（2015）轮民初字第415号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-24

案件名称

原告李佰彦诉被告丁焕彩、被告丁爱平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

轮台县人民法院

所属地区

轮台县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李佰彦,丁焕彩,丁爱平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百一十五条，第六十一条，第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十七条，第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

新疆维吾尔自治区轮台县人民法院民 事 判 决 书（2015）轮民初字第415号原告李佰彦，男，汉族，1986年6月29日出生。委托代理人胡红驰，新疆胡红驰律师事务所律师。被告丁焕彩，男，汉族，1928年2月15日出生。被告丁爱平，男，汉族，1960年7月1日生。两被告共同委托代理人邵年，新疆仕诚律师事务所律师。原告李佰彦诉被告丁焕彩、被告丁爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁新飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告李佰彦及其委托代理人胡红驰、被告丁焕彩、被告丁爱平及其委托代理邵年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月，原告李佰彦在轮台县58同城网上看到被告打广告在转让房屋，原告就打电话和第二被告丁爱平联系，后双方见面、看房，2014年11月，双方商议第一被告丁焕彩将其所有的位于轮台县团结路东苑小区葡萄园4号楼3单元201室的楼房一套转让给原告，转让价格为133245元。2014年11月22日原告将购房定金10000元交付给第二被告丁爱平，丁爱平于当日出据收条一份。且双方同去了轮台县房管所并将填写好了办理房屋过户手续所需要的相关表格、提交了所有的资料。被告书面承诺于2015年2月1日双方共同到轮台县房管所办理房屋转让过户手续。2015年1月20日，第二被告丁爱平给原告出具“李佰彦购房款133245元，壹拾叁万叁仟贰佰肆拾伍元，未付给丁爱平”。之后原告将剩余的123245元备齐后给被告打电话，请他过来收钱，被告忽然反悔，说要涨价，房子少了15万元不卖了。原告多次给被告打电话、发短信，后又发了特快专递，催其过来收钱、办理过户。2015年2月1日，原告到轮台县房管所等被告来轮台县办理房屋过户手续。至今，被告也没来办理房屋过户手续。第二被告收了原告10000元购房定金后对原告置之不理，既不退钱，也不来过户。被告的行为严重违背了诚信原则及《合同法》的相关规定，原告诉至法院，请求判令：1、解除《个人卖房协议书》；2、被告返还购房定金20000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告丁焕彩、丁爱平辩称：同意解除《个人卖房协议书》，双方协商房屋价款150000元，在房屋过户办理过程中，房产所工作人员告诉被告该房产证记载面积75.57平方米，经房管所重新测量后认定面积是85.57平方米，增加了10平方米，需要补交5250元，另有维修基金3010元要支付。双方对以上费用协商达成一致意见，由被告承担补交房款5250元，维修基金原、被告各承担一半，扣除补交房款、维修基金等相关费用，原告应给被告支付房款133245元。被告对原告支付的10000元定金不予返还。2015年1月20日，双方在房管所办理完手续后，房产证会在2015年1月27日办理好，房产证上的名字将会是原告的名字。原告并没有将剩余未支付的房款打入被告提供的银行卡内，之后也没有向被告支付房款。根据合同法规定，给付定金的一方违约不予返还定金，并由原告承担本案的诉讼费。在本案审理过程中，原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：1、2014年11月22日丁爱平出具的收条一份，证明2014年11月22日原、被告双方协商，被告丁焕彩位于轮台县团结路东苑小区葡萄园4号楼3单元201室楼房总价150000元，包括房产证过户交易中所有的费用及收条备注所有的家具。收条中没有提及房屋面积中阳台10平方米的价格，10平方米的阳台包括在150000元房款里。2、原告从房管所调出的《个人卖房协议书》和收条各一份，证明2015年1月20日原、被告双方到房管所过户时，《个人卖房协议书》中所写的交易房号为4栋3单元201室、面积75.75，均由被告自己填写，房屋转让价格包括过户费用等一切费用为150000元，被告迟迟不给原告给卡号，增加房款5250元和维修基金、暖气费被告都要求原告承担，收条明确表明房款为133245元，2015年1月20日变更房屋价格后并另行约定了过户费用和家具的数量，房款133245元应当扣除已缴纳的10000元定金。3、过户申请和转移登记申请书复印件各一份，证明在办理过户申请手续时要提供双方身份证复印件（含原告夫妻两人的身份证复印件），双方所递交的资料因被告在2015年1月21日反悔，该变更申请表及原、被告的身份证复印件等材料全部由被告拿走，原告到房管所查问，被告知卖方毁约不再办理过户手续。4、中国工商银行账户明细单两份，证明2015年1月20日原告银行卡有现金140000元，原告从2014年11月22日与被告商定购房事宜后早已准备好了购房款，2015年1月20日过户当天原告按原协议商定，原告要给被告转付140000元房款（含家具、其他费用不承担），被告拒不接受转款。5、邮政快递单和通知各一份，证明原告通知被告按照2014年11月22日收条中约定交房、办理过户手续，被告至今没有办理，通知当中已明确给被告说明不按收条中约定2015年2月1日前办理过户手续应承担定金的法律责任，原告督促被告履行协议已尽提示义务。被告丁焕彩、丁爱平发表质证意见：对证据1真实性认可，关联性不认可，与本案无关，10平米房屋面积的产生不是由于被告自身造成的，在去房管所之前被告也不知道。对证据2真实性认可，合法性和关联性不认可。个人卖房协议明确交易价格为150000元，定金为10000元，系双方真实的意思表示，被告履行了办理过户的义务，原告没有完成支付房款的义务，构成违约。协议10平方米价格5250元由被告承担，维修基金由双方各承担一半，所以房款价为133245元。对证据3真实性认可，关联性不认可，被告已经履行了过户所需手续，原告没有履行支付义务，被告屡次和原告进行协商，原告不予理睬，被告不得撤回手续，造成合同无法继续履行。对证据4不认可，原告没有履行支付义务。对证据5真实性认可，与本案无关。合同签订后，被告已将过户所需的资料递交房管所，在房管所办理完手续后，于2015年1月27日原告就可以拿到房产证，2015年1月28日原告仍未履行付款义务，造成买卖合同无法继续履行。本院对于原告提交的上述证据1、2真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3、4、5真实性予以确认。被告丁焕彩、丁爱平向法庭提交如下证据材料：1、2015年1月31日过路费票据、加油费票据、照片一组，证明2015年1月31日被告督促原告履行合同义务。2、物业综合费收据、证人证言、通话清单一组，证明2015年1月31日，被告到原告处催促原告交纳房款，原告拒不履行支付义务。3、中国电信短信清单及语音通话清单各一份，证明2015年1月29日原告未履行合同支付义务，被告多次督促原告履行，2015年1月31日来轮台县之前也多次与原告联系发过短信，原告至今未履行支付义务。4、音频视频一份，证明2015年1月31日被告到原告处催促原告交纳房款，原告电话关机，拒不和被告联系，也不履行支付义务。原告发表质证意见：对证据1真实性认可，关联性不认可，被告未到原告处对其进行催促，原、被告协议中未约定原告何时给被告付款，被告也未通知原告付款，被告对房价反悔后不收取原告交纳的房款。对证据2通话记录真实性认可，无法证明通话记录是被告的全部通话清单。物业综合费用收据印章真实性认可，是被告为自己房屋所缴纳的物业费。根据民诉法规定，证人应当出庭作证，对证人证言不认可。对证据3、4中2015年1月21日、31日通话记录认可，被告给原告打电话说房价太低，房子不卖了资料他拿走了。被告在短信中多次提示原告违约，但未提及房款该打多少，该款转入什么卡中，没有明确原告履行款项支付义务和条件。本院对于被告提交证据1-4真实性予以确认。依据上述有效证据和原、被告的当庭陈述，本院认定以下事实：2015年1月20日原告李佰彦与被告丁焕彩签订一份《个人卖房协议书》，双方约定被告丁焕彩将位于轮台县团结路东苑小区4栋3单元201室的房屋卖给原告李佰彦，建筑面积75.75平方米，房屋总价款150000元，2014年11月22日签订合同时支付定金10000元（后续款以收据为准）。当日被告丁爱平给原告出具收条，内容为：“今收到李佰彦购房定金10000元，注：2015年2月1日办理过户手续并交钥匙。（房款总价15万元整）。丁爱平，2014年11月22日。”双方办理过户手续时，被告知房产证上阳台面积未写入建筑面积中，双方对增加房款、维修基金等进行了协商，后被告将过户手续撤回。2015年1月20日，被告向原告出具条具，内容为：“李佰彦购房款133245元，壹拾叁万叁仟贰佰肆拾伍元未付给丁爱平，2015.1.20.”。被告至今未办理过户手续，原告至今未给被告支付房款。本院认为，原告李佰彦与被告丁焕彩签订《个人卖房协议书》，系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。本案中原、被告双方均在履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务，即被告丁焕彩未按约定时间办理过户手续，原告李佰彦至今未给被告支付房款，故原告请求解除《个人卖房协议书》，本院予以支持。原告要求被告丁焕彩、丁爱平返还购房定金20000元，因原、被告双方均存在违约行为，被告丁爱平出具定金收条，故定金应由被告丁焕彩、丁爱平原额返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十五条、第六十一条、第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李佰彦与被告丁焕彩于2015年1月20日签订的《个人卖房协议书》。二、被告丁焕彩、丁爱平于本判决生效后三日内支付原告李佰彦定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告丁焕彩、丁爱平承担75元，原告李佰彦承担75元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（如上诉期满后七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审判员　　袁新飞二〇一五年五月四日书记员　　李泽龙附：《中华人民共和国合同法》第一百三十条、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百一十五条、当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第六十一条、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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