（2015）泗民初字第0420号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-01-05
案件名称
唐小娜与宿迁民生置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐小娜,宿迁民生置业有限公司,江苏泗阳农村商业银行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泗民初字第0420号原告唐小娜。委托代理人张同余，江苏大楚律师事务所律师。委托代理人朱海涛，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。被告宿迁民生置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇解放北路。法定代表人王迎春，总经理。委托代理人沈燕，江苏知缘律师事务所律师。第三人江苏泗阳农村商业银行，住所地泗阳县众兴镇北京路（工商局西侧）。法定代表人巩大兵，董事长。原告唐小娜诉被告宿迁民生置业有限公司、第三人江苏泗阳农村商业银行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张爱如独任审判，于2015年4月20日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告唐小娜的委托代理人朱海涛和被告宿迁民生置业有限公司的委托代理人沈燕到庭参加了诉讼，第三人江苏泗阳农村商业银行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐小娜诉称，2013年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，总价款466000元，首付140000元，余款326000元在第三人处办理按揭贷款。合同约定被告应于2014年9月20日将符合合同约定的商品房交付给原告，经多次催促，被告始终没有将符合约定的商品房交付给原告。现请求判决：1、解除原、被告于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》；2、请求解除原告与第三人之间合同号为BC2013020500004037的按揭贷款合同；3、被告退还原告合同解除前的购房款（至2015年3月12日）199431.28元；4、被告支付违约金13980元；5、被告支付原告租金9000元（自2014年9月20日至2015年3月20日，每月1500元）；6、被告承担本案诉讼费。被告宿迁民生置业有限公司辩称，1、被告逾期交房是因为政府铺路的行政行为导致被告工期延误因此被告不存在违约行为，不需承担逾期交房的违约责任。2、原告已经超过诉讼时效，被告不同意解除合同。3、原告违约在先，未按期办理剩余购房款银行按揭，基于原告违约，被告主张进行相互抵销。4、原告第三、第五项请求无法律和合同依据，请求不予支持。如果法院判决解除合同，请求调整违约金。第三人江苏泗阳农村商业银行未作陈述。经审理查明，2013年1月23日，原、被告签订了一份合同编号为HXXJ-294的《商品房买卖合同》一份，内容为：“商品房买卖合同---出卖人：宿迁民生置业有限公司……---买受人：唐小娜（居民身份证号码××）……第一条项目建设依据。……第二条商品房销售依据。……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一规定的项目中的：第1幢第1单元601号房。该商品房的用途为住宅，房屋性质为商品房，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上11层，地下0层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共115.28平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4042.33元，总金额（人民币）肆拾陆万陆仟元整。2、……3、……4、……第五条面积确认及面积差异处理……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、买受人于2013年1月21日前支付首付款壹拾肆万元整（￥140000），余款叁拾贰万陆仟元整（￥326000）办理银行按揭，于签约合同之日起七日内办理完毕银行按揭手续，否则视为买受人付款违约。非出卖人原因而导致银行贷款不能办理的买受人则以现金支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十条规划、设计变更的约定。……出卖人（签章）：宿迁民生置业有限公司（印鉴）王迎春---买受人（签章）：唐小娜---2013年1月23日。”2013年2月2日，被告宿迁民生置业有限公司向原告唐小娜出具了140000元购房发票。因被告宿迁民生置业有限公司至今未向原告唐小娜交付合同中约定商品房，双方又协商未果，致原告唐小娜诉至本院。另查明，2013年2月5日，第三人江苏泗阳农村商业银行向原告唐小娜发放涉案房产按揭贷款金额为326000元，合同业务号为BC2013020500004037，截止2015年3月12日，该笔贷款余额为309072.93元，原告唐小娜已归还贷款本金16927.07元、利息42504.21元。上述事实，有原、被告的陈述，并有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、江苏泗阳农村商业银行贷款账户详细资料等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者被撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原、被告于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定履行自己的义务。根据原、被告约定，被告应于2014年9月20日向原告交付合同约定的商品房，但被告至今未能向原告交付，故本院认为被告已违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告退还已付购房款140000元。对于原告要求解除原告与第三人之间合同号为BC2013020500004037的按揭贷款合同，本院认为于法有据，应予以支持，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。对于原告要求被告支付违约金13980元，根据原、被告约定，该请求符合有关法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金9000元，因原告在审理中未提供相关证据予以证实，且被告不予认可，故本院对原告要求被告支付租金9000元的诉讼请求不予支持。对于被告辩称因政府铺路的行政行为导致被告工期延误，因其在审理中未向本院提供相关证据予以证实，故本院对被告的抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告唐小娜与被告宿迁民生置业有限公司于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》；原告唐小娜有义务协助被告宿迁民生置业有限公司办理解除合同的相关手续；二、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告唐小娜退还已付购房款140000元；三、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告唐小娜支付已还银行款59431.28元；四、解除原告唐小娜与第三人江苏泗阳农村商业银行于2013年2月5日签订的合同号为BC2013020500004037的《借款合同》；五、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内按照原告唐小娜与第三人江苏泗阳农村商业银行签订的合同号为BC2013020500004037的《借款合同》中约定向第三人江苏泗阳农村商业银行返还自2015年3月12日起所有贷款本金及利息；六、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告唐小娜支付违约金13980元。七、驳回原告唐小娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4317元，由被告宿迁民生置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××60）预交上诉案件受理费8634元。审判员 张爱如二〇一五年五月四日书记员 陈园园第3页／共8页 关注微信公众号“”