（2014）锡民监字第0001号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-10

案件名称

瞿祖平与宜兴市江南春房地产开发有限公司、江炳兴房屋买卖合同纠纷申诉民事裁定书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

瞿祖平,宜兴市江南春房地产开发有限公司,江炳兴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零四条第一款

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事裁定书（2014）锡民监字第0001号原审原告：瞿祖平。委托代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托代理人：袁梓绮，江苏金汇人律师事务所律师。原审被告：宜兴市江南春房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道陶都路10号。法定代表人：江炳兴，该公司董事长。委托代理人：林莉，江苏九滨律师事务所律师。原审被告：江炳兴。瞿祖平与宜兴市江南春房地产开发有限公司（以下简称��南春公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜兴市人民法院于2012年4月16日作出（2011）宜民初字第1499号民事判决书，已经发生法律效力。江南春公司不服该判决，于2014年1月18日向本院申请再审。本案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。江南春公司申请再审称，一、江南春公司与瞿祖平之间没有签订房屋买卖合同，没有达成房屋买卖合意。原审法院将2010年1月18日签订的“股东会决议”认定为“商品房买卖合同”有误。1、该决议是公司内部部分股东之间关于公司经营内容的约定，对外不产生法律效力。2、决议中瞿祖平是作为授权股东签字，而非房屋买受人。3、决议中仅提到房屋的大概位置、单价及付款方式，对商品房买卖合同的主要要素如购房人、房屋建筑面积、付款及交房时间等均未作明确约定，不具备购房合同的性质。4、决议中第二条��确约定“签订购房合同时，购房者姓名由瞿祖平指定，可进行变更。签订本协议后即可签订购房合同，不得拖延办理。”而瞿祖平一直未与江南春公司签订购房合同。5、瞿祖平未支付任何房款，原审法院将400万元利润定性为已支付房款认定有误。二、因事实认定有误，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条属于适用法律错误。请求本案再审，改判驳回瞿祖平的诉讼请求。被申请人瞿祖平辩称，一、瞿祖平与江南春公司就房屋的购买标的以及价款都做了明确的约定，符合合同要件，江南春公司在交付不能的情况下应该承担相应的违约责任。二、根据民事诉讼法205条的规定，江南春公司提出再审申请应该在原审发生法律效力起6个月之内提起，现在江南春公司提起再审已经超出法定的期限，依法应该驳回其再��申请。本院审查查明，江南春公司于2006年3月8日经工商部门核准设立，股东为李某、江某、马某、倪某、沈某。2009年8月26日，马某委托施某、倪某委托江炳兴、沈某委托瞿祖平与李某、江某签订股东会决议一份，决定南虹公寓地块开发经营及利润由江炳兴、瞿祖平、马某（施某）三人拥有，荆溪地块由江某、李某二人拥有，全权开发经营权，自负盈亏；同意瞿祖平提出在南虹公寓地块开发过程中，其最终享有400万元（肆佰万元）利润，同时以4500元／平方米单价购买南虹公寓整二楼，21500元／平方米单价购买1号和12号商铺。因南虹公寓前期由瞿祖平负责，因此该项目的验收仍由瞿祖平负责，并保证项目顺利通过验收；荆溪路地块承担已上缴政府的实际费用（按公司财务票据为准，不承担公司的任何费用）；瞿祖平负责处理好和市政公司有关二本土地证的收回；以��决议，任一股东不得违约，若违约，由违约方承担违约金贰佰万元整。2010年1月18日，瞿祖平、江炳兴又签订股东会议决议一份，载明根据江南春公司全体股东（或股东授权代表）于2009年8月26日的决议决定：一、南虹公寓地块的开发经营由倪某（江炳兴）承包经营，并承诺每个股东分得利润为伍佰万元（瞿祖平分得的税后净利润为肆佰万元，个人应交的各项税金由江炳兴负责上交）；二、全体股东同意瞿祖平以4500元／平方米的单价购买南虹公寓整二楼，以21500元／平方米的单价购买东面2号和西面12号商铺，以4500元／平方米的单价购买901、902、1001房，且同意瞿祖平购买一、二楼商铺及3套住宅的房款可用沈建新分得的税后净利润（肆佰万元）、投资款及股本金作为房款支付。若瞿祖平需进行银行按揭，按揭后的资金必须在银行按揭资金达帐后2天内给付瞿祖平。若分��的净利润（肆佰万元）、投资款及股本金不足支付以上房款，由瞿祖平以现金补足。签订购房合同时，购房者姓名由瞿祖平指定，可进行变更。签订本协议后即可签订购房合同，不得拖延办理等内容。江南春公司在该股东会议决议上盖章。同时，江炳兴在该决议上写下：维持2009.8.26日股东会决议分开细化。对此，江炳兴称分开细化指南虹公寓地块和荆溪地块两个地块的分开细化，其他按照本次股东会决议的约定由倪某（江炳兴）承包经营南虹公寓地块。审理中，因江南春公司已将上述股东会决议中所涉的南虹公寓整二楼及东面2号西面12号商铺售于他人，不能交付瞿祖平，故瞿祖平增加诉讼请求，要求江南春公司、江炳兴赔偿其损失，即上述房屋现有价值与约定房价之间的差价。为此，瞿祖平申请对上述房屋的现有市场价格进行鉴定。关于上述房屋面积，双方一致同意以宜兴市天衡房产测绘队于2009年7月2日测绘的面积为准，即南虹公寓整二楼面积为1138.06平方米，1号12号商铺面积为174.26平方米。经本院依法委托，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司鉴定上述房屋在估价基准日2012年2月16日的市场价格为1682.78万元。本院另查明：2009年4月29日，江南春公司股东江某、李某、江炳兴、瞿祖平形成一份股东会决议，载明：江南春公司由全体股东合作承包经营；股东会一致同意原股东倪某将股份（股本600万元，占比30％）原价转让给江炳兴，并一致推举江炳兴为江南春公司董事长及法定代表人，并变更工商登记资料；股东会、董事会一致同意瞿祖平为江南春公司总经理，负责公司日常事务；等等。又查明，瞿祖平出资400万元，系江南春公司隐名股东，占江南春公司20％的股份。本院审查认为，瞿祖平出资400万元，系江南春公司隐名��东，占江南春公司20％的股份。2009年4月29日股东会决议之后，还担任江南春公司总经理，负责公司日常事务。江南春公司成立之后，共开发了二个地块，即南虹公寓和荆溪地块。南虹公寓地块开发经营及利润由江炳兴、瞿祖平、马某（施某）三人拥有。南虹公寓销售收入为七千万左右，利润可观。本案所涉房产即为南虹公寓整二楼、901房、902房、1001房及2号、12号商辅。2009年8月26日的股东会决议由全体股东签字，2010年1月18日的股东会决议由江炳兴和瞿祖平签名，并加盖江南春公司印章，反映了各股东的真实意思表示，应认定合法有效。对各股东均具有约束力。二份股东会决议载明每个股东分得利润为伍佰万元（瞿祖平分得的税后净利润为肆佰万元）等内容，是公司全体股东对公司利润分配形成的决议，内容合法有效。决议中又明确瞿祖平以约定价格取得特定房屋的产权，是股东会基于瞿祖平作为股东、投资者、开发经营者的特殊身份，用其应取得的利润分配，与公司发生房屋买卖作出的约定，虽之后瞿祖平未与公司另行签订买卖合同，但决议中关于房屋买卖部分的内容对房屋坐落、价格、付款方式等均作了具体明确的约定，具备合同应当具备的必要条款，瞿祖平与公司之间的房屋买卖合同已成立。同时，该约定亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。决议亦明确“瞿祖平须负责南虹公寓地块项目的验收，并保证项目顺利通过验收”。瞿祖平的确履行了其应尽义务，前期对南虹公寓投资400万元、购买土地，负责向银行贷款、安排工程建设，后期使南虹公寓项目顺利完工直至对外销售。因而，瞿祖平对于南虹公寓，并不是一个单纯的消费者、房屋买受人，股东会决议也并不是一个单纯的房屋买卖协议，而是具有股东会对利润分��方式形成的决议及房屋买卖双重性质。瞿祖平享有的利润分配权确定无异，该权利不应以其后未另行签订买卖合同而剥夺。且股东会决议中明确，瞿祖平已支付的400万元作为已付房款，不足部分由瞿祖平补足，证明瞿祖平已履行了支付部分房款的义务。相对应，江南春公司也应履行交房的义务（在交房之后，江南春公司有要求瞿祖平支付房屋余款的权利）。但江南春公司在未经瞿祖平同意的情况下即擅自将约定房屋南虹公寓整二楼及两个商铺出售他人，违反了股东会决议的约定，已构成违约。瞿祖平要求江南春公司赔偿房屋现有市场价值与合同约定的房屋价值之间的差价的损失的主张，符合事实和法律。此外，对于可以交付的901、902、1001房共501.69平方米，按每平方米4500元计算，总价为2257605元，未超过400万元，瞿祖平无须支付房款。对于约定享有400万元利润是否��抽逃注册资金的嫌疑，根据复查期间查明的事实，南虹公寓项目虽然没有最终结算，但销售收入高达7千万，银行贷款已全部归还，利润可观，不存在资金不足抽逃的事实，也不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十二条规定的情形。原审法院将股东会决议定性为房屋买卖合同有商榷之处，但比照合同法的一般规定和原则，原审法院据股东会决议作出的判决结果并无不当，亦符合公平合理的原则。且原审法院于2012年4月16日作出一审判决，江南春公司于2014年1月向本院申请再审，已超过申诉期限。综上，申请再审人江南春公司的申请理由不能成立，不符合法律规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回江南春公司的再审申请。审判长　羊　羚审判员　龚育勤审判��张天浪二〇一五年五月四日书记员　汤燕峰微信公众号“”