（2014）庄民初字第5374号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-11-19

案件名称

钱娟、钱振红、钱振梅与钱振福、邹恒房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

庄河市人民法院

所属地区

庄河市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省庄河市人民法院民事判决书（2014）庄民初字第5374号原告：钱娟，女。原告：钱振红，女。原告：钱振梅，女。三原告共同委托代理人：何革，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：钱振福，男。被告：邹恒，男。原告钱娟、钱振红、钱振梅诉被告钱振福、邹恒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告委托代理人何革、被告钱振福、邹恒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。三原告诉称：三原告与被告钱振福系兄妹关系，原告的父亲钱辉、母亲韩桂香分别于2005年7月5日、2000年6月3日去世。父母留下遗产瓦房五间（位于庄河市光明山镇小河沿村腰岭屯11号），此房屋一直由被告钱振福暂时管理。2014年9月份，三原告得知被告钱振福在2014年8月17日擅自将三原告和被告钱振福共有的案涉房屋以肆万元价格出售给被告邹恒。据此，原告多次找被告交涉，但被告拒不理睬。现诉至法院，请求一、确认二被告签订的房屋（房产执照号为：庄农房字第57**号）买卖合同无效，二、被告将房屋返还给原告。被告钱振福辩称：原告起诉的都属实，当时我认为案涉房屋是属于我的，买卖完后，现在我知道房子是和我的妹妹共有的。被告邹恒辩称：我是于2014年7月从乔元意处得知被告钱振福要出售房屋，经考察后，由乔元意联系，我与钱振福签订了农村房屋买卖合同书，当日交清全部合同款项，并移交房屋相关证明，并有几位证人当场作证。今日获悉几位原告进行法律追诉，本人实感意外。一、三原告我均不认识，他们与钱振福之间的利益纠纷��我无关。二、买房时，我特意追问此房屋的法律隶属关系，钱振福均表态无任何疑义，其完全有权处置。合同中亦作了约定。有文字、有事实、有证人。此尚不能说明双方是诚意成交的，就只能说明钱振福有欺诈之嫌了。三、合同价起初是四万元，合同订立日，钱振福以其身体不佳看病为由，要求增加一万元，本人也同意，故支付了五万元。从2014年8月中旬购得房屋后，我在经过前期筹备和设计后，于当年十月前后即开始进行室内外整改及装饰，截至今日已花费近二十万元，此损失应由钱振福全额承担。如钱振福不能处理其与原告间的关系，按合同约定，其应赔偿本人一切经济损失，我在收到钱振福全额赔款后三日内即完成清倒房屋及地面附着物。经审理查明：2014年8月17日，被告邹恒、被告钱振福签订《农村房屋买卖合同书》，约定的主要内容有：卖方钱��福（甲方），买方邹恒（乙方）。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：第一条房屋基本情况：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的具体状况。甲方所售房具体情况如下：房屋坐落在庄河市光明山镇小河沿村小腰岭屯，房产执照号：庄农房字第57**号。产权人姓名：钱辉（甲父）结构：砖瓦房，间数5间，建筑面积（平方米）：72.5。房前屋后耕地约5亩左右，屋后树林4亩左右与房屋一同出售。本合同项下地界有钱福指定，见证人见证，如有地界不清事宜，有甲方负责。第二条在房屋交付给乙方前甲方保证：1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利。注：房照主钱辉将此房及房前屋后耕地、林地完全赠予独子钱福，由钱福全权处置。其他子女无争议。2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何��三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利，钱福其妻及子女对本合同无异议。3、如甲方违反本保证，须赔偿乙方全部损失。第三条房屋价值：甲方所售房屋总金额为人民币肆万元整（¥50000）。第五条权利与义务：因乙方所购房屋为农村集体土地上合法建筑。该房屋在买卖协议生效后若不能过户，此合同依然有效，任何权利和责任归乙方所有与甲方无关，甲方不得再以任何理由对房屋主张权利。若买卖协议生效后任何日期可以办理过户，甲方有义务积极全力配合乙方办理过户手续，相关过户费用由乙方自行负担。在甲方户口不迁移的情况下，甲方耕地在任何承包期内使用权都属于乙方所有。如国家征地，耕地赔偿归甲方所有。除国家征地外，甲方不得转让或出售本合同项下土地，住��院落面积赔偿和林地荒场赔偿归乙方所有。如房屋，林地，荒场赔偿甲方应积极配合乙方办理相关手续，若因甲方不履行义务或无理主张权利给乙方造成损失，由甲方赔偿乙方全部损失。.......。协议签订当日，邹恒向钱振福支付了50000元购房款。钱振福将房屋及房屋权属证书交给了邹恒。另查，案涉房屋的权属证号为庄农房字第57**号，该权属证书载明“产权人姓名钱辉，砖瓦房伍间，建筑面积柒拾贰点伍，共有人陆人。”再查，钱辉与韩桂香系夫妻关系，共生育四子女，长子钱振福，长女钱娟，次女钱振红，三女钱振梅。钱辉、韩桂香均已去世。本院所确认的上述事实，有原、被告签订的《农村房屋买卖合同书》、房产执照、证明、收条、人口基本信息及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：农村房屋是建立在集体所有土地宅基地基础上的，这种宅基地是和农村村民的身份相联系的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅国办发（1999）39号通知第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、��用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依据上述规定，原、被告签订的《农村房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。三原告现均系案涉房屋的共同共有人之一，其有权主张案涉二被告签订的《农村房屋买卖合同书》中关于庄农房字第57**号房屋所形成的买卖合同无效，对该诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋仍系包括三原告在内的共有人的共同共有状态，基于三原告现主张权利，故应由被告邹恒返还三原告。返还后，对房屋的占有、使用、处分、继承等问题，可由房屋的共有人协商解决或依法处理。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告邹恒与被告钱振福于2014年8月17日签订的《农村房屋买卖合同书》中关于房屋权属证号为庄农房字第57**号房屋所形成的买卖合同无效。二、被告于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋（房屋权属证号为庄农房字第57**号）返还给三原告。案件受理费800元，由二被告各负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审　判　长　　宋振业审　判　员　　关晓倩代理审判员　　刘耀华二〇一五年五月四日书　记　员　　白晓钰百度搜索“”