（2015）沪一中民二（民）终字第892号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-26
案件名称
俞彩琴诉弘天物业管理（上海）有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞彩琴,弘天物业管理（上海）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第892号上诉人（原审被告）俞彩琴。被上诉人（原审原告）弘天物业管理（上海）有限公司。法定代表人＊＊＊，职务董事长。上诉人俞彩琴因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2000年1月1日弘天物业管理（上海）有限公司（以下简称弘天物业公司，受聘方）与上海A房地产开发有限公司（聘方）签订《上海A大厦物业管理聘约书》，约定：聘方聘请受聘方为上海A大厦物业管理人，受聘方延续本大厦物业管理服务的收费标准（含向第三方支付的空调能源费），物业管理服务费由受聘方向业主公示，并自行收取，如物业管理费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整，上海A大厦的管理公约为本聘约书的当然附件，与本聘约书具备同等法律效力等内容。2003年3月俞彩琴购入上海市浦东新区商城路＊＊＊号A大厦1604室房屋（以下简称涉讼房屋），该房建筑面积84.86平方米。2007年11月19日上海B有限公司出具《关于调整蒸汽价格的通知》，载明：新上海商业城各用热单位：根据国家发改委决定，自2007年11月1日零时起对成品油的价格进行上调，全国平均油价每吨提高人民币500元，……此次蒸汽价格调整是以油价每吨上调人民币500元为计算依据，对应上调汽价每吨37.50元，而油价超出部分和其他各项费用的上涨因素由本公司自行消化，调价后的蒸汽价格为每吨544.30元（含税），以上价格调整从2007年11月1日起执行，请各用热单位理解和支持。2007年11月22日弘天物业公司（受聘方）与上海A房地产开发有限公司（聘方）签订《上海A大厦物业管理聘约书补充协议》，约定：根据原聘约书第4条“物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费已从1996年的258元／立方上调到642.28元／立方，为公平起见，双方同意将物业费中包含的空调能源费上调3.30元／平方米／月，上调后的物业服务费为24元／平方米／月，新的物业服务费价格自2007年12月起实施，受聘方应于新价格实施之前自行通知业主或租户等内容。该补充协议另约定，弘天物业公司有权就涉讼房屋所在的整栋大厦支付电费后依据各单元实际用电量按照1.296元／度的标准向全体业主分摊收取电费。2011年6月7日上海市浦东新区A大厦业主大会与上海金耘物业管理有限公司签订物业服务合同，约定物业管理费为24元／平方米／月，合同期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。弘天物业公司于2011年7月1日撤出A大厦的物业管理。2014年12月弘天物业公司诉至原审法院，请求判令：1、俞彩琴支付2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额10，361元，2010年10月至2010年12月、2011年4月至2011年6月期间物业管理费12，219元；2、支付2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；3、支付2010年10月、12月及2011年1月产生的维修费86元；4、支付第1、2、3诉讼请求三项款项自2011年7月1日起至判决生效之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率）。俞彩琴不同意弘天物业公司的诉讼请求。原审中，弘天物业公司当庭撤回第4项诉讼请求，原审法院裁定予以准许。原审另查明，1、弘天物业公司曾经于2013年9月16日在另案中委托c会计师事务所对A大厦自1996年至2011年6月每月每平方米的空调能源费进行鉴定。该会计师事务所于2013年10月29日出具鉴定意见书，结论为：2007年、2008年、2009年、2010年、2011年平均每月每平方米能源费较1996年平均每月每平方米能源费上涨4.30元、5.12元、3.99元、5.05元和4.33元，较1997年平均每月每平方米能源费上涨3.70元、4.52元、3.39元、4.45元和3.73元；2、弘天物业公司为涉讼房屋缴纳2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；3、2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间，2010年10月至2010年12月期间，俞彩琴已经按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋物业管理费；4、2010年9月至2011年6月期间，涉讼房屋共计用电4，277度，弘天物业公司为涉讼房屋缴纳上述期间电费5，542.99元。弘天物业公司于2012年3月12日、9月12日通过邮政方式向俞彩琴催收欠费，未果。弘天物业公司曾经于2013年6月向原审法院提起诉讼，后因故作不起诉处理。原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守约定。弘天物业公司受开发商委托对涉讼房屋所在大楼进行物业管理，物业管理费收费标准由开发商与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。业主负有按时交纳物业管理费的义务，弘天物业公司为俞彩琴提供物业管理服务，俞彩琴作为涉讼房屋业主应当按照核定的标准按时支付物业管理费。关于缴费标准，弘天物业公司与上海A房地产开发有限公司于2007年11月签订的《物业管理聘约书补充协议》明确约定因空调能源费自1996年的258元／立方米上涨到642.28元／立方米，故物业费上调至24元／月／平方米，并自2007年12月起实施。同时，c会计师事务所所作的鉴定意见书真实合法有效，应予确认，根据鉴定结论，2007年至2011年间各年平均每月每平方米能源费较1996年上涨均超过3.30元。因此，弘天物业公司自2007年12月起将物业管理费由20.70元／月／平方米上调至24元／月／平方米，依法并无不当，应予确认。关于诉讼时效问题。一方面，弘天物业公司曾于2012年3月12日、9月12日通过邮政方式向俞彩琴催缴过欠费，并于2013年6月提起过诉讼；另一方面，弘天物业公司与开发商签订的《上海A大厦物业管理聘约书》及《物业管理聘约书补充协议》并未约定物业管理费的缴纳时间，故弘天物业公司主张诉讼时效自其退出大厦时间即2011年7月1日起算理由正当，应予采纳。弘天物业公司关于要求俞彩琴支付其2007年12月至2010年9月、2011年1月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额10，361元及2011年4月至2011年6月期间拖欠的物业管理费6，110元的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。经原审庭审查明，2010年10月至2010年12月期间俞彩琴已经按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋物业管理费，故该期间俞彩琴仅需要支付物业管理费差额840元。经原审庭审查明，弘天物业公司为俞彩琴缴纳了2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元，故根据《物业管理聘约书补充协议》的相关约定，弘天物业公司有权向俞彩琴收取电费。弘天物业公司关于要求俞彩琴支付其2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元的诉讼请求，于法有据，应予支持。因弘天物业公司未能提供有效证据证实2010年10月、12月及2011年1月产生的维修费86元与涉讼房屋有关，故对弘天物业公司的该项请求，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年1月22日作出判决：一、俞彩琴于判决生效之日起十日内支付弘天物业管理（上海）有限公司2007年12月至2011年3月期间拖欠的物业管理费差额11，201元，2011年4月至2011年6月期间拖欠的物业管理费6，110元；二、俞彩琴于判决生效之日起十日内支付弘天物业管理（上海）有限公司2010年9月至2011年6月期间电费5，542.99元；三、驳回弘天物业管理（上海）有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由弘天物业管理（上海）有限公司负担5元，俞彩琴负担20元。原审法院判决后，上诉人俞彩琴不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人起诉主张物业费早已超过了法律规定的诉讼时效期间。原审认定2012年3月12日及9月12日被上诉人两次通过邮政方式向上诉人催讨物业费的函件，上诉人从未收到过。二、被上诉人未提供过物业服务合同，其提交的聘约书不具备物业服务合同的性质。三、被上诉人提高物业费收费标准，未按补充协议的约定通知业主，上诉人从不知道物业费涨价的情况。上诉人按被上诉人出具的物业费发票金额全额缴纳了物业费，被上诉人从未在发票上注明仅系部分物业费。因此，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人弘天物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用原则，依约按时支付物业管理费用。就上诉人关于被上诉人诉请超过诉讼时效的主张，原审法院根据被上诉人与开发商未约定物业管理费的缴纳时间而认定被上诉人诉请从其退出系争大厦的2011年7月起算并无不当。之后被上诉人又通过邮政寄送通知函及起诉的方式向上诉人主张权利，故原审法院认定被上诉人的诉请未过诉讼时效亦无不当。就上诉人关于其并未收到被上诉人催款通知的主张，本院认为，被上诉人已经以涉讼房屋为送达地向上诉人寄送催款通知，且上诉人亦未要求被上诉人更改过联系地址，故上诉人以其未收到催款通知为由欲否定被上诉人催款行为的效力，其理由不能成立。此外，被上诉人所出具的发票，仅是上诉人已实际支付物业费数额的一种凭证，并不能以此证明上诉人已按收费标准全额支付了应付之物业费。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人俞彩琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 孙少君二〇一五年五月四日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”