（2015）海中法民一终字第859号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-07
案件名称
李成志与林有专与田秀敏与王兴发与张时朗房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田秀敏,林有专,李成志,张时朗,王兴发
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第859号上诉人（原审被告、反诉原告）：田秀敏。委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。委托代理人：赵亮。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林有专。原审第三人：李成志。原审第三人：张时朗。原审第三人：王兴发。上诉人田秀敏因与被上诉人林有专及原审第三人王兴发、张时朗、李成志合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员苏慧担任审判长，审判员李玉民、代理审判员杨曦参加的合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月4日，李成志（甲方）与王兴发（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将海口市五指山路XX号福隆大厦一层第27号铺面出租给乙方，期限自2013年1月19日起至2014年10月19日止，每月租金12000元，每一个月一交，先交后租；合同签订当日乙方须交纳人民币15000元作为押金；乙方在租用该铺面期间，只能自己经营使用，不得随意变相转租。同日，李成志（甲方）与王兴发（乙方）签订一份《补充协议》，约定26号铺面的后部分（仓库及卫生间）不属于出租范围，所有权属于甲方；乙方需要仓库时，甲方可以借租给乙方使用，租金另算，同时甲方需要时有权收回。合同签订后，李成志实际收取的每月租金共计12200元。王兴发承租该铺面后，与张时朗共同使用铺面。2013年6月6日，铺面业主王蔚忠（甲方）与王兴发、张时朗（乙方）就改装铺面签订一份《补充协议》，约定乙方可拆除该铺面的玻璃窗，装上所需要的门；乙方同意在拆除甲方玻璃之前缴纳人民币15000元保证金给甲方。该协议签订后，海南金福隆房地产开发有限公司于同日出具《往来凭证》，收到王兴发、张时朗交来福隆大厦一楼27号铺面保证金款15000元。此后，因王兴发、张时朗与田秀敏合作经营使用该铺面，田秀敏在《补充协议》抬头处加签上其名字。2013年11月17日，田秀敏（甲方）与林有专（乙方）签订一份《关于店承包合同》，约定：“甲方现有布朗特餐饮店位于海口市五指山路XX号店铺承包给乙方……二、甲方把该店承包给乙方后，按每月租金人民币壹万贰千贰百元整，且乙方必须按先付壹月承包给甲方，乙方必须在每月的十八日交付给甲方房租金，绝不能拖欠。三、承租店时间从2013年11月18日至2014年10月19日止，到期后甲方签订合同，和乙方商谈承包店之契约。四、甲方首次一次性收乙方叁万元整人民币（押金叁万元，一个星期之内付清）作为押金和承包费。甲方有部分设备供乙方使用，如乙方有损坏或遗失甲方的财产，则扣回乙方押金作为赔偿（甲方现有的装修乙方不得损坏）。五、甲方把该店承包给乙方一次性必租满壹年，如乙方未租满壹年，不论任何理由，则甲方不退还乙方的租金……”。合同签订后，田秀敏将店铺交给林有专，林有专则于2013年11月19日交纳第一个月租金，《收款收据》由李成志出具，内容为：“今收到王兴发交来福隆大厦27号铺面租金（11月19日-12月19日）12200元（扣电费924元，实收11276元）”。2013年11月22日，林有专依约支付押金，《收据》由田秀敏、张时朗共同出具，内容为：“今收到押金叁万元正，布朗特，福隆大厦27号一楼”。2013年11月24日，林有专、田秀敏就铺面物品进行了清点，共计有椅子33张、长桌9张、小方桌2张。2013年12月，林有专不再使用该铺面。此后，李成志因无人交纳租金收回铺面。林有专在一审时的诉讼请求为：1、判令林有专与田秀敏于2013年11月17日签订的《关于店承包合同》无效；2、田秀敏返还林有专所交的3万元押金和预先支付的一个月租金12200元。田秀敏在一审时的反诉请求为：1、驳回林有专的诉讼请求；2、判令林有专支付田秀敏店铺承包金61000元；3、本案的全部诉讼费用由林有专承担。原审法院认为：林有专、田秀敏签订的《关于店承包合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该合同约定，田秀敏现有布朗特餐饮店承包给林有专，故该合同应为承包合同。该合同签订后，田秀敏将店铺交给林有专，林有专在经营过程中，李成志未提出异议，也没有阻止其经营，且在无人交纳租金的情况下收回铺面，故林有专诉称李成志不知道也不会认同其与田秀敏签订的合同，与事实不符，不予采信。该合同第五条约定林有专承包店铺期限为一年，但是该合同第三条约定林有专承包店铺具体时间为2013年11月18日至2014年10月19日，不足一年，属于认识错误。林有专诉称田秀敏恶意欺诈，理由不成立，不予采信。因此，林有专请求判令该合同无效，于法无据，不予支持。该合同签订后，李成志收取了林有专交纳的2013年11月19日至12月19日期间的铺面租金，其间林有专亦使用了铺面，林有专直接要求田秀敏返还该租金，于法无据，不予支持。该合同第五条约定林有专承包该店须满一年，因李成志出租该铺面的期限至2014年10月19日止，在田秀敏与李成志没有签订延长承租铺面期限协议的情况下，该条件事实上无法成就，该合同条款中以此限制押金退还的内容亦不能履行，故林有专要求田秀敏返还押金，应予支持。林有专交纳第一个月铺面租金并使用铺面，此后李成志收回铺面，田秀敏没有证据证明林有专继续经营店铺，故田秀敏要求林有专支付承包金，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、田秀敏须于本判决发生法律效力之日起十日内向林有专返还押金人民币30000元。二、驳回林有专其他诉讼请求。三、驳回田秀敏的反诉请求。案件受理费855元，由林有专负担247元，田秀敏负担608元；反诉案件受理费663元，由田秀敏负担。上诉人田秀敏不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：上诉人与被上诉人经平等友好协商于2013年11月17日签订店铺承包合同，合同约定被上诉人承包上诉人的店铺独立经营，店铺承包金为每月12200元，合同签订后先支付第一个月承包金，以后每月月底前支付下个月承包金。合同签订后，被上诉人支付了第一个月的承包金，承包金由第三人向其出具收据（备注：因为上诉人的店铺所用房屋是从本案第三人处租赁，上诉人让被上诉人将店铺承包金直接支付给本案第三人用以抵付房屋租金）。上诉人与被上诉人签订的店铺承包合同是双方真实意思，内容合法有效。该合同第三条及第五条对承包期限做了重复冲突约定，依法应以实际情况界定即承包期限为2013年11月18日至2014年10月19日。一审法院以承包期限约定冲突属于认识错误判决上诉人返还被上诉人的押金是不正确的。按照相关法律规定，应当对店铺承包合同第五条认定为无效条款，排除适用，驳回被上诉人的全部诉讼请求。综上，本案系店铺承包合同纠纷，被上诉人经营一段时间后，自行撤出店铺，上诉人未有任何过错，违约方是被上诉人，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付承包金并向上诉人承担违约责任。为维护上诉人合法权益，根据《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起上诉，请求二审法院：1、撤销（2014）美民一初字第389号判决第一项、第三项，改判被上诉人支付上诉人承包金61000元；2、判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担；被上诉人林有专针对田秀敏的上诉理由答辩称：一、被上诉人与上诉人于2013年11月17日签订之合同，为无效合同，上诉人与该店铺（即位于海口市五指山路福隆大厦一楼27号商铺）并无关系，更无权与任何人签订该店铺的租赁合同。王兴发才是该店的唯一合法承租人。第三人李成志与王兴发签订的合同中就已经很明确注明了其中的关系，该店铺的合法出租方（甲方）李成志，承租方（乙方）为王兴发，在双方的租赁合同第七条双方的权利中注明；乙方在租用该铺面期间，只能用于自己经营使用，不得随意变相转租。否则，甲方有权单方终止合同，并通知乙方限时搬出，在美兰区法院第二次开庭时，李成志的代理律师已向法庭明确表示，不同意该店铺转租。在被上诉人与上诉人商谈该店铺的租赁事宜时，上诉人并未告知被上诉人该店铺的这种租赁关系（李成志与王兴发的租赁关系），以及他们的租赁内容，主观上存在恶意隐瞒行为。二、王兴发与第三人李成志签订的补充协议中注明，仓库及卫生间部分不属于出租范围，所有权属于第三人李成志：第三人李成志在有需要时有权收回，该仓库为店铺内的一部分，上诉人却未告知被上诉人这一情况，双方的租赁合同也未注明这一情况，存在恶意。三、上诉人与开发商王藯忠，合作伙伴张时朗、王兴发签订的补充协议，有伪造嫌疑。上诉人为了骗取被上诉人的信任，就在这份补充协议上补签上自己的名字，真实的签订双方为（甲方）王藯忠、（乙方）张时朗、王兴发，与上诉人无任何关系。四、被上诉人与上诉人签订的合同中，第三条与第五条规定存在矛盾关系，从时间上计算，该店铺的剩余租用期限已不满一年，但上诉人却在第五条提出，被上诉人须一次性租满一年方能退还押金。也就是说，就算被上诉人租赁该店铺至2014年10月19日，也还是无法拿回押金。第三人李成志与开发商签订的合同也只到2014年10月19日，并无延长承租的情况下，被上诉人不可能租满一年。五、被上诉人在承租该店铺后，并未经营，故被上诉人所交的一个月租金12200元也应由上诉人承担。综上，上诉人无权与任何人签订该店铺的租赁合同，即被上诉人与上诉人签订之合同无效，被上诉人所交的一个月租金12200元应由上诉人承担，被上诉人所交押金由上诉人退还，所产生的一切诉讼费用由上诉人承担。各方当事人二审期间均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查，林有专在庭审时承认，其系通过李成志了解房屋租赁的情况，知道田秀敏并无转租权。再查，李成志在原审庭审中承认，其因无人交租金，经与王兴发商量后就将店铺锁上了，并于2014年2月底将争议店铺合同权益转让给“易买商行”。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，效力待定的合同经权利人追认后该合同有效。田秀敏、林有专签订《关于店承包合同》后，田秀敏将铺面交由林有专经营。前手承租人李成志对此未提出异议，也没有阻止林有专经营，并收受了第一个月的租金，故本院认定李成志对田秀敏的转租行为予以认可，一审法院认定该合同为有效合同，于理有据，合同双方均应依此履行。林有专称李成志不知道也不会认同其与田秀敏签订的合同及田秀敏存在恶意欺诈的意见，与事实不符，本院不予采信。一、对于田秀敏是否应当向林有专退还30000元押金的问题。田秀敏认为根据合同第五条约定，林有专须租满一年后押金才予以退还。但双方的合同第三条又同时约定租期为2013年11月18日至2014年10月19日，未满一年。上述合同条款相互矛盾，且前手承租人李成志的租赁期限也仅到2014年10月19日止，故在双方没有补充约定的情况下，该条件事实上无法成就，因而田秀敏不能以林有专未租满一年为由限制押金退还。田秀敏称其亦向李成志交纳了15000元的押金，其向林有专退还押金后可能会存在损失。根据李成志与王兴发的《租赁合同》，合同中止时押金可退还，因此，田秀敏应不存在押金损失，故对田秀敏的此项辩解意见，本院不予支持。二、对于林有专是否需要向田秀敏交纳2013年12月19至2014年5月，共计五个月的店铺承包金61000元的问题。李成志在原审法院庭审中认可在2014年2月底因无人交纳租金，其已将店铺另行出租，故本院认定，田秀敏、林有专签订的《关于店承包合同》于2014年2月底前已解除，田秀敏要求林有专交纳2014年3月以后的租金，本院不予支持。对于2013年12月19至2014年2月份的租金，虽然林有专称其仅经营了一个月，并于2013年12月26向原审法院起诉主张合同无效，但本院认定该合同有效，于2014年2月底前解除，在此期间内，虽然林有专称其未经营该铺面，但对合同未能履行，其存在过错，且其亦未有证据证明已将铺面交回田秀敏或是李成志。因此，林有专须依合同约定向田秀敏交纳2013年12月19至2014年2月底前的租金。同时，因各方当事人均未提供证据证明李成志具体的收回店铺的时间，故本院判令林有专向田秀敏交纳2013年12月19至2014年2月18日共2个月的租金，122002＝24400元。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第389号民事判决第一、二项，即一、田秀敏须于本判决发生法律效力之日起十日内向林有专返还押金人民币30000元，二、驳回林有专其他诉讼请求；二、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第389号民事判决第三项；三、限被上诉人林有专自本判决生效之日起十日内向上诉人田秀敏支付租金24400元；四、驳回上诉人田秀敏的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费855元、反诉案件受理费663元、二审案件受理费1934元，共计3452元，由上诉人田秀敏2000元，被上诉人林有专负担1452元。本判决为终审判决。审 判 长 苏 慧审 判 员 李玉民代理审判员 杨 曦二〇一五年五月四日书 记 员 符雪梅 更多数据：搜索“”来源：