（2014）榆民初字第05489号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-23
案件名称
原告郑某与被告榆林某商贸公司、被告于某、第三人慕某房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某,榆林某商贸公司,于某,慕某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第05489号原告郑某。被告榆林某商贸公司。被告于某。第三人慕某。原告郑某与被告榆林某商贸公司、被告于某、第三人慕某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理，原告郑某及其委托代理人李秉青，被告榆林某商贸公司、被告于某、第三人慕某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某诉称：2012年6月，被告于某准备设立被告榆林某商贸公司，租赁原告的房屋作为办公场所。2012年7月1日，原告与被告于某协商，口头约定将原告所有的位于榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）的2、3、4层共六套房屋出租给被告，总面积约307平方米，由设立后的被告榆林某商贸公司使用，租赁期限5年，年租金70000元，水、暖、电及其他物业管理费等由承租人承担，租金按年支付，没有明确租金的支付日期。租赁期间，被告未经原告同意，不得将承租的房屋转租他人使用。后原告将出租房屋的钥匙交付被告于某。被告榆林某商贸公司于2012年8月27日成立，公司住所地为承租原告的房屋。2012年8月，被告于某通过银行卡给原告支付了第一年的租金70000元，之后，被告再未给原告支付租金。2014年6月底，原告向被告催要租金时，知道被告将承租的房屋一半转租给第三人慕某使用，用于开办老年人活动中心。现原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同有效，并予以解除。2、依法判令被告将原告所有的位于榆林市经济开发区北东环路绿园小区西区9排的2、3、4层共六套房屋（面积共计307㎡）腾交原告管理，由第三人将使用上述属于原告所有的房屋交付原告。3、依法判令被告立即支付原告租赁费（从2013年7月1日起至房屋交付之日止，年租金按70000元／年计算）并承担违约金（所欠租金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算）。4、依法判令被告承担本案诉讼费。原告向法庭提交了以下证据：1、房屋产权证明1份、物业证明1份、身份证复印件1份，用以证明原告郑某系本案标的房屋的实际投资人，其对该房屋享有所有权，该小区所有业主房产证正在办理中的事实。2、物业办证明1份、用户缴费明细1份、照片4张、发票1张、派出所证明1份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，原告向被告交付了该标的房，并由被告实际使用，被告拖欠原告房屋租赁费不予支付的行为已经构成违约；被告榆林某商贸公司的实际负责人为于某，原告支出冲洗照片费用150元的事实。3、被告榆林某商贸公司的工商登记信息1份，用以证明被告榆林某商贸公司的负责人为李艳，其丈夫为被告于某的事实。4、婚姻登记记录证明1份，用以证明被告于某与被告榆林某商贸公司的法定代表人李艳系夫妻关系，被告于某代表公司的所发生的上述民事行为发生在其婚姻期间，所产生的后果应由二被告承担的事实。被告榆林某商贸公司、被告于某、第三人慕某均未提交书面的答辩意见，亦未到庭应诉及向法庭提交相关的证据材料。本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的证据1、2、3、4均有有关单位的盖章确认，能够证明原告郑某系本案标的房屋的实际投资人；原告与被告之间存在房屋租赁合同关系；被告于某与被告榆林某商贸公司的法定代表人李艳系夫妻关系等事实，对本案有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：原告郑某系榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）（商住）1、2、3、4层楼房实际产权的所有人，1层由风干羊肉剁荞面馆租赁。2012年7月1日，原告与被告于某口头协商达成房屋租赁协议，约定：榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）的2、3、4层共六套房屋出租给被告，总面积约307平方米，由设立后的被告榆林某商贸公司使用，租赁期限5年（从2012年7月1日起至2017年6月31日止），年租金70000元，水、暖、电及其他物业管理费等由承租人承担，租金按年支付，没有明确租金的支付日期。租赁期间，被告未经原告同意，不得将承租的房屋转租他人使用。合同解除后，被告装修的动产（包括办公桌、货架、空调）由被告搬走，不动产留给原告。协议签订后，原告将出租的房屋的钥匙交付被告于某，被告榆林某商贸公司于2012年8月27日成立，公司住所地为承租原告的房屋。2012年8月，被告于某通过银行卡给原告支付了第一年的租金70000元。2014年6月底，原告向被告催要租金时，知道被告将承租的房屋一半转租给第三人慕某使用，用于开办老年人活动中心。为此，原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，原告所有的位于榆林市经济开发区北东环路绿园小区西区9排的2、3、4层共六套房屋现确定为位于榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）。原告向被告出租的位于榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）2、3、4层楼房的西边部分三套房由第三人慕某使用，其余房屋由被告使用。被告于某与被告榆林某商贸公司的法定代表人李艳为夫妻关系。本院认为，原告郑某与被告于某于2012年7月1日达成口头租赁协议，将承租的房屋用于被告榆林某商贸公司的经营办公，且被告于某租赁后向原告支付一年的租金计人民币70000元，原告郑某与被告于某、被告榆林某商贸公司形成了房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及该法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定。原告与被告所形成的房屋租赁合同为不定期租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。原告的诉请经审查，原告与被告所形成的房屋租赁合同为不定期租赁合同，原告主张原告与被告签订的房屋租赁合同有效，并予以解除的诉讼请求，事实明确，法律依据充分，本院依法予以支持，解除的时间为判决生效之日。同时，原告请求被告返还租赁物、支付租金及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张返还租赁物及被告支付租金的诉讼请求有事实依据，亦予以支持；原告主张被告承担违约金的诉讼请求，无必要的事实依据支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑某与被告于某、被告榆林某商贸公司形成的不定期房屋租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告于某、榆林某商贸公司及第三人慕某共同返还原告郑某所有的位于榆林市高新技术产业园区东环路50号（北东环路绿园小区西9排）的2、3、4层共六套房屋（总面积约307平方米），交原告郑某管理。三、本判决生效后十五日内，由被告于某、榆林某商贸公司共同付给原告郑某从2013年7月1日起至返还租赁物之日止的租赁费（租赁费按年租赁费70000元计算）。四、驳回原告郑某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告于某、榆林某商贸公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 李长鹏代理审判员 刘 晶人民陪审员 常四娃二〇一五年五月四日书 记 员 张艳婷 来源：百度搜索“”