（2015）湖民初字第484号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-10-13

案件名称

厦门市金大地物业管理有限公司与厦门鹭海龙投资管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民事判决书（2015）湖民初字第484号原告厦门市金大地物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路23-5号第一层商场第11号店面，组织机构代码61228709-X。法定代表人谢开枝，公司董事长。委托代理人童晓鸥、陈丹燕，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司，住所地厦门市湖里区园山南路798号综合楼二楼B区，组织机构代码70544587-8。法定代表人张晓薇，公司执行董事。被告厦门鹭海龙投资管理有限责任公司，住所地厦门市湖里区中仑社76-77号之3栋105-107室，组织机构代码05115287-2。法定代表人张晓薇，公司执行董事。被告张晓薇，女，1971年10月6日出生，汉族，住厦门市思明区虎园路1号1幢105室，公民身份号码352102197110060023。原告厦门市金大地物业管理有��公司（以下简称金大地物业公司）与被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司（以下简称鹭海龙策划公司）、厦门鹭海龙投资管理有限责任公司（以下简称鹭海龙投资公司）、张晓薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告厦门市金大地物业管理有限公司的委托代理人童晓鸥、陈丹燕，被告张晓薇（亦系被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司、厦门鹭海龙投资管理有限责任公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市金大地物业管理有限公司诉称，2010年9月初，金大地物业公司通过厦门“九八”招商会及有关部门的大力推介与自称为“极有酒店经营能力和投资实力”的张晓薇相识后遂与其出资设立的鹭海龙策划公司于2010年10月1日就有关址于湖��区忠仑社76—77号房屋的租赁一事签订《租赁合同》，根据双方签订的房屋租赁合同及后续补充协议之明确约定，鹭海龙策划公司向金大地物业公司支付租金的方式为“自2011年2月1日起，乙方应按每一个月为一期结算支付租金。各期交付时间为各期开始前10日内缴交”，且鹭海龙策划公司自2012年的8月前的每月应当向金大地物业公司支付的租金为308867元（283307元＋3300×8元-60×14元）；鹭海龙策划公司自2012年的8月起每月应当向金大地物业公司支付的租金为318867元（283307元＋3300×8元-60×14元＋10000元）；鹭海龙策划公司自2013年的10月起每月应当向金大地物业公司支付的租金为349753.70元（318867元＋308876元×10%）。然而鹭海龙策划公司自2012年的4月起对其依约最迟应于当月的10日前向金大地物业公司支付的房屋租金每月均出现了拖延等逾期支付房租之违约情况。尤其严重的是鹭��龙策划公司对其分别应当依约于2013年的3月1日至6月1日前应当分别向金大地物业公司支付的2013年3月至6月的房屋租金以及合同另行约定的房屋转租利润均长期拖延未付分文，而根据《租赁合同》第14条有关“如有逾期的，乙方应按年租金数额的每日千分之三比例向甲方支付逾期违约金”，且参照人民银行对同期逾期付款所应承付的违约金之相关规定，金大地物业公司认为鹭海龙策划公司至少应当以年租金金额的每日万分之三的标准向金大地物业公司承付逾期支付房屋租金和房屋使用费的违约金。此外，金大地物业公司于2013年3月2日为促使讼争合同的切实履行，与鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇签订过《协议书》一份，鹭海龙策划公司承诺尽快偿付其拖欠金大地物业公司的房屋租金等，否则将向金大地物业公司承担逾期付款的利息等，而张晓薇和鹭海龙投��公司作为保证鹭海龙策划公司履行该协议书和讼争《租赁合同》的担保人，承诺对鹭海龙策划公司在履行该协议书以及《租赁合同》中所应承担的支付房屋租金和房屋转租利润以及依约应承担偿付逾期支付房租和房屋转租利润的所有违约金等相关民事责任提供连带清偿责任，且张晓薇为表诚意还主动以其名下的位于龙海市角美镇的圣地亚哥24号1301室房屋对此提供担保，谁料经查该房屋已被张晓薇于2013年2月11日出售他人。此后由于鹭海龙策划公司继续拖欠金大地物业公司的房租和房屋转租利润，导致金大地物业公司迫于无奈于2013年6月向湖里区人民法院起诉鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇，要求解除租赁合同和支付拖欠租金，此案审理过程中由于张晓薇故意不当地提起管辖权异议和不服一审判决提出上诉等原因致使（2013）湖民初字第3636号民事判决和（2014）厦民终字第646号民事判决于2014年4月25日发生法律效力，依法解除了金大地物业公司与鹭海龙策划公司签订的房屋租赁合同，鹭海龙策划公司等应在判决生效后三十日内将租赁合同所涉的房屋和土地（总面积20176.2平方米）返还金大地物业公司并支付到2013年11月止被拖欠的房租等共计5456649元，张晓薇和鹭海龙投资公司对此承担连带清偿责任。此后金大地物业公司鉴于鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇未依法主动履行上述生效判决，金大地物业公司遂于2014年5月依法向湖里区人民法院申请对鹭海龙公司、鹭海龙投资公司、张晓薇等进行强制执行，直至2014年12月14日租赁物才返还给金大地物业公司，但拖欠的租金和违约金至今未付。综上所述，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇在一边拒不执行法院生效判决的同时，自2013年12月起至2014年12月14日止仍在占��和使用讼争房屋，所产生的其应当支付的房租和房屋使用费共计4360262.78元至今分文未付，因此鹭海龙策划公司还应向金大地物业公司偿付逾期支付房屋租金和房屋使用费的违约金计470908.38元，且鹭海龙投资公司、张晓薇对此应承担相应的保证责任。现厦门市金大地物业管理有限公司请求法院判令：1、鹭海龙策划公司立即向金大地物业公司支付自2013年12月1日起至2014年4月24日止的房屋租金1678817.76元和自2014年4月25日起至2014年12月14日止的房屋使用费2518226.64元，合计4360262.79元；2、鹭海龙策划公司立即以《租赁合同》约定的年租金的每日万分之三之标准向金大地物业公司偿付自2013年12月1日起至2014年12月14日止的逾期支付房屋租金和房屋使用费的违约金470908.38元；3、鹭海龙投资公司、张晓薇对房屋租金、房屋使用费和逾期支付房屋租金和房屋使用费的违约金等款项承担��带清偿责任；4、本案诉讼费用由鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇共同承担。被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司、厦门鹭海龙投资管理有限责任公司、张晓薇共同辩称，1、鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇已对（2014）厦民终字第646号民事判决申请再审，福建省高级人民法院于2014年8月19日受理再审申请，但至今未果。鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇认为（2014）厦民终字第646号民事判决为错判，很多事实或者未查明、或者不明确、或者认定不清楚，需等再审申请结果，现上述判决书不能作为本案的判决依据。2、讼争租赁合同因讼争房屋为违章建筑，应为无效合同，在合同无效的情况下，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇确实需要支付房屋占用费，但在现阶段，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇不同意支付租金和占用费。3、在鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇缴交租金的情况下，金大地物业公司通过堵路甚至涉黑扰乱行为等方式影响其正常经营活动，造成经营混乱。4、张晓薇、鹭海龙投资公司并不是对所有债务承担连带责任担保，其真实意思只是对鹭海龙策划公司的90万承担连带担保责任。综上，请求法院依法驳回金大地物业公司的全部诉讼请求。经审理查明，2010年10月1日，金大地物业公司与鹭海龙策划公司签订《租赁合同》一份，约定金大地物业公司将址于厦门市湖里区忠仑社76－77号房产三幢，建筑面积20236.2平方米及建筑物之间的空地租赁给鹭海龙策划公司使用，租赁期限自2010年10月1日起至2020年9月8日止，租金标准为自2010年9月9日起至2013年9月8日止，租金为每平方米14元，租赁物每月租金为283307元，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金为每平方米15.4元，租赁物每月租金为311637元，即每三年在上一个三年租金标准的基础上每平方米租金增加10％，租金按每月为一期结算，在各期开始前10日内缴纳，如在合同签订三个月内，被告鹭海龙房地产代理公司自行办理取得政府相关部门准许租赁标的物由工业厂房改为商业经营用途的相关文件批复，则租赁期限内租金价格标准每月每平方米下调0.5元，在租赁标的物东面原球场约3300平方米的空地如无搭盖建筑物，则按每平方米8元自2010年10月1日起出租给鹭海龙策划公司使用，该租金与租赁标的物支付方式相同。鹭海龙策划公司如逾期支付租金及其他水电等费用，应当按年租金数额的每日千分之三的比例支付逾期违约金。2013年3月2日，金大地物业公司与鹭海龙策划公司、张晓薇、鹭海龙投资公司就该合同履行过程中的相关事宜，签订《协议书》一份，协议主要内容为：1、鹭海龙��划公司确认尚欠金大地物业公司2013年1－2月租金637734元及房屋转租利润900000元未付；鹭海龙策划公司应当于2013年3月1日向金大地物业公司支付房屋租金318867元，于3月15日前支付。2、鹭海龙策划公司自愿将其法定代表人张晓薇址于龙海市角美镇圣地亚哥24号1301室房产作为转租利润900000元的抵押担保，并承诺三个月内付清，且按月息2％支付逾期付款利息。3、鹭海龙策划公司承诺欠金大地物业公司的2013年1－2月的租金637734元，自2013年3月1日起按月息2％支付逾期利息，并在六个月内还清，即自2013年3月至8月，每月支付106289元及相关利息。4、如鹭海龙策划公司再出现违反合同约定的行为，则视为其同意自动解除合同，并在十日内将租赁物交还给金大地物业公司，金大地物业公司要求鹭海龙策划公司依照合同的约定支付逾期付款的违约金及诉讼费、律师费等费用。5、张晓薇、鹭海龙投资公司对鹭海龙策划公司作为保证鹭海龙策划公司履行本协议和讼争合同的担保人，自愿对本协议和讼争合同中应承担的房屋租金、房屋转租利润和逾期违约金等相关民事责任承担连带保证责任。张晓薇于2013年3月31日和5月31日支付了金大地物业公司2013年1月和2月的租金各318867元，共计637734元。2013年6月21日，金大地物业公司因与鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇房屋租赁合同纠纷诉至本院，主张的租金截止于2013年11月30日，本院作出了（2013）湖民初字第3636号民事判决，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇不服判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2014年4月11日作出（2014）厦民终字第646号民事判决，维持了本院上述判决，二审判决已于2014年4月25日发生法律效力，即判决如下：一、解除金大地物业公司与鹭海龙策划公司于2010年10月1日签订的《租赁合同》，鹭海龙策划公司于判决生效后三十日内，将址于厦门市湖里区忠仑社76－77号房产及土地（总面积为20176.2平方米）返还给金大地物业公司。二、鹭海龙策划公司于判决生效后十日内支付金大地物业公司租金2869803元、年转租利润1800000元、逾期支付租金违约金581595元、逾期支付年转租利润违约金130500元。三、鹭海龙策划公司于判决生效后十日内支付金大地物业公司律师费74751元。四、鹭海龙投资公司、张晓薇对鹭海龙策划公司的上述第二、三项债务共同承担连带清偿责任。鹭海龙投资公司、张晓薇承担保证责任后，有权向鹭海龙策划公司追偿。五、驳回鹭海龙策划公司的反诉请求。鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇未主动履行上述生效判决，金大地物业公司遂于2014年5月向本院申请对鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇等进行强制执行，直��2014年12月14日讼争租赁物才经执行返还给金大地物业公司。金大地物业公司于2015年1月5日起诉至本院，主张自2013年12月1日起至2014年12月14日止的房屋租金或房屋使用费的标准为每月349753.7元，《租赁合同》载明房屋面积为20236.2平方米，后双方出具补充协议确认房屋面积减少了60平方米，即房屋面积实际为20176.2平方米。在案件审理过程中，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇以厦门市湖里区江头街道办事处作为合作经营方应共同承担责任为由申请追加其为被告，以利害关系人应共同承担责任为由申请追加厦门市湖里区张哥烧烤店、厦门市湖里区得意楼餐饮店、厦门市兰博苑园艺有限公司、厦门市湖里区鹭海云天便利店、厦门市湖里区豪有口福大排档、厦门市合众联盟酒业有限公司、厦门鹭海龙宾馆有限责任公司、厦门市湖里区福源黔味餐馆、厦门市湖里区纯峰��饮店、厦门市湖里区鄱阳湖鲜餐饮店、厦门市湖里区由心画艺、厦门市湖里区古乐茗茶馆、青衫（厦门）餐饮有限公司为第三人。以上事实，有厦门市金大地物业管理有限公司提供的《协议书》、（2013）湖民初字第3636号民事判决书、（2014）厦民终字第646号民事判决书、生效证明书、受理执行案件通知书及庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇申请追加的当事人并不是讼争租赁合同的相对人，故本院对其追加当事人的申请不予准许。（2014）厦民终字第646号民事判决书已于2014年4月25日发生法律效力，该判决维持了（2013）湖民初字第3636号民事判决，解除了金大地物业公司与鹭海龙策划公司于2010年10月1日签订的《租赁合同》，故本院对金大地物业公司关于讼争租赁合同已于2014年4月25日��除的主张予以采纳，对鹭海龙策划公司、鹭海龙投资公司、张晓薇关于（2014）厦民终字第646号民事判决书不能作为本案判决依据、讼争租赁合同为无效合同的抗辩理由不予采纳。金大地物业公司主张房屋租金和房屋使用费的标准为349753.7元，因没有相关证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定，自2013年10月1日起至2016年9月30日止租赁标的物租金为每月每平方米15.4元，金大地物业公司确认建筑面积减少了60平方米，即建筑面积实际为20176.2平方米，计算得出租赁标的物面积租金为每月310713.48元，另空地面积3300平方米，租金每平方米8元，计算得出空地面积租金为每月26400元，两项合计337113.48元，即应以每月337113.48元作为计算本案房屋租金和房屋占用费的标准。讼争租赁物于2014年12月14日经执行返还给金大地物业公司，故鹭海龙策划公司应支付金大地物业公司自2013年12月1日起至2014年4月24日止的房屋租金1618144.7元（337113.48元×144天÷30天）和自2014年4月25日起至2014年12月14日止的房屋使用费2618248.03元（337113.48元×233天÷30天），金大地物业公司主张房屋租金1678817.76元的诉讼请求，本院予以部分支持，即房屋租金1618144.7元。金大地物业公司主张房屋使用费2518226.64元的诉讼请求，本院予以支持。金大地物业公司主张逾期支付房屋租金和房屋使用费的违约金，本院认为，因讼争合同已于2014年4月25日解除，故讼争合同关于违约金的约定自2014年4月25日起不再适用，即金大地物业公司关于支付房屋使用费违约金的诉讼请求，本院不予支持。金大地物业公司主张按年租金的每日万分之三标准偿付逾期支付房屋租金的违约金，没有超过合同的约定，本院予以支持，即本院对房屋租金自2013年12月1日起至2014年12月14日止的逾期违约金457530.42元（337113.48元×12×0.0003／天×377天）予以支持。在2013年3月2日四方签订的协议书中，鹭海龙投资公司、张晓薇承诺对鹭海龙策划公司的讼争合同中应承担的房屋租金、房屋转租利润和逾期违约金等相关民事责任提供连带保证，故鹭海龙投资公司、张晓薇应对房屋租金1618144.7元和逾期支付房屋租金的违约金457530.42元承担连带清偿责任。鹭海龙投资公司、张晓薇承担责任后，有权向鹭海龙策划公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，判决如下：一、被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司应于本判决生效之日起十日内��付原告厦门市金大地物业管理有限公司房屋租金1618144.7元、房屋使用费2518226.64元和逾期支付房屋租金的违约金457530.42元。二、被告厦门鹭海龙投资管理有限责任公司、张晓薇对上述债务中房屋租金1618144.7元和逾期支付房屋租金的违约金457530.42元承担连带清偿责任；被告厦门鹭海龙投资管理有限责任公司、张晓薇承担保证责任后，有权向被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司追偿。三、驳回原告厦门市金大地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22730元，由原告厦门市金大地物业管理有限公司承担954元，由被告厦门市鹭海龙房地产策划代理有限公司、厦门鹭海龙投资管理有限责任公司、张晓薇承担21776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员范功怡二〇一五年五月四日书记员刘路英附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人��债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度“”