导致判决结果严重损害了法律的公正、严重侵害了上诉人的合法权益，恳请依法查明事实、撤销原审法院的判决，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人答辩称：1、上诉人的上诉理由不成立：一审法院复函载明了上诉人欠被上诉人的、以及付款期限，欠的佣金以复函为准。2、复函第五条规定了佣金的支付期限、但上诉人没有按照时间支付，所以一审法院判决上诉人支付滞纳金是有法律依据的。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房委托销售代理合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司是否应当向被上诉人惠州市世远房地产经纪有限公司支付代理费349301元及滞纳金的问题。具体判析如下：上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司与被上诉人惠州市世远房地产经纪有限公司签订的《全案独家代理策划及销售代理服务合同》，双方均对原审法院判决解除合同关系没有异议，本院予以维持。上诉人二审提交新证据《阳基中心城家园剩余未结佣金结算表（按揭已放款＋房款全清）》，证明上诉人与被上诉人剩余未结佣金为215617.33元，并非349301元。该证据没有被上诉人惠州市世远房地产经纪有限公司签章，被上诉人对此认为是上诉人单方制作，也不予确认，本院不予采信。经查，被上诉人惠州市世远房地产经纪有限公司于2013年5月27日，向上诉人复函发出的通知中，上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司对应结代理费349301，进行了签名确认。据此，上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司上诉认为，双方委托代理费未经结算，与事实不符，不予支持，原审法院判决上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司向被上诉人惠州市世远房地产经纪有限公司支付代理费349301元及滞纳金，处理并无不妥，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9714元，由上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　池志勇审　判　员　　赖锦荣代理审判员　　黄宇乐二〇一五年五月四日书　记　员　　黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；搜索“”