（2015）汶民一重字第1号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-05-14

案件名称

张承合与汶上县农村信用合作联社、张本新案外人执行异议纠纷案重审民事判决书

法院

汶上县人民法院

所属地区

汶上县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张承合,汶上县农村信用合作联社,张本新

案由

不动产登记纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百一十二条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条

全文

山东省汶上县人民法院民事判决书（2015）汶民一重字第1号原告张承合，男，1980年出生，汉族，农民，住汶上县。委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。委托代理人王立恒，山东中都剑律师事务所律师。被告汶上县农村信用合作联社，住所地：汶上县中都大街88号，组织机构代码：16632508-3。法定代表人张志同，理事长。委托代理人张正，山东圣泽律师事务所律师。委托代理人向修立，汶上县农村信用合作联社工作人员。第三人张本新，男，1967年出生，汉族，农民，住汶上县。原告张承合与被告汶上县农村信用合作联社、第三人张本新案外人执行异议纠纷一案，被告汶上县农村信用合作联社不服本院一审判决，提出上诉，山东省济宁市中级人民法院裁定撤销本院一审判决，发回本院重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张承合及其委托代理人梁延行、被告汶上县农村信用合作联社的委托代理人张正、向修立、第三人张本新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张承合诉称，2011年8月10日，原告与第三人张本新达成卖房契约，双方约定第三人张本新将楼房宅基一处，底层5间，上层4间，院内厨房1间，卖给原告（包括房产证），房款一次性付清。根据双方协议，原告即时付清了房款，第三人张本新亦将房屋交付于原告（包括房产证）。事实上上述房产所有权早已属于原告，原告有2011年8月10日卖房契约和2011年8月10日汶上县军屯村村民委员会证明、2013年11月7日张本新出具的证实收到房款的证明、当时卖房契约上的证明人徐衍伍、张承运等证人证言为证。后由于张本新借军屯信用社贷款未还，汶上县人民法院将所有权属原告的房屋查封，原告提出异议后，汶上县人民法院以（2013）汶执异字第747号执行异议裁定书驳回了原告的异议。请求法院排除对原告所有的房产的查封措施，不得对原告所有的房产强制执行，判决坐落于汶上县军屯乡军屯村的二层楼房（汶上县房权证军屯乡第201000404号）归原告所有。本案的诉讼费用等由被告承担。被告汶上县农村信用合作联社辩称，第一，涉案房屋的所有权属于张本新和郗爱云，根据物权法17、19条规定，无论张承合是否有买卖房屋的契约均没有改变房屋的产权。山东省民事审判工作座谈会关于进一步加强执行案件审理工作的通知，依据第五条规定，无论从法律层面和司法解释的层面均明确规定，不动产的权属应该依据物权法的规定。第二，张承合与张本新签订的卖房契约是无效的。张本新于2009年9月份借款20万元，期限24个月，2011年9月份到期，张本新没有归还该借款，信用社于2011年10月19日向贵院起诉张本新，2011年11月31日法院向张本新之妻郗爱云送达查封住房裁定书。2011年12月张本新与本案被告在法院达成调解协议，张本新从没有提及将房屋转让的事实。2011年10月31日法院就已经将查封裁定及封条贴在涉案房屋的门口，张承合与张本新没有任何异议。只是在执行程序之后，张承合才提及有买卖房屋的契约。假设张本新是在借款到期前转让房屋是事实，也是恶意转移房产属于逃避债务。根据民法通则58条规定，属于无效的契约行为。第三，2013年汶执异字第747号执行裁定书，已经发生法律效力，裁定书认定的事实，已经认定该房屋属于张本新所有。所以，本案原告认为涉案房屋归原告所有，无论法律及事实层面均不成立。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张本新述称，第三人卖房子的时间早于借款时间，当时原告要求转户，第三人没有时间所以没有转，房屋已经卖给原告了，且不是恶意转让财产，该房屋应属于原告所有。经审理查明，本案第三人张本新拖欠本案被告汶上县农村信用合作联社贷款，本院于2011年10月31日作出（2011）汶商初字第289号民事裁定书，查封了张本新、郗爱云所有的位于军屯乡政府驻地二层门面楼一套，（汶上县房权证军屯乡第201000404号）同时本院到汶上县房产局进行了查封登记。2013年9月23日，本院立案执行，2013年10月30日，本院作出（2013）汶执字第747号执行裁定书，对涉案楼房进行续封。2013年11月7日，原告张承合向本院提出书面异议，以涉案房屋是自己所购买为由，请求本院解除对涉案房屋的查封。本院于2014年5月16日作出（2013）汶执异字第747号执行裁定书，驳回了异议人的执行异议。张承合于2014年5月30日向本院提起案外人执行异议之诉，原告提供了落款时间为2011年8月10日的与张本新的卖房契约、约定原告购买涉案房屋，2011年8月10日汶上县军屯村村民委员会证明、证明涉案房屋永久性归原告所有，2013年11月7日张本新出具的证实收到房款的证明、证明原告的购房款已经于2011年8月10日全部付清，证人徐衍伍、张承运出具书面证言，并出庭作证，证实参与了购买房屋的过程，并参与了付款过程。原告和本案第三人的卖房契约落款时间是2011年8月10号，原告、第三人、证人均认可该时间就是签订契约的时间。契约约定购房款应该“一次性付清”、原告、第三人、证人均认可，付款是在2011年8月11日晚上、原告到第三人家里，一次性付清的。但是第三人并没有出具收到条。原告陈述购房款的来源，是“自己有3、4万，收回了5、6万左右，贷了4万多，借了哥哥张承梁5万”。2013年11月17日，第三人张本新向原告出具证明，“我于2011年8月10日已收到张承合交付的房款215000元”，至于为什么没有在付款后要求第三人出具收条，而是隔了两年才要求让第三人出具证明，原告的陈述是“因为当时已经向法院提出异议了，我又找的张本新”，2013年11月17日，证人徐衍伍、张承运分别出具证明，证明2011年8月10日，张本新将涉案房屋卖给张承合，张承合的房款已经交清。关于村委会的证明，该证明除了写明了涉案房屋的四至，还注明涉案房屋是原告购买的第三人的，“从今以后永久性归张承合所有”，该证明落款时间是2011年8月10，即卖房契约的签订时间，但是原告承认，时间是买房后的一、两天写的、盖的公章。让村委会出具证明的原因，原告陈述是“因为买房子要过户，需要让村里出个证明”，是原告找的村委会出具的，重审期间，本院到军屯乡政府进行了核实，复制了军屯乡农村财务监管中心印签登记表，该表从2011年8月9日至8月15日，并没有显示出有涉案证明的盖章记录。关于涉案房屋的交付时间，原告陈述是在给钱后一、两天就搬进去了。至于什么时间知道本院对涉案房屋进行了查封，张承合陈述“时间不记得了，2011年大约10月份，车上下来一车人，法院警车一辆，贴上条就走了，也没有人给我说是干什么的，好像是写了一个封字”。关于购买房屋后为什么没有过户，原告陈述“当时找他，张本新说忙，没有时间”，第三人张本新对于没有过户的解释是“我忙”。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本院依法对涉案房屋进行查封时，房产部门登记簿显示的涉案房屋所有人是本案第三人张本新，因此，本院依法采取查封措施，并无不当。原告提出执行异议，在涉案房屋没有办理过户登记手续的情况下，其诉讼请求是否得到人民法院的支持？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该司法解释的规定，只要原告已经支付全部价款并实际占有，且没有过错的，即使没有办理过户登记手续，人民法院对于涉案房屋，不得查封。本案中，原告和张本新签订有卖房契约，时间早于本院查封时间，卖房人张本新承认收到了全部购房款，并且向原告出具了收款证明。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第九条规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”，因此，本院认定，原告已经支付了全部价款。虽然没有办理过户登记手续，但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，没有办理过户登记手续并不影响双方之间达成的卖房契约的效力。另外，虽然购买房屋本不需要村委会证明，但让村委会出具证明，也并不违法。至于村委会的证明是否加盖公章，以及加盖公章时是否在镇政府进行了登记，均系村委会的行为，与原告无关。综上所述，本院认为，原告支付了全部购房价款，实际占有了涉案房屋，并且没有证据证明原告有过错。原告就执行标的，即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”。根据上述司法解释的规定，人民法院查明案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该执行标的，不宜直接判令涉案房产属于案外人所有。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，判决如下：一、在申请执行人汶上县农村信用合作联社与被执行人张本新、郗爱云金融借款合同纠纷一案的执行中，不得执行坐落于汶上县军屯乡军屯村的二层楼房（房权证号为汶上县房权证军屯乡第201000404号）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告汶上县农村信用合作联社承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长　　王存政审判员　　蒋建洲审判员　　林凤霞二〇一五年五月四日书记员　　李潇洒搜索“”