（2015）浏民再字第00001号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-10-31
案件名称
(2015）浏民再字第00001号原审原告曾春香与原审被告何雪华房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民再字第00001号原审原告曾某某，女，1950年出生，汉族，退休职工，住湖南省浏阳市淮川街道办事处城东社区。委托代理人刘玉普，男，住湖南省浏阳市集里街道办事处神仙坳社区纸槽二大组草坪巷*号。原审被告何某某，女，1964年出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处北园社区。委托代理人吴群山（系原审被告何某某之夫），男，住湖南省浏阳市淮川街道办事处北园社区。第三人＊＊＊＊林场，住所地浏阳市。法定代表人涂某某，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。原审原告曾某某与原审被告何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月7日作出的（2011）浏民初字第2942号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，本院以（2014）浏民监字第00010号民事裁定书决定对本案进行再审。再审中，本院依法追加＊＊＊＊林场作为第三人参加诉讼，并依法另行组成由审判员李德担任审判长，代理审判员吴银辉、人民陪审员易艳红参加的合议庭，书记员刘婷婷担任法庭记录，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原审原告曾某某的委托代理人刘玉普，原审被告何某某及其委托代理人吴群山，第三人＊＊＊＊林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告系＊＊＊＊林场的退休职工。2009年下半年，＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元。当日，原告依据《＊＊林场危旧房改造分配方案》和本人身份，通过抽签分配住房方式选中G栋2楼5单元201室。＊＊＊＊林场（甲方）根据原告抽签选房的结果与原告（乙方）签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的G栋2楼5单元201室（房号：201），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为58000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款38000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余9000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方2年内不得对外转让等内容。次日，原、被告签订了《集资房转让协议》，内容是：转让方曾某某（甲方）受让方何某某（乙方）甲方自愿将所在单位大围山国家森林公园管理处的一套集资房转让给乙方，转让的集资房以甲方名义向管理处申请购买集资房一套，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准，乙方以甲方的名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房，甲方不参与抽号，不对房屋栋号及质量负责。转让集资房的产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权只能登记到甲方名下，到规定可以转让登记时，由甲方将产权证过户到乙方。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，所需费用全部由乙方承担。集资房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额为准，乙方缴纳购房款按管理处通知的数额、时间进行，甲方要按管理处的规定内容及时通知乙方按时办理，其缴款收据由乙方保存。乙方支付甲方的集资房转让费20000元。协议签订后，被告何某某当天付给原告曾某某集资房转让费20000元，曾某某向何某某出具了收条。何某某按约向＊＊＊林场管理处交纳了购房款29000元。但此后因原告认为被告没有按约定向＊＊＊＊林场缴纳购房余款9000元以及《集资房转让协议》违反相关法律法规的规定，不同意将单位分配的集资房转让给何某某，于是原告未通知被告向＊＊林场管理处交纳了购房余款9000元。被告则认为《集资房转让协议》是有效协议，原告应遵守协议规定，于是双方酿成纠纷。原审认为，本案争议的焦点是，曾某某与何某某签订《集资房转让协议》是否有效。根据本院查明的事实，＊＊＊＊林场危旧房改造工程系国家保障性安居工程建设的重要组成部分，本案所涉房屋是＊＊＊＊林场以职工的特殊身份关系为条件、以特定价格、向特定对象销售的保障性住房，并且购买人在购买房屋后两年内不得转让。曾某某在与单位签订购房协议的同日，又与何某某签订转让协议，该行为不利于国家为低收入特定人群提供保障住房的目的，违反了国家的政策性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象亦属社会公共利益范畴。因此，曾某某与何某某签订的《集资房转让协议》无效。故曾某某要求确认《集资房转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。经判决确认协议无效后，如何某某认为曾某某应当承担协议无效所造成的经济损失，可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四、五项之规定，判决如下：曾某某与何某某于2009年10月29日签订的《集资房转让协议》无效。本案受理费300元，减半收取150元，由何某某负担。2011年10月21日，原审原告曾某某诉称，原告系＊＊＊＊林场退休职工。2009年，原告依据《＊＊＊＊＊林场危旧房改造分配方案》和本人身份，通过抽签分配住房方式选中G栋二楼五单元201室的房屋，并在当天与＊＊＊＊林场签订了编号为013的购房协议。2009年10月29日，原告在未征得＊＊＊＊林场同意的前提下与被告签订《集资房转让协议》，以20000元的价格将上述房屋转让给被告。因被告没有按约定及时向＊＊＊＊林场缴纳购余款9000元以及《集资房转让协议》违反相关法律法规，原告便多次要求与被告解除转让协议，但经双方多次协议未果。请求法院依法判决原、被告于2009年10月29日签订的《集资房转让协议》无效。原审被告何某某辩称，＊＊林场对被告购房的事情是知道并认可的。原告称被告没有按约定及时向＊＊＊＊林场缴纳购房余款9000元与事实不符，原告看见房价上涨就在应缴纳当天避开被告私自交了房款，原告是恶意毁约。《集资房转让协议》没有违反相关法律法规的规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人＊＊＊＊林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是＊＊林场旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。2、原、被告之间签订的买卖房屋合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。3、原告在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告。未经合同相对方即第三人＊＊＊＊林场的同意，因此应认定为无效合同。4、原、被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是原告真实意思表示，因此应认定为合同无效。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告诉讼请求。经再审查明，2009年下半年，＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。原告系＊＊＊＊林场的退休职工，因而享有集资建房指标，并有意转让该指标。2009年10月28日，原、被告达成集资房转让协议后，被告以原告名义参加了＊＊＊＊林场分房抽号，抽得房号为G栋5单元2楼201室后，＊＊＊＊林场（甲方）根据被告抽签选房的结果与原告（乙方）签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的G栋2楼5单元201室（房号：201），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为58000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款38000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余9000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方2年内不得对外转让等内容。2009年10月29日，原、被告签订了《集资房转让协议》，以此确认前一天的协议，内容是：甲方（转让方）：曾某某。乙方（受让方）：何某某。甲方所在单位大围山国家森林公园管理处（以下简称管理处）组织统一建设集资房（毛坯房），用来解决职工住宿条件，每位职工均有购买壹套集资房的名额。现甲方自愿将购买的管理处承建在公园内的壹套集资房转让给乙方，现就集资房转让一事达成协议如下：一、转让的集资房。以甲方名义向管理处申请购买集资房壹套，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准；乙方以甲方名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房；甲方不参与抽号，甲方不对房屋栋号及质量负责。二、转让集资房的产权证件办理。转让的集资房产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权只能登记到甲方名下。到规定可转让登记时，由甲方将产权证过户到乙方。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方承担，甲方不负责任何费用。三、集资房转让费（购房款除外）及支付方法。乙方支付甲方集资房转让费计贰万元整。本协议签订时，乙方支付甲方贰万元一次付清。四、购房款的缴纳。本转让集资房的购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额为准。乙方缴纳购房款按管理处通知的数额、时间进行，甲方要按管理处的规定内容及时通知乙方按时办理，其缴款收据由乙方保存。购房后配套设施费用全部由乙方负责，甲方不负责任何费用。五、违约责任。甲方违约，返还乙方支付的集资房转让费，并支付乙方违约金伍仟元。乙方违约，所支付集资房转让费甲方不予返还，乙方并支付甲方违约金伍仟元。六、其他未尽事宜由双方另行商量解决。七、本协议自签订时起生效。本协议一式两份，甲乙双方各保存一份。2009年10月29日”。协议签订后，被告何某某当天付给原告曾某某集资房转让费20000元，曾某某向何某某出具了收条。何某某按约向＊＊林场管理处交纳了购房款29000元。但此后因原告认为被告没有按约定向＊＊＊＊林场缴纳购房余款9000元以及《集资房转让协议》违反相关法律法规的规定，不同意将单位分配的集资房转让给何某某，于是原告未通知被告向＊＊林场管理处交纳了购房余款9000元。被告则认为《集资房转让协议》是有效协议，原告应遵守协议规定，于是双方酿成纠纷。原告遂诉至本院。另查明，第三人＊＊＊＊林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展发改委、国土资源部的文件（林计发（2009）192号）第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持（包括中央补助和省级人民政府配套）、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米（即每户15000元），省级人民政府配套不低于200元／平方米（即每户10000元）户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有（筹）资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工（含退休职工）均可享受上级补助（2万元／户）购买住房；在编（含退休）双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工（含退休）统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预（估）算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层（可做车库、杂物间、门面）外，在编职工（含退休）个人还需承担均价3.8万元／套。以上事实，有当事人陈述，《集资房转让协议》，《购房协议书》，集资房转让费收条，交纳购房款收据，国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部的《关于印发《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）的通知》，《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，曾某某作为大围山林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与何某某签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且曾某某通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2011）浏民初字第2942号民事判决；二、驳回曾某某要求确认其与何某某于2009年10月29日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。本案受理费300元，由曾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 德代理审判员 吴银辉人民陪审员 易艳红二〇一五年五月四日书 记 员 刘婷婷附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。3、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 来源：百度“”