（2015）华法民初字第209号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-13
案件名称
（2015）华法民初字第209号，原告蒋良容与被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，民事判决书
法院
ＸＸ瑶族自治县人民法院
所属地区
ＸＸ瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋良容,ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第209号原告蒋良容，女，1972年6月25日生，瑶族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人，农民，住ＸＸ瑶族自治县沱江镇锦绣***栋*单元***号。公民身份号码：43292619720625424943岁。委托代理人高承龙，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。住所地：ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道。组织机构代码：67358532-2。法定代表人赵辉，男，该公司董事长。原告蒋良容与被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理，依法由审判员周虹适用简易程序于2015年4月1日公开开庭进行了审理。代理书记员蒋桂云担任记录。原告蒋良容的委托代理人高承龙、被告广厦公司的法定代表人赵辉到庭参加了诉讼。本案现已审结。原告蒋良容诉称：原告蒋良容与被告ＸＸ广厦公司于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》，原《订购协议书》中的意向金20000元转首付款。合同约定，商品房为预售商品房，锦锈ＸＸ3栋2单元1101号房A栋，建设面积共157.84平方米；商品房单价为2247.23元／平方米，总金额354703元。原告在签署《商品房买卖合同》于同日付清首付款106703元（含意向金2万元），余款人民币248000元以银行按揭（含公积金贷款）方式支付。房屋交付期限为出卖人（即被告）应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告买受人使用。合同还约定被告出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人被告的责任，原告买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人被告按已付房价款的1%向买受人原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的期限交付了首付款109896元和从ＸＸ县农商行贷款人民币248000元给付被告剩余房款。但被告延迟到2013年6月30日交房，逾期交房时间共273天，已构成逾期交房的违约，应承担违约责任，支付原告违约金29050.2元；且原告已向被告交付办证费等费用，因被告的原因，导致原告的房屋所有权证和国有土地使用权证至今没有取得，被告在规定的期限未能为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，应承担违约责任，支付原告违约金3547.03元。为维护原告的以上合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告ＸＸ广厦公司支付原告蒋良容逾期交房的违约金29050.2元；2、判令被告ＸＸ广厦公司支付原告蒋良容逾期未能取得房地产权属证书的违约金3547.03元；3、判令被告ＸＸ广厦公司为原告蒋良容办理房屋所有权证和国有土地使用权证。本案案件受理费由被告承担。被告广厦公司辩称：1、认可逾期交房事实，但违约日期计算有误，合同约定交房时间是2012年9月30日，实际通知交房时间是2013年2月16日，按此计算违约时间为166天，但原告迄今未收到被告处办理收房手续，这是原告自己的原因造成的，同时按合同约定，因政府行为影响工期的，可以扣除，其中停水127天，城管要求停工27天，规划局要求停工20天，共计174天，被告不存在逾期交房违约。2、合同约定，被告是办证协办人，主体是原告，迄今被告未收到原告的资料，无法协助原告备案登记，办理房产证。3、国土证的办理需等到小区开发全部完成后办理。被告的意见一是按实际违约天数计算违约金，本案中，被告不存在逾期交房违约事实。二是原告提供办证资料，被告协助办理房产证。经审理查明：原、被告于2012年3月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道的锦绣ＸＸ小区第3栋2单元1101号房A栋，该商品房单价为2247.23元／㎡，总金额354703元。合同约定，被告交房时间为2012年9月30日前，合同签定后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政府要求而影响工程进度的，被告可据实予以延期。永州市中级人民法院（2014）永中法民三终字第175号民事判决书确认了被告于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》。2011年6月至2012年6月，锦绣ＸＸ小区因自来水供水设施被损坏等原因停水共计15天，因全国文明县城创建盘王节、国家重点工程涔天河水利工程检查而迎接中央省市工作组检查要求停工共计27天；ＸＸ县城内所有在建工程因接受省市质量安全和计划生育检查而停工共计20天。另查明，中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款的基准利率为6%，日利率约等于1.67‱［6%÷12÷30］。上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、（2014）永中法民三终字第175号民事判决书、收据等证据予以证实，可以认定。本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告蒋良容已依约履行了付款义务，而被告没有按合同约定交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案讼争商品房所在楼栋被告于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》，据此永州市中级人民法院（2014）永中法民三终字第175号生效民事判决书确定该栋楼的交房时间计算至2013年4月25日止，确定因停工停水停电等原因扣除时间为62天。故本院确定本案被告交房时间为2013年4月25日止，因停工停水等原因扣除时间为62天，则被告延期交房时间为145天。原告提出被告篡改合同将延期交房违约金由日万分之三改为月万分之三要求按日万分之三计算违约金的主张，因证据不足，本院不予采信。合同约定的月万分之三明显不足以弥补原告损失，依照公平原则，本院认为可以按照同期银行贷款利率来计算原告损失，则原告损失为354703元×145天×1.67‱=8589.13元。关于原告提出要求被告支付逾期未能取得房地产权属证书的违约金3121.14元，因无证据证实被告有违约行为，故本院不予支持。关于原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉请，本院认为，房地产权属登记是一种行政行为，法律关系的主体一方是行政机关，即房地产管理局等部门，且居于主导支配地位；主体的另一方是行政管理相对人，即登记申请人（原告）。作为本案被告的房地产开发公司不是房地产权属登记法律关系的主体，但被告有协助原告的义务，主要是为原告提供一些登记所需要的文件。如因被告的原因，致使原告不能在约定的期间内取得房产权属证书，被告应当承担违约责任。但原告现无证据证明被告具有未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，因此，对原告此项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内给付原告蒋良容逾期交房违约金8589.13元。二、驳回原告蒋良容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费614元，减半收取307元，由被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 周 虹二〇一五年五月四日代理书记员 蒋桂云附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。