（2015）佛中法民三终字第180号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-05
案件名称
林锦伦、广东省佛山市顺德区勒流街联胜股份合作经济社与租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林锦伦,广东省佛山市顺德区勒流街联胜股份合作经济社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第180号上诉人（原审原告）林锦伦，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）广东省佛山市顺德区勒流街联胜股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人卢乃亮，该社社长。委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。上诉人林锦伦与上诉人广东省佛山市顺德区勒流街联胜股份合作经济社（以下简称联胜经济社）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法勒民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、联胜经济社应于判决发生法律效力之日起十日内向林锦伦赔偿50000元；二、驳回林锦伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4900元（林锦伦已预交），由林锦伦负担4500元，联胜经济社负担400元。评估费20900元（林锦伦已预交），由林锦伦负担19160元，联胜经济社负担1740元。上诉人林锦伦上诉提出：一、林锦伦于2014年9月5日收到原审法院（2014）佛顺法勒民初字第221号民事判决才知道，林锦伦自1993年至2012年12月30日向联胜经济社所租用的2.684亩土地是农村集体土地，属于农业用地。联胜经济社在1993年时对其土地性质和用途是清楚的，其不应当故意隐瞒土地的性质和用途，将农用地出租给林锦伦作工业建设之用，造成林锦伦损失的责任应由联胜经济社全部承担。二、林锦伦曾在1993年向村委问其租用土地建厂房，获得同意，并签订了租地合同，村委还口头承诺合同到期租、卖均优先。双方签订的合同没有明确约定和说明在合同期满后地上建筑物怎么处理。如果在1993年林锦伦首次和联胜经济社商议租地作为建厂房之用时，联胜经济社不故意隐瞒土地性质和用途，遵守国家法律，明确告知林锦伦涉案土地是农用地不能用于工业建设之用，就不存在之后的未办理报建手续问题和解除合同退还土地后地上建筑物不能回收重置使用的问题。联胜经济社应按《资产评估协议书》中地上建筑物的价值590172元向林锦伦进行赔偿。三、对于原审判决认为林锦伦在农用地上建厂房且不办理报建手续的问题。在1993年时，改革开放发展村社经济，在村租用土地建厂房办厂，有村委同意就不用报建，经村同意支付了青苗补偿费就可建厂房。林锦伦建好厂房后，办理了用电、用水、营业执照、税务登记、环保证，开业经营20年有余，没有政府相关执法部门来查处厂房用地未办理报建手续或违建的问题。联胜经济社故意隐瞒土地的性质和用途以及政府相关执法部门的失职责任不应由林锦伦承担。此外，在1993年时与联胜经济社一样租地投资办厂并建厂房的有很多，其后来都通过特别的方式和关系，通过流转出让后补办手续成为合法的国有土地和合法建筑物；而林锦伦安纪守法的结果是相关土地不租也不卖，在众多投资者中成为法律的牺牲品，这是林锦伦无法接受的客观事实。四、原审判决认为，虽然林锦伦、联胜经济社签订的租赁合同无效，但双方在签订租赁合同时约定了期限，林锦伦应该在预见到租赁合同到期后应将土地退还给联胜经济社，而双方在2006年1月1日签订的《企业上缴土地资源建设费协议》中约定合同到期后要收回土地，联胜经济社不作任何补偿，因此林锦伦退还土地造成附着物、建筑物不能使用的损失应由林锦伦承担主要责任。林锦伦认为，原审法院在其（2014）佛顺法勒民初字第221号租赁合同纠纷案中已经认定联胜经济社违反法律强制性规定，判决林锦伦与联胜经济社签订的合同无效。因此，原审法院不能断章取义将合同的约定引到本案中，作为认定林锦伦负主要责任的主要条件和依据。林锦伦从1993年至2008年与联胜经济社签订的租地合同中没有一份明确注明合同到期收回土地，2006年1月1日签订的《企业上缴土地资源建设费协议》约定有“如中途上级政策允许企业征地到时可协商办理土地出让，或可以继续使用，如该地因上级或村社需征用开发或需办土地出让的本协议同时终止，村社不作补偿”。联胜经济社在一审庭审中明确承认其知道出租给林锦伦建厂房所用土地为农用地，联胜经济社故意隐瞒和误导林锦伦，应对林锦伦的损失承担全部赔偿责任。因涉案租赁合同无效，林锦伦已经按照（2014）佛顺法勒民初字第221号民事判决将土地返还给联胜经济社，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，返还土地后，厂房不动产不能回收重置使用，联胜经济社应对林锦伦在涉案土地上投资建设的地上建筑物按《资产评估报告书》的建筑物市场价格590172元进行赔偿。综上，请求撤销原审判决，判令联胜经济社按《资产评估报告书》的建筑物市场价格590172元赔偿给林锦伦，并由联胜经济社承担本案一、二审诉讼费用。针对林锦伦的上诉，联胜经济社答辩称：原审法院已经确认了双方的土地租赁关系，实际租赁期限也已经认定，林锦伦的上诉理由已经偏离了租赁合同是否造成损失这一范围；联胜经济社认为林锦伦提出的损失是不存在的。涉案地上建筑物对联胜经济社没有任何使用价值，联胜经济社不存在需对该地上建筑物进行赔偿的问题。上诉人联胜经济社上诉提出：一、原审法院认定事实不清，判决错误。1.涉案租赁关系符合当时的政策规定，原审法院认定合同无效错误。原审法院未经调查当年顺德市农村体制改革的相关政策，认为联胜经济社所出租土地是将农用地作工业建设用地而违反法律规定。2.原审判决联胜经济社承担赔偿责任，不符合双方当事人的合同约定，原审判决没有法律依据。根据双方于2006年1月1日签订的《企业上缴土地资源建设费协议》及2008年1月1日的《土地出租合同书》的约定，合同到期后要收回土地的，不作任何补偿。因此，原审判决联胜经济社赔偿不仅违法，且违背了双方协商一致的合同意思表示。3.原审判决联胜经济社承担赔偿责任，违背了公平原则。林锦伦与联胜经济社的合同期限届满，林锦伦当然知道合同期满的法律后果。无论本案合同是否有效，双方的合同目的都已实现，联胜经济社并没有造成林锦伦任何损害，联胜经济社也就不应承担赔偿责任。双方租赁合同期满后，双方的权利义务终止，联胜经济社不存在任何过错，不应承担赔偿责任。4.原审判决对联胜经济社不公平，严重损害集体的利益，是导致农村不稳定的因素。林锦伦租赁联胜经济社的土地，仍欠联胜经济社2013年至2014年占用费未付，且到期拒不迁出，导致联胜经济社股民意见很大。林锦伦投资土地收益巨大，而股民受益很小，林锦伦的厂房投资作为一种投资风险，却被错误的判决全部转嫁给了联胜经济社，更加深了股民与联胜经济社之间的矛盾。二、原审法院适用法律不当，判决错误。联胜经济社当年响应原顺德市文件有关精神，将村闲置土地出租发展乡镇企业，虽然出租土地未办理工业用地建设手续，但符合当年原顺德市人民政府相关政策的有关精神。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市规划法》等相关法律规定，房产建设应取得规划许可和建设许可证，建设的房产应办理房地产权证才受法律保护。在本案中，林锦伦租赁联胜经济社的土地建厂使用20多年，虽然多年来该出租土地未办理工业建设用地手续，但林锦伦的厂房未办理相关报建手续，如今林锦伦要求赔偿地上建筑物的损失，其请求不符合我国《土地管理法》的有关规定，而是应由国土部门先行处理，法院应依法驳回林锦伦的诉讼请求。因此，请求撤销原审判决，改判驳回林锦伦的全部诉讼请求，并由林锦伦承担本案的诉讼费用。针对联胜经济社的上诉，林锦伦答辩称：一、联胜经济社的第一点上诉理由没有法律依据。联胜经济社提供的落款时间为2001年7月30日的资料明确指出“禁止未经办理农用地转用手续，擅自出租集体土地用于非农建设的行为，违者依法追究有关人员的责任”。联胜经济社明知其土地是农用地，但其在没有办理政府相关职能部门的任何用地批文的情况下，多次故意隐瞒其权属土地的性质和用途，擅自出租给林锦伦作非农建设之用。二、联胜经济社第二点上诉事实和理由亦没有法律依据。不能断章取义认为“合同到期后收回土地的，不作任何补偿”。联胜经济社从1993年开始对其土地性质和用途是清楚的，其在2001年时失职和渎职，故意隐瞒政府相关文件精神的行为，致使林锦伦在不知情的情况下，错过了解决问题的时机，未能及时补办在租用土地上建筑不动产的报建手续，联胜经济社应当承担全部赔偿责任。上诉人林锦伦在二审期间向本院提交了以下证据：1.联胜经济社于2013年5月6日发出的解除土地租赁通知书一份，拟证明联胜经济社在（2014）佛顺法勒民初字第221号租赁合同纠纷案中将该证据提交给原审法院请求确认林锦伦与联胜经济社的土地租赁合同终止，原审法院不予支持；2.联胜经济社于2009年12月16日发出的续约通知一份，拟证明联胜经济社通知林锦伦租地合同到期并提前发出书面续约通知，林锦伦按联胜经济社要求半年交租一次，直至2012年12月30日，并于2013年5月6日收到联胜经济社单方面解除土地租赁通知书；上述证据1和证据2共同证明从1993年开始签订合同到合同到期，按同等条件下优先的原则多次续约，没有任何证据证明合同到期要收回土地，从而证明原审判决认定“虽然林锦伦、联胜经济社签订的租赁合同无效，但双方在签订租赁合同时约定了期限，林锦伦应该预见到租赁合同到期后应将土地退还给联胜经济社，而且双方在2006年1月1日签订的《企业上缴土地资源建设费协议》中约定合同到期后要收回土地的，联胜经济社不作任何补偿。因此，林锦伦退还土地后造成土地上的附着物、建筑物不能使用的损失应由林锦伦承担主要责任”有误。3.林锦伦的新明鞋厂的2013年9月16日的水费单发票和2014年12月29日的电费单发票各一份，拟证明联胜经济社在1993年至今同意林锦伦在其出租的土地上建设地上建筑物，并同意出具场地证明用于办理用水、用电等，联胜经济社对其出租土地的地址对外公开为佛山市顺德区。4.（2014）佛顺法勒民初字第221号民事判决书一份，拟证明（2014）佛顺法勒民初字第221号民事判决查明联胜经济社出租给林锦伦作建设地上建筑物之用的土地属于农村集体用地，是农用地。上述证据1、2、3、4共同证明联胜经济社自1993年起至今，在未经批准取得工业建设用地批文和在林锦伦不知情的情况下，误导和多次故意隐瞒其土地性质和用途，擅自将农用地出租作工业建设之用，违反法律强制性规定，联胜经济社应当承担全部赔偿责任。上诉人联胜经济社在二审期间没有向本院提交新的证据。对林锦伦提交的证据，联胜经济社发表了以下质证意见：对其证据的真实性没有异议，但对关联性不予认可；林锦伦提交的证据与本案无关，不能证明林锦伦所称的地上建筑物价值的赔偿责任应由联胜经济社承担。经审查，因联胜经济社对林锦伦提交的证据的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认；但该证据并不能证明林锦伦最终拟证明的内容，本院对该证据不予采纳。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案中，林锦伦与联胜经济社之间存在租赁合同关系，双方曾就租赁问题产生过纠纷，经原审法院审理后作出（2014）佛顺法勒民初字第221号民事判决，该判决认定林锦伦与联胜经济社签订的租赁合同无效，并判令林锦伦向联胜经济社返还其承租的土地。现林锦伦基于合同无效，请求联胜经济社向其赔偿地上建筑物的损失。因此，本案的争议焦点在于联胜经济社应否向林锦伦赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，对于损失的赔偿，主要根据各方的过错、损失的大小、过错与损失之间的因果关系来确定。本案中，联胜经济社将其农用地出租给林锦伦作为建设厂房用地，双方对于合同的无效均有过错。联胜经济社明知是农用地而向林锦伦出租用于非农用途；而林锦伦作为承租人，有义务了解土地的性质，但其不仅未了解土地性质而签订租赁合同，且在没有办理相关报建手续的情况下，即在其租用的土地上建设厂房等建筑物。因此，对于地上建筑物的损失，林锦伦应当承担主要责任。综合双方的过错程度、双方合同约定的租赁期限已经届满、涉案地上建筑物的评估价值等实际情况，原审法院酌定联胜经济社向林锦伦补偿50000元，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，本院予以维持。林锦伦认为联胜经济社故意隐瞒其土地性质并误导其签订租赁合同，没有事实根据，本院不予采纳；林锦伦认为联胜经济社应对其地上建设物损失承担全部赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。至于联胜经济社提出的上诉理由，明显不能成立，本院不予采纳。涉案租赁合同违反了国家法律法规的强制性规定，依法无效；联胜经济社以其合同符合政策规定认为应认定为有效，没有法律依据。联胜经济社对于其不应当向林锦伦进行赔偿的理由，均是以合同有效为前提；而涉案租赁合同无效，无效的法律后果是依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的后果进行处理；联胜经济社以其符合合同约定等为由主张其不应当承担赔偿责任，没有任何法律依据。联胜经济社提出的“原审判决严重损害集体利益，是导致农村不稳定的因素”之上诉主张，与本案的争议即联胜经济社应否承担赔偿责任没有任何关联。联胜经济社上诉提出的“原审判决适用法律不当，本案应由国土有关部门先行处理，法院应依法驳回林锦伦的诉讼请求”亦明显不能成立。本案是租赁合同纠纷，对于租赁合同无效后的损失赔偿，属于法院的受案范围，不需要以其他部门的处理为依据。综上所述，林锦伦、联胜经济社的上诉理由均不成立，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10251.72元，由上诉人林锦伦负担9201.72元，上诉人广东省佛山市顺德区勒流街联胜股份合作经济社负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一五年五月四日书 记 员 李嘉敏 来源：百度“”