（2015）江蓬法民三初字第196号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-07-12
案件名称
江门市益威物业服务有限公司与杨幼萍、吴妙珠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市益威物业服务有限公司,杨幼萍,吴妙珠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法民三初字第196号原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋。委托代理人：欧阳少莉、欧阳翠文。被告：杨幼萍，女，住江门市蓬江。被告：吴妙珠，女，住江门市蓬江区。两被告的共同委托代理人：吴显孚，住江门市蓬江区。原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威物业公司）诉被告杨幼萍、吴妙珠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告益威物业公司的委托代理人欧阳少莉、欧阳翠文，被告杨幼萍、吴妙珠的委托委托代理人吴显孚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益威物业公司诉称：经江门市东成苑住宅小区绝大多数业主及小区业主委员会选聘，确定原告益威物业公司为东成苑小区的物业服务公司。2011年8月1日，江门市东成苑小区业主委员会（以下简称业委会）与原告益威物业公司签订《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》，约定物业管理公共服务收费标准为：普通住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.82元交纳、地下车库小车位每月25元／个交纳、摩托车车位每月10元／个交纳；每月的物业服务费的缴交时间为每月21至30日，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之二交纳滞纳金；合同还对其他相关事项作了约定。合同成立之日，原告即为该小区提供物业服务。被告是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积187.24平方米，应付物业服务费为每月153.5元，2014年1月1日至2014年8月31日的物业服务费为1228元。但被告至今未支付物业服务费给原告，虽经原告多次催收，未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、被告向原告立即支付2014年1月1日至2014年8月31日的物业服务费1228元，及逾期付费违约金552.5元，滞纳金从逾期之日起按每日千分之二计算，暂计至起诉之日，请求判令至费用付清之日，以上两项合计1780.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告益威物业公司为起诉提供的证据有：证据1.《江门市房地产登记申请书》1份、《身份证》复印件1份，证明涉案物业属两被告所有的事实。证据2.《催款函》1份，证明原告向被告进行催款的事实。证据3.《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》1份，证明2011年8月1日，东成苑业委会代表小区绝大多数业主与原告签订物业服务合同的事实，同意选聘原告为该小区提供物业服务，其有关服务内容和收费标准的事实。证据4.《催费通知》、《公告》及《温馨提示》，证明原告向被告发出拖欠原告物业费通知，并进行催收的事实。证据5.《照片》3张，证明原告为小区及车库提供了卫生、绿化、保安等物业服务的事实。被告杨幼萍、吴妙珠辩称：我方是从2014年1月开始没有交纳物业服务费给原告，今日原告到庭的代理人并不是管理东成苑小区的工作人员，对小区的具体情况并不清楚，我方没有向原告交纳物业服务费的原因是由于大约在2013年11月，涉案房屋的楼道公共对讲机及屋内的对讲机有问题，我方多次就对讲机的问题联系原告，要求原告尽快维修，但是，原告没有及时进行维修。在2014年春节期间，很多亲朋好友来我家探访，因对讲机有问题无法通过对讲机开门，被告杨幼萍需要多次从6楼下楼开门，因被告杨幼萍本身有××，多次上下楼梯造成其腰椎严重磨损红肿，对其日常生活造成严重影响，后来经过多方医治，花费巨大。我方认为原告在管理期间存在严重违约，放弃对我方的服务，所以我方不同意支付服务费给原告，更不应支付滞纳金。被告杨幼萍、吴妙珠为其答辩提交的证据有：证据1.《江门市人民医院x光片》1张、《江门市人民医院的MR检查报告单》1张、《江门市人民医院DR检查报告》1张、《中药药方》6份、大参林的《收款单据》1份，共同证明因涉案房屋的对讲机损坏，需要上下楼开门，造成被告杨幼萍腰椎磨损红肿，进行有关的检查及治疗。经审理查明：原告益威物业公司于2007年11月登记成立，是具有三级资质的物业服务企业，资质有效期至2016年8月21日。2011年8月29日，原告益威物业公司与东成苑业委会签订《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》，约定：业委会选聘益威物业公司对东成苑小区进行物业管理服务；服务项目包括共有设施设备维修养护、共有绿化、花木的养护管理、共有区域的清洁卫生、交通与车辆秩序的管理、安全监控、巡视和门岗执勤等；服务收费标准：由业主按其拥有物业建筑面积每月每平方米0.82元交纳；业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费、维修资金和分摊费的，物业公司可以催促限期交纳，逾期仍不交付的，物业公司可向欠款人加收每逾期一天欠交金额千分之二的滞纳金；合同有效期三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止等条款。签订上述《物业服务合同》后，原告于2011年8月1日进入东成苑小区，提供物业管理服务。至2013年11月间，双方由于涉案房屋楼下公共对讲机及室内对讲机的维修问题出现争议，被告杨幼萍、吴妙珠遂从2014年1月开始拒交物业服务费。原告益威公司庭审中认为涉案房屋楼道公共对讲机已于2014年1月修理好，并没有收到被告杨幼萍、吴妙珠关于其室内对讲机损坏的报告。2014年7月31日，《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》期限届满，由于新旧物管公司交接问题，经居委会协调，原告益威物业公司为东成苑小区提供物业服务至2014年8月31日，后撤场。被告杨幼萍、吴妙珠是该住宅小区2幢之一602房的业主，房屋建筑面积187.24平方米。涉案房屋是2008年购买及入住。被告杨幼萍、吴妙珠尚拖欠原告益威公司2014年1月1日至2014年8月31日的物业服务费共计1228元（153.5元×8月）。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告益威物业公司与东成苑小区业委会签订的《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》是东成苑小区业委会代表业主所签订的，该协议对东成苑全体业主具有约束力。综合双方的诉辩及审理查明的事实，本案争议的焦点在于：1.原告在管理期间是否出现了重大的违约行为，该违约行为是否能成为被告杨幼萍、吴妙珠拒交物业服务费的法定抗辩理由；2.原告要求被告杨幼萍、吴妙珠支付物业服务费及滞纳金（违约金）的请求是否应予以支持。一、关于原告在管理期间是否出现了重大违约行为的问题。本案中，杨幼萍、吴妙珠以益威物业公司在履行合同过程中存在迟延维修楼道公共对讲机及室内对讲机的违约行为，造成杨幼萍身体损害，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，本院认为，根据合同的约定，益威物业公司提供物业服务的项目包括：共有设施设备维修养护、共有绿化、花木的养护管理、共有区域的清洁卫生、交通与车辆秩序的管理、安全监控、巡视和门岗执勤等。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告杨幼萍、吴妙珠抗辩认为益威物业公司在管理期间出现迟延维修楼道公共对讲机及室内对讲机的违约行为重大违约事实，但益威物业公司认为其已经于2014年1月修理好楼道公共对讲机，并认为没有收到杨幼萍、吴妙珠对于室内对讲机损坏的报告，而被告杨幼萍、吴妙珠认为其是口头向管理处的管理人员报告，故在益威物业公司否认收到室内对讲机损坏报告的情况下，杨幼萍、吴妙珠未能提供其他的证据予以证明，其应因此承担举证不能的不利后果，对于杨幼萍、吴妙珠认为益威物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为的主张，依据不足，本院不予采纳。对于杨幼萍、吴妙珠提出的由于对讲机损坏导致杨幼萍上下楼梯开门，引致腰椎病痛加重，其有权拒交物业服务费的意见，由于杨幼萍、吴妙珠未能提供证据证实益威物业公司在履行合同过程中存在重大违约的事实，并且，也未能提供证据证明杨幼萍腰椎病痛加重的事实与益威物业公司的行为存在法律上的因果关系，故对被告杨幼萍、吴妙珠的该项意见，本院不予采纳。因此，本案中，被告杨幼萍、吴妙珠不具有拒交物业服务费的法定抗辩理由。二、关于原告益威物业公司要求被告杨幼萍、吴妙珠支付物业服务费及滞纳金（违约金）的请求是否应予以支持的问题。1.物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，业主应当按照合同约定按期足额交纳。本案中，从2014年1月1日至2014年8月31日，被告杨幼萍、吴妙珠事实上享受了原告益威物业公司提供的物业服务，根据合同的约定，其应支付相应的服务费用。被告杨幼萍、吴妙珠住宅建筑面积为187.24平方米，按住宅小区同类房屋的收费标准，本院核定被告杨幼萍、吴妙珠应交纳的物业管理服务费为1228元（153.5元×8月）。2.违约金的问题。由于被告杨幼萍、吴妙珠在原告益威物业公司提供物业管理服务期间存在拖欠物业服务费的情况，按照《江门市蓬江区东成苑物业管理服务合同》第二十一条第8款的约定，应该从逾期之日起按欠款金额千分之二标准向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日2‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限可调整为日息1‰。由于服务合同中约定当月的物业服务费按建筑面积于当月21-30日交纳。因此，本案中的逾期违约金应从2014年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告杨幼萍、吴妙珠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付2014年1月1日至2014年8月31日止的物业服务费共1228元及逾期付款违约金（违约金应从2014年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告杨幼萍、吴妙珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 邱启杰二〇一五年五月四日书记员 容丽萍 来源：百度搜索“”