（2014）青民一终字第2047号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-29
案件名称
孔令兰、高洪海等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔令兰,高洪海,生珍芳,于丽娟,高欣,孔令群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2047号上诉人（原审被告）孔令兰。被上诉人高洪海，系高令涛之父。被上诉人生珍芳，系高令涛之母。被上诉人于丽娟，系高令涛之妻。被上诉人高欣，系高令涛之女。四被上诉人共同委托代理人王吉明，平度永昌法律服务所法律工作者。原审被告孔令群。上诉人孔令兰因与高令涛、原审被告孔令群房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第384号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，由代理审判员孙付担任审判长，与代理审判员王楷、代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人孔令兰到庭参加诉讼，因高令涛在诉讼期间死亡，本院通知其继承人高洪海、生珍芳、于丽娟、高欣参加诉讼，其四人及共同委托代理人王吉明到庭参加诉讼，原审被告孔令群经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高令涛在一审中诉称：高令涛系原青岛振华印染有限公司（以下简称振华公司）职工，因工伤致残后与公司达成赔偿协议，公司共计赔偿高令涛人民币40万元，为保证赔偿协议的履行，2005年7月23日，振华公司以厂区大门以西大院及房产作担保抵押给高令涛。振华公司的抵押物交付后一直由高令涛看护、支配、使用和收益。2009年3月份孔令群通过中间人孔祥志要求租赁西厢房十间使用，经协商达成口头协议，即使用一年租赁费5000元，使用期限到振华公司房屋场地收回为止。孔令群租赁后即转给其妹孔令兰作销售化肥生意，2012年租赁费按每年7000元交纳。2013年只交付了上半年租赁费。2013年6月振华公司要求收回担保物，高令涛多次通知孔令群、孔令兰让其腾出租赁房屋十间，遭到其拒绝。为使高令涛的合法权益得到保障，故请求法院依法判令：1、解除高令涛和孔令兰之间的口头房屋租赁协议；2、孔令兰立即腾出所租赁的房屋十间并交付给高令涛；3、本案诉讼费用由孔令群、孔令兰承担。孔令群在一审中辩称：孔令群不是承租人，不应作为本案原审被告，当时是孔令兰租赁房屋时，孔令群作为中间人给他们从中介绍的。孔令兰在一审中辩称：孔令兰租赁高令涛房屋属实，但当时是口头合同，租赁期限是十年，目前合同未到期，并且孔令兰也没有违反合同的任何情形，所以不同意解除合同。原审法院查明和认定的基本事实是：高令涛原是振华公司的员工。高令涛因工伤事故于2005年7月23日与振华公司达成赔偿协议，由振华公司赔偿高令涛损失40万元，并以公司的部分厂房（含本案所涉房屋十间）作为担保，该担保未登记。双方约定担保期间房屋由高令涛看护，看护期间高令涛可以使用出租，但必须保证房屋的完好，收益归高令涛所有，不计算在40万元的赔偿款内，后振华公司付给高令涛赔偿款25万元。2006年9月21日，振华公司经工商核准将名称变更为青岛凌云染织有限公司（以下简称凌云公司）。案外人张金强系凌云公司的法定代表人，其在原审法院对凌云公司所作的调查笔录中称：振华公司是由杨义、张峰、李修翠三人于2004年出资成立，2006年5月底，振华公司的三个股东杨义、张峰、李修翠将股权全部转让给张金强。另查明，凌云公司于2013年9月25日付清了尚欠高令涛的工伤赔偿款15万元，并另外付给高令涛部分利息，一共付给高令涛22万元。2009年3月份，孔令兰找房子做化肥生意，经孔令群和案外人孔祥志介绍，高令涛和孔令兰之间达成了口头房屋租赁协议。协议约定孔令兰租赁振华公司担保给高令涛的西厂房十间（具体位置位于现平度市白沙河街道办事处张戈庄东村村东凌云公司院内最西侧，东邻办公室，西邻大街，南邻空地，北邻车间），高令涛、孔令群、孔令兰对涉案租赁房屋的位置均无异议；对于租赁期限，双方约定不明，庭审中高令涛主张租赁期限到振华公司收回厂房为止，孔令兰则主张租赁期限为10年；对于租赁费，双方约定2012年之前为每年5000元，2012年及以后租赁费是否上涨双方存在争议，高令涛称2012年及之后租赁费双方已协商上涨至每年7000元，孔令兰则称租赁费一直是每年5000元，未上涨。从2009年至2011年孔令兰都已交纳了租赁费（每年5000元）。对于2012年至今租赁费的交纳情况双方存在争议，高令涛称孔令兰2012年交纳了7000元，2013年只交纳了4000元，剩余的至今没交齐；孔令兰则称其2012年和2013年都交了5000元，租金一直都是每年5000元；对于该事实双方都没有提交证据证明。原审法院还查明，本案所涉十间房屋的原土地使用权人及房屋所有权人是青岛裕隆集团公司（印染厂）。2004年10月18日，青岛裕隆集团公司出具证明一份，证明“青岛裕隆集团公司土地、房产无偿提供给振华公司使用”。本案所涉十间房屋位于现平度市白沙河街道办事处张戈庄东村村东凌云公司院内最西侧，东邻办公室（现已不用），西邻大街，南邻空地，北邻车间（现有部分坍塌，已不用）。该十间房屋现在由孔令兰使用，做化肥生意。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。高令涛与案外人振华公司的担保协议及相关约定（案外人振华公司出具的书面证明中所涉内容）系双方的真实意思表示，合法有效，高令涛在不损害担保房产的情况下对房屋进行出租并不违反双方约定，因此高令涛的出租行为权源合法，高令涛和孔令兰之间的口头租赁协议依法成立并生效。双方均认可孔令群只是高令涛和孔令兰之间租赁行为的介绍人，因此基于合同的相对性，高令涛起诉孔令群并无事实及法律依据，原审法院不予支持。综合双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院归纳本案的争议焦点为：第一，高令涛和孔令兰之间租赁协议的租赁期限如何确定？第二，高令涛主张解除与孔令兰之间的租赁协议应否得到支持？对于焦点一，原审法院认为，高令涛和孔令兰之间的口头租赁协议应视为不定期租赁合同。理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在本案中，租赁双方仅达成了口头租赁协议，并未采用书面形式。对于租赁期限，首先，孔令兰的缔约目的是租赁房屋作化肥生意，依一般常识理解，孔令兰应有长期租赁的意思，且孔令兰主张本案的租赁期限为十年，显然超过了六个月；其次，双方均认可2012之前的租赁费是每年5000元，租赁费是按年交纳的，从租赁双方对租赁费的约定来看，一般情况下租赁期限至少为一年；再者，从2009年3月份至今，孔令兰一直使用涉案租赁房屋，实际的租赁期限已长达五年，亦显超六个月。因此本案的情况属于不定期租赁。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。结合本案情况，双方均无直接有效证据证明双方对租赁期限作了明确约定，应视为双方对租赁期限约定不明确，且租赁双方均未通过合同法第六十一条规定的方式确定租赁期限，据此本案所涉房屋租赁协议亦应视为不定期租赁。对于焦点二，原审法院认为，如上所述，高令涛和孔令兰之间的口头租赁协议应为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。高令涛起诉要求解除与孔令兰之间的租赁合同，应视为履行了对承租人即孔令兰的通知义务，高令涛和孔令兰之间的房屋租赁协议应予以解除，但高令涛作为出租人应当给承租人孔令兰合理的腾房时间。综上，高令涛和孔令兰之间的口头租赁协议应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除。在高令涛起诉要求解除租赁协议的情况下，应当依法予以解除，高令涛作为出租人应当给孔令兰留出合理的腾房时间，考虑本案所涉租赁房屋的实际使用情况，原审法院认为一个月为宜。高令涛起诉孔令群并无事实及法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除高令涛和孔令兰之间十间房屋（具体位置位于现平度市白沙河街道办事处张戈庄东村村东凌云公司院内最西侧；东邻办公室，该办公室现已不用；西邻大街；南邻空地；北邻车间，该车间现有部分坍塌，已不用）的口头房屋租赁协议。二、孔令兰于判决生效后30日内将上述十间房屋腾空并交付给高令涛。三、驳回高令涛对孔令群的诉讼请求。案件受理费50元，由孔令兰负担，于判决生效后十日内直接付给高令涛。宣判后，孔令兰不服原审判决，上诉至本院。上诉人孔令兰上诉称：上诉人孔令兰租赁房屋做化肥生意，是以长期经营为目的，且投资对该房屋进行了装修，2009年租赁房屋时约定租赁期为十年，当时有介绍人孔祥志和他人在场证明，可孔祥志在一审中作了伪证，之后孔祥志非常后悔，表示在二审中予以更正，说明事实真相，其他在场人也愿意出庭作证。即便振华公司要求收回房屋，但租赁期限未到，也不能解除该租赁合同。为此，特提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决上诉人继续租赁所争议的房屋十间至十年期满，租赁费为5000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案中，上诉人孔令兰于2014年6月19日向原审法院递交上诉状，平度市公安局出具的死亡注销证明证实，高令涛于2014年8月16日因病死亡。二审查明的其他事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其与高令涛之间的租赁关系系定期租赁合同关系，但未提交有效证据证明自己的主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。同时，该法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。据此，原审认定双方之间的租赁关系未不定期租赁合同关系，认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，原审法院支持高令涛要求解除租赁合同的诉求，并为孔令兰预留了一个月的腾房期限，认定正确，裁量适当，本院予以维持。综上，上诉人孔令兰的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔令兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 孙 琦二〇一五年五月四日书 记 员 孔 怡书 记 员 于国英 更多数据：搜索“”来源：