（2015）佛中法民三终字第169号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-29
案件名称
黄新浪与广州盈纳投资咨询有限公司、佛山市赢华物业经营管理有限公司、陈新良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄新浪,广州盈纳投资咨询有限公司,佛山市赢华物业经营管理有限公司,陈新良
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干��定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院� � 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第169号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄新浪，男，汉族，1973年1月12日出生，住广东省佛山市三水区。委托代理人：黄卫东，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州盈纳投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈新良，系该公司总经理。委托代理人：刘金财，广东国龙律师事务所律师。委托代理人：招洁华，广东国龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市赢华物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈新良，系该公司总经理。委托代理人：刘金财，广东国龙律师事务所律师。委托代理人：招洁华，广东国龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈新良，女，汉族，1972年6月1日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：刘金财，广东国龙律师事务所律师。委托代理人：招洁华，广东国龙律师事务所实习律师。上诉人黄新浪因与被上诉人广州盈纳投资咨询有限公司（以下简称盈纳公司）、佛山市赢华物业经营管理有限公司（以下简称赢华公司）、陈新良房屋租赁及物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明：涉案位于佛山市江湾二路某号之一的产权人为陈某邦。2010年3月3日，案外人陈某邦（甲方、出租方）与盈纳公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，该合同主要约定：乙方自愿租用甲方位于佛山市禅城区江湾二路某号之一1-5层作为商业、办公用途使用；其中一楼商铺建筑面积为10平方米，二至五楼办公室建筑面积为604.73平方米，合计租赁总建筑面积614.73平方米。本租赁合同期共为10年3个月，由2010年3月1日起至2020年5月31日止。合同还对租金的标准、支付方式、双方责任、违约责任、争议解决等事项进行了约定。案外人陈某邦与盈纳公司均在合同落款处签名盖章确认。同日，陈某邦出具《证明》1份，主要内容为：本人陈某邦于2010年3月3日将本人名下“佛山市江湾二路某号之一1-5层（粤房地证字第C03767**号）”房屋租赁给广州盈纳投资咨询有限公司作为商业写字办公使用，并同意广州盈纳投资咨询有限公司根据公司办公使用场地的实际情况转租给第三方使用。特此证明！2010年10月1日，盈纳公司（甲方、委托方）与赢华公司（乙方、受托方）签订《代理租赁、物业管理委托书》，主要内容为：甲方将位于佛山市江湾二路某号之一的写字楼物业，自2010年10月1日起委托乙方全权代理物业��租赁、招商引资、物业的管理、代收管理费等事宜，特此委托。双方均在委托书上盖章确认。另查明，佛山市禅城区欧某莱建材经营部（以下称：欧某莱经营部）系个体工商户，经营者为黄新浪，组成形式为个人经营。2012年10月18日，盈纳公司（甲方，出租方）与欧某莱经营部（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要约定：一、物业情况及用途。甲方同意将位于佛山市禅城区江湾二路某号二楼203、204室出租给乙方作办公使用，租赁使用期2012年10月18日起至2016年10月17日，共肆年。二、租金。租赁物业的计租单价为25元／㎡，计租建筑面积为55㎡，乙方每月应交租金总额为人民币1380元。附《租金递增表》：2012年10月18日至2013年10月17日的月租金为1380元，2013年10月18日至2014年10月17日的月租金为1518元，2014年10月18日至2015年10月17日的月租金为1594元，2015年10月18日至2016年10月17日的月租金为1674元。三、管理费。每月2元／㎡，按出租物业的建筑面积计，乙方每月应缴管理费合计110元，租金已包含管理费。四、保证金。本合同签订后的当天内，乙方必须向甲方交纳2760元作为租赁保证金，保证金不作租金，租赁期未满，保证金不退回；如乙方违约，保证金归甲方。租赁期满后，如乙方无损坏物业原有设施，迁出时需将上述单位清理干净，完整交还甲方，并将该房屋的所有钥匙交给甲方，所需交付的租金，水电费和因乙方在试用期间而产生的一切费用交付完毕后验收合格后，甲方将保证金如数无息返还乙方。期满前一个月，双方确定是否续租，同等条件下，乙方优先续租。五、其他应缴费用。在租赁期间，乙方负责租赁物业的水电费（含公共照明等用水用电分摊）、电话、租赁税发票等及相应的滞纳金（甲方实收租金）。收费标准：��为3.4元／吨，电为1.4元／度，上述费用由相关部门直接向乙方征缴或由甲方同意收取后代缴，如在租赁期满时，若有关收费通知未到达时，甲方可保留租赁保证金代为清缴，多除少补，和乙方结算。剩余的保证金，无息退回给乙方。六、租金、管理费及由甲方统一收缴的其他应缴费用的缴纳时限及违约责任。以当月的第一天至当月最后一天为一个计缴期（如物业交付日非当月第一天，则该月计缴期从物业交付日计至当月最后一天；如合同终止日非当月最后一天，则该月计缴期从当月第一天计至合同终止日），每月5号（或物业交付后5日内）为乙方各项费用的缴交截止日（含此日，遇节假日顺延或按甲方另行通知缴款时间）缴交当月租金、管理费及各项应缴费用。每延迟一天，则按所欠金额的1%加收滞纳金，且甲方在迟延交费期间有权采取停水、停电等强制措施进行��促，而无需承担由此给乙方造成的任何经济和声誉损失。如当月10号前（或物业交付后的10日内）仍未交租金、管理费及其他各项费用的，视为乙方完全违约，甲方有权终止本合同收回该物业，并没收乙方保证金。八、违约责任。合同签订后，甲乙方必须严格依照以上条款执行，任何一方不履行本合同规定的义务则视为违约，如果甲方违约，则甲方退回保证金给乙方；如乙方违约，乙方无偿将物业交还给甲方，并放弃向甲方已缴交的包括保证金在内的所有金额。如实际损失超过保证金数额的，任何一方有权按实际损失要求对方赔偿。盈纳公司与欧某莱经营部均在合同落款处签名盖章确认。同日，黄新浪向盈纳公司交纳佛山市禅城区江湾二路某号之一二楼203、204房按金2760元及2012年10月18日-2012年11月17日一个月的租金1380元，并由盈纳公司出具收款收据予以确认。2013年6月20日，赢华公司出具收款收据，确认收到黄新浪租赁佛山市禅城区江湾二路某号之一第4层402、406室保证金2760元。2013年6月22日，赢华公司（甲方，出租方）与黄新浪（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要约定：一、物业情况及用途。甲方同意将位于佛山市禅城区江湾二路某号之一第4层402、406室出租给乙方作办公使用，租赁使用期2013年6月22日起至2015年6月21日，共2年。二、租金。租赁物业的计租单价为23元／㎡，计租建筑面积为60㎡，乙方每月应交租金总额为人民币1380元。租金自第一年起每1年递增百分之十。附《租金递增表》：2013年6月22日至2014年6月21日的月租金为1380元，2014年6月22日至2015年6月21日的月租金为1518元。三、管理费。每月2元／㎡，按出租物业的建筑面积计，乙方每月应缴管理费合计120元，租金已包含管理费。四、保证金。本合同签订后的当天内，乙方必须向甲方交纳2760元作为租赁保证金，保证金不作租金，租赁期未满，保证金不退回；如乙方违约，保证金归甲方。租赁期满后，如乙方无损坏物业原有设施，迁出时需将上述单位清理干净，完整交还甲方，并将该房屋的所有钥匙交给甲方，所需交付的租金，水电费和因乙方在试用期间而产生的一切费用交付完毕验收合格后，甲方将保证金如数无息返还乙方。期满前一个月，双方确定是否续租，同等条件下，乙方优先续租。其他合同内容与上述盈纳公司与欧某莱经营部2012年10月18日签订的《租赁合同》内容一致。黄新浪与赢华公司均在合同落款处签名盖章确认。又查明，2013年9月26日，赢华公司分别出具收款收据，确认收到江湾二路某号新某大厦203、204黄新浪交来8月份水电费133元、9月份租金1380元；收到江湾二路某号新某大厦402、406黄新浪交来8月份水电费101元、9月份租金1380元。2014年2月25日，赢华公司分别出具收款收据，确认收到江湾二路某号新某大厦203、204黄新浪交来2月份租金1518元；江湾二路某号新某大厦205、206黄新浪交来2月份租金1380元。赢华公司支付了江湾二路某号之一2014年5月12-2014年6月12日的电费1689.55元。再查明，2014年3月19日，案外人龚某良、米某运、刘某婵、刘某林等人因2014年3月19日3时至6时30分禅城区江湾二路某号之一新某大厦被入室盗窃向佛山市公安局禅城分局江湾派出所报案，同日，佛山市公安局禅城分局向案外人刘某婵制作询问笔录并出具佛禅公立字（2014）02638号立案决定书，决定对龚某良等人被入室盗窃案立案侦查。该案目前处于侦查阶段。还查明，盈纳公司和赢华公司均为有限责任公司，法定代表人均为陈新良。诉讼中，黄新浪与盈纳公司共同确认：黄新浪与盈纳公司签订租赁合同，租赁佛山市禅城区江湾二路某号之一二楼203、204房，交纳了保证金2760元，现203、204房的租金标准为1518元／月；后因面积不够，黄新浪又向盈纳公司承租了佛山市禅城区江湾二路某号之一402、406房，与赢华公司签订书面的租赁合同，后双方将402、406房转为佛山市禅城区江湾二路某号之一205、206房，并按照402、406房所签订的租赁合同内容来履行，租金标准为1380元／月，租赁期限为2013年6月22日至2015年6月21日，黄新浪又交纳了保证金2760元。黄新浪共承租上述四处物业，每月租金均是一次交纳2898元，由赢华公司分别开具收据，四处物业黄新浪交租至2014年2月。黄新浪已于2014年4月11日搬离涉案四处物业；双方均同意解除涉案四处物业的租赁合同关系。诉讼中，黄新浪陈述：盈纳公司、赢华公司和陈新良违法将黄新浪承租的涉案物业贴上封条并将黄新浪驱赶出涉案物业。���案物业属于黄新浪物品基本上已搬走，剩下几张办公桌及文件柜因装不下而未搬走，当时警察到场后表示无法处理该事，要求黄新浪与盈纳公司和赢华公司协商。涉案物业有独立的电表，水表是公摊的，每次都是盈纳公司和赢华公司抄表后再向租户计算收取的水电费，本月收取上个月的水电费。黄新浪与盈纳公司在履行涉案合同过程中，对租赁合同的交租时间进行了变更，从盈纳公司和赢华公司出具的收据可以反映出交租时间变更为当月的月底。诉讼中，盈纳公司陈述：因黄新浪欠租，且要强行搬离涉案物业，赢华公司为了与黄新浪办理交接手续及保护现场才在涉案物业贴封条。当天，赢华公司报了警，在警察调解下，黄新浪承诺会与赢华公司办理交接手续及交清所欠物业租金等费用，在此情况下，赢华公司才将涉案房屋封条撕掉让黄新浪搬离。涉案四处物业，在黄新浪搬离空置两个月后，已于2014年6月出租他人使用。盈纳公司委托赢华公司代为管理物业，招商引租，由其代为收取租金及水电费并开具收据。涉案合同对水电费计算单价进行了约定，当月收取上月水电费，水电费统一由赢华公司垫付后，再由黄新浪支付给赢华公司，每个物业都有单独的电表，整个大厦有一个总的水表，每月由赢华公司工作人员抄表后，再分摊到各租户，由黄新浪在抄表单上签名确认，到赢华公司处进行缴纳。从盈纳公司和赢华公司出具的收据可以反映出黄新浪一直违反合同约定拖延交租，并非黄新浪与盈纳公司和赢华公司对交租时间进行了变更。402、406房的租赁合同，赢华公司是受盈纳公司的委托以其名义与黄新浪所签订。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄新浪与盈纳公司就佛山市禅城区江湾二路某号之一二楼203、204室、所签订的《租赁合同》；赢华公司受盈纳公司的委托，与黄新浪就佛山市禅城区江湾二路某号之一四楼402、406室所签订的《租赁合同》均系黄新浪与盈纳公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，黄新浪和盈纳公司、赢华公司双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于本案的主体问题。据原审法院上述查明的事实可知，赢华公司受盈纳公司委托，全权代理涉案物业的租赁、招商引租、物业的管理、代收管理费等事宜，赢华公司所代为签订的合同权利义务理应由盈纳公司承担，上述两份租赁合同当事人均为黄新浪与盈纳公司。另外，陈新良作为盈纳公司及赢华公司的法定代表人，其与赢华公司均非涉案两份租赁合同相对方，因此，赢华公司与陈新良并非本案适格的主体，黄新浪诉请该赢华公��和陈新良承担责任，于法无据，原审法院不予支持。关于盈纳公司反诉要求解除涉案租赁合同关系、黄新浪支付租金、水电费的问题。根据原审法院上述查明的事实可知，黄新浪与盈纳公司一致确认已将2013年6月22日签订的《租赁合同》约定的402、406室转为205、206室，故该《租赁合同》的标的物已经合同当事人协商一致予以变更，对此原审法院亦予以确认。黄新浪与盈纳公司就涉案203-206室签订的两份《租赁合同》第六条均约定“每月5号（或物业交付后的5日内）为乙方各项费用的缴交截止日（含此日，遇节假日顺延或按甲方另行通知缴款时间），缴交当月的租金、管理费及各项应缴费用。每迟延一天，则按所欠金额的1%加收滞纳金，…如乙方当月10号（或物业交付后的10日内）前仍未交租金、管理费及其他各项费用的，视为乙方完全违约，甲方有权终止本合同收回该物业，并没收乙方保证金”，双方当庭确认黄新浪就涉案203-206室四处物业均已交租至2014年2月，盈纳公司于2014年4月11日在涉案205、206室张贴封条，黄新浪当天搬离涉案203-206室。黄新浪抗辩主张租金交纳时间已变更为每月月底，因盈纳公司和赢华公司未履行安保责任导致涉案物业发生盗窃案件，与盈纳公司和赢华公司协商未果才拖欠租金，盈纳公司和赢华公司擅自收回涉案物业构成违约。首先，黄新浪迟于合同约定时间交纳租金，盈纳公司和赢华公司收取并开具相应收据并不代表盈纳公司和赢华公司同意变更合同约定的交租时间，且盈纳公司当庭表示未对租金交纳时间进行过变更，黄新浪亦未提供有效的证据证实其与盈纳公司一致协商变更合同约定的交租时间为每月月底，原审法院对黄新浪抗辩交租时间已变更的意见不予采纳。其次，本案现有证据显示，在盗窃案��生之前涉案大厦已加装了防盗网，黄新浪承租的涉案房屋被盗系因案外人的行为所致，且黄新浪亦未能提供有效的证据证实盈纳公司和赢华公司未履行相应的安保责任及涉案房屋被盗系盈纳公司、赢华公司和陈新良的行为所造成，故原审法院对黄新浪抗辩盈纳公司、赢华公司和陈新良未履行安保责任导致涉案房屋被盗的意见亦不予采纳。另，盗窃案件发生的时间为2014年3月19日，黄新浪仅交租至2014年2月已构成违约，因此盈纳公司有权根据合同约定终止合同收回涉案物业，其于2014年4月11日实际收回涉案物业并未违反合同约定，本院确认黄新浪与盈纳公司就上述四处物业形成的租赁合同关系已于2014年4月11日解除。黄新浪应向盈纳公司支付拖欠涉案203、204室2014年3月至2014年4月11日的租金2074.60元（1518元＋1518元÷30天×11天），支付拖欠涉案205、206室2014年3月至2014年4月11日��租金1886元（1380元＋1380元÷30天×11天），上述两项合计3960.60元。关于水电费的问题。诉讼中，盈纳公司提交了用电统计表、水电使用明细表、发票等用以证实2014年1月至2014年4月涉案大厦各单位应交纳的水电费情况，虽然对于应收取的水电费金额是由盈纳公司单方计算得出，但涉案两份《租赁合同》第五条已就水电费的计算收取方式进行了明确约定，且黄新浪、盈纳公司、赢华公司和陈新良当庭共同确认水电费由赢华公司工作人员抄表并计算分摊金额以及均是当月收取上月水电费的交费方式，由赢华公司垫付再向黄新浪收取，而有关的水电费使用明细表亦已详细列举了相应水电使用情况的计算说明，黄新浪亦无举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，原审法院对盈纳公司代黄新浪垫付的水电费数额予以确认，庭审中，黄新浪亦未能举证证明其已交纳了2014年2月至2014年4月11日涉案203-206室的水电费，故盈纳公司诉请黄新浪支付该期间的水电费有事实依据，原审法院予以支持，黄新浪应向盈纳公司支付2014年2月至2014年4月11日的涉案203-206室水电费共计537元。关于保证金、滞纳金的问题。黄新浪自2014年3月起拖欠被告盈纳公司涉案203-206室四处物业租金的行为已经构成违约，盈纳公司有权根据合同约定，没收涉案四处物业的保证金5520元。由于盈纳公司并未提供有效的证据证实因黄新浪的违约行为所导致损失的具体数额，故盈纳公司没收合同保证金已足以弥补因黄新浪违约所造成的损失，关于盈纳公司主张黄新浪支付滞纳金的诉请，原审法院不予支持。关于黄新浪以盈纳公司、赢华公司和陈新良未履行安保责任为由，要求盈纳公司、赢华公司和陈新良赔偿因失窃而造成的损失、营业损失问题。由于涉案物业被盗尚处于公安部门立��侦查阶段，本案现有证据显示黄新浪的损失系因案外人的盗窃行为所导致，且盗窃案发生前涉案大厦已加装了防盗网，被告盈纳公司、赢华公司已履行了合理的安保义务，黄新浪亦未能提供有效的证据证实其主张的损失与盈纳公司、赢华公司、陈新良存在因果关系，黄新浪诉请盈纳公司、赢华公司和陈新良赔偿损失无事实依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认黄新浪与盈纳公司就位于佛山市禅城区江湾二路某号之一二楼203室、204室、205室、206室形成的租赁合同关系已于2014年4月11日解除；二、黄新浪于判决发生法律效力之日起十日内，向盈纳公司支付佛山市禅城区江湾二��某号之一二楼203-206室2014年3月至2014年4月11日的租金3960.60元、水电费537元，合计4497.60元；三、黄新浪交纳的佛山市禅城区江湾二路某号之一二楼203-206室合同保证金共5520元归盈纳公司所有；四、驳回黄新浪的诉讼请求；五、驳回盈纳公司的其他反诉请求。如黄新浪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1302元，反诉受理费115元，合计1417元，由黄新浪负担。上诉人黄新浪不服原审判决，向本院提起上诉称：本案租赁合同的租金包含管理费，赢华公司只收费不尽管理的义务，赢华公司仅在整栋大厦底层安排门卫，管理员每月只过来抄表收费，对防盗网上近1平方米的大洞在三个多月的时间里不予修补，导致被盗。另外，本案��及402、406房的租赁合同是与赢华公司签订的，赢华公司强行把黄新浪的物品从402、406房移到205、206房，导致黄新浪的损失扩大。因此，赢华公司是本案适格的被告，黄新浪诉请其赔偿损失有理有据。陈新良收取了黄新浪的租金，应当承担没有尽到管理义务的责任，即使陈新良受公司的委托代收也因其个人财产和公司财产相互混淆而应承担责任。如合同的相对方仅为盈纳公司，其经营范围只是投资，因此租赁合同就无效。米某运的证言与黄新浪、盈纳公司、赢华公司和陈新良提交的合同、收据、报警回执、照片等相互印证，米某运的证言与一审法院查明的米某运报案的事实互相印证，且米某运的证言也与双方当事人的陈述互相印证。米某运与双方当事人没有利害关系，就其本身所知道的情况出庭作证，其证人证言应予以采信。双方签订的合同虽约定在月头交租，��实际上双方已把交租的时间更改为月尾。3月19号盗窃案发生后，因赢华公司、盈纳公司和陈新良拒不就其自身的过错对黄新浪的损失进行赔偿，黄新浪才没缴纳3月的租金。一审法院认定黄新浪构成违约，判令没收保证金5520元不当。综上，请求：一、撤销（2014）佛城法民一初字第1049号民事判决；二、判令盈纳公司、赢华公司和陈新良向黄新浪返还租赁保证金5520元，赔偿黄新浪因失窃而造成的损失7万元、营业损失4万元，共11.52万元；三、本案诉讼费用由盈纳公司、赢华公司和陈新良承担。上诉人黄新浪在二审期间向本院提供了以下证据：证据一、短信打印件；证据二、收据；证据一和证据二证明黄新浪在赢华公司通知应缴费用数额后才缴纳租金和水电费，双方已变更付款时间等。证据三、盈纳公司的营业执照，证明盈纳公司没有租赁和物管资质；证据四���照片，证明盗窃出入口在二楼，未出租的房间有近1平方米的洞，赢华公司驱赶黄新浪离开涉案租赁房间。被上诉人盈纳公司、赢华公司和陈新良对上诉人黄新浪提供的证据的质证意见为：上述证据不属新证据，对证据一的真实性、合法性和关联性不予确认；对证据二的部分收据不予确认，因无原件核对，部分证据在一审已质证，恰好证明黄新浪延期缴纳租金；对证据三的真实性无异议，但不能否定合同的效力；对证据四的质证意见与一审相同。被上诉人盈纳公司、赢华公司、陈新华答辩称：黄某林的电表读数及明细表恰好证明盗窃案发生时，黄某林仍是租户。租金是预缴的，水电费是支付已发生的费用。被上诉人盈纳公司、赢华公司和陈新良在二审期间未提供新的证据。本院应上诉人黄新浪申请，向佛山市公安局禅城分局侦查大队调查收集了佛公（禅）勘��2014）1182号《现场勘验检查工作记录》。上诉人黄新浪对本院调查收集的上述证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明被盗现场，207、208房是空房，没有反映其他被盗租户的情况。被上诉人盈纳公司、赢华公司和陈新良对本院调查收集的上述证据的真实性无异议，但认为不能证明207、208房是空房。本院对上诉人黄新浪提供的证据及本院调查收集的证据经审查认定：上诉人黄新浪提供的证据一的内容证明赢华公司向黄新浪催缴租金等，证据二只能证明黄新浪支付租金等费用的具体日期，均未能证明双方对租金、管理费等变更了付款日期，故证据一、证据二与待证事实不具有关联性，本院对其证明效力不予确认；黄新浪提供的证据三和证据四在一审已经提交，且原审已作审查认定，本院在此不作重复审查；双方当事人对本院调查收集的证据的真实性、���法性均无异议，且与本案相关，可作为本案的定案依据。经审理，本院除确认原审查明的事实外，本院另查明：涉案的新某大厦二楼有一个东西走向的走廊通道，走廊的大门是一个由不锈钢钢管制成的大门，大门门锁有明显的被破坏痕迹。走廊内靠西侧办公室的不锈钢窗户也遭到破坏，窗台上有明显的踩踏痕迹，办公室内物品翻动较大，部分物品（如电脑）遭到不同程度的破坏，其他无异常发现。黄新浪确认没有破坏新某大厦207房的房门，不能从此处进入黄新浪所承租的办公室。本院认为：本案系房屋租赁合同及物业服务合同纠纷，双方争议诉焦点为：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、赢华公司和陈新良的诉讼主体资格是否适格；三、黄新浪是否存在违约行为及应承担的违约责任；四、盈纳公司、赢华公司和陈新良是否应当赔偿黄新浪的损失。一、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，出租人出租房屋，采取的是登记制度而非许可制度。因此，出租人出租物业不属于限制经营或特许经营行业。在本案中，盈纳公司或赢华公司虽无租赁业务的经营范围，双方亦未办理租赁合同登记备案手续，违反了上述管理性规范，但不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的效力性强制规范的行为。依照《最高人民法院关于适用＜人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制��营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定，该行为不应当被认定无效。原判认定双方签订的合同有效正确，本院予以维持。二、关于赢华公司和陈新良的诉讼主体资格是否适格的问题在本案中，既有黄新浪与盈纳公司签订的租赁合同关系，也有黄新浪与赢华公司之间事实存在的物业服务合同关系。原审认定赢华公司受盈纳公司委托，全权代理涉案物业的租赁、招商引租、物业的管理、代收管理费等事宜，赢华公司所代为签订的合同权利义务理应由盈纳公司承担，上述两份租赁合同当事人均为黄新浪与盈纳公司不当，本院予以纠正。陈新良作为盈纳公司及赢华公司的法定代表人，其与赢华公司均非涉案两份租赁合同相对方，因此，陈新良并非本案适格的主体，黄新浪诉请陈新良承担责任，于法无据。黄新浪该上诉理由不成立，本院不予采纳��三、关于黄新浪是否存在违约行为及应承担的违约责任的问题黄新浪与盈纳公司对租赁合同约定的租金及管理费等费用付款期限没有异议。黄新浪主张租金交纳时间已变更为每月月底，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，黄新浪对变更合同付款期限的事实应承担举证责任。在本案中，黄新浪虽提供了催缴短信和收据，但这些证据仅能证明黄新浪支付租金、管理费等给赢华公司，赢华公司开具收据确认收款的时间，不能直接证明双方协商一致变更了合同约定的付款时间。因此，原审判决对黄新浪抗辩付款时间已变更的理由不予采纳��确，本院予以维持。其次，黄新浪主张其存放于承租办公室内的财物被盗，故未交付租金。但支付租金是承租人使用了出租人交付的物业即应承担的义务。黄新浪所有的财物是否被盗，不足以成为黄新浪拒付租金和水电费的理由。因此，黄新浪未按期支付租金给盈纳公司构成违约。盈纳公司据此解除合同，没收保证金，诉请黄新浪支付所拖欠的租金3960.60元及水电费537元，本院应予支持。黄新浪上诉请求判令盈纳公司返还保证金的理由不成立，本院不予采纳。四、关于盈纳公司、赢华公司和陈新良是否应当赔偿黄新浪的损失的问题涉案物业被盗尚处于公安部门立案侦查阶段，黄新浪被盗财物造成的损失是由入室盗窃的犯罪嫌疑人直接造成的，且现有证据证明犯罪嫌疑人破坏了新某大厦二楼走廊大门门锁，以及黄新浪承租的办公室的窗户防盗网，且在该破坏处存在���踏痕迹，没有证据证明犯罪嫌疑人从黄新浪所称的赢华公司未及时修补的防盗网缺口中入室盗窃。因此，黄新浪未能提供有效的证据证实其主张的损失与盈纳公司和赢华公司存在因果关系，黄新浪诉请盈纳公司、赢华公司和陈新良赔偿损失无事实依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄新浪的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2804.34元，由上诉人黄新浪负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年五月四日书 记 员 陈敏仪 微信公众号“”