（2015）浑南民二初字第27号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-18

案件名称

朱文谦与沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱文谦,沈阳,沈阳鼎盈置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百二十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2015）浑南民二初字第27号原告朱文谦，女，住沈阳市皇姑区。被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号Ｂ-21-20室。法定代表人朱春林，系该公司总经理。委托代理人李丹丹，女，住沈阳市大东区。被告沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人沙爽，系该公司董事长。委托代理人聂诚，男，住南京市玄武区。原告朱文谦与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称：女人街发展公司）、沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称：鼎盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法由本院审判员孙迪担任审判长，与审判员朱波、代理审判员马娜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱文谦、被告女人街发展公司委托代理人李丹丹、被告鼎盈公司委托代理人聂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求依法判令被告女人街发展公司向原告支付自2014年7月1日至2014年12月31日租金12450元及逾期利息295.21元；由被告鼎盈公司承担连带给付责任；解除与女人街发展公司的商铺租赁协议；要求被告鼎盈公司承担2010年7月1日之后的所有租金、利息的给付责任；本案诉讼费用由被告承担。被告女人街发展公司辩称：1、关于占有使用费应计算至起诉之日。被告与原告签订商铺租赁协议，该协议约定免租期为2007年1月1日至2009年12月31日，原告要求的租金及占有使用费计算有误。2、根据双方签订的商铺租赁协议第十六条约定：本协议自被答辩人取得该商铺所有权证后生效。事实上原告并未取得商铺所有权证，该份租赁协议并未生效。原告无权请求支付租金及占有使用费。3、时至今日，原告与被告鼎盈公司并未对诉争房屋办理交付手续，即原告并未实际占有房屋。原告也未将房屋交付被告使用，因此原告要求被告支付租金、利息以及占有使用费的请求无事实依据。4、不同意解除合同，因为涉案房屋已经租赁给兴隆大奥莱，并且租期20年，且原告申请被告支付租金已经在执行局执行中，所以被告认为合同仍在继续履行。综上，原告所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告鼎盈公司辩称：被告鼎盈公司与原告之间存在商品房买卖合同关系，被告女人街发展公司与原告存在房屋租赁合同关系，两个法律关系相互独立，被告并非本案的正当当事人。原告虽然支付了全部房款，但被告未将房屋交付给原告，原告未取得诉争房屋所有权，不是房屋的所有权人。被告将诉争房屋出租给兴隆大奥莱，在该租赁合同中，被告是以房屋所有权人的名义签订的，并未侵犯原告的权利。原告与答辩人之间的纠纷应属商品房买卖合同纠纷，因此被告不应承担连带责任。本案争议商铺上次诉讼的判决书已经判决被告承担2012年1月1日以后的租金、占有使用费及利息的连带给付责任，该判决已经生效，不应该再次起诉要求承担2012年1月1日以前租金及利息的连带给付责任。综上，原告所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商铺租赁协议、2014年民事判决书各一份，证明每一个结算周期的租金数额，2014年7月1日前的租金已经法院判决。女人街发展公司对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能成为原告要求2014年7月1日以后的租金依据。鼎盈公司质证意见同女人街发展公司。2、商铺租赁协议、2013年民事判决书各一份，证明庭审认定此协议合法有效，女人街发展公司并未按协议履行义务，应承担相应的法律责任，且根据合同法约定，原告有权解除租赁协议。女人街发展公司对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能成为原告要求解除合同的依据，因为判决的内容恰恰能证明合同仍在履行。鼎盈公司质证，合同签订后因为政府规划改变导致房屋一直闲置并未投入使用，并非非法占有，其余意见同女人街发展公司。3、（2013）东陵民二初字第466号民事判决书一份，证明民事判决书第4页倒数第3行中，被告鼎盈公司在庭审中承认于2010年与大奥莱真正开始履行合同。女人街发展公司质证认为，只有判决书所确认的判决内容才具有既定效力，而原告所举部分并非为判决所确定的内容，没有证明效力。鼎盈公司质证认为，与兴隆大奥莱真正履行合同是从2012年1月1日开始的，实际上与兴隆大奥莱合作是从2008年开始研究，并不是从2010年开始履行合同。4、2008年沈阳女人街房地产开发有限公司与兴隆大奥莱的租赁合同一份，证明被告鼎盈公司2006年开始非法占有原告商铺，于2008年收到兴隆大家庭500万元保证金，2010年正式履行合同，且该合同中约定保证金不用退，顶租金。女人街发展公司质证，并非合同当事人，不予质证。鼎盈公司质证，2008年的合同只是意向，以2012年的合同为准。5、沈阳市浑南新区房产管理局出具的公文书证1份，证明鼎盈公司在没有取得产权手续前，将含涉案商铺在内的房屋租给了兴隆公司，出证时间是2010年4月8日。国家职权机关作出的公文，具有高阶位的效力等级。女人街发展公司不予质证，认为与其无关。鼎盈公司质证该公文仅能用于办理兴隆大奥莱工商、税务手续，办理其它手续无效。6、沈阳女人街房地产开发有限公司出具的加盖其公章的工商存档证明1份，证明被告鼎盈公司已于2009年8月30日将包含涉案商铺在内的房屋交付给兴隆大家庭，同日兴隆正式进驻女人街项目并进行项目具体运作。女人街发展公司认为与其无关。鼎盈公司认为与本案无关。7、兴隆大奥莱营业执照及工商登记注册信息，证明兴隆大奥莱分公司（原定名大都会）入住含涉案商铺在内的沈阳市浑南新区营盘北街5号房屋后，于2010年4月13日以此地址登记注册并取得工商执照，可以看出自2008年起合同一直在实际履行。女人街发展公司不予质证。鼎盈公司认为与本案无关。8、（2015）沈中民一终字第169号民事裁定书（原告系吕国臣，此案与本案诉求不同但事实相同），证明2008年的租赁合同是由合同乙方（兴隆）作为庭审证据出示的，已经过法院查明，合同真实有效并已实际履行。出租的房屋包括业主购买的商铺。被告鼎盈公司2008年起非法占有业主商铺。此裁定书中对于业主与女人街发展公司签订的商铺租赁协议，兴隆公司质证意见写到：“该协议是吕国臣与女人街发展公司签订的，与我公司无关，我公司也不知道该份协议的存在。”同时，原告与女人街发展公司解除合同不会影响兴隆公司的利益。女人街发展公司对真实性、合法性、关联性均有异议，证据为他人证据，与本案无关。裁定书是发回重审裁定，是程序性的，不具有任何证明力。鼎盈公司认为发回重审裁定不能作为证据使用。二被告均未向法庭提交证据。经审理查明，原告朱文谦与被告鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）于2006年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于浑南新区营盘北街商铺1处，总房款209160元。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米165.87元，每月租金为2075元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告的权利义务：1、原告同意：该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预。被告女人街发展公司的权利义务：租赁期届满后，如女人街发展公司继续承租，则原告应同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。因被告女人街发展公司未支付租金，原告来院起诉，要求二被告支付2014年7月1日至2014年12月31日租金及逾期利息。另查明，被告鼎盈公司将包括原告购买的商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。又查明，原告曾于2013年、2014年起诉二被告，要求给付2013年7月1日前、2013年7月1日至2014年6月30日的租金及利息，并在2013年的诉讼中要求被告女人街发展公司和被告鼎盈公司共同承担从2010年7月1日起至2013年6月30日止的租金及利息。区、市两级法院对上述诉讼请求进行实体审理，并作出判决，判决被告鼎盈公司仅对2012年1月1日以后的租金、占用使用费承担连带给付责任。本院认为，原告与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。租赁期届满后，因被告女人街发展公司没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用时间的使用费，故原告要求被告女人街发展公司给付2014年7月1日至2014年12月31日的占有使用费元12450（2075元×6个月），本院予以支持。关于原告要求被告女人街发展公司支付利息的诉讼请求，由于被告女人街发展公司未按合同约定履行，违约在先，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约责任作出约定，故被告女人街发展公司依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金12450元计算，自2014年8月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。因被告鼎盈公司不是本案所涉商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告鼎盈公司应对2014年7月1日至2014年12月31日的占有使用费及利息承担连带责任。关于原告要求被告鼎盈公司承担2010年7月1日起至2011年12月31日止的所有租金、利息的给付责任，因原告在2013年诉讼中已有该项诉讼请求，区、市二级法院已作出判决，并已生效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，本案不再予以审理，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，第一、原告与被告女人街发展公司的商铺租赁协议虽于2012年12月31日已到期，且双方至今未能再次签订新的租赁协议，现在女人街发展公司对原告的商铺只是占用，存在事实上的租赁关系，但原告的商铺是与其他业主的商铺整体连在一起的，案外人兴隆大家庭公司已经整体装修并经营使用，其与被告所签的租赁合同的租期还有十多年，所以无论是被告，亦或是兴隆大家庭公司都无法单独将原告的商铺独立返还。第二、原告购房当时，既已知道所购房屋为售后返租房屋。在原告与被告女人街发展公司所签订的租赁协议中，原告作为甲方，曾同意该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方（原告）不得以任何理由进行干预；同意被告女人街发展公司在租赁期限内自行或授权第三方对该商铺进行装修和改造，无需再征得甲方同意。同时，合同也约定了，租赁期间，商铺所发生的物业费、水电费和装修费等费用由承租方或者使用人交纳；被告女人街发展公司有义务监督商铺及设备的使用情况，并在需要时负责追讨有关损失或责令修复等义务内容。另外，双方还约定，承租期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准。因此，在此前租赁合同的履行过程中，双方已就合同期满后继续履行合同的内容及租金如何计算的问题进行了约定，合同应继续履行，现原告单方要求解除合同，违反诚实信用原则。第三、如果解除原告与被告女人街发展公司的租赁关系，不但可能对案外人兴隆大家庭公司大奥莱分公司的经营造成不利影响，而且，退一步讲，如解除租赁关系，就原告的商铺本身而言，也存在无法单独使用或经营的问题。原告的房屋只是兴隆大家庭公司承租房屋中很少的一个部分。原告解除租赁关系后，无论自营或转租，都难以较好地发挥房屋的使用功能及扩大经济效益。基于以上三点原因，原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告朱文谦自2014年7月1日起至2014年12月31日止的商铺占有使用费12450元；二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告朱文谦商铺占有使用费12450的利息（按本金12450元计算，自2014年8月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、被告沈阳鼎盈置业有限公司对被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的上述义务负连带给付责任；四、驳回原告朱文谦的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费119元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　孙　迪审　判　员　朱　波代理审判员　马　娜二〇一五年五月四日书　记　员　周立颖本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；《中华人民共和国民法通则》第一百三十条2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注公众号“”