（2015）二中民终字第03228号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-21
案件名称
北京金石泰隆投资管理有限公司与王武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京金石泰隆投资管理有限公司,王武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03228号上诉人（原审被告）北京金石泰隆投资管理有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路18号院12号楼一、二层底商。法定代表人石泰龙，董事长。委托代理人李楠，北京市新达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王武，男，1981年1月25日出生。委托代理人熊德武，北京市安科律师事务所律师。上诉人北京金石泰隆投资管理有限公司（下称金石泰隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第7216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，王武诉至原审法院称：我与金石泰隆公司于2014年3月24日签订租赁合同及补充协议，由我承租金石泰隆公司位于北京市丰台区方庄南路18号院12号楼底商面积1400平米房屋用于商业使用，租赁期限10年。补充协议中约定：金石泰隆公司对出租房屋具有完整出租权，并能提供相应的房地产权属证明及土地使用权证明，确保标的物可以用于商业用途，可以办理营业执照。合同签订当日我向金石泰隆公司支付了定金5万元。之后我便开始筹备办理商业事宜，并向金石泰隆公司催要房屋产权证明，用于前期办理营业执照之需，但金石泰隆公司以不能提供该房屋产权权属证明为由拒绝了我方要求。后经向丰台区房管局查询，发现该房屋没有办理房屋产权证和土地使用权证。双方所签补充协议中明确要求金石泰隆公司提供房屋权属证明和土地使用证明，现金石泰隆公司不能提供，其违约致使我方合同目的无法实现，故起诉要求法院判令解除双方所签租赁合同并返还定金5万元。金石泰隆公司辩称：双方合同合法有效，我公司已按约定履行了王武支付定金阶段所有合同义务，亦将涉案房屋的权属证明及土地证明准备妥当，并多次要求王武依约支付合同约定的履约保证金，但王武以该房产无法办理工商登记注册为由，告知我方暂缓支付上述费用。我方认为王武理由不成立，企业设立注册应由王武负责发起，并由王武向有关部门提交设立申请，我公司在此期间负责出具场地使用证明。我方已向有关部门和上级单位申请出具相关场地使用证明，履行了相应义务。同意解除租赁合同，但王武要求返还定金的诉讼请求于法无据，请法院驳回。原审法院经审理认为：王武与金石泰隆公司签订的《租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。现王武要求解除与金石泰隆公司签订的《租赁合同》，金石泰隆公司亦对此表示同意，法院对此不持异议，故对王武要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于合同未能顺利履行的原因，双方合同明确约定房屋用途为商业且另立补充协议特别约定金石泰隆公司负有提供房地产权属证明及土地使用权证明的义务，据此可认定王武签订房屋租赁合同目的为在承租房屋设立企业进行商业活动，故王武要求在合同成立之初既由金石泰隆公司出示上述房屋产权证明以确保其可以设立经营实体实现合同目的，理由正当且符合合同约定。履行义务的期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，合同虽未就金石泰隆公司提供产权证明时间作出具体约定，但王武已依金石泰隆公司工商注册地址向其发出催告函，亦通过函件封面对催告内容作出明示，金石泰隆公司对该催告函拒绝签收应当自行承担后果，故应视为王武已就金石泰隆公司履行提供产权证明义务进行合理催告，在此情况下，金石泰隆公司无证据证明其已履行提供相关证明的合同义务，其行为已构成违约，其应当对合同解除承担相应责任。金石泰隆公司主张其已向王武交付房屋，但亦未就此提交证据。现合同解除后，王武仅要求金石泰隆公司将定金返还，于法有据，法院予以支持。金石泰隆公司主张王武未依约支付履约保证金，对此法院认为，合同虽约定“签订合同后十个工作日”支付履约保证金，但如前所述，王武于签订合同后即请求金石泰隆公司出示相关证明未果，并在发出催告函后依旧未能确定，故其据此未继续支付后续费用，理由正当。故金石泰隆公司主张王武违约并拒绝返还定金，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除王武与北京金石泰隆投资管理有限公司签订的《租赁合同》；二、北京金石泰隆投资管理有限公司于判决生效后十五日向王武返还定金五万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金石泰隆公司不服，上诉至本院，主张：涉诉房屋可以办理营业执照，且钥匙已经在签订合同当日给付王武；王武逾期支付保证金构成违约，我公司因此要求解除合同；王武应当先支付保证金，此后我公司才有义务出具相应的房屋权属证明及土地使用权证明；王武不享有合同的解除权，故要求撤销原判第二项，驳回王武返还定金的诉讼请求。王武同意原判。经审理查明：2014年3月24日，金石泰隆公司（甲方、出租方）与王武（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市丰台区方庄南路18号院12号楼底商出租给乙方用于商业，租赁标的面积1400平方米；本合同租赁期为120个月（即10年），即到2024年6月24日止；租赁标的的交付时间为2014年3月25日；租金为4.5元／天／建筑平米（不含其他费用），即19.1万元／月；租金支付方式为合同签订后的十个工作日之内由乙方向甲方支付3个月的租金作为押金，所押3个月的租金为合同履约保证金，租金支付时间为每3个月一次；2014年3月25日至6月24日为免租期。同日，金石泰隆公司（甲方）与王武（乙方）又签订补充协议，协议约定：甲方确认对出租的标的物具有完整的出租权，并能提供相应的房地产权属证明及土地使用权证明（复印件），确保标的物可以用于商业用途，可办理营业执照等，因甲方无权处分等原因导致乙方无法进行正常经营的，甲方向乙方支付违约金，违约金为保证金的10倍（三个月租金为保证金），保证金不能弥补损失的，还需赔偿保证金不足部分的损失；乙方于合同签订当日向甲方支付5万元定金，甲方交付房屋钥匙用于乙方前期开展工作。如乙方未按协议约定支付抵押金（保证金），甲方有权解除合同，定金不予退还。上述租赁合同及补充协议签订后，王武于当日向金石泰隆公司支付定金5万元。后双方产生争议，合同未再继续履行。原审庭审中，王武主张按双方所签补充协议约定，出具房地产权属证明及土地使用权证明是金石泰隆公司应当承担的合同义务，其于4月1日按金石泰隆公司注册地址及租赁合同所写电话向金石泰隆公司快递邮寄律师函，催告金石泰隆于4月7日前提供产权证明，该催告函因拒收被退回。王武还提交了2014年5月23日丰台区房屋管理局出具的查询结果，该查询结果载明：坐落于丰台区方庄南路18号院12号楼底商无此产权登记。王武以此证明金石泰隆公司无法履行出具上述房屋权属证明的义务。金石泰隆公司对快递单及查询结果的真实性无异议，认可产权证未办理，但主张：在订立合同初期，其已明确告知王武产权证正在办理中，并承诺其可以提供房屋权属证明及相关土地权属证明，并保证可以在丰台区办理工商登记；且于补充协议签订当日向王武交付了涉案房屋的建设工程规划许可证、竣工验收、消防备案等材料，用以佐证该房屋系合法承建；同时承诺王武交付履约保证金后其将积极配合王武的企业设立工作；特别指出该补充协议中涉及的房地产权属证明及土地使用权证明不应狭隘地理解为权属证书，而应结合该条款的后半部分及租赁合同的目的来理解，王武所关心的是场地能否出租及办理营业执照，此场地可以办理营业执照，有企业住所（经营场所）证明为证。王武否认签约时金石泰隆公司向其出示过相关资料，并主张“确保标的物可以用于商业用途，可办理营业执照等”约定，不能排除金石泰隆公司提供房屋权属证明及相关土地权属证明的义务，且其投资人明确要求提供前述产权证明，即使能够办理营业执照，若无此权属证明，投资人依然不会投资，故提供产权证明是本租赁合同的基础和前提。金石泰隆公司对此不予认可，认为王武投资人对合同条款的理解，不能影响本租赁合同的实际履行，公司并无过错。同时，金石泰隆公司主张租赁合同约定，合同签订后十个工作日之内（即4月9日）王武应当支付3个月租金作为履约保证金，王武曾发短信告知公司暂停支付履约保证金，公司于4月8日向合同所写王武的电话发送短信催告其支付，但王武至今未支付，王武的行为已构成违约，故无权要求返还定金。王武称未收到金石泰隆公司所发短信，电话不是王武的，但认可合同签订后十个工作日内期限是指4月9日前，并主张金石泰隆公司应当先提供产权证明，且其已于4月1日催告金石泰隆公司于4月7日前提供产权证明，后又于4月8日向法院提起诉讼，要求解除合同，故其并未违约，系金石泰隆公司违约在先。关于涉诉房屋是否交付，王武称双方并未办理过房屋交付手续。金石泰隆公司称2014年3月25日已将钥匙交与王武，钥匙现仍未归还，公司曾经打电话给王武要求返还钥匙，后公司自行换锁，但金石泰隆公司就其已交付钥匙及曾要求王武返还钥匙的主张均未提供相应证据予以证明。金石泰隆公司于原审审理中当庭表示，其为减少损失现已将涉诉房屋另租他人使用。上述事实，有《租赁合同》、补充协议、快递函及回单、查询结果、定金收据、短信记录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王武与金石泰隆公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》约定涉诉房屋用于商业用途，且补充协议再次强调金石泰隆公司应提供相应的房地产权属证明及土地使用权证明。合同签订后，王武向金石泰隆公司的注册地址寄送了律师函，催告金石泰隆公司于2014年4月7日前提供产权证明，虽然该函件被拒收，但函件封面已经载明了催告的内容，故应视为王武已经进行了合理的催告，金石泰隆公司应自行承担拒收的后果。金石泰隆公司未在催告期间内提供相应的产权证明，未履行合同主要义务，王武有权解除合同。金石泰隆公司辩称王武应于2014年4月9日前支付保证金，在保证金支付完毕后其才有义务出具相应的房屋权属证明及土地使用权证明，故王武无权解除合同，且王武逾期支付保证金违约在先，其亦要求解除《租赁合同》。关于支付保证金与提供房地产权属证明及土地使用权证明的履行顺序一节，合同中对支付保证金的履行期限有明确约定即应于4月9日前履行，但对提供房地产权属证明及土地使用权证明的期限并没有明确约定，依据合同法规定王武可以随时要求金石泰隆公司履行，根据已查明的事实王武已经通过律师函的形式催告金石泰隆公司于4月7日前履行上述义务，故金石泰隆公司所述王武应先履行支付保证金的义务缺乏依据，本院不予支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故金石泰隆公司要求王武承担逾期支付保证金的责任，本院亦不予支持。现合同因金石泰隆公司的原因而解除，王武要求返还定金，于法有据，应予支持。关于金石泰隆公司所述涉诉房屋已经实际交付一节，因王武不予认可，且金石泰隆公司亦未提供充分的证据予以佐证，故本院不予采信。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。金石泰隆公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1150元，由北京金石泰隆投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1050元，由北京金石泰隆投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹雪代理审判员 李洹代理审判员 廖慧二〇一五年五月四日书 记 员 董红