（2015）沪二中民二（民）终字第407号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海浦卫房地产开发有限公司与卫洪、何利平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海浦卫房地产开发有限公司,卫洪,何利平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第407号上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司。法定代表人张宁。委托代理人王辉。委托代理人匡奕。被上诉人（原审原告）卫洪。被上诉人（原告原告）何利平。委托代理人卫洪。上诉人上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫房产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第5181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人浦卫房产公司的委托代理人王辉、匡奕，被上诉人卫洪暨被上诉人何利平的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月13日，卫洪、何利平与浦卫房产公司签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定：卫洪、何利平向浦卫房产公司购买上海市青浦区清河湾路388弄富力桃园138号201室房屋（以下简称“涉案房屋”），据浦卫房产公司暂测该房屋建筑面积为152.45平方米，其中套内建筑面积为128.83平方米、公用分摊建筑面积为23.62平方米；卫洪、何利平购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）11，282.39元，根据浦卫房产公司暂测的房屋建筑面积，卫洪、何利平购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为172万元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得了《住宅交付使用许可证》，浦卫房产公司对该房屋设定的抵押已注销；浦卫房产公司承诺在2012年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第十一条约定浦卫房产公司定于2012年6月30日前将该房屋交付给卫洪、何利平，除不可抗力外。合同第十二条约定浦卫房产公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付卫洪、何利平，应当支付违约金，违约金按卫洪、何利平已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，卫洪、何利平有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，浦卫房产公司在交付之日前5天书面通知卫洪、何利平办理交付该房屋的手续，卫洪、何利平应在收到该通知之日起2天内，会同浦卫房产公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为卫洪、何利平收取房屋钥匙。在验收交接时，浦卫房产公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，浦卫房产公司应向卫洪、何利平提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，浦卫房产公司应当根据卫洪、何利平的要求提供实测面积的有关资料。浦卫房产公司如不出示和不提供前款规定的材料，卫洪、何利平有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由浦卫房产公司承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由浦卫房产公司转移给卫洪、何利平。如卫洪、何利平未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，浦卫房产公司应当发出书面催告书一次。卫洪、何利平未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由卫洪、何利平承担。合同第二十二条约定浦卫房产公司交付该房屋有其他工程质量问题的，卫洪、何利平在保修期内有权要求浦卫房产公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。卫洪、何利平按约支付了全部购房款，浦卫房产公司开具了发票。2012年6月12日，卫洪、何利平至浦卫房产公司处办理房屋交接手续。卫洪、何利平在接收房屋后发现房屋存在渗水等质量问题，即向浦卫房产公司提出质量异议并将房屋钥匙留于物业服务中心，要求浦卫房产公司进行维修。此后，浦卫房产公司进行了一定维修。2013年3月，卫洪、何利平准备房屋装修时却发现房屋天面出现钢筋外露、混凝土脱落、表面呈现高低不平的现象。为此，卫洪、何利平与浦卫房产公司交涉并向区建管所投诉。由于未能处理出现的质量问题，卫洪、何利平诉至原审法院，请求判令：一、浦卫房产公司按照房屋质量检测报告中的修复方案进行修复；二、浦卫房产公司赔偿卫洪、何利平房屋空置损失（按每月2，500元，从2013年3月2日计算至判决修复完毕之日止）。原审审理中，经卫洪、何利平申请，法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋质量问题进行检测并出具相关的维修方案。上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴（2013）建鉴字第2019号司法鉴定意见书，意见书内容为：清河湾路388弄富力桃园B区138号201室存在上层楼板底部出现钢筋爆裂外露、混凝土保护层脱落、表面呈现高低不平的现象，主要是由于楼板混凝土浇筑施工时，钢筋分项工程未按照规范要求施工，混凝土保护层厚度偏差大，导致钢筋外露并出现锈蚀现象（较严重），存在安全隐患并影响耐久性；混凝土模板分项工程未满足规范要求，模板安装未有效固定，混凝土浇筑施工时导致混凝土板尺寸偏差较大。修复方案：结合现场情况，建议对出现外露锈蚀的钢筋使用钢丝球进行除锈处理；涂刷界面剂并采用环氧砂浆对混凝土保护层进行修复；然后采用粘贴碳纤维布的方法对楼板加固。施工工期约5个工作日。鉴定意见：清河湾路388弄富力桃园B区138号201室存在上层楼板底部出现钢筋爆裂外露、混凝土保护层脱落、表面呈现高低不平的现象。主要是楼板混凝土施工质量不满足相关技术规范造成。按照修复方案进行修复，富力桃园B区138号201室上层楼板底部可正常使用。双方当事人对司法鉴定意见书没有异议。原审审理中，浦卫房产公司辩称：其同意按照司法鉴定意见书载明的修复方案进行修复。浦卫房产公司于2013年3月、4月曾向卫洪、何利平提供了维修方案，由于卫洪、何利平自身原因，一直不同意浦卫房产公司对涉案房屋进行维修，导致浦卫房产公司无法进入房屋并根据维修方案对房屋进行修缮，因此造成的损失应该由卫洪、何利平承担。浦卫房产公司一直认可钢筋外露的质量问题，但卫洪、何利平坚持鉴定，由此产生的鉴定费用不应该由浦卫房产公司承担。原审审理中，对于卫洪、何利平主张的空置费标准，双方一致确认按每月1，800元标准计算。原审审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：卫洪、何利平认为：其于2013年3月发现房屋质量问题后，由于双方无法协商一致，故其就投诉到区建管所，经区建管所协调，浦卫房产公司仅向卫洪、何利平提供了没有落款时间的加固方案，而没有提供维修单位具有相应资质证照，且浦卫房产公司不同意作相应的赔偿，故卫洪、何利平不认可浦卫房产公司提供的加固方案。卫洪、何利平就此提供上海龙固加固工程有限公司（以下简称“龙固公司”）出具的楼板钢筋粘贴碳纤维布加固方案，证明浦卫房产公司仅向其提供没有落款时间的加固方案，而没有向其提供该公司资质证照。浦卫房产公司认为：卫洪、何利平提供的证据为复印件，对真实性不予认可。浦卫房产公司提供：1、业户资料交收记录，证明其于2012年6月交付房屋同时向卫洪、何利平提供了上海市新建住宅交付使用许可证、住宅质量保证书等资料，涉案房屋符合交付条件，质量符合规定。2、会议纪要及授权委托书，证明就房屋钢筋外露问题双方进行了协商，浦卫房产公司表示同意维修。3、龙固公司出具的楼板钢筋粘贴碳纤维布加固方案、公司营业执照及资质证书等。证明浦卫房产公司已经向卫洪、何利平提供了维修方案，浦卫房产公司一直愿意通过维修解决质量问题。4、龙固公司出具的检测报告，证明维修房屋使用的材料均合格。卫洪、何利平对上述证据的真实性没有异议，但其认为其仅收到浦卫房产公司提供的没有落款时间的加固方案，而浦卫房产公司没有提供维修单位具有相应资质证照，且浦卫房产公司不同意作相应的赔偿，双方未能协商一致，故卫洪、何利平不认可浦卫房产公司提供的加固方案。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卫洪、何利平与浦卫房产公司签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。卫洪、何利平向浦卫房产公司支付了全部购房款，浦卫房产公司理应按照合同约定向卫洪、何利平交付房屋。虽然双方签署房屋交接书，但卫洪、何利平在接收房屋后即向浦卫房产公司提出质量异议并要求其进行维修。针对房屋存在的质量问题，浦卫房产公司已委托物业公司进行一定的维修，但直至诉讼中法院委托的鉴定机构对房屋质量进行检测，涉案房屋仍存在影响使用的质量问题并需维修。双方当事人对鉴定意见书均无异议，原审法院对该鉴定内容予以采信。涉案房屋存在安全隐患并影响耐久性的质量问题，致使卫洪、何利平无法正常使用，浦卫房产公司应赔偿卫洪、何利平由此造成的损失。浦卫房产公司抗辩其向卫洪、何利平提供了维修方案，由于卫洪、何利平一直不同意其对房屋进行维修，导致其无法进入房屋并根据维修方案对房屋进行修缮，因此造成的损失应该由卫洪、何利平承担。卫洪、何利平提起诉讼后，浦卫房产公司却认为卫洪、何利平没有提供证据证明涉案房屋存在质量问题，为此卫洪、何利平提出房屋质量鉴定申请，而鉴定结果房屋确实存在卫洪、何利平所述的质量问题，故法院对浦卫房产公司的该抗辩不予采信。双方合同中约定浦卫房产公司交付该房屋有其他工程质量问题的，浦卫房产公司承担免费修复义务，现浦卫房产公司愿意按鉴定意见书中载明的修复方案进行修复，可予准许。对于卫洪、何利平的损失，因其发现房屋质量问题经与浦卫房产公司交涉，浦卫房产公司表示愿意进行维修，只是双方无法取得一致导致至今未对涉案房屋进行维修，然浦卫房产公司在卫洪、何利平提起诉讼后，否认房屋存在质量问题，故房屋空置费损失从卫洪、何利平提起诉讼起算为妥，双方在庭审中一致确认房屋空置费损失以每月1，800元标准计算，法院予以准许。原审法院据此判决：一、浦卫房产公司应于判决生效之日起五日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2013）建鉴字第2019号司法鉴定意见书中列明的修复方案对卫洪、何利平购买的位于上海市青浦区清河湾路388弄富力桃园138号201室房屋存在的质量问题予以修复，并于修复后五日内将房屋交付卫洪、何利平；二、浦卫房产公司应于判决生效之日起十日内偿付卫洪、何利平房屋空置费损失（自2013年7月17日起至浦卫房产公司修复完毕之日止，按每月1，800元标准计算）。原审法院判决后，浦卫房产公司不服，向本院提起上诉称：其自始至终未否认涉案房屋存在质量问题，并一直积极愿意维修。因被上诉人已经收房且一直未对上诉人入户维修提供配合，上诉人迟迟不能入户维修，故因此造成的扩大损失不应由上诉人承担。涉案房屋空置费的计算期间应为上诉人对房屋进行实际修复的期间。本案双方纠纷完全无需进行鉴定，由于被上诉人缺乏建筑专业知识且固执地拒绝相信浦卫房产公司委托的有资质的龙固公司出具的修复方案导致原审法院委托司法鉴定，相应的鉴定费用应由被上诉人承担。上诉人据此请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人卫洪、何利平答辩称，涉案房屋存在钢筋外露等影响安全的质量问题，根据原审法院委托的司法鉴定结论也可证实，但上诉人始终不承认房屋存在严重的质量问题，只是称存在小瑕疵，故上诉人应就此承担责任。房屋起初存在厨房间漏水问题需要维修，故钥匙一直在上诉人手里，之后在被上诉人准备装修时发现了房屋存在严重质量问题，双方经过多次协调未能达成一致意见，故被上诉人才提起诉讼。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人于2013年7月17日向原审法院提交民事起诉状。原审法院于2013年9月17日组织本案双方进行诉前调解，上诉人表示涉案房屋满足交付条件，被上诉人已经收房，是否使用涉案房屋是被上诉人的权利，目前也没有证据证明涉案房屋存在质量问题。本院认为，根据已查明之事实，被上诉人购买的涉案房屋存在安全隐患并影响耐久性的质量问题，上诉人应承担修复义务并应赔偿因此给被上诉人造成的损失。上诉人以其从未否认房屋存在质量问题及已提供有资质的单位出具的修复方案给被上诉人为由拒绝承担除修复施工期间的房屋空置费。鉴于上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》约定双方对房屋其他工程质量问题有争议的处理方式为委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。因双方在诉讼前无法就质量问题的认定及修复达成一致意见，结合上诉人在原审诉前调解阶段对房屋是否存在质量问题所作表述，本院认为原审法院根据被上诉人的申请委托司法鉴定机构所作鉴定意见应作为解决双方纠纷的依据，相应的鉴定费用应由上诉人承担。因上诉人在被上诉人提起诉讼后否认房屋存在质量问题，故原审法院从被上诉人提起原审诉讼时起算涉案房屋的空置费亦无不妥。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人上海浦卫房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一五年五月四日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：