（2015）海中法民一终字第884号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-07-07
案件名称
陈运里与福记南洋投资有限公司与中国光大银行股份有限公司海口分行商品房预售合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈运里,福记南洋投资有限公司,中国光大银行股份有限公司海口分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第884号上诉人（原审被告）：陈运里。被上诉人（原审原告）：福记南洋投资有限公司。法定代表人：李涛，该司董事长。委托代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人：蒙海强，海南东方国信律师事务所律师助理。原审第三人：中国光大银行股份有限公司海口分行。负责人：张轶昌，行长。上诉人陈运里因与被上诉人福记南洋投资有限公司（以下简称南洋公司）及原审第三人中国光大银行股份有限公司海口分行商品房销售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法由审判员苏慧担任审判长，与审判员李玉民、代理审判员王法坚组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人陈运里、被上诉人南洋公司的委托代理人李君、蒙海强到庭参加诉讼。原审第三人中国光大银行股份有限公司海口分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年10月11日，陈运里与海口大地商贸城有限公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定陈运里购买该公司开发的海口市秀英区秀华路XX号义乌小商品市场-南洋批发城项目的XXX房，建筑面积共18.5平方米，其中，套内面积为10.71平方米，房屋总价款为77688元，购房款分两期支付，第一期房款31688元，占总房款的40.79%，须于2003年10月11日前付清，第二期房款46000元，占总房款的59.21%，向银行申请按揭贷款。同时，该合同第七条约定，如陈运里逾期付款超过30日后，海口大地商贸城有限公司有权解除合同。该合同附件四第四条第（4）项约定，因陈运里未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使南洋公司为陈运里贷款担保而设定的保证金被银行划扣，而陈运里在收到南洋公司关于还贷的通知后15日内，仍未偿还贷款的，南洋公司有权单方面解除合同。之后，双方与中国光大银行海口支行签订一份《中国光大银行个人贷款合同》，合同约定贷款期限为120个月，该贷款合同第三章保证条款约定，海口大地商贸城有限公司为陈运里借款向贷款人提供贷款履行期内的连带责任保证担保。如陈运里未按合同的约定履行还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起5日内即应按通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该款项，贷款人无需事先向陈运里或其他任何第三人提出付款要求或对陈运里或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在合同项下的保证责任。保证人授权贷款人自行按贷款金额的10%从保证人账户中将相应金额转入保证金专户，作为保证人履行担保责任的保证金，贷款人实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收陈运里在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项。之后，三方就上述贷款办理了抵押和公证手续。合同签订后至2014年3月27日南洋公司向原审法院起诉时，陈运里仅向南洋公司支付了20000元购房款，陈运里仅向原审第三人偿还按揭款1100元，因陈运里没有及时足额偿还银行按揭贷款，导致南洋公司的保证金账户被原审第三人扣划用于偿还上述按揭款，南洋公司共向原审第三人偿还按揭款61149.69元，XXX房的贷款本息已偿还完毕，三方签订的《中国光大银行个人贷款合同》也已经履行完毕。另查明：2003年11月19日，海口大地商贸城有限公司经核准名称变更登记为海口义乌小商品市场南洋批发城有限公司，2006年12月7日，海口义乌小商品市场南洋批发城有限公司经核准名称变更登记为福记南洋投资有限公司。2005年3月2日，中国光大银行海口支行更名为中国光大银行股份有限公司海口分行。南洋公司在一审时的诉讼请求为：1、依法解除双方于2003年10月11日签订的《商品房买卖合同》，南洋公司将陈运里购买海口市秀英区秀华路XX号义乌小商品市场—南洋批发城项目XXX房的房款20000元及陈运里已经支付的按揭款（以原审第三人提供的陈运里实际已支付的银行按揭款信息为准）退还给陈运里；2、本案的诉讼费用由陈运里承担。原审法院判决认定：陈运里与海口大地商贸城有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同及协议书的约定，陈运里应于2003年10月11日前付清31688元首付款，截至南洋公司2014年3月27日向原审法院起诉时，陈运里尚未付清第一期购房款，仅向南洋公司支付了20000元购房款，仅向原审第三人偿还按揭款1100元，陈运里关于按约支付了首付及当时双方约定由南洋公司负责对外租赁，租房费用用以抵扣贷款费用等抗辩，缺乏证据佐证，原审法院不予采纳。因陈运里没有及时足额偿还银行按揭贷款，导致南洋公司的保证金账户被原审第三人扣划用于偿还上述按揭款，陈运里的行为已构成根本违约，致使双方签订的商品房买卖合同的目的无法实现，合同已没有继续履行的必要。且根据双方合同第七条以及该合同附件四第四条第（4）项的约定，如陈运里逾期付款超过30日，海口大地商贸城有限公司有权解除合同。因陈运里未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使南洋公司为陈运里贷款担保而设定的保证金被银行划扣，而陈运里在收到南洋公司关于还贷的通知后15日内，仍未偿还贷款的，南洋公司有权单方面解除合同。由于海口大地商贸城有限公司已经核准变更登记为本案南洋公司，因此，南洋公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，南洋公司同时应将陈运里已经支付的20000元购房款和偿还银行的1100元按揭款共计21100元退还给陈运里。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，判决如下：一、解除南洋公司与陈运里于2003年10月11日签订的《商品房买卖合同》；二、南洋公司于本判决发生法律效力之日起三日内向陈运里退还海口市秀英区秀华路XX号义乌小商品市场-南洋批发城项目XXX房的21100元购房款。本案受理费200元，由陈运里负担。上诉人陈运里不服原审法院上述判决，向本院上诉称：一、一审法院对本案的客观事实未查清。陈运里与南洋公司于2003年10月11日签订一份《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》。事实上，这10年多的租金一直由南洋公司收取。陈运里用前三年的固定租金收益抵销首付款中的剩余部分，除首付款以外的购房款或前三年租金直接抵销还不够的首付款，先以该商铺作抵押，以南洋公司作保证人向银行申请按揭贷款，用后面的可得租金收益来偿付向银行按揭贷款的本息。另陈运里、南洋公司及原审第三人中国光大银行股份有限公司签订过《个人贷款合同》，原审第三人已按约将贷款发放给南洋公司，南洋公司通过签订该三份合同，用租金抵购房款和陈运里用涉案商铺抵押向原审第三人借款的形式已经实现签订合同的目的。一审法院认为，陈运里的行为已构成根本违约，致使双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，合同已没有继续履行的必要。陈运里认为，一审法院未查明本案的基本事实，直接造成陈运里的合法权益得不到保护。此外，南洋公司不仅与陈运里发生买卖，还与其他大量商铺买受人发生商铺买卖，南洋公司与其他大量的商铺买受人均以此方法来实际履行合同，就可以证明陈运里陈述的这一事实是真实的。二、一审法院在判决时认为，根据双方合同第七条的约定，如陈运里逾期付款超过30日，南洋公司有权解除合同，同时又认为，合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效。陈运里认为，本案解除合同的条件未成就。因为，双方签订的合同中第六条约定的付款方式及期限见合同附件四，而合同附件四第四条第（2）款明确约定“买受人若未能在出卖人交款通知书规定的时间付清房款的，出卖人有权单方面解除合同”，本案中海口大地商贸城有限公司或南洋公司，从签订合同后至一审开庭时，均未向陈运里出具交款通知书，也从未向陈运里催收过。因此，本案中双方未约定支付购房款的时间，事实上，双方就是采用以租金冲抵购房款的方法来实际履行双方签订的合同。如果，根据一审法院不适用诉讼时效的认为，那一审法院又以何时间节点认为陈运里已违约？只有确定履行期限，在超过履行期限后，一方不履行才构成违约。本案中，双方未约定支付购房款的履行期限，加上当时的出卖人及南洋公司，至今都未通知陈运里支付购房款。三、南洋公司作为担保人履行的系担保责任，其向原审第三人偿还的本息系因涉案商铺获得的租金。根据三方签订的《个人贷款合同》，原审第三人已将贷款发放给南洋公司，南洋公司已全额收到。基于陈运里与南洋公司事实采用以租金抵销购房款的方法，南洋公司用获得的租金向原审第三人偿还借款本息，从表面看，原审第三人承担的担保责任，而实质上偿还的本息系陈运里的租金。从表面理解，南洋公司享有的只是履行担保责任后追偿权，而不享有解除合同的权利，但实质上，南洋公司是用涉案商铺获得的租金向原审第三人偿还本息，从这一点理解，南洋公司追偿权都不能享有，只需双方对租金和偿还的本息进行核对，多退少补即行。综上，陈运里认为原审法院未查明本案的事实，适用法律不正确，请求二审法院：1、依法撤销（2014）秀民一初字第352号判决，改判驳回南洋公司在一审时提出的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由南洋公司承担。被上诉人南洋公司针对上诉人陈运里的上诉理由答辩称：一、一审判决认定事实清楚，陈运里的主要违约行为有两个方面，一是陈运里第一期房款根本没有付清。二是陈运里没有及时偿还银行按揭款项。陈运里没有按照合同约定履行付款义务，应承担违约的不利后果。陈运里的违约行为已使南洋公司无法通过履行协议条款达到实现获取房款等经济收益的目的，因陈运里违约，南洋公司已经承担了相关法律责任和后果，且这种后果具有不可逆转性。南洋公司可以据此解除和终止合同。而事实上，在长达10年多的时间里，陈运里、南洋公司就《商品房买卖合同》涉及的相关合同内容早已实际终止履行，已经没有继续履行的必要，双方也默认事实上已经解除该合同的这种状态。二、本案中，向光大银行还清绝大部分的借款本息的是南洋公司而非陈运里，陈运里称其向光大银行还清借款本息是与客观事实不相符合的。首先，庭审中，南洋公司已经向法庭出示了南洋公司代付房屋按揭款汇总来证明南洋公司公司代付款总额情况，包括公司保证金账户划款及现金转账代付的金额情况。也提提供了资金扣划申请书、委托还款授权书、南洋批发城历年来贷款还款本息明细、中国光大银行进账单等财务资料来证明因陈运里没有及时支付银行按揭款项，导致贷款银行直接从南洋公司保证金专户中扣收借款人未付的本金、利息和其它应付款项，及由公司支付按揭款金额的相关情况。其次，当买房人没有及时归还按揭款时，一定期限后银行就会要求担保人即出卖人承担担保责任，从保证金账户先行扣划，不足部分继续向出卖人追讨，因贷款账户是以买受人的名义开设的，所有的按揭款本息的扣收按操作程序均应从买受人开设的贷款账户中进行。出卖人承担保证责任时会将相应款项汇入中国光大银行海口分行用于偿还按揭款本息，按揭银行再按照内部程序将出卖人保证金存款和用于还款的金额转入买受人贷款账户，买受人贷款账户的每笔按揭扣款均会从福记南洋公司的保证金账户扣划或由出卖人支付给按揭银行后，银行再将相应款项转入买受人的贷款账户并从中扣取按揭款本息。因此，买受人称每笔款项均是从买受人个人账户中扣划的，就认为买受人履行了还款义务并还清了银行按揭贷款的说法是不能成立的。再者，在法院调取的原告贷款账户的情况说明和付款明细中可以明确知道，买受人仅实际支付按揭贷款为1100元。而南洋公司累计支付按揭款金额却高达61149.69元，在借款本息总金额62249.69元中，陈运里支付的按揭款金额仅占按揭款本息总额的1.77%，南洋公司支付的按揭款金额占按揭款本息总额的98.23%。由此可见，陈运里仅实际了极小部分按揭款。上述证据材料足以证明：陈运里没有依照合同的约定及时支付应付款项，南洋公司已经承担了相关担保责任，说明陈运里的行为已构成根本违约，致使双方签订的商品房买卖合同的目的无法实现。三、陈运里与南洋公司之间不存在以租金冲抵银行贷款的任何约定。1、委托租赁合同和商品房买卖合同是涉及两种不同法律关系合同，除非当事人在合同中有明确约定，否则，以租金冲抵按揭款的理由不能成立，陈运里更不能将两者关系进行混淆。当事人双方在合同中没有约定用租金冲抵按揭款，更没有约定三年租金冲抵每套房第一期房款的剩余部分，同时，陈运里所称的每套房第一期房款金额和三年的租金的金额也风马牛不相及，三年租金远远低于第一期剩余房款。由此可见，陈运里的以租金冲抵按揭款项或冲抵第一期剩余房款是根本无法成立的。2、本案中，陈运里在租赁期限届满前一个月既未通知南洋公司续签合同，双方又未另行签订委托租赁合同，因此，陈运里陈述用后续可得租金收益来偿还银行按揭贷款本息也是没有事实和法律依据的。当事人签订委托租赁合同的期间也就三年，委托南洋公司代理租赁期限届满后，双方对期限届满后陈运里是否继续委托南洋公司代为租赁房屋没有进行约定，在这种情况下，陈运里怎么能说租赁合同继续履行和用后续可得租金收益来偿还银行按揭贷款本息。更何况连租赁的标准都没有，怎能用租金支付贷款呢。陈运里的这一说法显然没有任何法律依据，不符合案件事实。同时，委托租赁合同第二条明确规定：合同代理期限为36个月，至2006年底。若甲方即陈运里需要继续委托乙方南洋公司租赁该房屋的，应在委托期限届满前一个月通知，由双方另行签订委托合同。因涉案房屋所在的义乌小商品批发城从开始直至现在，其经营举步维艰，没有形成市场商业氛围，包括涉案房产在内的绝大部分房产处于空置状态，从未使用利用和对外出租，这也是众所周知的事情。即使在这种情况下，南洋公司也须按照委托租赁合同约定，无论涉案房屋是否对外出租，南洋公司均应该向买受人支付租金。但三年委托关系届满以后，涉案房产也一直处于空置未使用状态，不存在租金收益问题。3、即使在三年委托租赁合同期间，陈运里也曾经向银行偿还过贷款，如果按照陈运里的说法，陈运里在代租期间根本不需要偿还银行按揭款。显然，陈运里的说法难以自圆其说。这也从另一个方面印证了陈运里与南洋公司之间并未就以租金冲抵按揭贷款达成了协议。4、陈运里是否支付完第一期房款不是银行放贷的前提和基础，陈运里称如果自己没有付清第一期房款，银行不可能准许按揭贷款，从而推定第一期房款由前三年租金冲抵，陈运里的这一说法只是推断而已。除了金额严重不符外，陈运里的说法与当时的政策规定和实际情况也是不一致的，按照当时的情形，不像现在这样对贷款管理严格，首付的比例当时也没有明确规定。在当时情况下，零首付也可以按揭贷款的。因此，陈运里的这一说法毫无事实与法律依据。四、（2012）秀民一初字第608号民事判决书、（2013）秀民一初字第10号民事判决书及（2014）海中法民一终字第1902号民事判决书等众多生效判决文书应当作为本案认定事实的根据。我国《民事诉讼法》第六十九条所规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定案件事实的根据。最高法院《民事证据规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。一般说来，对于生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书确认的事实，无需经过再次证明，就可直接作为定案证据使用。这是因为，生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书具有既判力，使得经过这些生效法律文书确认的事实具有了不可更改性，对它们不必再证明即可运用。南洋公司向审理法院出示了一些同类型案件的生效裁判文书，上述判决已经就相关事实做了认定，如买受人的违约金行为等。五、本案中，陈运里数年来均未实际履行《商品房买卖合同》和《按揭贷款合同》，而事实上，在长达10年多的时间里，陈运里、南洋公司就《商品房买卖合同》涉及的相关合同内容早已实际终止履行，已经没有再继续履行的必要，双方也默认事实上已经解除该合同的这种状态，陈运里的违约行为已使南洋公司无法通过履行协议条款达到实现获取房款等经济收益的目的，如继续履行合同对南洋公司明显不公平，据此，人民法院也可以依据公平原则，并结合案件的实际情况解除陈运里、南洋公司之间的《商品房买卖合同》。理由如下：1、“合同必须严守是合同立法遵循的基本原则。但合同有效成立之后，也有发生主客观情况变化的可能，使合同的履行成为不必要或不可能，订立合同的目的在此情况下也难以实现，此时如仍固守合同对双方当事人的约束力，无疑有强人所难之嫌，同时也违背了合同法作为私法的本质属性。因此，合同法作出了有关合同解除权的规定，把双方当事人从合同法律关系中解脱出来，则更能有效地保障双方交易的现实安全和稳定财产的流转秩序。本案中，陈运里仅支付了银行按揭款总金额的1.2%，其余的按揭款金额均由南洋公司支付，这样的后果和南洋公司自己购房房屋没有任何区别，南洋公司根本无法从取得的银行按揭贷款用来项目开发和其它经济目的，这就使得南洋公司根本无法实现当初卖房的目的。2、本案中存在《合同法解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的情形，法院也可以据此解除合同。本案中，因为10年前和10年后海南房地产的状况完全不一样，在南洋公司与陈运里签订商品房买卖合同的时候，正处于海南房地产低谷时期，当时的商铺在每平米几千元，正是如此，陈运里才要求继续履行合同。试想一下，陈运里在没有付款且绝大部分付款都是南洋公司支付的情况下，继续履行合同明显对南洋公司不公平，法院也可结合案件实际情况确定是否解除。六、本案的涉案房产现已解除抵押并早已办理单独的房屋所有权证，因此，陈运里要求继续过户登记的客观基础已经不存在。多年来，陈运里对自己的违约行为不理不问，南洋公司只好独自承担相应的法律后果和继续偿还贷款，至去年3月，南洋公司已经归还了全部贷款。在去年的5月，又办理了房屋所有权证，权利人已经取得了登记物权。在南洋公司发出解除合同通知前，南洋公司已经是涉案房屋的物权所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，因此，本案的客观事实已经使得南洋公司的过户请求无法成立，根据南洋公司取得单独所有权可以看出，双方之间的《商品房买卖合同》实际上早已终止履行。2、本案中，因陈运里归还的的按揭款项仅占全部还款本息的极小部分，在这种情况下，如合同继续履行，则陈运里在没有支付对价的情况下就取得这些利益，明显违反公平、合理原则，从这一角度来说，陈运里在没有付完全款的情况下是不能取得房屋所有权的。3、同时，根据《商品房买卖合同》附件四第十六条“买受人未按合同约定支付该商品房房价款时，出卖人有权拒绝交付该商品房或履行本合同及补充条款约定的其它义务”之规定，买受人没有按合同约定支付该商品房房价款，出卖人有权不向其交付商品房，有权拒绝履行协助办证及过户等合同义务。七、本案不存在超出诉讼时效的问题。首先，南洋公司在2013年3月才偿还完毕全部银行按揭本息，2013年5月南洋公司办理房屋产权证至自己名下，在此之前，陈运里逾期偿还银行按揭款的违约行为是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算相关期限。这是因为，在福记公司没有实际归还按揭款前，陈运里的违约行为也处于持续状态，相关法律后果及关系也处于待定状态，因此，只有在福记公司偿还全部贷款以后，在陈运里违约还款行为终止时提出解除合同要求便于当事人维权，减轻诉累。在迟延履行中，时间因素对合同目的实现的影响程度。一般来说，时间因素不是合同中的决定性要素，一方迟延履行往往不会导致另一方的合同目的落空，原则上不允许债权人立即解除合同。像本案中陈运里履行定期债务中，依照合同性质或当事人的特殊合同目的，直至2013年3月陈运里均未改正其违约行为，福记公司不能达到合同目的这时才是铁板钉钉的事情，据此可以认定为相对方的合同目的无法实现，相对人可以直接解除合同。其次，根据按揭贷款合同约定，按揭贷款的偿还期限为10年，至2013年底到期，因此，福记公司的起诉也没有超过诉讼时效。再者、合同解除属于形成权，形成权不受诉讼时效限制，合同解除系双方当事人协商一致的结果时，也不是请求权行使的表现。按照我国法律及其理论关于诉讼时效的分工，这不属于诉讼时效制度管辖的领域。综上所述，因陈运里违约逾期支付房款及不按贷款合同支付当期贷款，其行为已严重违约，为避免南洋公司的进一步损失，维护南洋公司合法财产权益，提出解除合同的诉讼请求是合理合法的，恳请二审法院查明事实，依法驳回陈运里的上诉请求。原审第三人中国光大银行股份有限公司海口分行未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。各方当事人在二审期间未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点在于：一、上诉人是否已支付完毕首付款或是通过用租金收益的方式支付了第一期剩余房款及按揭贷款。二、被上诉人要求解除商品房合同的条件是否成就。三、本案是否超过诉讼时效。一、上诉人是否已支付完毕首付款或是通过用租金收益的方式支付了第一期剩余房款及按揭贷款的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈运里主张已支付完毕首付款，但其仅能提供支付20000元的首付款原始凭证。其又称通过用租金收益的方式支付了第一期剩余房款及按揭贷款的问题，但在双方签订的《委托租赁合同》以及《协议书》中，均未有以租金收益的方式支付了第一期剩余房款及按揭贷款的约定。且陈运里亦未能提供证据证明双方就此问题达成新的协议，故对上诉人的该项主张，本院不予认可。二、被上诉人要求解除商品房合同的条件是否成就的问题。根据双方合同第七条的约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期30日后，出卖人有权解除合同。以及该合同附件四第四条第（4）项的约定，如陈运里逾期付款超过30日，海口大地商贸城有限公司有权解除合同。因陈运里未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使南洋公司为陈运里贷款担保而设定的保证金被银行划扣，而陈运里在收到关于还贷的通知后15日内，仍未偿还贷款的，南洋公司有权单方面解除合同。本案中，上诉人陈运里与海口大地商贸城有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，其应于2003年10月23日前付清23347元首付款，XXX房虽未实际交付，但陈运里已委托海口大地商贸城有限公司对XXX房进行出租，因此，视为XXX房已经交付。截至本案一审起诉时，陈运里仅支付了20000元购房款，仍欠第一期购房款3347元，按揭款也仅支付1100元。因此导致南洋公司的保证金账户被中国光大银行股份有限公司海口分行扣划用于偿还上述按揭款。因此，南洋公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。三、本案是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。陈运里在一审时未提出诉讼时效抗辩，二审期间又未提交新证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，故本案未超过诉讼时效。综上所述，上诉人的上诉请求无理无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人陈运里负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 慧审 判 员 李玉民代理审判员 王法坚二〇一五年五月四日书 记 员 吴淑立 来源：