（2015）永民初字第265号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-04-22
案件名称
周为俊、郑华姑与典金房地产公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周为俊,郑华姑,永定典金房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第265号原告周为俊，男，汉族，职工，住龙岩市永定区。原告郑华姑，女，职工，住龙岩市永定区。委托代理人江俊龙，福建坤元律师事务所律师。被告永定典金房地产开发有限公司（以下简称：“典金房地产公司”），住所地：福建省龙岩市永定区高陂镇先富街。组织机构代码：56730666-8。法定代表人张有传，董事长。委托代理人黄振球，福建诺佳律师事务所律师。原告周为俊、郑华姑与被告典金房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周为俊、郑华姑及其委托代理人江俊龙、被告典金房地产公司的委托代理人黄振球到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周为俊、郑华姑诉称，被告在福建省龙岩市永定区开发了楼盘“典金名城”。两原告于2013年1月22日向被告预缴了契税、抵押登记费、银行贷款印花税、利用房产档案费共7330元，订了典金名城小区5幢306号房。2013年1月23日两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并向被告支付了首期购房款141510元。合同签订时两原告与被告约定于2014年9月30日交房，同时约定如逾期交房超过90日后，买受人（即两原告）有权解除合同。被告至今仍未交房，逾期交房时间已超过90日，按两原告与被告签订的《商品房买卖合同》的规定，两原告可解除合同并向被告主张违约金。原告请求判令：1、两原告与被告解除合同编号为201300125的商品房买卖合同；2、被告返还两原告148840元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息；3、判决被告支付给两原告违约金5518.89元，再赔偿两原告l2332.31元以弥补两原告遭受的损失中违约金无法补偿的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。被告典金房地产公司辩称：其未如期交付是因为政府尚未建设规划红线外应配套的水电等公共资源，以及所拍土地规划红线上存在的第三方房屋建筑物政府未及时拆除，造成答辩人部分工程无法施工，导致无法通过竣工验收，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，答辩人未违约，不构成解除合同的条件。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院给予驳回。一、因需由政府配套建设的水、电等公共资源未建设和开通，加上本案纠纷楼盘小区规划红线上的第三方建筑物未拆除，依据2013年1月23日原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，原告无权单方要求解除合同。1、时至今日政府部门尚未将民用水、电等公共资源按规定接到小区门口，电源开闭所离我小区还有一公里多的距离，无法通电，目前正在协商中。2、由于各种原因，答辩人开发的本案纠纷楼盘小区内的西南面进入本小区地下室路口的民房等建筑物当地政府未进行拆迁，致使进入本小区的坡道、道路、地下室入口等无法施工，其他配套设施也无法进行施工。自2013年3月份起答辩人就多次向当地政府请求拆迁民房，直至2014年11月中旬当地政府才理顺关系，并组织人员进行拆迁安置，我司在该民房拆迁完成后，立即组织相关人员进行施工。由此导致的工期延误就在一年以上。3、《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”的第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。“……2、a、非出卖人原因造成的停水、停电等天数以及为配合法规、规章和政策等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等）、或配合政府重要活动及其他市政建设需要所导致的延误；”。答辩人未如期向原告交付商品房，属非出卖人原因造成的，是为了配合政府履行现行的拆迁安置政策，是由政府原因导致的延误。二、原告对于可能产生逾期交付的事项已做了同意接收的书面约定。2013年1月23日，原告与答辩人签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”的第二款约定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金。原告在《商品房买卖合同》中已书面同意接收答辩人逾期交付事项，现在起诉要求解除商品房买卖合同没有依据。三、原告的违约金5518.89元及增加的诉请中其他损失12332.31元是如何算出来的？综上，原告起诉答辩人没有事实和法律依据，请求法院给予驳回。在本案审理过程中，原告周为俊、郑华姑提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，以此证明2013年1月23日两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同时合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。该证据经被告质证后，对真实性没有异议，但是对原告的主张有异议，根据合同的相关规定可知由于政府原因导致逾期交房原告无权要求解除合同。2、《发票》一份，以此证明原告向被告支付了首期购房款141510元的事实。该证据经被告质证后，表示没有异议，原告是支付了部分购房款。3、《收款收据》五张，以此证明两原告于2013年1月22日向被告预缴了预告登记费80元、抵押登记费80元、银行贷款印花税l7元、利用房产档案费80元、契税7073元，共7330元。该证据经被告质证后，对真实性没有异议。4、2014年12月2日原告与被告公司销售部的朱经理谈话的《手机录音光盘》一张，以此证明主要是由于被告原因导致两原告无法办理住房公积金贷款，同时朱经理也称办理商业贷款对比办理住房公积金贷款，原告方会造成10多万元的利息损失。该证据经被告质证后，认为对真实性尚需考证，原告所称的朱经理是公司的销售人员不是财务人员，其不能代表公司。朱经理也回答能否办理公积金贷款不是很清楚。且能否办理公积金贷款或商业贷款不是合同中约定的解除合同的条件。被告也可以办理商业贷款或公积金贷款。在本案审理过程中，被告典金房地产公司提供了2013年3月5日《关于要求拆除我宗地内的民房及违章建筑的报告》、2014年2月24日的《报告》各一份，以此证明被告在2013年3月5日和2014年2月24日向龙岩市永丰新区管委会提交报告，多次要求当地政府拆除被告开发楼盘内，即本案纠纷所在地小区内民房及违章建筑，多次要求当地政府尽快对被告开发的本案纠纷所在地小区周边的市政道路及管网进行施工建设，这些民房和违章建筑就压在红线上，且这些水电气管道政府统一称为管网。该证据经原告质证后，原告认为被告未按合同约定在事故发生时以书面形式告知买受人，且该两份报告仅仅是说红线外的房屋，没有体现小区发生了停水停电及相关天数，不构成延期交房的理由。本院对证据的分析与认定如下：原告周为俊、郑华姑提供的证据1－4及被告两份报告，经双方当事人质证后，均表示真实性无异议，其形式和来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。根据本院已予以确认的证据及法庭调查，对本案的事实作如下认定：被告典金房地产公司系依法成立的企业法人，经营范围为：房地产开发经营。被告于永定区高陂镇先富街开发了楼盘“典金名城”。两原告向被告购买“典金名城”5幢306号房，于2013年1月22日向被告缴纳了契税7073元、抵押登记费80元、银行贷款印花税17元、利用房产档案费80元共计7250元。双方于2013年1月23日签订了《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“出卖人：永定典金房地产开发有限公司……买受人：周为俊、郑华姑……第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3553.2元，总金额（人民币）零千零百肆拾柒万壹千伍百壹拾零元整。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2014年09月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、a、非出卖人原因造成的停水、停电等天数以及为配合法规、规章和政策等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等）、或配合政府重要活动及其他市政建设需要所导致的延误；……第九条买受人逾期付款的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条的比率）的违约金。……”。原告于同日向被告支付了首期购房款141510元。被告典金房地产公司于2013年3月5日向龙岩市永丰新区管委会提交了《关于要求拆除我宗地内的民房及违章建筑的报告》一份，要求依法处理在永定区高陂镇先富大道旁A1地块南面规划道路上违章抢建的楼房及民房，从而消除各类安全隐患。于2014年2月24日提交了《报告》一份，要求管委会尽快对项目周边的市政道路及管网进行施工建设。另查明：在原被告约定的交付日期（即：2014年9月30日）至今，被告典金房地产公司尚未向原告交付其所购的房产。本院认为，原、被告于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规，合法有效，双方均应忠实履行，促成交易。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中已约定了争议房屋的交付条件、交付期限以及逾期交房的违约责任，被告在签订《商品房买卖合同》时，应当充分考虑市政设施的规划配套情况以及工程建设进度等综合因素来确定房屋交付的时间，且市政设施未到位及施工方拖延工期导致延期交房均不属不可抗力。被告未能按照合同约定的条件按时履行交房义务，并在庭审中以此理由抗辩不承担违约责任的观点，理由不充分，本院不予采纳。且在原告向法院起诉后，至今仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成根本违约，原告要求解除合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持应承担相应的违约责任，即解除合同、退还购房款141510元、其他相关费用7250元（契税7073元、抵押登记费80元、银行贷款印花税17元、利用房产档案费80元）并按照已付款的3%向买受人支付违约金4462.8元（148760元×3%）。但原告既要求支付违约金，又要求赔偿利息的请求系对其损失的重复计算，故其请求赔偿逾期利息的请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿12332.31元以弥补两原告遭受的损失中违约金无法补偿的损失，未提交证据证实其实际造成的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周为俊、郑华姑与被告永定典金房地产开发有限公司签订的坐落于永定区高陂镇先富街“典金名城”5幢306号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：201300125）；二、被告永定典金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周为俊、郑华姑铨购房款141510元、违约金4245.3元、契税7073元、抵押登记费80元、银行贷款印花税17元、利用房产档案费80元，合计153005.3元；三、驳回原告周为俊、郑华姑的其他诉讼请求。如果被告永定典金房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3386元，由原告周为俊、郑华姑负担26元，被告永定典金房地产开发有限公司负担3360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 吴慧华人民陪审员 沈建雄人民陪审员 陈晓慧二〇一五年五月四日代理书记员 廖巧连附注：引用的主要法律条款及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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