（2015）柳市民二终字第3号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-20
案件名称
杨婉琛、宁胜军等与柳州民族国际旅行社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州民族国际旅行社,杨婉琛,宁胜军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第3号上诉人（一审被告）：柳州民族国际旅行社，住所地广西壮族自治区柳州市莲塘路北一巷*号。法定代表人：覃国勋，该公司总经理。委托代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨婉琛。被上诉人（一审原告）：宁胜军。二被上诉人共同委托代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：韦祎明，广西银正律师事务所律师。上诉人柳州民族国际旅行社（以下简称民族旅行社）因与被上诉人杨婉琛、宁胜军租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民二初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人民族旅行社的委托代理人索生凤、被上诉人宁胜军及被上诉人杨婉琛、宁胜军二人的共同委托代理人郭攀、韦祎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年12月21日，杨婉琛、宁胜军与民族旅行社签订《柳州五星街48号X栋商场租赁合同》，约定：杨婉琛、宁胜军将其位于柳州市五星街48号X号楼第2层XX商铺出租给民族旅行社作综合市场使用；民族旅行社或其分租者从事综合市场经营活动，杨婉琛、宁胜军保证租赁物业的用途为商业用途，民族旅行社自行办理相关的营业执照，杨婉琛、宁胜军给予协助；杨婉琛、宁胜军给予民族旅行社六个月的免租期，民族旅行社负责完成该物业的通水、通电、消防设施、中央空调、自动扶梯等相关基础设施的检测恢复使用及商场场地内杂物的拆除、清理，所恢复设施的产权属杨婉琛、宁胜军所有，合同期限届满后民族旅行社不得破坏拆除；租赁期限约为十年，从2013年1月1日起至2023年；民族旅行社必须在合同生效后5日内，一次性付给杨婉琛、宁胜军相当于两个月租金的押金；民族旅行社必须在每个月的10日前支付当月租金；租金以杨婉琛、宁胜军房产证的建筑面积即44.06平方米为准计算，首年月租为160元／平方米，之后逐年递增，每年递增率为5%，为了支持民族旅行社的市场培育，杨婉琛、宁胜军给予民族旅行社减免第二、第三年租金的递增部分，2013年1月1日至2015年的月租金为7049.6元；民族旅行社有权自主分租或转租该商场（商铺），分租或转租的期限不得超过本合同约定的期限；民族旅行社在接收商铺后对商铺进行装修时必须提供装修、改造及设备安装的施工图给杨婉琛、宁胜军一方物业管理委员会备案；民族旅行社在租赁期间所产生的一切相关费用及责任由民族旅行社自行承担；民族旅行社或其他分租者在经营中所产生的税费及其他债务由民族旅行社承担，与杨婉琛、宁胜军无关；民族旅行社逾期缴纳租金超过10天以上的构成违约，杨婉琛、宁胜军有权终止合同，收回铺面，民族旅行社所交履约保证金，作为违约金不予退还；在租赁期内，民族旅行社逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，则按应交费用的5‰向杨婉琛、宁胜军支付滞纳金。合同签订后，杨婉琛、宁胜军将商铺交付民族旅行社使用。2013年5月24日，民族旅行社与柳州市摩尔潮商贸有限公司（以下简称摩尔潮公司）签订租赁权转让协议，民族旅行社将其与杨婉琛、宁胜军以及其他商铺业主签订的租赁合同的权利义务转让给摩尔潮公司。租赁期间，民族旅行社或摩尔潮公司对租赁物的通电、消防设施等基础设施进行了完善和维护，为此支付了费用。涉案商铺出租期间，因消防设施存在问题，曾被消防主管部门责令停业整顿、罚款。合同履行期间，至2013年9月，民族旅行社只支付了该月租金的一半，之后就没有再支付租金，杨婉琛、宁胜军为此诉至一审法院，请求判令1、解除双方签订的《柳州五星街48号X栋商场租赁合同》，由民族旅行社向杨婉琛、宁胜军返还租赁商铺，并支付违约金14099.2元；2、民族旅行社向杨婉琛、宁胜军支付商铺租金45822.4元（租金从2013年9月起暂算至2014年3月，之后的租金另计至返还商铺之日止）；3、民族旅行社向杨婉琛、宁胜军支付逾期支付租金的违约金13841.88元（违约金自2013年9月16日起暂算至2014年3月19日，之后另计至民族旅行社支付所欠商铺租金之日止）；4、本案诉讼费用由民族旅行社承担。一审法院另查明，租赁合同约定民族旅行社必须在合同生效后5日内，一次性付给杨婉琛、宁胜军相当于两个月租金的押金，民族旅行社称已经支付该押金，杨婉琛、宁胜军予以否认。一审法院审理认为，杨婉琛、宁胜军与民族旅行社签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，双方当事人应按照合同履行各自义务。杨婉琛、宁胜军已经依约履行了合同义务，民族旅行社不依约支付全部租金构成违约，且逾期天数已经远超过合同约定的10天，达到了合同约定的解除条件。故，杨婉琛、宁胜军要求解除与民族旅行社签订的租赁合同、要求民族旅行社返还租赁物的诉讼请求有合同和法律依据，一审法院予以支持。合同履行过程中，民族旅行社只支付租金至2013年9月，且9月只支付了一半，杨婉琛、宁胜军要求民族旅行社支付2013年9月至2014年3月共六个半月的租金45822.4元的诉讼请求，符合合同和法律依据，一审法院予以支持，之后租金以及解除合同后的租金损失按照合同约定的租金计至民族旅行社返还租赁物之日止。关于杨婉琛、宁胜军诉请民族旅行社支付的违约金14099.2元，依照合同约定，民族旅行社应在合同生效后5日内，一次性付给杨婉琛、宁胜军相当于两月租金的押金即14099.2元，如民族旅行社违约，其所交履约保证金，作为违约金不予退还。综合整个合同的内容，可以认定，双方所约定的如民族旅行社违约则不予退还的违约金即为民族旅行社应付给杨婉琛、宁胜军的押金14099.2元。是否支付该押金的举证责任在民族旅行社，民族旅行社称已支付该押金，但没有证据证实，一审法院不予采信。故，杨婉琛、宁胜军要求民族旅行社支付违约金14099.2的诉讼请求有合同和法律依据，一审法院予以支持。关于杨婉琛、宁胜军诉请的逾期支付租金的违约金的问题。合同约定，在租赁期内，民族旅行社逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，则应按应交费用的5‰向杨婉琛、宁胜军支付滞纳金。杨婉琛、宁胜军诉请民族旅行社按每日3‰的标准支付，民族旅行社辩称其不应支付违约金。一审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，民族旅行社主张其不应承担该违约金，如前所述，民族旅行社存在违约行为，应支付违约金，但杨婉琛、宁胜军因为民族旅行社违约遭受的损失主要是租金的利息。以未付租金为基数，按合同约定的每日5‰或者按杨婉琛、宁胜军诉请的每日3‰计算的逾期支付租金的违约金，均明显超过了杨婉琛、宁胜军所遭受的实际损失。根据公平和诚实信用原则，综合民族旅行社的违约程度和本案案情，一审法院酌定逾期支付租金的违约金以民族旅行社未付租金以及解除合同后的租金损失为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从杨婉琛、宁胜军所主张的2013年9月16日起计至民族旅行社清偿租金及租金损失之日止。民族旅行社辩称合同的部分条款无效，但是经一审法院审核全部合同条款，并不存在违反法律强制性规定或者损害社会公共利益及第三人合法权益等导致合同无效的情形，民族旅行社该辩称没有法律依据，一审法院不予采信。民族旅行社辩称杨婉琛、宁胜军所交付的租赁物存在瑕疵，缺少水、电、中央空调、消防等设施，不具备对外出租的条件，民族旅行社为使租赁物具备对外出租的条件，增加了设施、支付了费用，为办理消防安全检查合格证、承租户的营业执照等证照花去必要的时间。一审法院认为，根据合同约定，民族旅行社应自行办理相关的营业执照，杨婉琛、宁胜军给予民族旅行社六个月的免租期，民族旅行社负责完成该物业的通水、通电、消防设施、中央空调、自动扶梯等相关基础设施的检测恢复使用。由此可见，民族旅行社在签订租赁合同时对租赁物的情况已经有充分的了解，且民族旅行社上述辩称意见所指向的义务均应由民族旅行社自行承担，杨婉琛、宁胜军并不存在违约的情形，民族旅行社的该辩称没有依据，一审法院不予支持。民族旅行社辩称本案遗漏诉讼主体，应追加摩尔潮公司为诉讼参与人。一审法院认为，本案租赁合同的当事人为杨婉琛、宁胜军与民族旅行社，根据合同相对性原则，杨婉琛、宁胜军只起诉民族旅行社并无不妥，且本案处理的也只是杨婉琛、宁胜军与民族旅行社之间的权利义务关系，与摩尔潮公司并无关系。即使民族旅行社与摩尔潮公司之间存在转租关系，也是另一法律关系，本案中无需追加该公司作为诉讼参与人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该院判决如下：一、解除杨婉琛、宁胜军与民族旅行社于2012年12月21日签订的《柳州五星街48号4栋商场租赁合同》，民族旅行社将租赁物（柳州市五星街48号X号楼第2层XX商铺）返还杨婉琛、宁胜军；二、民族旅行社向杨婉琛、宁胜军支付租金45822.4元（该租金从2013年9月起计至2014年3月止，之后的租金以及解除合同后的租金损失按照每月7049.6元的标准计至民族旅行社返还租赁物之日止）；三、民族旅行社向杨婉琛、宁胜军支付违约金14099.2元；四、民族旅行社向杨婉琛、宁胜军支付逾期支付租金的违约金（逾期支付租金的违约金计算：以民族旅行社未付租金及租金损失为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年9月16日起计至民族旅行社清偿未付租金及租金损失之日止）；五、驳回杨婉琛、宁胜军的其他诉讼请求。案件受理费1644元（杨婉琛、宁胜军已预交），减半收取822元，由民族旅行社负担。上诉人民族旅行社不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果不当。一、一审法院认定事实不清。理由如下：第一、《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》约定的签约前提是：为确保现有未出租商铺出租面积整体性和方便民族旅行社对该租赁场地的经营管理，由该商场现有未出租各业主推选成立业主委员会由其代表业主与民族旅行社签订整体商铺面积出租协议……在此协议条款下各业主由业主委员会督促与民族旅行社另行签订一份准确的分铺号面积的租赁协议以作为民族旅行社承租和付款的依据。由此可知本案租赁合同是以上述商铺出租协议为前提的。那么根据建筑物区分所有权原则，上述合同中的商铺是全体业主的共同意思表示的整体出租，一个业主解除合同，必将导致整个商场租赁合同无法履行，从而使其他业主的租赁合同利益受损，因此单个业主不能行使合同解除权，其应当取得80%以上业主或业主委员会同意方可行驶。第二、民族旅行社暂停支付租金是行使“不安抗辩权”的体现。根据《中华人民共和国消防法》的规定，未通过消防验收的不得进行营业，由于业主委员会主任周双应负责2、4、6号楼整体消防工程整改未通过验收，原商场消防工程竣工验收各案表（2）原消防工程审核图纸这两份必备材料业主委员会及业主都没有提供，因此民族旅行社无法通过消防机构审核，导致装修期延长。《4号楼一楼商场租赁协议书》第二条第8款规定：甲方把己经完成的基本装修及水、电、消防设施、中央空调、自动扶梯等的相关图纸资料交与民族旅行社，民族旅行社核对验收，由于杨婉琛、宁胜军未按时通过整体消防工程整改验收，也没有按时交付图纸，严重影响民族旅行社装修免租期间的利益。并且，《4号楼一楼商场租赁协议书》第四条第1款约定：在租赁期间甲方（业主委员会）同意给予民族旅行社对于租赁的商铺有整体装修、更新、检修设备的权利，在装修、更新、检修设备期间为免租期核准依据，第五条第5款还约定：甲方提供装修免租期供民族旅行社装修商铺、安装及调试设备和其他营业准备工作，民族旅行社无需支付装修免租期间的租金；现因业主的原因导致消防验收不合格，民族旅行社根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定有权中止本案的履行即中止履行给付租金的义务。为此，民族旅行社在2013年10月21日发出《关于暂停预付租金的告知函》通知了全体业主暂停支付租金的意思表示，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，在此情况，只有出租方提供适当担保时才恢复履行。本案中，业主显然未提供担保。事实上，经过多次整改并受到了消防部门的几次处罚后，租赁场地终于在2014年4月11日获得消防安全检验合格证，此时装修工作才算正式完成。因此民族旅行社暂停支付租金的行为客观上不属于主动违约，而是行使对不符合合同租赁条件的抗辩权。第三、双方当事人对于民族旅行社取得消防安全检验合格证过于乐观，按照合同约定原以为在两个月的时间可以取得，但从合同的公平性来讲，合同中6个月的免租期客观上都不足以完成各项辅助设施。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥》关于情势变更的规定可知，本案符合情势变更的情形，双方在签订合同时，对完成消防验收的困难性估计不足，该过错所产生的后果不应由民族旅行社独自承担。第四、从程序上而言，摩尔潮公司应参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，摩尔潮公司作为次承租人是利害关系第三人，该案的判决结果直接关系到次承租人的利益。从实际上而言，摩尔潮公司为装修商铺已用去405万，投入巨大，若解除合同，对该公司来说是不公平的。退一步讲，就算要承担租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租无效的除外”，本案属于合法转租，次承租人亦仍可以代付租金的方式抗辩出租人的合同解除权，而一审法院并未让摩尔潮公司参加诉讼，违背法定程序。二、一审判决对于一个行为适用两个违约责任，显然是违反法律规定的。本案是基于一个租赁合同约定了两个违约责任，属于重复约定，是不符合法律规定的，当事人应当从中选择其一。另外，本案中出租人主张的租金为78124.8元，该租金的30%为23437.4元，一审判决中第三项判令民族旅行社支付的违约金24038.4元已经超过《最高人民法院按关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》中第二十九条的规定即超过损失的30%，而该判决第四项又判令民族旅行社承担逾期支付租金的违约金为同期银行贷款利率的四倍，两者相加，则更为超过了上述对规定的最高限额，故一审法院上述认定属适用法律错误。据此，请求二审法院撤销一审判决，并由杨婉琛、宁胜军承担本案一、二审诉讼费。被上诉人杨婉琛、宁胜军答辩称：一、民族旅行社的上诉理由没有事实及法律依据，其所强调的柳州市五星街48号X号楼1楼商场租赁协议书中约定的门面与杨婉琛、宁胜军出租的门面不是同一楼层，故该协议书不适用本案。民族旅行社上诉意见中凡是涉及上述协议的约定和内容的观点都不适用于本案。二、民族旅行社主张的6个月免租期不足以完成各项设施的工作不能成为不解除合同的理由。本案租赁合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，民族旅行社在承租房屋时就已经知道或应当知道办理相应设施所需要的时间，民族旅行社在6个月免租期内不能完成消防验收的责任不在杨婉琛、宁胜军一方，因此估计不足的责任应当由民族旅行社自行承担。三、摩尔潮公司若认为本案的处理的结果与其有利害关系则该公司可以申请参加诉讼，但是摩尔潮公司并没有提起此类诉讼，说明该公司没有提出代民族旅行社支付租金及违约金的主张来抗辩出租人解除合同的请求。并且，民族旅行社是将租赁标的门面无偿给予摩尔潮公司使用，故本案并不是转租关系，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定。即使是本案存在转租关系，但是根据租赁合同第七条第一点约定可知，本案中没有证据证明民族旅行社在转租时已经及时通知出租人，若转租也是无效转租，因此次承租人的抗辩权也不能成立。四、一审法院适用法律正确。本案中一审判决是两个违约责任而不是针对同一个违约行为作出的认定，两个违约责任分别是租赁合同中所约定的逾期支付租金的责任及违反合同约定导致合同解除的违约责任。据此，请求驳回民族旅行社的上诉。上诉人民族旅行社对一审法院查明的事实提出如下异议：一审法院查明民族旅行社或摩尔潮公司对租赁物的通电、消防等设施支付费用错误，认为事实是民族旅行社与摩尔潮公司共同支付了上述费用；民族旅行社还认为一审法院还遗漏查明如下事实：1、2012年11月25日以范涛、宁胜军代表的业主委员会与民族旅行社就五星街48号X号楼签订整体商场租赁协议书后，才有民族旅行社与各个业主单独签订租赁合同的事实；2、本案争议涉及的商场是整体进行出租，出租和解除合同必须取得80%以上业主签字才生效；3、业主委员会没有办理商场基础装修水电、消防设施的移交手续，这些都是民族旅行社另外聘请人员完成的；4、2013年9月，民族旅行社向杨婉琛、宁胜军发出了暂停支付租金的告知函，说明民族旅行社并不是主观上违约而是客观无法取得消防验收合格证导致经营困难无法支付租金；5、合同中对于免租期6个月的约定，实际上是分年度完成，即头三年给每年有2个月的免租期；6、承租场地在2014年4月11日取得了消防验收合格证，取得单位是摩尔潮公司。被上诉人杨婉琛、宁胜军对一审法院查明的事实未提出异议。上诉人民族旅行社在二审期间向本院提交如下新的证据：1、本案争议涉及的第2层XX门面押金明细、收款单复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明民族旅行社在2012年11月21日已按照租赁合同的约定将第2层XX门面押金交付给业主宁胜军一方。2、委托书以及《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》复印件，拟证明：（1）、民族旅行社在获得业主委员会以及业主80%以上签字同意后签订了《商场租赁协议书》，该合同已生效，根据合同第一条约定可知，应征得80%的业主同意意见后也才能主张合同的解除。（2）、该合同第二点第八条约定业主委员会应将消防、中央空调等相关资料图纸交付给民族旅行社，但是事实上杨婉琛、宁胜军从来没有将上述资料交付给民族旅行社，导致民族旅行社无法掌握租赁现场设施。（3）、《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》结合委托书可以看出，该租赁合同并不只针对一楼业主也针对二楼业主，故二楼业主也受该合同的约束，并且范涛、宁胜军虽是二楼的业主，但其二人在该委托书中也了签字。3、收款单、收条、收据、发票、赞助确认书、柳州日报广告合同、发票、工程结算单、发货单、供货单等复印件，拟证明民族旅行社在合同生效后已开始缴纳相关费用、整改装修，并进行广告招租，历时一年多，并为此投入了大笔资金。4、（2014）城中民二初字第933号民事判决书复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明民族旅行社已经就拖欠租金向承租人另行提起诉讼，并要求解除合同，在该案中一审法院认定未取得消防验收合格证的情况下，承租人不承担违约责任，但在本案中，一审法院对相同的法律关系作出不同认定。被上诉人杨婉琛、宁胜军在二审期间未向本院提交新的证据，其二人对上诉人民族旅行社在二审中提交的新的证据质证认为：对证据1予以认可，但民族旅行社在一审没有提供，因此一审判决并没有错误。对证据2民族旅行社没有提供原件，真实性无法核实，并且《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》只是就一楼商场门面的出租签订了租赁协议书，因此不适用于二楼业主，二楼并没有签订总的租赁协议，所以民族旅行社认为应当有80%以上业主同意才能解除合同是没有事实及法律依据；该组证据中委托书的委托权限并没有涉及代为签订租赁协议，因此该份委托书也不能作为《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》生效的证明材料。对证据3的真实性不予认可。对证据4的真实性无异议，但是未能证明该文书已生效；且该文书未能达到民族旅行社的证明目的。经质证，本院认为，民族旅行社在二审中提交的证据1来源真实、合法，与本案具有关联性，杨婉琛、宁胜军亦表示认可，故本院对该证据予以采信。证据2中的《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》所约定的出租方为“五星街48号X号楼一楼业主委员会”、承租方为民族旅行社、租赁的门面为“五星街48号X号楼一楼”，故无论从上述合同约定的租赁双方来看，还是从所确定的租赁标的物来看，该合同未就本案争议涉及的二楼门面进行约定；虽宁胜军在上述合同及委托书中签字，但宁胜军也仅是作为业主代表在委托书“业主代表”中签字，未能证明其有权代表“五星街48号X号楼一楼业主委员会”签订协议，亦未能证明宁胜军所拥有的二楼门面也同意按照《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》中的约定履行；并且，该组证据中的委托书所记载的委托事项仅为参加业主大会及关于商铺招商、使用规划及基础设施设备恢复与维权的事宜，未就涉及签订租赁合同、代为表决等事项进行委托。从以上三个方面的分析可知，民族旅行社提交的第2组证据未达到其证明目的，且与本案也不具有关联性，故本院对民族旅行社认为宁胜军代表业主委员会与民族旅行社就五星街48号X号楼签订整体商场租赁协议书，且本案争议涉及的商场是整体进行出租、出租和解除合同必须取得80%以上业主签字才生效的证明目的，不予支持。证据3为民族旅行社为履行本案争议涉及的租赁合同所投入的款项的相关材料，但民族旅行社就此未在一审提出反诉，本院对此不予审理为宜，故本院对此部分的证据及事实不再查明。证据4来源证实、合法，虽该案中涉及的租赁门面与本案处于同一层楼，但其法律关系为民族旅行社认可的次承租人摩尔潮公司与下一位阶的承租人之间的租赁关系，与本案出租人与承租人民族旅行社之间的租赁关系分属不同的法律关系，故该文书与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。针对民族旅行社就一审法院查明事实提出的异议部分本院认为，如上文所述，民族旅行社对所投入资金的情况未在一审程序中提出反诉，本院对此部分事实不再查明；针对民族旅行社就一审法院查明事实提出的遗漏部分，本院认为：1、因民族旅行社未能提供足够的证据证明杨婉琛、宁胜军代表的业主委员会与民族旅行社就五星街48号X号楼签订整体商场租赁协议书，亦未能证明争议涉及的商场是整体进行出租、出租和解除合同必须取得80%以上业主签字才生效的事实，故本院对此部分的异议不予采信；2、本案审理的是杨婉琛、宁胜军与民族旅行社之间的租赁合同纠纷，民族旅行社在本案中主张的业主委员会并未有效成立，且民族旅行社与其主张的业主委员会之间的约定对杨婉琛、宁胜军并无约束力，故本院对此不再查明；3、民族旅行社于2013年11月向五星街48号X号楼二层全体业主发出《关于暂停预付租金的告知函》，一审对此遗漏查明，本院就此部分内容将在二审另查明部分中再详细查明；4、一审法院对于《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》免租期的查明并未详尽，本院对此亦在二审另查明部分中再详细查明；5、摩尔潮公司确实于2014年4月11日取得五星街48号X号楼（4栋）二层的消防安全检验合格证，一审对此遗漏查明，二审予以补充。二审另查明，一、《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》第五条约定“免租期的具体规定如下：1、第一年头60天，为免租期；2、第年头60天，为免租期；3、第年头60天，为免租期”，双方认可约定剩余120天的免租期，民族旅行社不是在第一年享有。二、民族旅行社于2013年11月向五星街48号X号楼二层全体业主发出《关于暂停预付租金的告知函》，该函件载明：1、民族旅行社根据与五星街48号X号楼二层各个业主签订的《五星街48号楼二层商场租赁合同》后依据该合同的约定就消防系统及公共设施花费的资金情况；2、因五行街业主委员会主任周双应负责的第1、2、4、6号楼的整体消防工程未通过验收，又因周双应没有原商场消防工程竣工验收备案表、原消防工程审核图纸，故五星街48号X号楼二层尚未取得消防安全检验合格证，民族旅行社正设法获取上述材料，也请各业主及代表协助给予提供；3、因尚未取得五星街48号X号楼二层消防安全检验合格证根据《中华人民共和国共和国消防法》第十四条、第十五条的规定，门面因不得投入使用、营业，鉴于该规定及实际情况，民族旅行社表示从11月起暂停支付预付租金。三、摩尔潮公司于2014年4月11日取得五星街48号X号楼（4栋）二层的消防安全检验合格证。四、二审庭审中，杨婉琛、宁胜军及民族旅行社均认可未向相对方发出解除合同的通知书，并认为本案争议涉及的《五星街48号楼二层商场租赁合同》应予以解除，民族旅行社主张解除原因系由于五行街4号二层剩余门面于2014年7月已另行招租，鉴于二楼门面的现有使用情况及民族旅行社已丧失控制权导致上述租赁合同无法履行。但是，民族旅行社在2015年4月7日的谈话笔录中又表示愿意继续履行合同，只愿意向杨婉琛、宁胜军支付2014年4月之后的租金，并认为租赁标的物在取得消防安全检验合格证之前的租金损失应由租赁双方共担，故不愿意承担逾期支付租金的违约责任。五、民族旅行社还认可，本案争议涉及的租赁门面已不在其掌控范围，由于民族旅行社之后顺位的承租人不愿意继续承租，故租赁门面现为空置状态，但民族旅行社与各业主也没有办理交接手续。对此，杨婉琛、宁胜军表示，民族旅行社未向其二人返还租赁门面。六、民族旅行社已向杨婉琛、宁胜军一方支付履约保证金14099元，杨婉琛、宁胜军在二审中表示该履约保证金作为解除合同的违约金，无需民族旅行社再另行支付。本院认为：杨婉琛、宁胜军与民族旅行社签订的《五星街48号楼二层商场租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务；租赁双方对于是否应解除《五星街48号楼二层商场租赁合同》以及民族旅行社是否存在违约行为的问题各持不同的意见，据此，本院根据诉、辨双方的意见，将本案争议焦点总结为：一、本案应否追加摩尔潮公司参加诉讼？二、民族旅行社是否具有逾期支付租金的违约行为导致《五星街48号楼二层商场租赁合同》合同解除？三、民族旅行社应支付的租金或租金损失为多少？四、若民族旅行社违约，则本案违约金应如何计算？针对第一个争议焦点，本院认为，本案审理的是出租人杨婉琛、宁胜军与承租人民族旅行社之间的租赁合同纠纷，摩尔潮公司作为次承租人虽与本案审理的结果具有利害关系，但仍分属不同的合同相对方，无法律规定租赁合同与次承租合同必须一并审理；并且，摩尔潮公司在本案一审、二审中未申请参加诉讼，在承租人民族旅行社逾期未向出租人支付租金之后，以及承租人民族旅行社发出《关于暂停预付租金的告知函》时摩尔潮公司均未表示愿意代民族旅行社支付租金，故民族旅行社认为摩尔潮公司应参加本案诉讼、一审程序错误的主张并无依据，本院对此不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，民族旅行社逾期交付租金的行为已构成违约，根据双方的约定，一审法院确认《五星街48号楼二层商场租赁合同》应予以解除的观点正确，理由如下：第一、民族旅行社认为应自取得消防安全检验合格证之后才开始计算租金的主张并不成立。首先，出租人就租赁物虽负有适租义务，但根据本案已查明的事实可知，租赁双方对于租赁门面在出租时未取得消防安全检验合格证是明知的，民族旅行社在此情况下承诺自行负责完成物业的消防设备等基础设施及在预计的免租期内办理消防安全检验合格证，则民族旅行社应就其在充分了解情况后作出的真实意思予以遵守。其次，根据《关于暂停预付租金的告知函》的内容可知，民族旅行社没有将未取得消防安全检验合格证导致无法正常经营的责任归结为各个出租人的原因，亦未将取得该消防安全检验合格证及获取办证相应材料的义务归由各个出租人来承担，而是认为系由于周双应负责的整体消防工程未通过验收、周双应没有原商场消防工程竣工验收备案表、原消防工程审核图纸致使尚未取得消防安全检验合格证，民族旅行社在该函件中同时表示其正设法获取上述材料。还需要指出的是，《五星街48号楼二层商场租赁合同》未约定出租人需要提供原商场消防工程竣工验收备案表、原消防工程审核图纸，其在上述告知函中仅单方面表示请各业主及代表仅为协助给予提供，民族旅行社在二审中亦认可出租人并不持有相关验收材料，因此民族旅行社将其主张的本案争议涉及的租赁合同之外的第三人周双应的责任归由本案出租人来承担的观点，并无依据。并且，民族旅行社通过《关于暂停预付租金的告知函》向出租人发出暂停支付租金的意思表示，但出租人并未表示同意民族旅行社上述变更合同的意思表示，因此，民族旅行社向出租人发出《关于暂停预付租金的告知函》的行为，未能成为其暂停支付租金的抗辩理由。再次，民族旅行社认为租赁场地未取得消防安全检验合格证的具体情况符合情势变更的情形，故在获得该证之前其无需向出租人支付租金。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案中，民族旅行社对办理消防安全检验合格证所需时间的估计错误属于其对商业风险判断失误，不属于上述条文所规定的情势变更的情形，故本院对其该项主张不予支持。通过以上三方面的分析可知，民族旅行社认为应自取得消防安全检验合格证之后才开始计算租金的理由均不成立，故本院对其主张不予支持；一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。第二、如上文所述，民族旅行社关于本案系商场整体进行出租、出租和解除租赁合同必须取得80%以上业主签字才生效的主张并无依据，本院对此不再赘述。第三、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在《柳州市五星街48号X号楼一楼商场租赁协议书》中约定第一年的免租期仅为两个月，但对剩余120天免租期未进行约定，民族旅行社认为之后的免租期应调至第一年度用于办理消防安全检验合格证，但双方未就此进行变更约定，且杨婉琛、宁胜军对该主张亦表示不同意，因此民族旅行社理应在2013年3月起向杨婉琛、宁胜军支付租金。民族旅行社向出租人支付了租金至2013年9月止，且该月亦只支付了半个月的租金，则民族旅行社逾期未向出租人支付租金的行为已构成违约，符合《五星街48号楼二层商场租赁合同》中关于终止租赁合同的约定，故杨婉琛、宁胜军要求解除与民族旅行社之间的合同导致租赁关系终止的主张符合上述合同约定，应予以准予，一审对此认定正确，本院依法予以维持。针对第三个争议焦点，本院认为，民族旅行社称由于其之后的次承租人不愿意继续承租本案争议涉及的门面，故租赁门面现为空置状态，但民族旅行社亦认可其与出租人也没有办理交接手续。那么民族旅行社与其之后的次承租人之间的纠纷导致租赁门面闲置的状态，系其与案外人之间的另一法律关系，不能以此否认民族旅行社尚未将租赁门面交还给出租人的事实，亦不能将该部分损失交由出租人来承担。因此，民族旅行社在双方租赁关系存续期间应依约向出租方支付租金，并在双方合同解除后未搬离租赁门面前，亦理应向出租方支付占有使用费，而出租方杨婉琛、宁胜军在本案中主张的解除合同后的租金损失，性质实际为占有使用费。现民族旅行社仅向出租人支付了至2013年9月止的租金，且该月亦只支付了半个月的租金，则民族旅行社应支付之后的尚欠租金及占有使用费。一审法院判令民族旅行社按照《五星街48号楼二层商场租赁合同》中的约定支付租金及参照该标准支付合同解除后的租金损失的观点正确，本院依法予以维持。针对第四个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，虽承租方逾期支付租金的行为是导致租赁合同解除的原因，但合同解除与逾期支付租金分属不同的违约情形，《五星街48号楼二层商场租赁合同》就两种违约情形分别约定了不同的违约金或违约损失的赔偿额的计算方式，现承租方民族旅行社出现了两种违约情形，出租方分别向其主张违约责任未违反法律规定亦符合双方的约定，民族旅行社认为两项违约责任重复的观点并无依据，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，《五星街48号楼二层商场租赁合同》尚有约八年的期限未履行，双方的纠纷以及该合同的解除事宜导致出租人未能及时再次出租门面，亦致使出租人可预见的租赁收益未能依约实现，现双方仅约定将履约保证金即两个月租金作为违约金不予返还，则违约金的数额并未过分高于出租方为此造成的损失。并且，民族旅行社请求对该违约金予以调整，但未能提供足够的证据证明自己的主张，则由其就此承担举证不能的不利后果，故本院对该主张不予支持，一审法院判令将民族旅行社应支付的履约保证金作为违约金的观点正确，本院依法予以维持。由于民族旅行社对证明其已支付履约保证金负有证明责任，但民族旅行社无正当理由在本案二审审理期间才举证证实其已向出租方支付了履约保证金，故民族旅行社的行为干扰了一审法院对事实的查明，又因杨婉琛、宁胜军在二审中表示该履约保证金直接作为解除合同的违约金，无需民族旅行社另行支付，故民族旅行社在实际履行本案义务时无需再支付此部分违约金。出租人因承租人民族旅行社逾期支付租金及占有使用费所造成的损失主要为利息损失，在《五星街48号楼二层商场租赁合同》已约定了违约损失的赔偿额的计算方式的情况下，一审法院根据本案的实际情况，将此部分利息损失调整为从2013年9月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的观点并无不当，系该院行使审判权的体现，故本院依法予以维持。综上所述，上诉人民族旅行社的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1644元（上诉人柳州民族国际旅行社已预交），由上诉人柳州民族国际旅行社负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 彭 霞二〇一五年五月四日书 记 员 莫妮旎 来自：