（2015）温永瓯民初字第69号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-02
案件名称
郑永川与周海林、周银丰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永嘉县人民法院
所属地区
永嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑永川,周海林,周银丰,周林秋,卢孟忠,李文兴,余爱珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2015）温永瓯民初字第69号原告：郑永川。委托代理人（特别授权）：谢佩信，浙江国兆律师事务所律师。被告：周海林。被告：周银丰。被告：周林秋。被告：卢孟忠。第三人：李文兴。第三人：余爱珍。原告郑永川与被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠、第三人李文兴、余爱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法由代理审判员金赛群适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告郑永川及委托代理人谢佩信，被告周海林、周银丰、卢孟忠均到庭参加诉讼。被告周林秋、第三人李文兴、余爱珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑永川诉称：坐落在永嘉县江北街道东方村（房屋产权证号：瓯北字第××号，土地使用权证：永嘉集用（2002）字第3-2198号）的房屋系第三人夫妻所有。2013年7月7日，由第三人转让给被告周海林所有，同年8月16日，四被告又出售给原告及季春平所有，并签订了两份《房屋买卖合同》，约定将该房屋的三分之二份额作价161万元转让给原告郑永川所有，三分之一的份额作价83.8万元转让给季春平所有。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款并接受房屋使用至今。现四被告拒不将涉案房产从第三人处办理权属变更登记，将房屋产权过户至原告名下，已严重损害了原告的合法利益。原告故诉诸法院，请求判令：一、依法确认原告与四被告于2013年8月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、四被告继续履行合同义务，将登记在第三人名下的房屋权属登记过户到被告名下，被告再将上述房屋权属过户登记至原告名下；三、本案诉讼费由四被告承担。为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、身份证一份、公民身份信息证明若干份、结婚证一份，以证明四被告以及第三人的身份情况；3、房屋所有权证（证号：永房权证瓯北字第××号）及集体土地使用证（证号：永嘉集用（2002）字第3-2198号）各一份，以证明涉案房屋的权属情况；4、2013年7月7日签订的房屋买卖合同一份，以证明被告周海林从第三人李文兴、余爱珍处购买涉案房产的情况；5、2013年8月16日签订的房屋买卖合同、收款收据、银行转账凭证若干份，以证明原告以161万元的价格从被告处购买涉案房产三分之二份额的事实。被告周海林、周银丰、卢孟忠共同辩称：被告周海林、周银丰、卢孟忠、周林秋于2013年7月7日，合伙出资购买了第三人李文兴、余爱珍的房屋，由被告周海林作为代表与第三人签订了房屋买卖合同。后被告将房屋出售给原告郑永川、季春平，双方于2013年8月16日签订了房屋买卖合同。原、被告之间的房屋买卖是属实的，但原告在购买房屋时已经知道房屋的土地性质为集体土地，不能办理过户手续。且我们已经与原告办理相关的公证手续，委托原告自行办理相应的过户手续。现因政策原告无法过户，但被告方同意配合原告办理相应的过户手续。被告周海林、周银丰、卢孟忠在举证期限内未向本院提供证据。被告周林秋未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。第三人李文兴、余爱珍未作陈述，也未在举证期限内向本院提供证据。原告提交的证据，因被告周林秋、第三人李文兴、余爱珍无正当理由拒不到庭参加诉讼，其在答辩期内亦均未提出异议，视为其自动放弃抗辩与质证的权利。上述证据，经被告周海林、周银丰、卢孟忠质证表示均无异议。上述证据，经审查，本院认为证据1、2、3、4及证据5中的收款收据、银行转账凭证，经审查，尚未发现瑕疵和疑点，且形式完整、内容合法，与本案均具有关联性，本院予以认定；证据5中的房屋买卖合同，系原、被告双方的真实意思表示，且双方均在合同上签字确认，对原、被告双方均具有约束力，被告周海林在庭审中陈述房屋买卖合同上李文兴、余爱珍的签字系其所写，并非第三人自己所写，而被告与第三人办理的关于房屋买卖、过户等委托公证时间为2013年9月5日，迟于原、被告双方房屋买卖合同签订时间，故本院认为该合同对第三人不具有约束力。综合以上认定的证据，结合原告郑永川及被告周海林、周银丰、卢孟忠庭审陈述，本院认定如下事实：2013年8月16日，原告与被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠签订了一份房屋买卖合同，合同载明：“出卖人（甲方）：李文兴、余爱珍、周海林、周林秋、周银丰、卢孟忠，买受人（乙方）：郑永川，甲方因经济需要将位于永嘉县江北街道东方村赵东路40号南向两间房屋（房屋产权证号：永房权瓯北字第××号，集体土地使用证号：永嘉集用2002字第3-2198号）出卖给乙方；一、出卖房屋状况：1、房屋朝向坐东朝西，层次三层，间数两间；2、房屋结构砖墙，建筑面积总证387.03㎡的三分之二；二、房屋四至界限：东至空坦，南至道路，西至小弄，北至余爱珍房共墙；三、房屋总价款为1610000元；四、乙方先付房屋定金100000元；五、双方议定于2013年办理委托公证时，甲方将房屋交与乙方管业使用，并将房屋所有权证及有关证件一并交付；……九、双方协商另有约定事项：付款方式为在2013年8月16日先付定金10万元，2013年9月20日前付购房款50万元，剩余购房款在委托公证时付清……”。合同签订后，原告按照被告的指示陆续支付了购房款，被告亦按照约定向原告交付了房屋。现原告诉诸法院，请求确认原告与四被告签订的房屋买卖合同有效，被告及第三人协助原告办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续。另查明：2013年7月7日，被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠共同出资从第三人李文兴、余爱珍处购买了永嘉县江北街道东方村16间房屋，由被告周海林作为代表与第三人李文兴、余爱珍签订了房屋买卖合同。2013年9月5日，被告周海林与第三人李文兴、余爱珍办理了委托公证手续，由第三人委托被告办理涉案房屋的转让、过户等相关手续。原告郑永川及被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠均非东方村村民。本院认为：2013年7月7日，四被告共同出资以被告周海林为代表与第三人李文兴、余爱珍签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现原告与四被告之间签订的房屋买卖合同，亦系双方的真实意思表示，未存有违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，亦应认定为合法有效。原告现起诉要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效，理由正当、合法，本院予以支持。但债权行为与物权行为是两个独立行为，合同有效与物权变动是两个不同的概念，且涉案房屋的土地系农村集体所有，受非同村村民不得转让的政策限制，故原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋所有权及土地使用权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑永川与被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠于2013年8月16日签订的关于坐落在江北街道东方村的房屋买卖合同有效；二、驳回原告郑永川其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告周海林、周银丰、周林秋、卢孟忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。代理审判员 金赛群二〇一五年五月四日书 记 员 陈 剑永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／ 来自：