（2015）湛坡法民一初字第85号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-01-07
案件名称
黎文与恒大地产集团湛江御景置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎文,恒大地产集团湛江御景置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛坡法民一初字第85号原告黎文，男，汉族。委托代理人何岳，广东粤海律师事务所律师。被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司。地址：湛江市坡头区灯塔。委托代理人谢崇贤，男，汉族，××年××月××日出生。原告黎文诉被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司（下称恒大地产湛江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员严建独任审理，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告黎文的委托代理人何岳、被告恒大地产湛江公司的委托代理人谢崇贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月29日，原告与被告经协商达成商品房交易意向，双方签订一份《恒大绿洲花园会所入会申请书》，约定原告向被告支付人民币2万元入会费，该入会费在恒大绿洲花园楼盘开盘时转为购房定金。原告依约于当日向被告支付了入会费2万元。2014年5月3日，原告与被告签订《湛江恒大绿洲花园认购协议》，约定原告购买被告开发的恒大绿洲花园3号楼1201房。被告在该协议书上盖章签字确认被告已经收到原告2万元购房定金。其后，原告通过电话咨询和网上查询得知，被告已经将恒大绿洲花园3号楼1201房销售给他人，买卖合同已经在湛江市房产管理局进行备案。原告认为，被告在已经与原告签订认购协议并收取原告定金2万元，未经原告同意便将上述房屋出售给第三方，其行为构成根本性违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第115条、《中华人民共和国担保法》第89条的相关规定，被告应当向原告双倍返还定金4万元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《湛江恒大绿洲花园认购协议》；2、被告向原告双倍返还购房定金4万元。3、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述，在举证期限内提供的证据有：1、《恒大绿洲花园会所入会申请书》，证明2014年4月29日，原告与被告经协商达成商品房交易意向，双方签订了一份《恒大绿洲花园会所入会申请书》，约定原告须向被告支付了现金人民币2万元入会费，该入会费在恒大绿洲花园楼盘开盘时转为购房定金；2、《交款核对单》证明2014年4月29日，原告向被告支付了人民币2万元入会费；3、《湛江恒大绿洲花园认购协议书》，证明2014年5月3日，原告与被告签订《湛江恒大绿洲花园认购协议》，约定原告购买由被告开发的恒大绿洲花园3号楼1201房。同时被告在该协议书上盖章签字确认被告已经收到原告2万元购房定金；4、《湛江市房产管理局网上公告信息》，证明被告将约定向原告出售的标的房屋恒大绿洲花园3号楼1201房出售给第三方，该行为已经构成根本性违约；5、《原告身份证》复印件，证明原告身份信息。经开庭质证，被告对原告提供证据1、3、4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据2、5的真实性、合法性、关联性没有异议。经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告恒大地产湛江公司辩称：一，《湛江恒大绿洲花园认购协议》（以下称《认购协议》）依法有效，原告无正当理由要求解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告签订《认购协议》目的是为了将来签订《商品房买卖合同》，是商品房买卖合同的预约合同。该认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应当予以认定。在双方签订认购协议之前，被告已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，涉案房屋并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。因此，《认购协议》不存在可撤销、无效的情形，属于合法有效合同，双方均应严格按照协议的约定全面履行自己的义务。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条适用的前提是双方签订的合同为商品房预售合同，原告据此要求解除商品房预约合同是适用法律错误，其有关解除合同诉求不具有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第二，合同约定的2万元为订金，原告要求双倍返还定金没有法律依据。被告与原告在《入会申请书》中约定“在开盘当日可将2万元入会费转为购房定金”。原、被告约定是“可以”，并非“一定”转为购房定金。该约定存在选择性、待定性。实际上，原、被告在后来签订的《认购协议》对此作了选择，明确约定原告支付的2万元是“作为订金”，而不是“购房定金”。《认购协议》上加盖“定金收讫章”，是因被告财务部未雕刻有“订金收讫章”而临时使用，仅为被告对已收讫原告所交2万元的确认，并非作为原、被告关于该2万元为“定金”的合同约定内容。原告据此认定2万元订金转为定金缺乏事实依据。而且，原、被告未在《认购协议》约定该2万元是作为债权的担保，亦未约定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”等内容，根据《中华人民共和国合同法》第115条、《中华人民共和国担保法》第89条以及《担保法解释》第118条之规定，双方约定交付的2万元应为“订金”，而非定金。因此，原告关于双倍返还定金的诉求不具有事实和法律依据。第三，被告依约转售涉案房屋，不存在违约情形。原告诉称被告未经其同意将房屋出售给第三方已构成根本违约，与事实不符。被告于2014年9月30日取得涉案楼栋3号楼的预售讦可证后，多次通过电话、短信通知原告按照《认购协议》的约定签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，但原告一直拒绝签订合同，其行为已构成根本违约。根据《认购协议》第五条的约定，被告无需通知原告，即可另行转售涉案房屋。故被告另行出售涉诉房屋并不构成违约。第四，原告拒不签订商品房买卖合同应承担违约责任。《认购协议》第二条第1款约定原告须在接到被告通知后三个工作曰内签署《楼宇认购书》、支付首期款，并签订《商品房买卖合同》。但原告接到被告签约通知后，拒不履行签订《商品房买卖合同》，原告的行为显属违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、……等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之约定，原告应当承担预约合同违约责任，被告保留追究其违约责任的权利。综上所述，原、被签订的《认购协议》合法有效，原告适用法律错误，诉求没有事实理由和法律依据，恳请法院查明事实后，依法驳回其诉讼请求。被告对其辩解，在举证期限内提供的证据有：1、《湛江恒大绿洲花园认购协议》（编号：0002478），证明《认购协议》属于预约合同，原告负有如约按被告通知的时间履行签订《商品房买卖合同》的义务；2、《湛江市发改局的立项核准和建设用地规划许可证》，证明双方于2014年5月3日签订的《认购协议》有现实的履行基础；3、《广东省湛江市商品房预售许可证》（编号：湛房预许20140113），证明被告已经于2014年9月30日取得恒大绿洲3号楼的预售证；4、《说明，短信管理平台通知记录、电话清单记录》，证明被告在取得预售证后，多次通过短信、电话通知原告（原告电话：139××××1691）签约，但原告违约，拒不履行签约义务。经开庭质证，原告对被告提供上述证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院对被告提供上述证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对其辩解，在本案开庭后提供的证据有：1、《短信管理平台通知记录》、2、《湛江恒大绿洲花园认购书》、3、《广东省商品房买卖合同》、4、《交款核对单》、《发票》，均用于证明被告多次通过短信、电话通知原告签订合同，但原告拒不依约签订合同。经审查，被告在本案开庭后提供的上述证据，原告均认为已超过举证期，并提出异议。因此，本院对被告在开庭后提供的上述证据，均不予采信。经审理查明，2014年4月29日，原、被告双方签订《恒大绿洲花园会所入会申请书》（编号：0003993）约定：原告向被告缴纳20000元作为入会费，向被告申请成为恒大绿洲花园会所会员。原告入会成功后，可享受被告开发的恒大绿洲花园内楼房在开盘日的优先选房购买权，并且可以将20000元入会费转为购房定金。原、被告签订上述申请书后，原告向被告缴纳了20000元的入会费。2014年5月3日，被告开发的恒大绿洲花园楼房开盘出售。同日，原、被告签订《湛江恒大绿洲花园认购协议》，双方在该协议中主要约定：原告向被告认购湛江市坡头区恒大绿洲花园3号楼1201房，价格为6496元／平方米；原告在签订该协议时，向被告支付20000元作为订金，该订金在原、被告签订商品房买卖合同后转为购房款；原告在接到被告通知后的3个工作日内与被告签订买卖上述楼房的《商品房买卖合同》；如原告履行了协议约定义务，被告未能将上述房屋出售给原告，被告将订金20000元返还给原告，但不再承担其他责任。原、被告签订《认购协议》后的当日，原告将其于2014年4月29日已交给被告的20000元入会费作为《认购协议》所约定的款项交给被告，被告收取后在《认购协议》上盖上“定金收讫章”字样，并让其员工在落款处签上“付菲”。2014年9月30日，被告取得上述楼房所在的恒大绿洲花园（3号楼）的《商品房预售许可证》。此后，被告以已多次通知原告签订《商品房买卖合同》，但原告予以拒绝为由，将原、被告在《认购协议》中约定的湛江市坡头区恒大绿洲花园3号楼1201房出售给他人。原告以被告没有将上述房屋出售给原告，已违反《认购协议》约定为由，向本院提起诉讼。另查明，由被告建设和开发本案所涉楼房的湛江恒大绿洲花园项目，已由湛江市发展和改革局于2014年1月8日批复予以核准开工建设。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原、被告在本案所涉楼房被批准开工建设后、取得《商品房预售许可证》前，订立《恒大绿洲花园会所入会申请书》和《认购协议》，该行为是原、被告的真实意思表示，并且没有违反法律的有关规定。原告与被告在签订上述申请书及协议的当日，即已向被告支付合同所约定的全部款项，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，原、被告订立的《恒大绿洲花园会所入会申请书》和《认购协议》合法、有效。原、被告订立《认购协议》，约定在被告通知原告后签订《商品房买卖合同》，将涉案楼房出售给原告。但是，被告在取得《商品房预售许可证》后将《认购协议》所涉的楼房转售他人，原、被告订立《认购协议》的目的已不能实现。因此，依《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告请求解除与被告签订的《认购协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原、被告订立的《认购协议》不存在法律规定的解除理由，请求驳回原告该请求的辩解，不予采纳。关于原告请求被告双倍返还购房定金共40000元的问题，本院认为，原、被告在《恒大绿洲花园会所入会申请书》中约定，原告向被告缴纳20000元入会费，在开盘日购房可以将20000元入会费转为购房定金。但是，原、被告在开盘日（2014年5月3日）订立的《认购协议》中约定，原告向被告认购楼房，支付20000元作为订金；如被告未能将上述房屋出售给原告，被告将订金20000元返还给原告，但不再承担其他责任。《认购协议》签订后，原告将20000元入会费作为《认购协议》约定的款项交给被告收下。这表明，原告是将该20000元作为订金而不是定金交给被告。被告在未能将约定楼房出售给原告后，应依《认购协议》的约定，将其收取原告的20000元订金退还给原告。关于原告主张该20000元是定金，本院认为，被告在《认购协议》上盖上“定金收讫章”字样，只能说明被告已经收取了原告20000元，不能说明该20000元就是定金。原告据此主张被告没有将约定楼房出售给原告，应双倍返还定金共计40000元的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告黎文与被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司签订的《湛江恒大绿洲花园认购协议》（编号：0002478）。二、被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎文返还已经收取的款项20000元。三、驳回原告黎文的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，由原告黎文负担200元，由被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员 严 建二〇一五年五月四日书记员 李碧霞附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”