（2015）园民初字第00470号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-24
案件名称
苏州华新国际物业管理有限公司与黄克、王志怡物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州华新国际物业管理有限公司,黄克,王志怡
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第00470号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，总经理。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人李晓霞。被告黄克。被告王志怡。原告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称华新物业）与被告黄克、王志怡物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月5日立案受理，依法由代理审判员李精华独任审判，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告华新物业的委托代理人胡伟、被告黄克到庭参加诉讼，被告王志怡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华新物业诉称，被告系观澜·丽宫／金色湖滨小区A幢B室业主，原告系该区域物业管理公司。原告提供了物业服务，被告却欠付自2009年6月1日至2014年12月31日期间的物业费。原告屡次催缴被告仍未缴纳。原告遂诉至法院，诉请要求：1、判令被告支付拖欠的物业费46610.56元；2、判令被告支付滞纳金51837.2元（暂计算至2014年12月31日）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确滞纳金从逾期之日按每日千分之一计算到判决确定的履行之日。被告黄克辩称，因房屋质量问题，我现在还没接房，房子尚未交付，即使原告认为我方欠费，也应从入户流转单显示的入户时间2010年10月13日计算，且没有实际入住的物业费应按70%计算。在接到诉状之前我从未收到过原告书面催缴通知单，原告有催缴义务，原告对于起诉前两年之前的物业费未催缴已过诉讼时效。原告物业费计算方式有误，不应计算地下室面积。原告服务质量与收费标准不符，由于原告未催缴，所以无从谈起滞纳金。被告王志怡未作答辩。经审理查明，被告黄克、王志怡系苏州工业园区唯观路8号A幢B室业主，该房屋建筑面积为239.89平方米，其中地下层面积54.61平方米。2008年1月9日，苏州工业园区华成房地产开发有限公司（房地产开发企业、甲方）选聘华新物业与黄克（乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，约定乙方所购房屋基本情况物业名称观澜·丽宫／金色湖滨VA幢B室，建筑面积185.28平方米；在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务企业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理公共性服务费（含代收代缴费）为：联排别墅：2.9元／月·平方米。前期物业管理费按产权证面积收取并自甲方通知乙方接房之日起计算，如乙方未接房或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担，即空置房的物业管理费不享受任何优惠折扣价格（本条所称接房，是指业主或使用人收到书面接房通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到接房通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为通知指定的接房日为业主或使用人的正式接房日，起计物业管理公共性服务费和电梯水泵运行费）。本项目的收费时间分别为每年的1月和7月。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。2010年10月13日，被告黄克与房产开发商签订了入户手续流转单，房产开发商通知被告所认购的观澜丽宫VA幢B室已经具备入户条件，提醒被告阅读《入户通知书》并按一定次序办理入户手续，房产公司销售部于入伙资格审查合格处盖章确认，房产公司财务部于已付清房款及相关办证费用处盖章确认，业主黄克于落款签字确认。同日，业主黄克于房屋交接书中签字，确认对购买的观澜丽宫房屋进行验收交接，但合同并无对方签字盖章。庭审中，原告陈述该物业区域尚未成立业主委员会，原告至今仍为该小区提供物业管理服务。以上事实，由原告提交的房地产登记簿、前期物业管理服务协议、入户手续流转单等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应按约履行义务。被告黄克主张房屋未交付，不应支付相应费用，但入户手续流转单与被告签字的房屋交接书可表明原告已有效通知被告入户交接，根据双方协议约定，被告自2010年10月13日办理入户手续后便应履行相应物业费交纳义务。关于物业费计算面积，协议亦约定按产权证面积收取，产权登记簿记载建筑面积为239.89平方米，原告主张计算面积符合合同依据，本院予以采信。被告主张空置房按70%计收物业费无合同依据，本院不予支持。根据物业面积、收取标准及被告欠付期间即自2010年10月13日至2014年12月31日，本院经核算被告所欠物业费为35210.4元。至于被告主张原告有催缴义务，诉前两年之前的物业费因未催缴而过诉讼时效问题，因被告自2010年10月13日起系连续欠费，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，故被告的诉讼时效抗辩本院不予支持。被告提出原告服务质量与收费标准不符问题，物业服务合同系公共服务合同，对服务适当与否的评判应以相应的合同约定及大多数业主的感受为衡量依据，被告可以就其不满意的问题与物业服务企业沟通并要求改进，被告以此为由拒绝缴纳物业管理服务费有滥用权利之嫌，故被告应依约如期缴纳物业管理服务费。对于原告主张的滞纳金，被告未及时缴纳物业费给原告造成了一定损失，原告要求滞纳金的诉讼请求应予以支持，但原告主张的每日千分之一的滞纳金标准过高，本院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍酌定被告向原告支付滞纳金5000元。被告王志怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄克、王志怡于本判决生效之日起十日内支付原告苏州华新国际物业管理有限公司物业服务费35210.4元、滞纳金5000元，合计40210.4元。二、驳回原告苏州华新国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1131元，由原告苏州华新国际物业管理有限公司负担669元，被告黄克、王志怡负担462元。此款已由原告预交，本院不再退回，被告负担部分于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 李精华二〇一五年五月四日书 记 员 许叶婷第页共页 关注公众号“”