（2015）通中民终字第00355号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-25
案件名称
启东市银洲物业管理有限公司与施海耀物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施海耀,启东市银洲物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00355号上诉人（原审被告）施海耀。委托代理人曹菊美。被上诉人（原审原告）启东市银洲物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇公园北路1017号。法定代表人沈彬，该公司总经理。委托代理人陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。上诉人施海耀与启东市银洲物业管理有限公司（以下简称银洲公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启民初字第00257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，施海耀系启东市汇龙镇锦绣华庭5幢104室业主，房屋面积108.95㎡。2008年10月3日，银洲公司（甲方）与施海耀（乙方）签订《锦绣华庭前期物业服务协议》一份，其中合同第三条约定物业管理服务的内容和质量，包括房屋外观、共用部位、共用设施设备正常运行及维护保养、安全防范责任、环境卫生及绿化。第四条约定收费标准（按建筑面积）普通住宅楼0.45元／㎡.月，营业性用房0.90元／㎡.月；每年三月底之前一次性交清当年的物业管理费。根据市物价局（2006）105号文件精神，以后收费标准如有变动，一律依政府公布的收费标准为准。第六条违约责任中约定乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。银洲公司履行了保洁、绿化、保安、垃圾清运等相关的服务。施海耀未缴纳2013、2014年物业管理费。银洲公司诉至法院请求判令施海耀交纳锦绣华庭5号楼104室2013年、2014年物业管理费1176元（108.95㎡×0.45元／㎡.月×24个月）、滞纳金1073元（588元×5‰×365天），合计2249元；诉讼费用由施海耀负担。另查明，根据启东市物价局启价费函（2008）39号文件，锦绣华庭小区物业服务等级为五级，收费标准为0.45元／平方米。据启东市物价局、启东市城市管理行政执法局启价费（2007）75号文件，启东市普通住宅物业服务五级收费指导价标准为0.45元／㎡.月，浮动幅度为10%，五级服务标准主要有主出入口设有值班室，24小时值班；小区实行封闭式物业管理；安全护卫人员24小时巡查；机动车出入等记、按序停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车辆畅通和主干道无汽车停放等。还查明，银洲公司未在案涉小区显著位置向业主公示物业服务等级、服务标准、收费标准等相关情况。银洲公司工作人员存在上班时间打小瞌睡现象，银洲公司物业管理区域锦绣华庭存在机动车不按序停放、主干道有汽车停放现象。至本案审结前，启东市物业服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度一直未变更。原审法院认为，银洲公司与施海耀签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。施海耀抗辩物业管理费0.45元／㎡.月属格式合同条款，银洲公司未向其说明，但施海耀作为完全民事行为能力人，在签订物业服务协议时对作为协议主要条款的物业管理费收取标准应尽审慎的注意义务，且该收取标准未能体现出免除或限制了施海耀的权利，故该项抗辩，不予采信。现银洲公司提供了充分的证据证明其已基本按双方协议的约定为施海耀提供了物业管理服务，施海耀应按约缴纳物业管理费。银洲公司主张2013年、2014年物业管理费1176元（108.95㎡×0.45元／㎡.月×24个月），计算方式正确，予以支持。关于施海耀抗辩银洲公司履行合同义务不符合约定应予调整物业管理费收取标准的问题。物业服务纠纷中判定银洲公司是否完全履行物业服务义务的主要标准是物业服务企业与业主签订的物业服务合同及其组成部分。本案中，普通住宅区物业管理服务等级标准是物业管理行政主管部门及物价部门对相关物业公司物业服务的管理性规定，不能视为双方前期物业服务协议的组成部分，不能完全以此来评判银洲公司的物业服务是否达标，故施海耀之抗辩，碍难支持。施海耀庭审中提供的证据虽证明银洲公司服务存在瑕疵，但施海耀作为业主有权向物业公司提出并要求其整改，甚至可以通过业主委员会更换物业管理公司，但施海耀所提物业公司管理中存在的瑕疵并不在前期物业服务协议中约定的服务范围内，不应作为施海耀抗辩扣减物业服务费用的依据。至于施海耀抗辩没有按规定提供与其收费标准相对应的服务而收取费用及未将服务等级、服务标准、收费标准等相关情况向业主公示的问题，不属于人民法院民事案件的审理范围，可向物业价格主管部门、物业管理行政主管部门主张权利，在本案中不予理涉。关于银洲公司主张的滞纳金问题。双方签订的前期物业服务协议中约定的拖欠物业服务费用时施海耀应支付的滞纳金，实质上是违约金。本案中，双方因对银洲公司的物业管理费收取标准发生争议，施海耀庭审中也陈述不是故意不交纳物业管理费，故施海耀未交纳2013、2014年物业管理费的行为不构成违约，银洲公司之该项诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款、第二款、第五十一条第一款、第八十四条之规定，判决一、施海耀于判决生效之日起十日内给付银洲公司2013年、2014年物业管理费合计1176元；二、驳回银洲公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由双方各负担一半。宣判后，上诉人施海耀不服，向本院提起上诉称，被上诉人银洲公司提供的服务登记标准与政府文件中规定收费等级不符，一审在查明事实中认可了政府文件规定“收费标准、服务标准”、银洲公司的物业服务存在瑕疵的事实，但又否定该规定作为物业合同的组成部分，前后矛盾，丧失公正立场。银洲公司没有按照收费标准履行义务，且未提供证据证明其已完全履行了协议约定的义务，应承担举证不能的后果。故要求撤销原判，依法改判上诉人按被上诉人实际履行的物业管理服务标准承担交费责任。被上诉人银洲公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方的物业合同是双务合同，双方都有义务，被上诉人已经向业主履行了相关的义务，上诉人两年没有支付物业服务费，已经构成了违约，在没有支付相应的服务费的情况下，先合同义务没有履行，无权向被上诉人主张相关的要求。上诉人不交纳物业费的行为也损害了其他业主的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1、启东市物价局、启东市城市管理行政执法局启价费（2007）75号文件中的普通住宅物业服务五级服务标准是否为双方物业服务合同的组成部分；2、被上诉人银洲公司的提供的物业服务是否违约，如违约，违约责任如何承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被上诉人银洲公司向启东市物价局申报的锦绣华庭小区物业服务等级为五级，且启东市物价局也以函件的形式予以同意，既然银洲公司按照启东市物价局、启东市城市管理行政执法局启价费（2007）75号文件中五级服务标准收取物业服务费，那么其也应当按照该文件中的五级服务标准提供物业服务。故该五级服务标准内容应视为物业服务合同的组成部分，其未按该服务标准提供物业服务应当承担违约责任。原审查明银洲公司未在案涉小区显著位置向业主公示物业服务等级、服务标准、收费标准等相关情况，工作人员存在上班时间打小瞌睡现象，小区内存在机动车不按序停放、主干道有汽车停放现象。上述情况属于银洲公司提供物业管理服务存在的瑕疵，应承担一定的违约责任。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要业主与物业公司相互配合，才能提高小区的物业服务质量，业主不及时交纳物业费也会使得物业企业无法维持正常运营、无法提供符合约定的物业服务。综上考虑，本院酌定银洲公司按照0.36元／㎡.月（原收费标准的80%）向上诉人收取物业服务费，即施海耀向银洲公司交纳2013年、2014年物业管理费合计940.8元。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持启东市人民法院（2014）启民初字第00257号民事判决第二项，即驳回启东市银洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。二、变更启东市人民法院（2014）启民初字第00257号民事判决第一项，即上诉人施海耀在本判决生效后十日内给付被上诉人启东市银洲物业管理有限公司2013年、2014年物业费合计940.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被上诉人启东市银洲物业管理有限公司负担20元，由上诉人施海耀负担30元；二审案件受理费50元，由被上诉人启东市银洲物业管理有限公司负担20元，由上诉人施海耀负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 罗 勇审 判 员 季建波代理审判员 刘兴海二〇一五年五月四日书 记 员 秦建波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注公众号“”