（2015）新中民五终字第85号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-25
案件名称
上诉人罗国民与被上诉人河南金粒麦业有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗国民,河南金粒麦业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)新中民五终字第85号上诉人（原审被告）罗国民，男，汉族，住延津县。委托代理人胡殿全，男，汉族，住延津县。被上诉人（原审原告）河南金粒麦业有限公司住所地延津县商会大厦。法定代表人周新福，董事长。委托代理人郑重武，河南思远律师事务所律师。上诉人罗国民与被上诉人河南金粒麦业有限公司（以下简称金粒公司）租赁合同纠纷一案，金粒公司于2014年10月13日提起诉讼，请求判令罗国民返还租赁金粒公司的房屋，并支付占有使用费7500元，诉讼费由罗国民负担。经审理，河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）于2014年12月16日作出（2014）延民初字第1335号民事判决。宣判后，罗国民不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2004年9月份，罗国民与延津县榆林粮所（下称榆林粮所）口头约定，由罗国民租赁榆林粮所门面楼房一间（西侧为姚恩常，东侧为裴玲玲），租金每年每间1000元，现已租赁多年。后榆林粮所更名为河南金粒麦业有限公司榆林分公司（以下简称榆林分公司），成为金粒公司的下属单位。金粒公司称其已于2012年8月份通知罗国民解除租赁合同，但罗国民至今未将涉案房屋退还金粒公司。金粒公司为此于2014年6月份提起诉讼，请求判令罗国民退还涉案房屋，后金粒公司撤回起诉。金粒公司于2014年8月3日在罗国民租赁的房屋门前张贴通知，要求罗国民于一个月内搬离涉案房屋。罗国民未在金粒公司指定的期限内退还房屋，金粒公司为此再次起诉，要求罗国民退还房屋，并支付金粒公司占有使用费7500元。另查明，罗国民已将租金交付至2012年12月31日。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2004年9月份罗国民与原榆林粮所口头约定，由榆林粮所将所属房屋租与罗国民使用、收益，由罗国民支付租金，罗国民与榆林粮所之间已形成租赁合同关系。后榆林粮所改制成为金粒公司的下属单位，榆林粮所作为出租人的权利义务已由金粒公司承继，即金粒公司作为出租人与罗国民之间存在租赁合同关系。合同法第二百一十五条、第二百三十二条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”。金粒公司与罗国民未采用书面形式订立合同，且对租赁期限亦无明确约定，依照上述规定，金粒公司与罗国民之间存在的租赁关系应为不定期租赁。合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述规定，金粒公司与罗国民作为涉案不定期租赁合同的当事人，均可以随时解除合同，但金粒公司作为出租人欲解除合同应当在合理期限之前通知罗国民。金粒公司在罗国民租用的房屋门前张贴通知，并且预留期限给罗国民以备其作相应安排，金粒公司已经履行了作为出租人应尽的相关义务，应当确认金粒公司与罗国民之间的租赁合同已经解除。罗国民继续占有、使用涉案房屋已无法律依据，金粒公司要求罗国民退还涉案房屋，予以支持。金粒公司要求罗国民支付逾期退还房屋期间占有使用涉案房屋的费用7500元，但未提供相关依据，不予支持。罗国民已按双方约定租金每间每年1000元的标准将租金交至2012年12月31日，从2013年至今罗国民未付租金，双方仍应按上述标准执行，金粒公司要求罗国民支付租金至2014年6月份，予以准许，即由罗国民按每年每间1000元的标准支付金粒公司自2013年1月份至2014年6月份之间的租金共计1500元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、二百三十二条之规定，判决：一、罗国民于判决书生效之日起三十日内将租赁金粒公司的房屋返还金粒公司。二、罗国民于判决书生效之日起三十日内给付金粒公司房屋租金1500元。案件受理费50元，金粒公司负担40元，罗国民负担10元。罗国民上诉称：罗国民于2004年9月与榆林粮所约定租赁案涉房屋一间，租期为20年，租金每年1000元。榆林粮所更名为榆林分公司，成为金粒公司的下属单位。金粒公司应承继榆林粮所的关于案涉房屋收取租金的权利和让罗国民继续承租的义务。金粒公司在未通知罗国民的情况下擅自将案涉房屋出售给张志涛，侵犯了罗国民的优先购买权。金粒公司一审诉讼中提供的通知及照片，不能证明罗国民知晓该通知内容。请求二审法院撤销原判，改判驳回金粒公司的诉讼请求或发回重申。金粒公司答辩称：答辩人与被答辩人之间系口头租赁协议，答辩人解除合同前已在合理的期间通知了被答辩人。关于答辩人与张志涛的纠纷，答辩人已经履行了原审法院（2012）延民初字1005号和（2012）延民初字1006号民事判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗国民在二审诉讼中提交照片11张及光盘1张，用于证明罗国民对案涉房屋享有优先购买权，案涉房屋已由金粒公司出售给张志涛，且张志涛正在使用。经庭审质证，金粒公司对罗国民提供的证据有异议，认为照片及光盘不能达到罗国民的证明目的，且与本案无关，不能证明案涉房屋是由谁在使用。经庭审举证、质证，本院对以上证据作如下认定：上诉人提供照片11张及光盘1张，因金粒公司提出异议，从照片和光盘中并无法看出房屋已出售给张志涛，本院不予认定。本院查明：上诉人在二审期间认可案涉房屋目前由上诉人占有和使用。案外人张志涛占有案外房屋三间。金粒公司在二审期间提供情况说明一份，载明“我公司已退还了张志涛的购房款，解除了与张志涛的买卖合同，关于张志涛私自占用的公司房屋，其承诺马上腾出，否则我公司将诉诸法律。”本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方当事人之间的租赁合同系口头协议，对租赁期限约定不明确，也未能通过协商达成补充协议，根据上述法律规定，应当视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。罗国民上诉主张其与榆林粮所约定的租赁期限为20年，未提供证据证明，本院不予采纳。金粒公司已经于2014年8月3日以在罗国民所租赁的房屋门前张贴通知的形式通知罗国民于一个月内搬离案涉房屋，已经履行了出租人在合理期限之前通知承租人的义务。罗国民称金粒公司一审诉讼中提供的通知及照片，不能证明罗国民知晓该通知内容。根据罗国民现今仍占有、使用案涉房屋的事实，按照常理，罗国民应当能够看到张贴在房屋门前的通知。所以对罗国民的该主张本院不予支持。罗国民称金粒公司在未通知罗国民的情况下擅自将案涉房屋出售给张志涛，侵犯了罗国民的优先购买权。本案一审系由金粒公司提起诉讼，要求解除租赁合同并判令罗国民支付所欠租金，罗国民并未提起关于承租人优先购买权的反诉，关于优先购买权的问题，不属于本案审理范围。综上，原审判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗国民负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 霞审 判 员 陈兴祥代理审判员 贾 威二〇一五年五月四日代理书记员 刘 冬 来源：百度“”