（2015）龙民一初字第71号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-28
案件名称
黎继伟与海口绿源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎继伟,海口绿源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第八十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第71号原告黎继伟。被告海口绿源房地产开发有限公司。法定代表人邹荣，该司经理。委托代理人叶富平，该公司副总经理。原告黎继伟与被告海口绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎继伟、被告绿源房地产公司的委托代理人叶富平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎继伟诉称，被告绿源房地产公司在开发建设位于海口市国贸一横路“海易华庭”房地产项目之前，授权委托“海南瑞康盛置业有限公司”（以下简称瑞康盛公司）负责该项目的中介代理销售工作。2012年12月15日，我在查看了瑞康盛公司提供的由被告出具的《授权委托书》后，与瑞康盛公司签订了三份《居间服务协议书》，我认购被告开发的“海易华庭”项目中编号为H、J、L的三间铺面。根据该协议书的约定，我认购每一间商铺应缴交预定金300000元。签订该协议书当天，我向瑞康盛公司支付了三间商铺全部预定金900000元。该协议书还载明“海易华庭”项目开盘时间为2013年8月。2013年10月13日，被告通知我签订铺面认购书，以更换瑞康盛公司之前与我签订的《居间服务协议书》。当天我在被告设在海口市国贸一横路的“海易华庭”销售中心与被告签订了三份《海易华庭认筹书》，认筹书约定：我购买的商铺不变，仍旧是编号为H、J、L的三间商铺，每间商铺的认筹金仍是300000元；该认筹书第五条第一款约定，我在签订本《认筹书》后，应在接到被告通知之日起7个工作日内，到“海易华庭”售楼处签订《商品房买卖合同》，若逾期未与被告签订，则被告有权解除本认筹书并将上述房产另行出售，不再返还我已支付的定金。被告若不按本认筹书约定与我签订《商品房买卖合同》，应双倍返还我认筹金。签订认筹书后，被告将我持有的与瑞康盛公司签订的三份《居间服务协议书》原件收回，并向我出具了三份收到我购房认筹金的《往来凭证》，每一份凭证确认收到我认筹金300000元。同时，被告告知我，商铺交房的最迟时间为2014年12月，因此我与被告签订《商品房买卖合同》的时间最迟也是2014年12月。我与被告签订《海易华庭认筹书》后，我经常到“海易华庭”项目工地了解情况。自2014年10月起，我与其他的商铺购买人就经常地、多次要求被告按约定签订商铺的《商品房买卖合同》。被告最初的答复是：由于场地有限，需要利用建商铺的地面架设工程架等设施用于建设主楼，我所认购的商铺仅建五间的二层楼，面积小，很快就建好，等主楼完工后，再开始建设；后来又提出要回购我所定购的三间商铺。2014年12月，是被告承诺的签订《商品房买卖合同》和交房的最后时限，此时“海易华庭”项目不但已竣工，并且早已开始销售，而且基本销售完了。我与其他定购人经了解，查实：被告在政府的相关部门立项、报建的“海易华庭”项目中根本就没有被告向我预售的三间商铺，也就是被告向我预售的三间商铺是不存在的，而被告在收取我的定金后两年时间内不但没有向我说明情况，而且在我催促该司履行义务时还故意隐瞒事实。直到2014年12月30日，期限届满时，被告与我及其他商铺定购人协商时，在我及其他商铺定购人责问下，被告才承认我所认购的商铺没有通过立项也没有报建、不能履行双方约定的义务。被告同意按约定返还定购金，但表示资金困难。我认为，被告开发建设的“海易华庭”项目早已竣工且基本销售完毕，但在政府职能部门立项、报建的“海易华庭”项目建设工程内容中根据没有我所定购的三间商铺，这一事实被告也予以承认。因此，被告不能按双方约定履行义务已是事实，我与被告签订合同的目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，我与被告签订的三份《海易华庭认筹书》符合合同解除的情形；解除该《海易华庭认筹书》后，被告应按约定向我双倍返还定购金1800000元。综上所述，我认为，我与被告签订合同的目的已无法实现，被告也予以承认，因此，我主张解除认筹书、双倍返还定购金事实清楚，法律规定明确。为维护我的合法权益，现根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起民事诉讼，请求判决：：1、解除我与被告绿源房地产公司于2013年10月13日签订的三份《海易华庭认筹书》；2、被告向我双倍返还商品房认购定金1800000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告绿源房地产公司辩称，一、我对原告主张的事实没有争议；二、关于原告所购买的三个铺面我司已经报建了，但是政府没有批；三、原告与我司签订的三份《海易华庭认筹书》是由原告与我司委托的中介代理商瑞康盛公司签订的《居间服务协议》转换而来的；四、我作为被告的一个股东的代表来接手“海易华庭”项目的具体销售及处理相关事宜，2015年1月1我第一次与原告接触的时候，我司提出了两个方案：第一个方案是要铺面必须等到今年6月份；第二个方案如果不要铺面，我司可以将900000元购房款如数退还；但是对违约金问题，因为双方分歧较大，未能达成一致意见。第二次洽谈时，也因违约金问题未能达成一致意见。五、我司同意解除与原告签订的三份《海易华庭认筹书》，但双倍违约金的问题我司不同意，因为我司并没有违约，根据该认筹书第五条第一款约定，我司并没有在双方签订认筹书之后向原告发出签订《商品房买卖合同》的通知，不存在违约；按照认筹书第三项约定，原告选择一次性付款，我司未与原告签订商品房买卖合同，也不要求其付清完全部购房款。六、我司开发的“海易华庭”项目的土地的容积率是5.0，政府批建的是3.20，我司申请政府后面补批还是有可能的，我司找政府报建不是补救措施，是可行的措施。七、请求法庭充分考虑居间协议和认筹书之间的关系。经审理查明，原告黎继伟与被告绿源房地产公司没有争议的事实：一、2012年12月15日，原告与被告委托的房屋销售中介代理公司瑞康盛公司签订了三份《居间服务协议书》，原告按照该协议的约定支付了预购被告开发的海口市国贸一横路“海易华庭”项目中的三间铺面的预定金900000元；二、2013年10月13日，被告通知原告与被告签订铺面认筹书，将以上的《居间服务协议书》转为三份《海易华庭认筹书》；三、认筹书中约定的原告预购的三间铺面被告报建后至今未获政府批准；四、原告与被告曾协商过，被告愿意退还900000元购房预定金给原告。另查，2012年11月29日，被告绿源房地产公司向房屋销售中介代理公司瑞康盛公司出具一份《授权委托书》，载明：兹委托瑞康盛公司负责被告绿源房地产公司所开发的位于海口市国贸一横路“海易华庭”项目的中介代理和收款等工作，委托期限自委托之日起18个月止。2012年12月15日，原告黎继伟（合同的乙方）与瑞康盛公司（合同的甲方）签订了三份《居间服务协议书》，约定：乙方预定“会员卡”年卡，预定金共为900000元（每份300000元）；协议有效期限为自乙方全额支付“会员卡”预定金并签订本协议书之日起至2013年7月31日止；在协议有效期内，乙方享有优先认购甲方代理的被告绿源房地产公司开发的项目“海易华庭”商铺H（面积45.536平方米）、商铺J（面积45.536平方米）、商铺L（面积27.564平方米），购买价格为计划于2013年8月开盘的“海易华庭”开盘优惠价格和折扣，不得高于每平方米25000元；乙方需在本协议有效期内与被告绿源房地产公司签订正式的商品房买卖合同或认购书，否则视同放弃购买上述房屋的权利；如绿源房地产公司未在协议有效期内取得上述商品房预售许可证，则按实际推迟天数顺延乙方优先认购该房屋的时间；等等。协议签订当天，原告通过中国建设银行转账向瑞康盛公司支付了预定金900000元，瑞康盛公司向原告出具了一份《往来凭证》。2013年10月13日，被告绿源房地产公司通知原告黎继伟与该司签订铺面认筹书，原告即与被告签订了三份《海易华庭认筹书》，该认筹书约定：原告认筹被告开发的位于海口市龙华区国贸一横路“海易华庭”项目中的商铺H、J、L室，三间商铺的价格分别为1138400元、1138400元和687100元，认筹金为每间商铺300000元，原告须于签订《商品房买卖合同》的同时付清全部房款；原告在签订本《认筹书》后，应在接到被告通知之日起7个工作日内，到“海易华庭”售楼处签订《商品房买卖合同》。若逾期未与被告签订，则被告有权解除本认筹书，有权将上述房产另行出售，并不再返还原告已支付的定金。另原告有权放弃优惠购买该房产，但应向被告提出书面申请，被告在原告提交书面申请30个工作日内全额退还认筹金（不计利息）。原告办理完退款手续后，本协议终止。被告若不按本认筹书约定同原告签订《商品房买卖合同》，应双倍返还原告认筹金。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告将原告已支付的认筹金转为总房款的一部分。上述三份认筹书签订当天即2013年10月13日，被告将原告持有的与瑞康盛公司签订的三份《居间服务协议书》收回，并向原告出具了三张《往来凭证》，确认收到原告预购“海易华庭”三间商铺H、J、L室认筹金共900000元。又查，被告绿源房地产公司的营业执照载明：公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。被告开发的“海易华庭”项目已竣工并对外销售，但预售给原告的三间商铺的报建未获得政府相关部门审批，至今该三间商铺尚未建设。以上事实，有：原告黎继伟提交的：被告出具给房屋销售中介代理公司瑞康盛公司的《授权委托书》1份、原告与瑞康盛公司签订编号为0000178、0000180、0000181号三份《居间服务协议书》、原告转账给瑞康盛公司的《中国建设银行客户回单》1张、瑞康盛公司出具的预定金《往来凭证》1张、原告与被告绿源房地产公司签订编号为0000052、0000053、0000054号《海易华庭认筹书》、被告于2013年10月13日向原告出具的三间商铺H、J、L室认筹金《往来凭证》3张；原告、被告的陈述及庭审笔录在卷佐证，以上证据经庭审质证及本院审查，可以作为定案的依据。本院认为，一、关于原告主张解除其与被告绿源房地产公司于2013年10月13日签订的三份《海易华庭认筹书》的处理意见。瑞康盛公司作为房屋销售中介代理机构，受被告绿源房地产公司的委托，代理销售被告开发的位于海口市国贸一横路“海易华庭”项目的房产，瑞康盛公司与原告签订的三份《居间服务协议书》，系有效合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”所以，被告绿源房地产公司对代理人瑞康盛公司与原告签订的三份《居间服务协议书》，应依据该协议书的约定，承担相应的违约责任。2013年10月13日，被告绿源房地产公司通知原告黎继伟与该司签订铺面认筹书，并收回以上的三份《居间服务协议书》。原告与被告签订的三份《海易华庭认筹书》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。原告已按《居间服务协议书》的约定支付预购“海易华庭”H、J、L室三间商铺的认筹金900000元给被告，被告应依照该认筹书的约定履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务。但被告开发的“海易华庭”项目中其预先销售给原告的H、J、L室三间商铺因报建未经政府批准至今未建设，双方之间签订的《海易华庭认筹书》已无法实际履行。被告的根本不履行合同义务的行为，致使原告购买商铺的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的、当事人可以解除合同，所以，原告请求解除其与被告签订的三份《海易华庭认筹书》有事实及法律依据，本院依法予以支持。二、对原告主张被告向其双倍返还商品房认购定金的处理意见。依据原、被告签订的三份《海易华庭认筹书》第五条第1项载明的内容，原告若逾期未与被告签订《商品房买卖合同》，则被告有权解除本认筹书，有权将上述房产另行出售，并不再返还原告已支付的定金。故本院认定原告所预交给被告的900000元认筹金实际上就是原告预付给被告的预购三间商铺的定金。“定金”是合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金对债权的保障功能主要体现为定金罚则，即：给付定金的一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。因此，原告要求被告双倍返还定金1800000元于法有据，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项的规定，判决如下：一、解除原告黎继伟与被告海口绿源房地产开发有限公司于2013年10月13日签订的三份编号为0000052、0000053、0000054号《海易华庭认筹书》；二、限被告海口绿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎继伟双倍返还预购商铺的定金1800000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21000元、诉讼保全费5000元，由被告海口绿源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李家炎人民陪审员 陈菊峰人民陪审员 冯宗楷二〇一五年五月四日书 记 员 夏 夏 微信公众号“”