（2015）柳市民二终字第77号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-15
案件名称
刘晓兰、覃翠等与沙健飚租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沙健飚,刘晓兰,覃翠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第77号上诉人（一审被告）：沙健飚。委托代理人：秦以敬，广西衡生律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘晓兰。被上诉人（一审原告）：覃翠。二被上诉人共同委托代理人：ＸＸ，广西华尚律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：阮庄夏，广西华尚律师事务所实习律师。上诉人沙健飚因与被上诉人刘晓兰、覃翠租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人沙健飚及其委托代理人秦以敬、被上诉人刘晓兰、覃翠的共同委托代理人ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2002年8月17日，覃翠与沙健飚签订一份《协议书》，约定覃翠将柳州市私立培龙小学所有建筑物、房屋及场地租给沙健飚，期限为50年，租金为30万元。2002年8月26日，覃翠与沙健飚另签订一份《协议书》，约定将柳州市私立培龙小学的三层教学楼、原住的二层楼、篮球场地和附属的三间水泥瓦房交由沙健飚管理使用，期限为50年，租金为22万元。在2002年8月26日的《协议书》上，覃翠确认收到沙健飚交来房屋租用款22万元。沙健飚也取得了柳州市私立培龙小学的房屋和场地用于经营之用。现双方在履行合同的过程中产生纠纷，刘晓兰、覃翠为此诉至该院，请求法院判令：1、确认刘晓兰、覃翠与沙健飚于2002年8月17日及同年8月26日签订的《协议书》均无效。2、沙健飚立即将其承租的位于柳州市柳南区新云村龙屯14队96号的建筑物及场地返还给刘晓兰、覃翠。3、沙健飚支付房屋租金人民币80000元；4、沙健飚承担本案诉讼费用。一审法院另查明：柳州市私立培龙小学的场地位于柳州市新云村龙屯96号，由覃翠使用，教学楼属于刘晓兰所有，该楼房办有村镇建设工程临时建筑许可证，期限为两年，现已经过期，该楼房并未取得建筑规划许可证。覃翠系刘晓兰之女。一审法院审理认为：本案的焦点在于刘晓兰、覃翠与沙健飚于2002年8月17日签订的《协议书》的效力。根据该院查明的事实，刘晓兰、覃翠出租给沙健飚的原柳州市培龙小学的楼房，并未取得建设工程规划许可证，因此该《协议书》应属无效合同。依照我国法律的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还。因此沙健飚应当将其承租的位于柳州市新云村龙屯96号原柳州市培龙小学的楼房及场地返还给刘晓兰、覃翠。至于刘晓兰、覃翠主张的租金8万元，根据该院查明的事实，双方于2002年8月26日签订的《协议书》实际上变更了2002年8月17日《协议书》关于租金的约定，且沙健飚已经付清了全部的租金，因此刘晓兰、覃翠主张沙健飚支付剩余租金8万元的诉请，没有事实依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、沙健飚于本判决生效之日起30日内将其承租的位于柳州市新云村龙屯96号原柳州市私立培龙小学的楼房、场地返还给刘晓兰、覃翠；二、驳回刘晓兰、覃翠的其他诉讼请求。案件受理费2000（刘晓兰、覃翠已预交），由覃翠、刘晓兰负担1000元，由沙健飚负担1000元。上诉人沙健飚不服一审判决，上诉称：一、一审法院审理本案主要事实没有查明清楚，造成作出的判决是错误的，应予以撤销。1、一审法院审理本案，对所租赁的房屋和场地的所有权人没有查明清楚，没有合法的证据证明所租赁的房屋和场地是属于被上诉人所有。2、本案涉及的建筑物，有被上诉人建的建筑物，也有上诉人建的建筑物，有原培龙小学的建筑物。对于这些建筑物场地的范围及面积，原审法院都是没有查明清楚。二、一审法院审理本案，适用法律不明确并且违反法律规定，应予以撤销。1、一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，但未明确阐明具体违反该规定的内容。2、一审法院判决沙健飚将承租的位于柳州市新云村龙屯96号原柳州市私立培龙小学的楼房、场地返还给刘晓兰、覃翠违反法律规定。首先，本案刘晓兰、覃翠诉请法院确认刘晓兰、覃翠与沙健飚所签订的2002年8月17日签订的《协议书》无效。而一审法院对刘晓兰、覃翠的这一诉请未作出确认《协议书》无效的判决，而是判决驳回刘晓兰、覃翠的这一诉讼请求。那么，也就是刘晓兰、覃翠与沙健飚所签订的《协议书》是有效的，是受法律保护的。其次，假设刘晓兰、覃翠与沙健飚所签订的《协议书》无效，本案也不存在着取得财产的返还情况。本案是刘晓兰、覃翠将房屋和场地租赁给沙健飚使用，并签订《协议书》租赁使用。一审法院没有判决确认租赁《协议书》无效，就判决返还财产，违反法律规定。三、一审法院审理本案不公正。1、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第三十四条第三款明确规定：“当事人增加，变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”而本案刘晓兰、覃翠在举证期限届满前没有提出变更诉讼请求。而是在开庭时才提出变更诉讼请求。一审法院同意刘晓兰、覃翠变更诉讼请求，明显违反法律程序。2、假设刘晓兰、覃翠与沙健飚所签订《协议书》无效。一审法院只判决沙健飚将培龙小学的楼房、场地返还给刘晓兰、覃翠。未判决刘晓兰、覃翠取得沙健飚的租金应该返还。一审法院没有查明合同无效的过错以及沙健飚在所租赁的房屋和场地上投入的资金的经济损失是否应由刘晓兰、覃翠承担。据此，请求二审法院判令：一、撤销一审判决；二、驳回刘晓兰、覃翠对沙健飚的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由刘晓兰、覃翠承担。被上诉人刘晓兰、覃翠当庭口头答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，沙健飚的上诉请求是没有事实和法律依据。理由如下：一、沙健飚的第一个上诉理由与本案一审判决结果没有关系，即本案涉案的场地上是否有沙健飚增建的建筑物与一审判决无关。一审判决只是要求沙健飚将其所承租的刘晓兰、覃翠的场地和建筑物返还，事实上涉案的场地上并没有上诉人增加的建筑物。二、沙健飚关于一审判决违反法律程序的观点错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：认定法律关系性质已经发生变化，人民法院在审理案件时，可以提醒当事人变更诉讼请求，且不受该规定第三十四条第三款的限制，不一定要在举证期限内变更诉讼请求。事实上刘晓兰、覃翠在一审举证期限内已将变更诉讼请求书提交一审的主审法官，但主审法官认为不必要，可以当庭变更。三、沙健飚所诉称的本案一审判决适用法律不明确的观点错误。因为一审判决已经明确适用合同法第五十二条的规定。虽然法条有五项，一审法院适用的是合同法第五十二条第五项，一审判决在本院认为部分已经明确指出涉案的协议无效的原因是未取得建设工程规划许可证，违反了《最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。一审判决并没有适用法律错误。四、沙健飚诉称如果合同无效，刘晓兰、覃翠应当返还租金这一观点是错误的。因为根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定租金标准支付房屋使用占用使用费的，人民法院应该支持。虽然房屋租赁合同无效，沙健飚仍然需要支付房屋占用费，所以刘晓兰、覃翠不应返还租金。沙健飚要求被上诉人赔偿场地上投入资金损失没有事实和法律依据。事实上沙健飚没有投入，不存在损失。即使沙健飚投入了资金建设，也是没有经过刘晓兰、覃翠同意修建新的建筑物。根据上述解释第十三条的规定，承租人没有经过出租人同意，就装饰、装修、扩建的费用由承租人负担，出租人要求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。二审法院应驳回沙健飚的上诉请求，维持原审判决。二审期间，上诉人沙健飚对一审认定的教学楼属于刘晓兰所有有异议，事实上无法确认本案租赁物教学楼属于谁所有。对一审查明的其他事实没有异议。二审期间，上诉人沙健飚未向本院提交新的证据。被上诉人刘晓兰、覃翠对一审查明的事实没有异议，也未向本院提交新的证据。针对上诉人沙健飚对一审查明事实提出的异议，本院认为：根据刘晓兰、覃翠一审提交的《村镇建设工程临时建筑许可证》、《集体土地使用证》以及柳南区新云村委于2014年1月27日出具的《证明》，足以证明刘晓兰为本案争议土地的使用权人及地上建筑物的所有权人，沙健飚对此有异议但未能提供证据予以反驳，故一审认定本案争议教学楼为刘晓兰所有正确。沙健飚的该项异议理由不成立，本院对此不予支持。据此，一审法院查明事实属实，本院对此予以确认。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决是否违反法定程序；二、本案《协议书》是否合法、有效；三、如本案《协议书》无效，沙健飚是否应当承担返还租赁物的责任。关于争议焦点一。沙健飚主张刘晓兰、覃翠一审期间未在举证期限内变更诉讼请求违反了法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，刘晓兰、覃翠在一审期间根据案件审理情况在法庭辩论终结前当庭提出变更诉讼请求，请求法院确认《协议书》无效，符合上述规定的立法精神。此外，如果刘晓兰、覃翠未当庭变更诉讼请求，一审法院如经审理查明当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，也应当告知当事人可以变更诉讼请求。因此，一审法院准许刘晓兰、覃翠当庭变更诉讼请求并予以审理，符合上述规定，未违反法定程序。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，租赁土地为农村集体所有土地，出租的地上建筑物虽办理了《村镇建设工程临时建筑许可证》，但该许可证于1996年颁发，其有效期为二年，且沙健飚又未能提供证据证明当事人重新申请办理了新的临时建筑许可证或已取得建设规划许可，而本案《协议书》系于2002年8月17日签订，已超过了临时建筑的使用期限。因此，刘晓兰、覃翠将本案争议建筑物出租给沙健飚使用违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因本案当事人于2002年8月17日、2002年8月26日分别签订《协议书》违反了上述法律的强制性规定，依据上述司法解释的规定，本院确认覃翠与沙健飚于2002年8月17日、2002年8月26日分别签订的《协议书》无效。一审法院判决主文中虽未认定合同无效，但在本院认为部分已经明确认定本案当事人于2002年8月17日、2002年8月26日分别签订的《协议书》无效，且基于此认定已经判决沙健飚承担合同无效的法律后果。此外，法院应当依据法律规定对当事人签订的合同效力进行审查以确认合同是否合法有效。虽然覃翠、刘晓兰对一审判决未提出上诉，但本院应依职权对合同效力进行审查并作出判决。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因当事人签订的《协议书》无效，沙健飚基于本案《协议书》而取得的租赁物应当向刘晓兰、覃翠予以返还。一审法院对此判决正确，本院予以维持。至于沙健飚所主张的新建建筑物以及合同无效的缔约过失责任的承担问题，因其在一审期间未就此提出反诉，本院对此不予审理，沙健飚可另行向刘晓兰、覃翠主张。综上所述，上诉人沙健飚的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文中遗漏判决确认本案当事人于2002年8月17日、2002年8月26日分别签订的《协议书》无效，本院根据查明事实及法律规定予以改正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第124号民事判决第一项；二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第124号民事判决第二项；三、确认覃翠与沙健飚于2002年8月17日、2002年8月26日分别签订的《协议书》无效；四、驳回上诉人沙健飚的上诉请求；五、驳回被上诉人覃翠、刘晓兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2000元（被上诉人覃翠、刘晓兰已预交），由上诉人沙健飚负担1000元，由被上诉人覃翠、刘晓兰负担1000元；二审案件受理费2000元（上诉人沙健飚已预交），由上诉人沙健飚负担。义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 丁立波二〇一五年五月四日书 记 员 钟艳鸿 微信公众号“”