（2014）济民初字第58号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-07-12

案件名称

山东瑞嘉置业有限公司与徐守河合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东瑞嘉置业有限公司,徐守河

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

山东省济宁市中级人民法院民事判决书（2014）济民初字第58号原告：山东瑞嘉置业有限公司，住所地山东省济宁市环城西路北首14号。法定代表人：胡小刚，职务：总经理。委托代理人（特别授权）：孙伟、王子恩，山东齐鲁律师事务所律师。被告：徐守河。委托代理人（特别授权）：王有为，山东恒正律师事务所律师。原告山东瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）与被告徐守河合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞嘉公司委托代理人孙伟、王子恩，被告徐守河及委托代理人王有为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月18日、2013年10月12日，原被告双方分别签订了合作协议书及补充协议书，协议书约定，被告提供土地，原告投资建设，被告保证土地的完整性。合同履行期间，原告发现被告提供的土地有瑕疵。原告多次要求被告履行合同义务，被告屡次推辞拒绝。后经原告多次到权威机关调查了解，得知原告对其提供的土地无使用权证书。合同履行期间，被告多次向原告催要补偿款项450万元。该款属被告无权取得，应予以返还。因此，原告认为，原被告之间签订的合同为联营开发合同，原告提供资金，被告应提供土地使用权作为合作资本。被告未提供办理合法土地使用权的土地，违反法律禁止性的规定，双方所签合同及补充协议归于无效。请求法院判令：1、原被告双方于2012年6月18日、2013年10月12日签订的协议无效，并返还被告因此取得的450万元补偿款。2、诉讼费、保全费由被告承担。原告为支持自己的主张，提供证据如下：证据一：2012年6月18日、2013年10月12日原被告双方签订的协议及补充协议复印件5页。证明1、合同主体为山东瑞嘉置业有限公司和徐守河；2、证明合作开发土地由徐守河净地交付；3、证明提供土地的位置是城前老酒厂等。4、证明被告不能根据该合同约定将需提供土地证明或提供土地使用权（即被告提供的土地无权处分，违反了法律法规的强制性规定）。证据二：收据、银行过付凭证复印件22页；证明被告已经收取原告给付的款项（实际是土地使用费）450万元。证据三：2014年3月27日山东法制报声明复印件一份；证明为了减少原告的损失，原告得知被告不享有土地使用权后，进行的救济。除了给付被告340万元之外，并且原告给付了被告十三间房屋，现在被告已经将该十三间房屋已经出售。证据四：照片16张，证明被告将十三间房子已经出售，并且由被告出售房屋的合同及收据。针对原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对于证据一2012年6月18日的协议，从该协议可以清楚看到甲方所承担的义务负责办理土地事项，并负责相关资金。而被告所承担的责任负责提供现有土地资料，2012年土地现状及现状下所表现出来的证据，当时酒厂被告的资料是平面示意图，与法院及银行签订打包收买的收据，并且被告已经向原告胡小刚进行展示。乙方保证现有土地拆迁，在整个施工过程保证拆迁工作的顺利进行。对于利润分配的问题，合同中明确约定，至今原告没有向被告支付一分钱的利润。对于2012年6月18日的协议，该协议约定了土地的状况面积，并且双方同意将给付被告补偿款，并且分三次将补偿款给被告。在整个拆迁中，拆除了被告的建筑物后，后双方又签订了2013年10月12日的协议，可以看出，截止该时间共拆除了乙方所有建筑为7308.3平方米，补偿款450万元，并且原告胡小刚向被告支付349.4万元，下欠的款项，打成补充协议，并以房屋进行折抵。对于证据二收据真实性无异议，是事实，确实收到349.4万元，另外110.6万元折抵房屋。对于证据三原告恶意将折抵的房屋再申明进行作废是原告的不诚信。对于证据四原告已经将付给被告的房屋我们认可，并且原告交付给被告的房屋已经无法正常使用，已经被原告上锁。被告辩称，被告与原告法定代表人经朋友介绍于2012年初认识，被告早在1999年和另外两位朋友通过邹城人民法院购买了中国农业银行邹城市支行打包处置的城前老酒厂，后来被告的两朋友不再参与，后被告自己购买了酒厂，并投入购买资金51万元。接收酒厂后被告又投入巨资进行维修和改善，并达到了正常的状态。由于土地过户需要很多资金，被告没有办理过户手续。在2012年初原告法人通过朋友知道被告处有一宗土地，大约30亩，便找到了被告，商谈合作开发事宜。当时被告明确说明了当时的土地状况，并带领胡小刚到现在进行勘查，并明确告知胡小刚该土地是1999年购买的，没有办理土地使用证，如办理土地使用证在2012年需要几百万元，并且胡小刚承诺可以办理土地使用证，并且承诺所有的土地手续胡小刚都可以办理，并给胡小刚签订的合作开发协议书。被告与原告法人签订的合作开发协议书是双方真实意思表示下的自愿行为，签订时不存在任何欺诈等情况。该协议截止原告起诉时已经基本履行完毕。至于原告所说的被告没有土地使用权证，对这一事实被告认为，本身没有办理土地过户手续是事实，但被告购买了酒厂、冷库等建筑是合法手段，但并不说明被告对土地没有所有权和使用权。所谓合作协议的双方，被告有合法取得的土地，双方签订合作开发协议并不违反房地产开发相关规定。因此原告要求判令合作协议无效没有事实和法律依据，被告认为是有效协议，并且已经履行完毕，原告所诉缺乏事实和法律依据。关于原告要求确认2012年6月18日所订立的补充协议，及2013年10月12日的协议更不属于无效的范畴，该二份协议的签订主要是解决拆迁补偿安置的问题，该二份协议所约定的拆迁补偿并无不当之处，并不能成为认定无效的理由。被告为了履行与原告签订的合作协议，将自己的房子及酒厂、冷库等予以拆除，腾出了土地，供原告进行房地产开发建设，获得补偿是合理合法的。并且拆迁补偿标准也是按济宁市房地产开发补偿标准进行的计算。被拆迁的房屋及建筑物的所有权是被告依法获得的，并支付了相应的对价，为了实现原告开发建设的目的，本身相应的物权已经灭失，获得相应补偿是理所当然的。补偿款450万元，仅有349.4万元是现金，110.6万元是折抵的安置房子，并且安置的房子原告没有让被告占有。原告要求返还450万元补偿款没有事实和法律依据。被告当庭保留反诉或另行起诉权利，要求按照合作协议应当要求原告给付应当分配的利润200万元。综合以上原告向被告提起诉讼，明显违背了本案的基本事实，及违背正常交易规则，原告诉讼请求应当全部驳回。被告为支持自己的主张，提交证据如下：证据一、双方的合作协议，及补充协议，证明观点同质证意见。证据二、被告等人与中国农业银行邹城支行在1999年签订的购买协议，购买酒厂厂区等相关手续。证明被告土地来源的问题。证据三、邹城法院的裁定书，证明城前酒厂因欠中国农业银行邹城支行的款项被法院查封，所有资产抵押给农业银行，并且将酒厂卖给了被告。证据四、2013年10月12日双方签订的补充协议，及被告与原告胡小刚签订的一期拆除房屋面积登记表、2012年11月17日二期拆除房屋确认单。证据五、房屋补偿核算表，应当补偿700多万元，及拆迁现场简易绘制图一份。证明原告要求返还450万元，实际是拆迁补偿款。证据六、被告与胡小刚签订房源信息表，原被告胡小刚承诺给十四套，因价格变动给了被告十三套房屋，说明110.6万元折抵房屋的事实。证据七、照片一宗，证明拆迁土地，在建工程已经全部完毕，但是原告没有向被告结算任何利润分层。针对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：原告主张双方签订的协议是无效协议，被告所提交的证据全部为无效证据。对于证据一真实性无异议，对证明目的有异议。所承建的房屋是具备出售资格的商品房，在原告办理该商品房出售手续时没有办出来，是因为被告的土地有瑕疵。因为被告的土地违反了土地法的规定，没有办理过户手续，所签订的协议均是无效的。被告所说提供现有资料就能保证合同的有效性，原告怎么知道被告提供的现有资料是该土地的资料。根据合同第五条要保证合同的完整性。对于证据二法院和银行的资料真实性无异议，当时被告购买的土地不是被告自己一人，而是三人参与的，更说明被告对土地和房屋不具有使用权和所有权，只能证明土地和房屋的流程，不能证明被告在本案能够提供土地使用证和所有权证书。对于证据三裁定书不是裁定该房屋的所有权和使用权，只是房屋的流程，但是在房产管理局和土地资源管理局具有土地所有权和使用权，导致原告在有瑕疵的土地上进行建设。对于证据四、五，2013年10月12日补充协议真实性无异议，该协议的形成，由于双方签订协议后原告继续投资建设，原告一直不能腾出土地，原告要求被告给付款项。如果利润分配，被告给原告净地才能享受利润分配。原告不可能给你土地补偿款，又给你利润分配，是不合理的。给付补偿款的原因是因为被告不给清理土地，以便我们进行追偿。对于证据六原告是为了想尽快办理房产采取的一种措施。对于证据八真实性无异议，对证明目的有异议。原被告所合作的土地没有全部履行完毕，现在还有超市没有给付原告，在被告给付的土地上面，原告已经全部建设，建设完毕后，得不到合法的手续，造成原告房屋的亏损。通过被告提交的证据不能证明合同的有效性，违背了签订合同的原则。对于补偿款450万元是为了让被告尽快清理土地，而不是拆迁补偿款。案外人孙祥燕出庭作证，证实原告法定代表人胡小刚与被告徐守河签署合作协议及拆迁费用的支付等相关事实。经审理查明，1993年6月，原邹城市城前酿酒厂以该厂所有的不动产（厂房、车间、仓库、办公室等）及动产（机器设备等）作为抵押，向中国农业银行邹城市支行申请贷款。后邹城市城前酿酒厂未能如约偿还贷款，后中国农业银行邹城支行与被告徐守河、案外人周长坤、李新安签署协议，约定邹城农行将原邹城市酿酒厂的抵押物一并以50万元转让给徐守河等三人，后周长坤、李新安退出，徐守河一人接手相关资产。2012年6月18日，山东瑞嘉建设投资有限公司（甲方）与被告徐守河（乙方）签署《合作协议书》，主要内容为：双方合作对乙方现状用地进行投资开发，甲方主要义务为负责办理该项目的土地开发立项、规划、设计、报建及建筑施工的相关手续及费用，负责资金的投资及工程的建设等。乙方的主要义务包括提供现有土地资料，解决现状土地上的用户搬迁和土地使用纠纷，保证本项目土地不存在任何他项权或债务抵押等。并约定房屋销售后，乙方按销售面积分享开发利润。同日，双方又签订《补充协议》，约定：为建设该项目，需拆除被告徐守河现有的瓦房、平房、楼房、车间、冷库、超市等约14033平方米的建筑物，甲方同意向乙方支付拆迁补偿款630万元，并约定了款项的支付方式、时间及违约责任。后双方同意不再拆除超市等建筑物，拆迁补偿款降为450万元。2014年3月10日，被告徐守河出具《收据》一份，承认收到原告方支付的现金349.4万元及折抵的110.6万元的房屋，450万元的拆迁补偿款已经结清。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有以下两个：一是如何认定双方2012年6月18日签订的《合作协议书》和2013年10月12日签订的《补充协议》的效力；二是被告是否应当返还原告支付的共计450万元的拆迁补偿款及房屋。对于双方签订的《合作协议书》的效力问题，本院认为，由于本案的涉案土地为国有划拨土地，原被告双方一直没有通过合法的手段取得相应的土地使用权，而双方基于涉案土地签订的《合作协议书》的主要目的就是通过对涉案土地进行开发而谋利，主要内容就是通过在涉案土地上进行房屋建设和销售，所以该《合作协议书》为原被告双方合作开发房地产的合同，但原被告双方都没有取得涉案的土地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”之规定，本院认为，由于原被告双方既没有取得相应土地的合法使用权，本案中当事人双方签订的《合作协议书》是无效的。而由于双方于2013年10月12日签订的《补充协议》是在上述《合作协议书》的基础上签订的，主要内容是关于《合作协议书》的具体履行方面的约定，作为《合作协议书》的从属合同，也应认定为无效。对于第二个焦点问题，本院认为，从庭审查明的事实来看，原告为尽快对土地完成开发，实现利润，需要对原告所有的并一直享有出租收益的各类建筑进行拆迁，需要向被告支付相应的拆迁补偿款，在房屋拆迁后，原告依约支付了相关款项，并在原址建设了其他房产。虽然双方签订的关于拆迁补偿款的《补充协议》无效，但为双方真实意思表示，在双方均已完全履行且不适宜恢复原状的情况下，对于原告要求被告返还拆迁补偿款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告山东瑞嘉置业有限公司与被告徐守河于2012年6月18日签订的《合作协议书》、2013年10月12日签订的《补充协议》无效。二、驳回原告山东瑞嘉置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42800元，由原告山东瑞嘉置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审　判　长　　姜爱民审　判　员　　孙兆忠代理审判员　　李汉平二〇一五年五月四日书　记　员　　黄利平关注公众号“”