（2015）扬民终字第00801号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-22
案件名称
扬州市职业大学与戴爱萍、叶宗庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴爱萍,扬州市职业大学,叶宗庆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第00801号上诉人（原审被告）戴爱萍。委托代理人张林。被上诉人（原审原告）扬州市职业大学，住所地在扬州市文昌西路。法定代表人吴春笃，校长。委托代理人钱强生，江苏朱玉明律师事务所律师。委托代理人陈骁汉，江苏朱玉明律师事务所律师。原审被告叶宗庆，居民身份信息不详。上诉人戴爱萍因与被上诉人扬州市职业大学（以下简称扬州职大）、原审被告叶宗庆房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2014）扬邗民初字第2221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2012年1月1日，叶宗庆（作为乙方）与扬州环境资源职业技术学院梅岭校区（作为甲方）签订《房屋租赁协议》，约定“乙方向甲方租赁其史可法东路7号门面房1间，合同期内月租金为450元，租赁期为1年，自2012年1月1日至2013年1月1日，租赁期间乙方不得转让，租赁期满后，乙方应按时将房屋交还给甲方，如需继续承租，应提前一个月与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先权，并另行签订契约，如甲方不准备续租，也必须提前一个月通知乙方，使乙方在期满后能按时让出”。2012年2月24日，扬州环境资源职业技术学院与扬州职大合并办学，扬州环境资源职业技术学院资产划入扬州职大管理。2012年9月1日，扬州润扬高校后勤服务有限公司接受扬州职大的委托，负责管理扬州职大所有的不动产和有关动产。2014年4月8日，扬州职大在扬州市史可法东路7号扬州日月星教育培训学校旁张贴招租公告，并在扬州晚报B8版刊登该公告，叶宗庆、戴爱萍未在公告规定的期限内进行投标登记。2014年5月13日，扬州职大向叶宗庆、戴爱萍邮寄通知书，要求叶宗庆、戴爱萍在收到此通知书后15日内，将所属物品全部迁让出去，并支付实际占用房屋期间的使用费，该信件由第三人签收。扬州职大认为，双方的租赁关系已于2014年1月1日到期，叶宗庆、戴爱萍应从租赁房屋内迁让，叶宗庆、戴爱萍占有扬州职大的租赁房屋已属非法。请求判令：1、叶宗庆、戴爱萍立即从扬州职大所有的扬州市史可法东路7号的租赁房屋内迁让；2、叶宗庆、戴爱萍向扬州职大支付租赁期限届满后实际占用租赁房屋的使用费1139.6元（暂从2014年4月1日起计算至2014年6月16日止，最终计算至叶宗庆、戴爱萍实际迁让之日）。原审另查明，2014年5月16日，叶宗庆、戴爱萍向扬州职大缴纳一季度房租1350元。原审认为，双方自愿签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，该合同对合同双方均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。双方于2012年1月1日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为一年，扬州职大未提出证据证明上述租赁期限届满后，双方就继续承租事宜口头协商，戴爱萍亦否认双方曾约定继续承租的租赁期限至2014年1月1日止。在租赁期限届满后，叶宗庆、戴爱萍继续使用租赁物，并且支付租金，扬州职大未提出异议且接受租金，该租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁任何一方当事人可以随时解除合同。扬州职大曾于2014年5月13日向叶宗庆、戴爱萍邮寄迁让通知，但收件人并非叶宗庆、戴爱萍本人，扬州职大未能举证证明收件人与叶宗庆、戴爱萍的关系。综上，扬州职大主张双方的租赁期限至2014年1月1日届满，无事实和法律依据，不予支持，双方的租赁合同自扬州职大向法院起诉之日即2014年6月24日起解除，租赁合同解除后，叶宗庆、戴爱萍应返还租赁物，并按照原租金标准支付租赁物使用费。戴爱萍认为其在租用讼争房屋后投入大量资金进行装修装饰，但未提出具体的诉讼请求，不予处理，叶宗庆、戴爱萍可另行主张。叶宗庆经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利，依法作缺席判决。原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、扬州市职业大学与叶宗庆、戴爱萍于2012年1月1日签订的《房屋租赁协议》于2014年6月24日解除；二、叶宗庆、戴爱萍于本判决生效之日起十日内向扬州市职业大学返还位于扬州市史可法东路7号的租赁房屋；三、叶宗庆、戴爱萍于本判决生效之日起十日内向扬州市职业大学支付2014年4月1日至2014年6月23日的房屋租金1260元；四、叶宗庆、戴爱萍于本判决生效之日起十日内支付扬州市职业大学自2014年6月24日起至被告实际返还房屋之日止，按照450元／月标准计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由叶宗庆、戴爱萍负担。判决后，戴爱萍不服，向本院提起上诉称：1、双方租赁合同约定，解除租赁关系需提前1个月通知对方，而扬州职大未能做到，在双方合同未解除的情况下，扬州职大就将讼争房屋公开招租；2、我本人未收到一审开庭传票，而是由我不认识的人签收，一审在此情况下开庭违反法定程序；3、我对讼争房屋进行了多次装修、改造、水电安装出户，花费近5万，对方理应给予补偿。4、我在一审中同意按对方招标价格继续承租，但对方却提出必须赔偿第三者损失费1万元无法律依据，综上，请求二审查明事实依法改判。其在二审中提供讼争房屋装修费用清单一份。扬州职大质证意见：这是由对方自行书写的一份清单，对其真实性无法确认。关于合法性，戴爱萍装修讼争房屋没有征得扬州职大的同意，根据双方签订的租赁协议，戴爱萍不得擅自改变房屋的结构，不得擅自进行装修，因此对其擅自装修改变讼争房屋，扬州职大无需对其补偿。关于关联性，戴爱萍对房屋装修的相关费用未提出反诉主张，不应当在本案中予以处理。被上诉人扬州职大答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、扬州职大已经按照合同约定向上诉人邮寄了要求其迁出房屋的通知，应认定扬州职大履行了通知义务；2、对于戴爱萍对房屋装修改造的费用，戴爱萍在一审中没有提出反诉，相关费用依法不能予以支持；3、一审判决认定双方的房屋租赁合同为不定期租赁合同，扬州职大可以随时解除合同，故扬州职大诉讼通知解除符合法律规定。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、扬州职大要求戴爱萍、叶宗庆迁出讼争房屋的诉请是否应予支持？2、戴爱萍在本案中要求扬州职大给予赔偿的请求能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为：扬州职大要求戴爱萍、叶宗庆迁出讼争房屋的诉请应予支持。理由：双方于2012年1月1日所签《房屋租赁协议》的租赁期限为一年，自2012年1月1日至2013年1月1日止。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，叶宗庆、戴爱萍继续使用租赁物，并且支付租金，扬州职大未提出异议且接受租金，至此，双方之间形成不定期租赁合同关系，任何一方当事人可以随时解除合同，扬州职大起诉要求解除合同符合法律规定，合同应予解除，故扬州职大要求戴爱萍、叶宗庆迁出讼争房屋的诉请应予支持。关于争议焦点二，本院认为：戴爱萍提供的证据不足以证实其对讼争房屋进行的装修、改造系经扬州职大同意，且戴爱萍在一审中也未提出要求扬州职大给予赔偿的诉讼主张，故戴爱萍要求扬州职大在本案中给予赔偿的请求不能得支持。至于戴爱萍上诉认为其未收到一审开庭传票，而是由其不认识的人签收，一审在此情况下开庭违反法定程序的问题。由于一审戴爱萍已到庭应诉，故法院传票非其本人所签并未影响其诉讼权利，故一审在此情况下开庭不违反法定程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人戴爱萍的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人戴爱萍负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 蒋金生代理审判员 刘莉莉二〇一五年五月四日书 记 员 夏 磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”