（2015）徐民终字第760号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-18
案件名称
刘亚丽、朱永光与王伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伟,刘亚丽,朱永光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第760号上诉人（原审被告）王伟，个体工商户。委托代理人刘惠芳，江苏敏言律师事务所律师。委托代理人何宏，江苏胜家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘亚丽，无业。被上诉人（原审原告）朱永光，无业。二被上诉人的共同委托代理人赵广新，江苏泰信律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人刘亚丽、朱永光房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并进行了公开开庭审理。上诉人王伟的委托代理人何宏，被上诉人刘亚丽及其委托代理人赵广新到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原审法院经审理查明，2005年9月20日，刘亚丽、朱永光作为甲方，王伟作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，刘亚丽、朱永光将其所有的位于本市牌楼市场6#-102、103、202、302、402室房屋出租给王伟，租赁期限为2005年11月5日至2015年11月5日。租金第一年650000元，满一年后每年递增20000元。双方在合同中明确约定，房屋已经装修，王伟对其所承租的房屋进行装修，需经得刘亚丽、朱永光书面同意，且不得影响房屋结构。2011年3月25日，刘亚丽、朱永光以王伟未按约定使用租赁房屋、未经其同意进行装修为由诉至原审法院，请求解除双方租赁合同、返还房屋，并赔偿损失760000元。2012年2月28日，原审法院作出（2011）鼓民初字第0972号民事判决书，判决刘亚丽、朱永光与王伟于2005年9月20日签订的《房屋租赁合同》解除，王伟将其承租的本市牌楼市场6#-102、103、202、302、402室房屋返还给刘亚丽、朱永光，并赔偿105423.32元损失。对于刘亚丽、朱永光主张的王伟在承租期间拆除的钢结构夹层和小电梯一部及地面、墙面、吊顶等装修部分、水电安装等财产损失，刘亚丽、朱永光未能提供充分证据证明其财产损失价值，其可待证据充分后另行主张。王伟不服，依法提起上诉。2012年7月9日，经徐州市中级人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：王伟于2012年8月9日前将涉案房屋返还给刘亚丽、朱永光，并于2012年7月20日前给付刘亚丽、朱永光105000元。上述判决书中105423.32元为因王伟装修造成的墙体变更进行修复的工程造价，即涉案房屋墙体修复费用，并不包含本案所涉纠纷。调解协议已实际履行完毕，刘亚丽、朱永光于2012年8月10日收回涉案房屋。在诉讼过程中，刘亚丽、朱永光申请对拆除的钢结构和两部电梯拆除（损坏）前的价值进行鉴定。因刘亚丽、朱永光未能提供钢结构正规的工程施工图，致使钢结构的鉴定无法进行。2014年12月14日，徐州市精英价格评估有限公司出具价格鉴定结论书，鉴定意见为：2001年4月安装的TWJ杂物电梯（含电梯钢结构井道）在鉴定基准日的价值为31450元；2005年6月安装的KLW／VF-800／1.0无机房电梯在鉴定基准日的价值为93260元。刘亚丽、朱永光支出评估费5014元。经质证，刘亚丽、朱永光认为上述意见价值偏低，王伟认为价值过高。原审法院认为，公民个人合法财产受法律保护。就本案而言，王伟租赁刘亚丽、朱永光的房屋从事经营，双方形成了租赁合同关系，在租赁期限内，王伟对租赁物拥有占有、使用、收益的权能，刘亚丽、朱永光则负有租赁物的维修义务以保证合同的正常履行。因承租人使用租赁物不当导致出租人财产遭受损失的，此时发生法律关系的竞合情形，出租人可基于合同关系提起违约责任之诉，又可依据物权保护提起损害赔偿请求。本案中，双方当事人之间的房屋租赁合同合法、有效，应受法律保护。双方在合同中明确约定，王伟对其所承租的房屋进行装修，需征得刘亚丽、朱永光书面同意，且不得影响房屋结构。该约定系双方当事人的真实意思表示，双方均需按照该约定履行，违反该约定即构成违约。王伟主张其装修经过刘亚丽、朱永光的口头同意，刘亚丽、朱永光予以否认，王伟未能提供证据予以证实，亦未能提供证据证实其装修行为取得了刘亚丽、朱永光的书面同意，因此，王伟对诉争房屋的装修行为构成违约。王伟的装修行为经鉴定确认改变了原房屋结构构件的荷载状况并对该房屋造成了附加安全隐患。根据相关法律规定，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的使用性质使用租赁物。本案租赁合同关系的标的物系房屋，为不动产，对于不动产的使用应依其使用性质使用，不应改变不动产的结构，以免造成安全隐患。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案王伟擅自进行装修未经刘亚丽、朱永光书面同意，且其装修行为改变了原房屋结构构件的荷载状况并对该房屋造成了附加安全隐患，其行为构成违约，双方经徐州市中级人民法院调解已经解除了租赁合同。合同解除后，刘亚丽、朱永光可以要求王伟返还房屋、恢复原状，现房屋已经返还，但钢结构和电梯已无法返还，王伟对此应承担赔偿责任。依据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案为违约责任之诉，依据合同法第一百零七条的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，刘亚丽、朱永光应对其损害后果承担举证责任。刘亚丽、朱永光现主张的损失共分为三个部分，分别为：钢结构436200元、电梯（货梯）60000元、电梯（客梯）180000元。根据其自述，钢结构加装于2001年，依据恢复设计图，钢柱造价为62060.66元、钢梁造价348363.01元、钢板平台造价122230.38元、钢梯造价11742.47元、普通螺栓380.8元、固定柱化学螺栓6400元、税金20317.22元、其他费用52987.22元；食品电梯于2001年4月4日交付使用，购置费及安装费共计65000元；客梯于2005年6月交付使用，购置费及安装费共计180000元。现双方对于两部电梯存在损失均无异议，但对于何人拆除钢结构存在分歧。关于钢结构，依据双方合同约定：该房屋已经装修……。虽然双方未有交接清单，但分析合同内容，刘亚丽、朱永光交付给王伟的房屋是已经装修过的，假若如王伟所说，刘亚丽、朱永光拆除了钢结构，那么，合同中便不应有“房屋已经装修”表述，因此，本院能够认定涉案房屋交付给王伟时钢结构并未拆除，现钢结构已经拆除，应是在王伟承租期间，责任应由王伟承担。刘亚丽、朱永光的此项主张在合同解除诉讼时已经提出，但因未能提供充分证据证明其财产损失价值，未予处理。在本案诉讼过程中，虽然启动了司法鉴定程序，但刘亚丽、朱永光的钢结构损失数额仍然无法具体确定，刘亚丽、朱永光仍未完成举证责任，因此，对于刘亚丽、朱永光主张的钢结构损失暂不予支持。刘亚丽、朱永光如能提供证据证明其损失的具体数额，可就此权利另行主张。至于两部电梯的损失，一部被王伟2005年拆除，一部于2010年间毁损，两部电梯本应在王伟返还房屋时一并交付给刘亚丽、朱永光，如交付不能，则应赔偿相应的价值损失。结合鉴定意见，确认在2012年8月10日货梯（含必要的附属设施）的价值为31450元、客梯（未包括任何附属设施）的价值为93260元。关于房屋租赁费，依现有证据可以认定涉案房屋租金已付至2011年11月4日，刘亚丽、朱永光收回房屋的时间为2012年8月10日，故刘亚丽、朱永光请求从2011年10月1日至2011年11月4日的房屋租赁费没有事实依据，但对于从2011年11月5日到2012年8月9日的房屋租赁费应由王伟给付。经核算，房屋租赁费应为588047元。关于房屋闲置费，虽然刘亚丽、朱永光可以主张最长不得超过六个月的租赁房屋闲置期间的租金损失，但考虑到双方自2011年3月即纠纷成诉，刘亚丽、朱永光当时既已提出解除合同；2012年2月，法院判决解除了合同，此时，刘亚丽、朱永光应为房屋再次出租或使用作准备，因此，考虑闲置损失的合理期间不宜过长。2012年7月9日，刘亚丽、朱永光已知悉房屋于一个月之内返还，涉案房屋地处金地商业圈闹市区，一个月的时间完全可以就房屋的使用作出最终决定。鉴于该房屋需要进行修缮、装修，结合双方租金的起算时间是在签订租赁合同后一个半月，酌定涉案房屋的合理闲置期延长一个半月。本次诉讼刘亚丽、朱永光主张的租金已经计算到了2012年8月9日，对房屋闲置期间的损失，再支持一个半月96250元。至于鉴定费用，此费用为刘亚丽、朱永光第一次合同解除诉讼案件中实际支出，第一次诉讼系因王伟违约而起，与本案纠纷具有关联性，可在本案中一并解决。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。刘亚丽、朱永光主张的租赁费用、限制期间的损失以及两部电梯的损失（未包含客梯的任何附属设施）已经查清，可以先行判决。至于钢结构损失，刘亚丽、朱永光可待证据完备后另行主张。综上，刘亚丽、朱永光的部分诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。遂判决：一、被告王伟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告刘亚丽、朱永光各项损失共计854007元；二、驳回原告刘亚丽、朱永光的其他诉讼请求。上诉人王伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，判决显失公正。1、电梯价格鉴定结论书不能作为认定被上诉人收回房屋时电梯价值的依据。涉案两部电梯中一部为食品电梯，使用寿命一般为10年，该部电梯于2001年4月4日安装，至2012年8月交付时已超过使用寿命，应当报废。另一部电梯为客运电梯，上诉人交付时该电梯存在，仅是线路板被烧毁，经过维修可以正常使用，被上诉人仅须承担维修费用。上诉人对电梯鉴定结论不认可，要求重新鉴定。2、2011年11月5日至2012年8月9日期间的房屋损失不应由上诉人承担。该期间是被上诉人书面申请法院鉴定，法院责令上诉人不得再对房屋进行装修、予以停工，被上诉人已经预收了2010年11月5日至2011年11月5日的房屋租金，已经导致上诉人损失了半年的租金，还要继续承担此后的租金损失，显失公正。3、一个半月的房屋闲置费用没有依据。根据双方合同约定，装修期仅为一个月，即便支持闲置期，也不过是一个月的装修期。故请求二审法院依法改判。被上诉人王伟答辩称，原审法院委托鉴定机构对电梯进行鉴定，食品电梯价值是鉴定基准日的价值。另一部电梯被烧毁无法修复使用。上诉人主张的诉讼期间房屋停工不是事实，上诉人仍然将房屋租赁给他人使用，应当支付租金损失。由于上诉人擅自拆除房屋原有装修装饰，导致被上诉人无法使用出租涉案房屋，原审法院支持房屋闲置费是正确的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审期间的争议焦点：1、原审法院对于涉案两部电梯的损失支持是否正确。2、上诉人应否支付2011年11月5日至2012年8月9日的房屋租金。3、原审法院对房屋闲置费的认定是否正确。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。二审补充查明，原审法院依法判决后，被上诉人向原审法院申请对上诉人进行了财产保全，并向原审法院缴纳了5000元的保全费用。被上诉人要求由上诉人负担保全费。本院认为，首先，关于涉案两部电梯损失是否支持及如何支持的问题，2005年9月20日上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，上诉人因经营需要在不影响房屋结构的情况下，征得被上诉人书面同意后可以对房屋进行装修。本案双方纠纷引发的原因在于上诉人是否经过被上诉人同意在不影响房屋结构的前提下对房屋进行了装修。根据民事证据规则的规定，上诉人主张其装修行为经过了被上诉人的同意，被上诉人不予认可，应当由上诉人对其主张的事实承担举证证明责任，上诉人未能就此完成证明责任，应当由其承担不利的法律后果，并且在原审法院（2011）鼓民初字第0972号民事案件委托司法鉴定过程中，司法鉴定报告载明上诉人对房屋墙体布置进行了变更，改变了墙体结构构件的荷载状况，并造成了安全隐患，则能说明即便上诉人的改装行为经过了被上诉人的同意，但是其改装影响了房屋结构，亦构成严重违约，被上诉人也可以要求解除双方的房屋租赁合同，更何况上诉人未能证明其改装行为是经过被上诉人的同意。因此，被上诉人据此要求解除合同，行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，上诉人未经被上诉人同意擅自进行装修、改建，能够恢复原状的应当恢复原状，不能恢复应予以折价赔偿。被上诉人主张的两部电梯损失，一部为食品电梯，一部为货运电梯，两部电梯在本案一审期间经原审法院委托进行了价值鉴定，鉴定报告中载明是以鉴定基准日为依据进行鉴定，说明评估的价格是鉴定时电梯的价值。上诉人虽然主张其中的食品电梯已经达到报废，但是没有提供证据证实，鉴定机构也只是对残值评估为31450元。该评估价格应当是考虑了使用年限、折旧情况作出的价值评估，依法应予采信。另一部电梯，在2012年8月9日由上诉人返还房屋时一并交给被上诉人，但是在上诉人使用过程中该部电梯在2010年8月21日因为发生火灾被烧毁，上诉人抗辩称该部电梯仍可以通过维修使用，上诉人陈述其发生火灾后没有立即修复是想等2011年3月重新装修时一并修复，按照上诉人的说法，从2010年8月至2011年3月长达6、7个月的时间，上诉人都没有维修使用，该部客运电梯是否仍能通过维修达到继续使用的目的存疑，而在被上诉人提供的关于火灾事故的媒体报道材料则显示上诉人处负责看夜的人员称发生火灾时涉案房屋在全面装修，故上诉人对于想等待2011年3月装修时一并修复客运电梯的说法不能成立，上诉人应当就该部客运电梯的损失承担责任。其次，关于2011年11月5日至2012年8月9日的房屋租赁费的问题，上诉人的房屋租赁费已经缴纳到2011年11月5日，上诉人称从2011年3月至2012年8月9日原审法院告知其房屋需要进行鉴定，自己实际没有占有使用房屋，不应继续支付房屋租赁费。根据本院查明的事实，首先，上诉人没有证据证明其经过了被上诉人许可进行装修，存在违约行为。其次，在原审法院（2011）鼓民初字第0972号案件中进行司法鉴定是为了查清案件事实，查明赔偿责任的必要措施。根据原审法院（2011）鼓民初字第0972号案件中的司法鉴定报告意见来看，上诉人的确在装修改造中变更了墙体布置，改变了原房屋结构构件的荷载状况，对房屋造成了附加安全隐患。原审法院不通过专业鉴定，是无法确定被上诉人的房屋结构是否改变以及修复费用的数额，所以上诉人应当对原审法院（2011）鼓民初字第0972号案件的司法鉴定期间以及原审法院（2011）鼓民初字第0972号、本院（2012）徐民终字第934号案件的诉讼期间，被上诉人无法收回使用涉案房屋所产生的房屋租金损失，承担赔偿责任。原审法院判决支持2011年11月5日至2012年8月9日的房屋租赁费实质上就是基于损失弥补的法律规定，该判项并无不当。第三，关于房屋闲置费的问题，因为上诉人的违约行为导致被上诉人行使合同解除权，涉案房屋租赁合同无法按合同约定继续履行。被上诉人提前收回房屋后首先需要重新修缮、修复房屋，其次，还要对外进行寻租，需要合理的准备时间，而在此期间被上诉人是无法获得房屋租金收益的，所以原审法院酌定了一个半月的房屋闲置期，已经考虑到双方利益的衡平，没有加重上诉人的赔偿责任，因此，原审判决支持的房屋闲置费，并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人王伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12340元，保全费5000元，由上诉人王伟一并负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 陈 颖二〇一五年五月四日书 记 员 苗 鑫 更多数据：