（2015）常民终字第330号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-05-28

案件名称

常州市天宁区教育文体局与常州市中山旅馆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常州市中山旅馆有限公司,常州市天宁区教育文体局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2015）常民终字第330号上诉人（原审被告）常州市中山旅馆有限公司，住所地常州市天宁区武青北路151号。法定代表人白加平，该公司总经理。委托代理人羌培金，江苏张林芳律师事务所律师。委托代理人朱李军，江苏张林芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市天宁区教育文体局，住所地常州市天宁区关河东路38号。法定代表人任洁，该局局长。委托代理人薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。委托代理人苏丽芬，江苏常辉律师事务所实习律师。上诉人常州市中山旅馆有限公司（以下简称中山旅馆）与被上诉人常州市天宁区教育文体局（天宁教育局）房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院作出（2014）天民初字第1898号民事判决，上诉人中山旅馆对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2015年2月5日立案受理。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年9月30日，天宁教育局（甲方）与中山旅馆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方将坐落于常州市天宁区武青北路153号房屋（面积约800平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2011年9月至2014年8月31日；年租金为18万元；乙方如需对房屋进行改造、增建、装修、增扩设备或在甲方场地上增建房屋、搭建附属物时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。租赁期满后，甲方不作任何补偿；乙方租用过程中的费用开支（如水、电、气等）由乙方自行负担；本协议租赁期满，乙方应在一周内搬清物品并将承租的物业等完好地交还给甲方。逾期交房的，甲方除有权要求乙方立即交房外，还有权要求乙方按每逾期一日付300元的标准向甲方支付违约金，逾期不搬清物品，视为乙方放弃租赁房屋内的物品的所有权，由此造成甲方的其他损失仍由乙方承担；本协议正常履行期满且双方未续签协议的，对出租房屋改造、增建形成的建筑物、构筑物以及装修、装饰房屋形成的不宜与房屋分离的装修物、添附物（如地板、地砖、割断、门窗固定灯具等）无偿归甲方所有，但空调、桌椅、办公用品等可与房屋分离的物品归投资人所有……。2014年2月，天宁教育局向承租方发送告知书一份，告知涉案租赁协议将于近日到期，因天宁教育局另有他用，请求承租人在合同到期之日起将房屋在10天内搬离。后来，天宁教育局要求中山旅馆提前两个月搬离，并提及按照政策给予两个月的损失补偿（没有谈及补偿的具体数额）。中山旅馆陈述它们已于2014年6月30日把租赁房屋内的东西搬走并腾空房屋。2014年7月1日，中山旅馆给天宁教育局《说明》一份，主要内容为“本人已按照天宁教育局的要求在2014年6月30日将所有门面包括大楼主体已停止营业，现已可以移交，等待答复。”但中山旅馆并未将涉案房屋钥匙交与天宁教育局，没有交付钥匙的理由是因为天宁教育局没有给予相应的补偿。天宁教育局则认为，不交钥匙就不是真正归还房屋，只有交付房屋才会给予补偿。法院在审理过程中向中山旅馆释明不交付钥匙的法律后果，但中山旅馆仍不同意将钥匙交与天宁教育局，并言明如果不予补偿就不归还钥匙。中山旅馆列明需要补偿的费用为：搬迁费4.6万元、过渡费7.2万元、奖励费24万元、停业损失12万元（2个月）、转承租户补偿16.5万元、自建营业用房造价268600元（要求按市场价补偿）、2012宾馆内部装修费用1372888元等。原审审理中，中山旅馆为说明其应该获得的补偿，向法院提交了次承租人常州市冀安筛网有限公司和天宁区天宁金宁饭店出具的收条，用以证明因提前终止房屋租赁合同，中山旅馆补偿给常州市冀安筛网有限公司13万元，补偿给天宁区天宁金宁饭店35000元；同时提供杭亚林出具的《证明》，用以证明白加平2003年在原租赁房屋旁搭建建筑物花费了268600元。除上述证据外，中山旅馆未提交其他证明停业损失的证据。当问及按什么标准、为什么按此标准给予常州市冀安筛网有限公司、天宁区天宁金宁饭店补偿时，中山旅馆陈述是自己根据相关情况作出的补偿，常州市冀安筛网有限公司、天宁区天宁金宁饭店都搭建了房屋，所以补偿了自建房屋的费用、搬迁费、过渡费、停业损失等。中山旅馆在庭审中陈述因提前搬迁2个月，要求补偿这两个月的损失；要求对自建房进行补偿；如果不能补偿，要求将自建房自用；对结欠的水电费16215.68元没有异议。原审另查明，2003年7月8日，天宁教育局与白加平签订《租房协议》一份。该协议约定，天宁教育局将常州市天宁区武青北路151号房屋（200平方米）出租给白加平；租期自2003年9月1日起至2006年8月31日止，租金每年3万元；白加平因经营需要，对房屋进行改造或装修，必须符合下列所有条件：1、不得破坏房屋原有结构，2、改造或装修图纸需经天宁教育局同意，3、经有关部门办理相关手续，4、经消防或有关部门验收合格；房屋改造或装修费用由白加平自理，协议期满，白加平如需拆除装修的，必须恢复房屋原样，不拆除的，则无条件留给天宁教育局……。2007年1月22日，天宁教育局与中山旅馆（白加平）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，天宁教育局将常州市天宁区武青北路153号房屋（800平方米）出租给中山旅馆用于营业；租期自2006年9月1日起至2011年8月31日止，租金每年18万元；由于政府行为或城市改造拆迁（搬迁），承租方应无条件服从，房租按日结算，多退少补，评估装潢费用归承租方。……常州市中山旅馆有限公司登记成立于2003年11月，住所地在天宁区武青北路151号，住所产权为租赁使用权。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，出租人天宁教育局与承租人中山旅馆签订的《房屋租赁合同》于2014年8月31日到期，因此，中山旅馆应该在租赁期限届满后搬离租赁房屋并将该房屋返还出租人天宁教育局，故天宁教育局要求中山旅馆搬离承租房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于水电费，中山旅馆对结欠16215.68元水电费没有异议且同意支付，对该诉讼请求，法院予以支持。关于中山旅馆提出的要求补偿提前搬迁的营业损失、扩建房屋的费用以及搬迁费等，首先，根据法律规定，在租赁合同纠纷中，即使存在提前终止租赁关系的行为，需要赔偿的一般也限于装饰装修物损失、营业损失等，而不包括搬迁费、过渡费、奖励费之类的费用；对于装修费，2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期满后，出租方对装修、增扩设备等不作任何补偿；其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据该规定，中山旅馆应对停业损失的形成及具体数额等提供证据予以证明，但其在本案中并未提供此类证据，故对于中山旅馆要求给予120万元补偿的抗辩意见，因缺乏证据支持和法律依据，法院不予采纳。对于其他方面的补偿请求，中山旅馆在提供相应证据的情况下，可以另行主张权利，通过正当途径予以解决。综上，天宁教育局符合法律规定的诉讼请求，法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决，一、中山旅馆于本判决生效之日起十五日内从涉案租赁房屋即武青北路153号迁出；二、中山旅馆于本判决生效之日起十日内向天宁区教育局支付租赁期间的水电费16215.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取103元，由中山旅馆负担。上诉人中山旅馆不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定协议三的租赁期限已届满，被上诉人已完全履行了协议三的义务，属于认定事实错误。被上诉人提起民事诉讼的时间是2014年9月28日，虽然已经超过了协议三约定的租赁期限，但是协议三的租赁期限并未得到实际履行完毕。根据查明的事实，协议三租赁期限届满前几个月，被上诉人向上诉人提出请求，请求上诉人在协议三的租赁期到期前二个月搬离，并承诺给予上诉人补偿，但对补偿数额与支付补偿的时间没有明确，上诉人基于对被上诉人系事业单位的合理信任，认为被上诉人将公平合理的补偿，遂按被上诉人的请求时间搬离了租赁物。因此基于查明的事实，应认定双方通过协商对协议三的租赁期限作了变更，并且约定补偿，应认定变更已经生效，双方都有公平诚信的履行变更后协议的义务。二、原审判决认定上诉人应归还租赁物，属于适用法律错误。协议三经变更后已生效，上诉人已经履行了协议三变更后的主要义务，被上诉人在变更协议时承诺给予上诉人补偿，但双方对补偿数额与支付补偿的时间没有约定，依法应按照合同法第六十一条、第六十二条；来确定补偿款的数额。协议三变更后，双方对被上诉人支付补偿款的时间没有约定，上诉人有权随时要求被上诉人履行。上诉人在被上诉人未付补偿款前，有权拒绝被上诉人要求返还租赁物的要求。原审判决认定上诉人应当归还租赁物，剥夺了上诉人依法享有的同时履行抗辩权，属于认定事实错误。三、原审判决认定被上诉人基于协议三可以对上诉人的装修不作任何补偿，属于认定事实错误。1、协议三约定，上诉人对房屋进行改造、装修或增建的，应取得被上诉人书面同意，合同期满后，被上诉人不作补偿。因此，被上诉人不作补偿的前提是合同期满，事实上，协议三的合同期没有实际履行，上诉人并未实际完整地享受协议三约定的合同期带来的权利和收益。因此，形式上的时间期满并不是协议约定的实质上的期满，被上诉人不作补偿缺乏前提条件。2、协议三只约定协议三期间的装修建、造行为的法律后果，并且该协议还特别约定了根据原约定，评估装潢费用归上诉人所有。事实上，协议一履行期间，上诉人装修是被上诉人所允许的，协议一虽未对上诉人空地上建造的150平方作出约定，但上诉人对建造所用的材料仍然享有物权，并且依照市场交易习惯，被上诉人应给予合理补偿。3、被上诉人在招标公告中，明确了竞标人对上诉人的建造、装修给予80万元的补偿，由此可以说明，被上诉人认可了上诉人建造、装修能给其带来的市场价值80万元，这种公告具有公示公信力，被上诉人在诉讼中反悔，原审法院对此种行为不应支持。四、原审法院审理程序错误。原审中，上诉人提出要求被上诉人补偿的请求，并且有具体的数额，上诉人没有聘请律师代理参加诉讼，原审法院应向当事人释明，由上诉人提出反诉，并且合并审理，原审法院没有向上诉人释明，违反了法定程序，应予以纠正。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人天宁教育局辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、原审中被上诉人的诉讼请求为要求上诉人腾空房屋；2、支付租赁期间的水电费，根据民事诉讼的基本原则，一审法院对此两项请求进行审理并判决，虽然原审中上诉人抗辩，认定其享有相应的补充或其他的损失，但是由于在被上诉人起诉的房屋租赁合同已明确约定被上诉人在合同期满以后对上诉人不做任何补偿，并且在合同期满前的告知书中告知是合同期满之日起，将房屋搬离交予被上诉人，因此才产生了本案的纠纷，上诉人的上诉理由均建立在原审中向被上诉人抗辩的理由，无论是程序上没有提起反诉，还是在事实上没有相应的事实依据，也不存在法律上所谓的同时履行抗辩权利，所以上诉不成立。上诉人的上诉请求不能成立，请求支持答辩意见。二审中，双方当事人均未提交新证据；二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案双方当事人的租赁合同已于2014年8月31日期满，被上诉人天宁教育局要求上诉人中山旅馆返还租赁房屋于法有据，上诉人中山旅馆应向被上诉人天宁教育局返还租赁房屋，并承担租赁期间结欠的水电费用。至于上诉人中山旅馆提出的补偿问题，因上诉人中山旅馆在原审中并未就此提出反诉请求，本案中不宜作出处理，如有充分证据，上诉人中山旅馆可依法另行主张权利。综上所述，上诉人中山旅馆的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人中山旅馆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　段若鹏代理审判员　　吴立春代理审判员　　周韵琪二〇一五年五月四日书　记　员　　马筱艳百度搜索“”