（2015）浙台民终字第214号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-25
案件名称
天台县房地产管理处与朱彩友租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱彩友,天台县房地产管理处
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第214号上诉人（原审被告）：朱彩友。委托代理人：林小景。被上诉人（原审原告）：天台县房地产管理处。法定代表人：许镇威。委托代理人：丁扬。上诉人朱彩友因租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2013）台天民初字第1609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：坐落天台县赤城街道工人西路87号一层房屋属国有房产并一直由原告管理使用。2010年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定由被告承租涉案的87号一层房屋用于商业经营，租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止，年租金为人民币80000元，租金分两次付清，第一次在一月份支付年租金的50%，第二次在六月份付清全年租金；若逾期不缴纳房租的，每逾期一天需加收应缴租金额百分之一的滞纳金；此外，合同还约定了其他权利义务。自2011年度的租赁期限届满后，被告仍继续使用该处房屋，同时被告凭原告开具的工商银行转账便条于2012年3月1日将2012年度上半年的租金40000元存入原告账户。2012年5月5日，被告未经原告方同意，将其所承租的87号一层房屋转让给案外人郑剑保。此后在2012年10月9日，原告再次收到以被告朱彩��名义存入原告银行账户的2012年度下半年的房屋租金人民币40000元。在本案审理过程中，应被告朱彩友的申请，本院决定对原告提供的2012年1月1日签订的这份房屋租赁合同中的被告签名进行笔迹鉴定，因被告朱彩友无法提供平时书写样本以致本次鉴定终止，但原告方之后认可其提交的2011年1月1日签订的房屋租赁合同并非被告朱彩友本人签名，而系被告委托其店内员工与原告方签订的。另查明，被告在2010年承租涉案的87号一层房屋时曾向原告缴纳押金人民币1000元，该笔押金原告至今未予退还，在本案审理过程中，原告同意将上述押金在被告应支付的房租中予以抵扣。此外查明，原告方已于2014年1月收回了涉案的87号一层房屋，并于2014年8月27日以招投标的方式对该处房屋重新进行了招租。原审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁���间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告朱彩友在2011年度租赁期限届满后，仍继续占有使用租赁的87号一层房屋，原告也已收取了2012年度的租金，虽2012年1月1日至2013年12月31日的书面租赁合同并非被告朱彩友本人签字，但并不能因此否定原、被告之间存在事实上的不定期租赁关系，故被告仍应按照原租赁合同约定的租金、支付方式及时履行自己的付款义务。据此，对于原告要求被告立即支付拖欠的2013年度房屋租金人民币80000元的诉讼请求，该院依法予以支持。对于原告主张的滞纳金问题，因被告逾期支付租金，已构成违约，被告理应承担相应的违约责任，现原告要求被告支付滞纳金50000元，该院认为按照原告所主张的滞纳金总额50000元及原租赁合同中约定的支付期限推算，则滞纳金的计算标准为月���率7.2%，该利率明显过高，应予适当调整，现将月利率调整为1.2%，故计算至2013年12月31日时止的违约金合计为人民币8160元（40000元×1.2%×11月＋40000元×1.2%×6月）。对于2013年12月31日之后产生的逾期付款违约金，原告表示自愿放弃对该部分的主张，系原告对自身权益的处分，不违反法律规定，该院依法予以准许。至于被告抗辩的原、被告之间系不定期租赁合同，在被告转让租赁的店面后，原告应向实际占有人追索转让之后的租金，该院认为，被告未经原告同意将涉案的87号一层房屋转租给案外人郑剑保，但原、被告之间的租赁关系继续有效，原告可依合同相对性原则直接向被告追索拖欠的房屋租金，无需向次承租人追索，故对被告的这一抗辩该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于《民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决：限被告朱彩友在本判决生效之日起十五日内支付给原告天台县房地产管理处拖欠的租金人民币80000元（执行中扣除被告朱彩友已支付给原告天台县房地产管理处的押金人民币1000元），并支付自2013年2月1日起至2013年12月31日止以及自2013年7月1日起至2013年12月31日时止的逾期付款违约金合计人民币8046元。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币1450元，由原告天台县房地产管理处负担500元，由被告朱彩友负担950元。宣判后，朱彩友不服，向本院提起上诉称：一、一审判决程序不合法。1、2013年12月16日一审法院依法受理了被上诉人对上诉人提起诉讼，随后上诉人提出司法鉴定，2014年7月份司法鉴定终止，而一审法院却直到2014年9月2日适用简易程序才通知第一次开庭，第一次开庭后，无缘无故直到4个多月后的2015年1月5日又适用简易程序通知第二次开庭，一审法院的行为，严重违反了《民事诉讼法》第一百六十一条规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”2、2015年1月5日一审法院第二次通知开庭时，其开庭传票上诉人的委托代理人直到2015年1月4日才收到，虽然使用简易程序开庭不受《民事诉讼法》第一百三十六条规定：“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人”的限制，但一审法院在立案后长达一年多时间才作出判决，虽然期间司法鉴定时间有6个月，但其适用简易程序审理案件时间也长达6个多月。二、一审认���有误，判决不当。1、2011年度租赁期限届满后，上诉人要求被上诉人续签租赁合同，但被上诉人不同意，于是上诉人在继续使用租赁房屋至2012年5月5日时就将其转让给案外人郑剑保而不再继续使用，对此被上诉人虽未直接同意，但被上诉人是明知的也未予以反对。2、根据《合同法》第236条的规定，对于不定期的房屋租赁期限，上诉人应随时有权予以解除租赁合同而不需事先征得被上诉人同意，因而在上诉人于2012年5月5日将租赁物转让给案外人郑剑保而不再继续租赁被上诉人的房屋时，被上诉人明知也未有不同意见，因而在上诉人没有继续使用被上诉人租赁物的情况下，应当由继续使用者支付租金，而不应由没有使用的上诉人支付租金。综上，请二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。天台县房地产管理处答辩称：一、一审法院程序合法。由于上诉人提出对合同的签字进行笔迹鉴定，在选择鉴定机构及预缴鉴定费用等事情上，上诉人迟迟不予配合，才导致鉴定拖延了8个月时间。双方曾向一审法院申请庭外调解，根据民诉法的相关规定，庭外和解期限不应该计算在审理期限之内，故本案虽适用简易程序，但没有超越审限。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在2011年租赁期满后继续占有使用涉案房屋，也实际交付了2012年租金，根据上诉人自己的陈述，其在2012年5月5日将房屋转租给他人，但上诉人从没有向被上诉人提出解除租赁关系，如果上诉人认为其已解除租赁关系，那么上诉人也无权将房屋进行转租。因为上诉人一直占有和使用，并且租房的押金也一直没有向被上诉人要求退回。故一审法院判决上诉人支付2013年的租金合理合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原���法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，双方签订的书面租赁合同约定的租赁期间届满日期为2011年12月31日，此后，双方未再签订书面租赁合同，但上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人也未提出异议，故根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人认为自己在2012年5月5日已将案涉房屋转租给案外人郑剑保，被上诉人对转租虽未直接同意，但属明知且未反对，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同已解除。本院认为，上诉人未能举证证明被上诉人对于转租系明知或应当知道，而且即使被上诉人同意上诉人转租，其产生的法律后果也仅仅是上诉人与案外人的转租合同有效，而并非上诉人据此解除与被上诉人之间的租赁合同。在存���转租合同的租赁关系中，承租人并未退出其与出租人之间的租赁合同关系，承租人仍应按照其与出租人之间的租赁合同约定来履行合同义务，故原审判决上诉人支付拖欠租金，合法有据。至于上诉人提出的一审程序问题，本院认为，本案一审存在司法鉴定及当事人申请庭外和解等情况，司法鉴定及庭外和解占用的期间依法应在案件审理期限中予以扣除，故一审案件审理期限并未超过简易程序3个月的规定，原审程序并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人朱彩友负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一五���五月四日代书 记员 郭巧燕 来自：