（2014）沪二中民二（民）终字第869号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-06

案件名称

桑秋静、周燕与周德湧、胡新娥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第869号上诉人（原审被告）桑秋静。委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）周燕。委托代理人刘琴，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周德湧。被上诉人（原审原告）胡新娥。上述两位被上诉人共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。上述两位被上诉人共同委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。上诉人桑秋静、周燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桑秋静的委托代理人向平、上诉人周燕及其委托代理人刘琴、被上诉人周德湧、胡新娥的委托代理人朱松年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、当事人身份关系及系争房屋状况周德湧、胡新娥系夫妻，周燕系二人之女。位于上海市中华路XXX弄XXX号XXX室系争房屋原登记为上述三人共同共有，由周德湧、胡新娥实际居住至今；2010年10月20日起登记为桑秋静所有。二、桑秋静、周燕买卖过程对于周燕售房原因：桑秋静先陈述，2010年中，周燕一再向其提出资金紧张，需要大笔钱款，并询问其是否有朋友愿意购买系争房屋，以便用售房款支付消费支出，此前桑秋静曾至该房屋看房两次并拍摄照片，由周德湧、胡新娥陪同；后变更陈述称，周燕因家人需做心脏搭桥手术，居住系争房屋对身体不好，风水不合，故欲出售房屋。桑秋静称签订买卖合同前其曾两次上门看房，周德湧、胡新娥陪同。周德湧、胡新娥及周燕均予否认。2010年8月30日，周燕（兼周德湧、胡新娥代理人、卖方）与桑秋静（买方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称：“买卖合同”）约定：双方通过上海吉亨房地产经纪事务所经纪人ＸＸ居间介绍，系争房屋转让价款为人民币（以下币种均为人民币）300万元，2010年10月9日（原打印件为“08月31日”，手写更改）前共同申请过户；买方未按约付款，应支付逾期未付款0.5%／日的违约金，合同继续履行；卖方未按约交房，应支付已收款0.5%／日的违约金，合同继续履行；设备及装修费用已包含在转让价款内，卖方不得拆除并应随房屋交付买方；维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由卖方无偿转让买方；租赁和抵押情况均无；本合同自双方签订之日起生效；若发生争议，向人民法院起诉。该合同上房屋交接时间条款、补充条款、付款协议等附件空缺。原审法院审理中，桑秋静提供一份无签约日的买卖合同，除约定了2010年8月31日之前双方共同申请办理转让过户手续以及付款协议（7月14日前支付定金5万元、7月30日前支付房款85万元、申请贷款210万元）外，其余内容与前述合同内容一致。该合同的签名处，甲方（一）周德湧本人签章处有“周德湧”名字，（二）胡新娥本人签章处有“周燕胡新娥”名字，（三）周燕本人签章处有“周燕”名字，乙方（一）桑秋静本人签章处有“周燕桑秋静”名字。周燕确认甲方处全部签名及乙方处“周燕”签名均系其本人所签。2010年9月19日，周燕于建行福州路支行存款33.3万元，系争房屋上的抵押贷款提前还清。周燕称，该款实际由桑秋静的同伙曹某现金存入，当时到场人还有周燕、桑秋静、王伟斌、王健。桑秋静称，其不清楚周燕还贷款项来源，未参与还贷过程，不认识王伟斌、王健。周德湧、胡新娥称，知道贷款33.3万元提前还清，2010年周燕告知周德湧、胡新娥其同学即桑秋静愿一次性无息借款30万元助其提前还贷，借款三年内还清，每年一还，周德湧、胡新娥再出资3.3万元，由周燕前去还贷；2011年周德湧、胡新娥给予周燕9万元，其称已还1万元，后根据其提供的同学银行账号转账5万元，2012年2月20日因桑秋静上门收房，未再还款，待法院判决本案后，周德湧、胡新娥愿将未还款项支付桑秋静。周燕变更陈述称，其告知父母的“同学”系桑秋静，但其提供给父母的同学银行账号户名系其相识10余年的朋友陈绮年，10万元现金已支付桑秋静，转账陈绮年的5万元取现后，周燕亦支付桑秋静。但各当事人均未提供证据。当月30日，桑秋静支付契税9万元及其他费用。10月9日，桑秋静、周燕申请过户登记。10月20日，桑秋静被核准成为系争房屋产权人。三、首付款90万元情况2010年7月29日，桑秋静工行账户转账周燕该行账户90万元，周燕书写“收到桑秋静购买系争房屋首付款90万元整”的收条。其中，桑秋静账户的开户时间为该日16：27：32，16：35：44存入90万元，16：40：51转账周燕账户90万元；周燕账户的开户时间为该日16：24：10，16：40：37存入90万元，16：44：12（机打时间为16：43：55）取款90万元，16：49：10存入100元，16：50：02收费24元；8月5日，该账户消费30元；次日，该账户取款46元，余额为0元。对于90万元的来源问题：桑秋静先陈述，该款来源于其夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；后变更陈述称，当日桑秋静、周燕到工行长寿路支行时，张斌已在银行，90万元系桑秋静向张斌的借款，两三天后以家中自有现金归还张斌，借条撕毁，其与张斌间的借贷事实现无证据证明；最后称，其以转账而非现金支付周燕首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。经查，桑秋静所称家中钱款不存入银行及其银行卡内资金的陈述均不属实。四、210万元贷款情况2010年8月30日，即桑秋静、周燕签订买卖合同当日，招行张扬支行与桑秋静签订个人购房借款及担保合同，贷款210万元。10月9日，即桑秋静、周燕申请转让过户登记当日，桑秋静作为抵押人，同时基于2010年8月31日招行张扬支行的委托书，作为抵押权人的代理人，申请抵押登记。10月20日，即桑秋静成为系争房屋产权人当日，抵押登记被核准。同日，招行张扬支行放款至周燕2004年开立的招行账户。次日，该账户扣取1元账户管理费。10月25日，该账户在曹杨支行取现19万元、转账曹某28万元，在江宁支行取现150万元，在曹家渡支行取现129，999元。同年11月20日至2011年6月20日、2011年10月20日至2013年3月20日，桑秋静的招行账户按月还贷。五、售房委托书公证情况2010年9月12日，湖北省谷城县公证处（以下简称：“谷城公证处”）出具（2010）鄂谷城证字第568号公证书：“兹证明申请人周德湧、胡新娥于二〇一〇年九月十二日，来到我处，在我的面前，表示已经了解委托的法律意义和后果，并在前面的《委托书》上签名、按右手食指指印。周德湧、胡新娥的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员罗先政。”《委托书》载明：“委托人周德湧、胡新娥和周燕是系争房屋所有权人，持有上海市房地产权证。现因委托人在湖北省长住，不便亲自回去办理有关手续。特委托周燕为授权委托代理人，全权办理如下事项中需要委托人办理的事项：代为（1）签订所售房屋的房地产买卖转让合同，（2）办理产权交易过户登记手续，（3）缴纳正当费用和税款，（4）收取房价款，（5）办理房屋交付及物业维护基金户名变更手续、结算物业管理费，（6）办理水、电、煤气、产权、有线电视、电话及物业维修基金的过户手续，（7）办理房屋的抵押登记和个人借款抵押登记、签订个人抵押借款合同、领取借款以及注销手续、相关公证手续，（8）办理上述房屋的提前还贷或按揭手续，签署相关文件合同，（9）签订租赁合同、办理租赁登记手续，（10）收取租金、管理及维修房屋，（11）向保险公司办理退保事宜及领取退保费，（12）办理房屋的密码设置、修改、取消，（13）领取房屋产权证、房地产他项权利证明，（14）办理房地产权利挂失，重新领取上述房地产权证。委托期限一年，受托人有转委托权。受托人所签署的有关文件委托人均予认可，所产生的后果均由委托人承担。”根据周德湧、胡新娥申请，原审法院委托上海市公安局物证鉴定中心对上述《委托书》的周德湧、胡新娥签名进行鉴定，鉴定结论为：《委托书》上的签名均非周德湧、胡新娥本人所签。原审法院依职权向谷城公证处调取申请人申请公证时的身份资料复印件及公证时的录音录像资料，谷城公证处函复：“二〇一二年九月十二日，周德湧、胡新娥持身份证、户口簿及产权证来我处办理委托书公证，我处经审查即受理并出具了上述公证书。附上二人来办证时所持身份证、户口簿（实际未附）的复印件。当时未录音录像。”谷城公证处提供的周德湧、胡新娥身份证复印件上的照片并非周德湧、胡新娥本人，证件有效期限亦与周德湧、胡新娥现持有的身份证有效期不符。六、交房承诺书情况对于系争房屋交接问题：桑秋静先陈述，其取得产权后即提出立即交房，周燕称其父母居住其中不便搬离，要求租赁一年，并支付租金3万元，因桑秋静购房目的为投资，故予以同意，收款后出具收据；后变更陈述称，买卖合同上未约定交房时间，系因当时周燕称欲装修其位于上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：“方浜中路房屋”），故双方口头约定返租一年，一年后交房。2012年2月20日，桑秋静带领沈悦捷等多人进入系争房屋，要求周德湧、胡新娥搬离，周燕15时57分报警称“有人要将其父母赶出系争房屋，债务纠纷引起，报警人赶赴途中，请民警到场处理，请携带必要的个人防护装备，并注意自身安全。”16时27分再次报警称“系争房屋内债务纠纷，民警走后，对方又把报警人父母赶出来，请民警再次到场处理。”当日，沈悦捷起草承诺书，内容为：“由于系争房屋售予桑秋静，原产权人暂时无法迅速搬离该处，现双方书面协议约定：一、在周德湧、胡新娥保留起诉周燕或桑秋静的法律诉求情况下，双方定于2012年2月27日中午12时之前把系争房屋顺利交接于桑秋静（并可同时委托沈悦捷交接）；二、在2012年2月27日之前桑秋静不干涉周德湧、胡新娥和周燕正常生活，但上述三人必须保障自身安全，对此期间任何生存意外、安全保障桑秋静不承担任何法律或经济责任；三、无论双方采取任何法律诉求都必须保障系争房屋在约定日的顺利交接。”周德湧、胡新娥和周燕作为甲方、桑秋静作为乙方、沈悦捷和周红作为见证人在该承诺书上签字。周德湧、胡新娥和周燕认为，承诺书系受欺诈、胁迫签字，应为无效。桑秋静先称，周德湧、胡新娥出具了追认周燕出售行为，限时腾房的承诺；后变更陈述称，承诺书系其朋友沈悦捷起草，经双方协商一致签订，系双方真实意思表示，合法有效，民警虽未参与承诺书的拟订，但在派出所内签订不可能存在受欺诈、胁迫情况。七、其他原审法院在第二次庭审中要求桑秋静提供张斌的联系方式和身份信息，桑秋静称其家中另一手机内有张斌的联系方式，但庭后书面称其手机丢失，无从查找张斌下落。周燕为证明桑秋静未支付300万元购房款，申请对（1）2010年7月29日首付款90万元是否为张斌、桑秋静、周燕、张斌账户循环转款，（2）10月25日桑秋静、王健、王伟斌、曹某等带周燕取款2，099，999元两项内容进行测谎。桑秋静以测谎技术不成熟、测谎结论不属于民事证据范畴、本案现有证据确凿为由坚决反对测谎。2013年4月11日，周德湧向上海市公安局信访。现周德湧、胡新娥涉讼，请求确认周燕以其二人名义与桑秋静签订的买卖合同无效，并恢复系争房屋产权为周德湧、胡新娥与周燕共同共有，相关税费由桑秋静负担等。原审法院审理中，周德湧、胡新娥提供以下证据：1、上海市房地产权证，证明系争房屋原登记在周德湧、胡新娥及周燕名下，产权证一直由周德湧、胡新娥持有，起诉后经查实系伪造；2、买卖合同，证明周燕代理周德湧、胡新娥与桑秋静签订买卖合同，但周德湧、胡新娥未委托售房，合同价款明显低于市场价，基本条款空缺，不属于真实交易；3、上海市房地产登记申请书、房屋产权信息、抵押状况信息，证明系争房屋已过户至桑秋静名下；2010年10月9日，桑秋静申请产权变更，同时作为抵押人和抵押权人代理人申请抵押登记，违反银行贷款规定，故该买卖系其为获取抵押贷款而为的虚假买卖；4、鉴定书，证明公证委托书并非周德湧、胡新娥本人签名，其从未委托周燕售房，亦从未去过湖北省；5、上海市公安局案（事）件接报回执单，证明2012年2月20日下午15：57、16：27，因桑秋静带人强行将周德湧、胡新娥赶出系争房屋并更换门锁，周燕报警；在房屋过户一年半后，桑秋静才主张腾房，亦证明非正常交易。桑秋静对上述证据除证据1外均确认真实性，并认为：证据2虽然合同部分条款空缺，但桑秋静、周燕就此已达成口头约定，且桑秋静已履行全部合同义务；证据3桑秋静购房时工作于华夏银行信用卡部，利用其与银行的良好合作关系提前取得了贷款，但买卖合同与抵押借款合同是两个法律关系，无法从该节事实推出因违反银行规定故买卖合同虚假的结论；证据4系周燕在办理过户登记时提供，桑秋静及上海市黄浦区房地产交易中心（下称黄浦交易中心）均认为该委托书有效；即使该委托书并非周德湧、胡新娥本人签名，但其2012年2月20日出具的承诺书足以证明已追认了周燕的售房行为；证据5因系争房屋过户后，周燕一直以方浜中路房屋装修为借口，要求返租系争房屋一年，桑秋静多次要求交房遭拒，故采用自力救济，并无违法行为，且周德湧、胡新娥亦出具了追认周燕售房行为、限时腾房的承诺书。周燕对上述证据的真实性及证明内容均无异议。桑秋静提供以下证据：1、工行凭证、收条，证明2010年7月29日，桑秋静转账支付购房首付款90万元，周燕出具收条；2、个人借款借据，证明2010年10月20日，贷款银行将购房余款210万元放款至周燕账户；3、契税缴款书、发票及登记收据，证明合同约定房款300万元通过审核，系当时市场合理价格，桑秋静已支付相关税费；4、银行对账单，证明2010年10月起至今，桑秋静每月按约归还银行贷款，贷款并非恶意；5、承诺书，证明周德湧、胡新娥认可系争房屋已售予桑秋静的事实，共同承诺在2012年2月27日交接房屋；6、抵押登记申请书、抵押权人委托书、公证委托书、买卖合同摘录及购房借款担保合同，证明桑秋静购房过程中并无违规违法行为，系善意第三人；7、房地产登记簿，证明出售系争房屋不影响周德湧、胡新娥正常生活，其二人他处有房可居，印证了周燕所称的他处房屋装修事实。周德湧、胡新娥对上述证据除证据1外均确认真实性，但认为：证据1系争房屋一直由周德湧、胡新娥居住，桑秋静从未看房，其于买卖合同未签订时即支付首付款不合理；证据2周燕并未实际取得该贷款；证据3不能反映市场价格；证据4还贷情况与买卖合同效力无关；证据5周德湧、胡新娥受桑秋静哄骗签字，承诺书中载明其二人保留起诉权利，并未追认周燕售房，其核实房屋权利确已变更后即起诉；证据6证明桑秋静违法申请贷款，委托书和公证书系伪造，该案实为以房屋买卖的形式套取银行贷款，涉嫌刑事犯罪，已超出民事案件的受理范围；证据7与本案无关。周燕除对证据3、4、5、7的质证意见同意周德湧、胡新娥，但认为证据1、2其并未实际收到、支配首付款90万元及贷款210万元，300万元均由桑秋静及其高利贷同伙取得；证据6周燕签名时材料为折叠状态，无法看到内容，不知系买卖合同，桑秋静谎称并非买卖房屋，仅为帮忙贷款。周燕提供以下证据：1、工行账户查询资料，证明周燕未实际取得90万元；2、招行客户回单，证明2010年10月25日，周燕应桑秋静要求，未经预约即将210万元贷款全部取出，转账曹某28万元，取现19万元、150万元、129，999元交付桑秋静。周德湧、胡新娥对上述证据的真实性无异议，认为上述证据证明桑秋静、周燕向银行骗贷。桑秋静对上述证据的真实性均有异议，认为周燕实际取得首付款90万元及210万元，此后如何处分与桑秋静无关，其未收到1，819，999元。原审法院根据周燕的申请至工行长寿支行调取桑秋静支付90万元的资料。经庭审质证，各当事人对该证据的真实性均无异议。周德湧、胡新娥认为，从开户、存现、转账到取现的全过程用时仅16分40秒，经向多家银行查询，90万元一次存现的清点时间一般在30至40分钟，该证据证明90万元并非现金，周燕所述循环转款过程属实，桑秋静所述虚假。桑秋静称，该款来源于其夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；后改称，该款来源于张斌的借款，当天张斌在工行长寿支行取现90万元后等候桑秋静，后存入其账户，转账后周燕实际取得该款，两天后桑秋静以家中自有现金向张斌归还了该借款，借条撕毁；最后称，其以转账而非现金支付周燕首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。周燕称，当天其应桑秋静要求开户后，银行卡由张斌控制，张斌循环转款，由张斌账户取现，后存现、转账、取现、存现，最终90万元仍回到张斌账户；后改称其账户被取现后，张斌返还银行卡，周燕即离开银行，未看到后续过程。原审法院依职权调取的谷城公证处关于本案公证委托书的材料。经质证，各方当事人对该证据的真实性均无异议。周德湧、胡新娥认为，其从未去过湖北省，委托人、受托人的户籍地和涉及的不动产均位于上海市，谷城公证处出具该公证书违反公证法规定；委托人身份证复印件系伪造，涉嫌犯罪。桑秋静认为，该证据证明周德湧、胡新娥持本人身份证、户口簿、产权证办理的委托公证，并非桑秋静办理，故不清楚身份证伪造一节事实；如果公证涉及刑事犯罪，应由公证书提供者即周燕承担法律后果。周燕认为，公证书反映的情况与真实情况不符，其从未去过公证处所在地，周德湧、胡新娥身份证并非其伪造，请求将本案移送公安部门进行调查。原审法院根据周德湧、胡新娥申请对公证委托书上的签名进行笔迹鉴定，结论为：公证委托书上周德湧、胡新娥签名并非本人所签。经质证，各方当事人对该证据的真实性均无异议。原审法院经审理后认为，本案争议焦点在于桑秋静、周燕签订的买卖合同的效力问题。解决该争议焦点，首先需确定周燕是否有权代理周德湧、胡新娥出售系争房屋。本案中，桑秋静提供的谷城公证处出具的公证《委托书》的签名并非周德湧、胡新娥本人所签，而且到场办理公证的亦非其本人、留档的身份证复印件系伪造，故周燕无权代理周德湧、胡新娥出售系争房屋。因桑秋静2012年2月20日强行收房，周德湧、胡新娥在桑秋静一方起草的承诺书上签字，该承诺书系在周德湧、胡新娥保留起诉周燕或桑秋静权利的前提下签署，并无周德湧、胡新娥追认周燕售房行为的条款，故不能视为其二人对周燕代理售房行为的追认，因此，该买卖合同对周德湧、胡新娥不发生法律效力。其次需确定桑秋静是否有理由相信周燕有代理权，从而构成表见代理。桑秋静称，其在签订买卖合同前两次至系争房屋查看并拍照，并由周德湧、胡新娥陪同，2012年2月20日前两次至系争房屋要求交付，以证明周德湧、胡新娥对周燕代理售房行为无异议。对此，周德湧、胡新娥及周燕均予否认，桑秋静亦未提供证据证明其主张，故原审法院认定桑秋静未看房。桑秋静、周燕2010年8月30日签订买卖合同，而委托书的公证日期为2010年9月12日，桑秋静未提供证据证明买卖合同签订时或之前周德湧、胡新娥委托、知晓周燕售房或代理售房而未表示反对。又结合桑秋静对于周燕售房原因、房屋交接的口头约定、首付款90万元的来源等基本事实的矛盾陈述，原审法院难以采信桑秋静的主张。因此，周燕之代理不构成表见代理。综上，桑秋静、周燕签订的买卖合同无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。桑秋静主张其已向周燕支付首付款90万元，但对于90万元的来源其有三次不同陈述：其一，该款来源于丈夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；其二，该款系一名为张斌的个人工行账户中取现，借给桑秋静支付首付款，桑秋静出具借条，两天后归还，张斌返还借条，现借条已灭失；其三，以转账而非现金支付周燕首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。但周燕否认实际取得该款。原审法院认为，桑秋静的上述第二、三次陈述否认了第一次陈述；其第三次陈述确认其以转账而非现金支付周燕首付款的原因是为了获取证据，并确认其有银行卡，但对于银行卡的使用所述不实；第二次陈述确认了90万元来源于张斌事后又回到张斌手中的事实，其知晓如何获取证据，但对于其系向张斌借款且已归还借款等均未提供证据证明，并隐瞒张斌的下落，故应认定桑秋静未实际支付周燕首付款90万元。关于贷款210万元，桑秋静提供的书证证明其以贷款形式支付剩余购房款210万元，由招行张扬支行放款至周燕的账户，并由桑秋静的账户按月还贷；周燕确认转账和取款凭证上均由其本人签字，但否认其实际取得210万元，称该款由桑秋静及其高利贷同伙实际取得，但未提供任何证据予以证明，桑秋静对此予以否认。因本案证据表明周燕收到并处分贷款210万元，至于周燕否认实际获得210万元的理由，可能涉及刑事案件，可向公安机关报案，原审法院根据现有证据，难以采信周燕的主张。至于系争房屋原有抵押贷款余额33.3万元，周德湧、胡新娥称，已通过周燕还款14万元，余款待判决后愿意归还；周燕称，还贷时桑秋静带同伙曹某、王伟斌、王健与周燕共同到场，曹某存现33.3万元；桑秋静称，其未参与还贷过程，不清楚还贷资金来源。周德湧、胡新娥和周燕对于还贷资金来源等陈述，桑秋静予以否认，且涉及案外人曹某，周燕的账户亦曾转予曹某28万元；桑秋静陈述该转账款与其无关，且各方当事人均未提供证据证明各自主张，故本案对系争房屋原贷款余额还款事实一节不予处理。鉴于系争房屋上现有招行张扬支行的抵押登记，待抵押登记注销后，桑秋静应协助恢复系争房屋产权为周德湧、胡新娥和周燕共同共有，周燕应同时返还桑秋静购房款210万元。因系争房屋借款抵押合同问题非本案处理范围，相关合同当事人可另行处理。原审法院据此作出判决：一、确认周燕与桑秋静就上海市中华路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、桑秋静应于上述房屋上的抵押登记注销之日起十日内协助恢复该房屋产权原状为周德湧、胡新娥和周燕共同共有，恢复产权过程中产生的相关税费由桑秋静和周燕共同负担；三、周燕应于上述房屋上的抵押登记注销之日起十日内返还桑秋静购房款210万元。原审判决后，上诉人桑秋静不服，向本院提起上诉称：对于其支付周燕系争房屋首付款90万元的事实，原审法院以桑秋静三次不同陈述前后不一致为由，误导出桑秋静说谎的嫌疑，但桑秋静的上述陈述并不矛盾，原审法院通过数次开庭，并在庭外向桑秋静进行不恰当地施压，显对桑秋静的该合理陈述存在吹毛求疵之嫌。桑秋静在买卖系争房屋过程中，曾两次上门看房，并拍摄了很多照片，但原审法院却对此事实避重就轻。原审法院在无证据，也未经依法质证的情况下，认定桑秋静所陈述的其家中钱款不存入银行以及有关桑秋静银行卡内资金的陈述均不属实，显缺乏依据。桑秋静表示其自2010年10月20日始，即按月向招商银行偿还系争房屋贷款，并无一期延误，只是由于未能妥善保存相关对账单，故在原审审理中无法提供还贷款明细，但原审法院却对此事实故意作模糊描述，导致他人产生桑秋静还贷不实的嫌疑。周燕为取得桑秋静的信任达到迟延交房的目的，对于其卖房原因的不同陈述以及向其父母隐瞒房屋出售事宜等，桑秋静发觉蒙骗后，即积极上门主张交房，但原审法院却将周燕的责任均归责于桑秋静，明显不当。桑秋静与张斌的交往在2010年，但在近3年后的本案诉讼中，其二人不再保持联系，完全符合现今的生活状况和节奏，原审法院以桑秋静无法提供张斌的相关信息，回避法院应尽的审判职责，轻率判定桑秋静隐瞒张斌的下落，实属荒唐。本案中的公证委托书并非桑秋静提供，桑秋静也仅是在办理系争房屋过户交易时才留存了该委托书的复印件，直到有关司法鉴定结论作出前，桑秋静从未对该委托书产生怀疑，有关委托不实、伪造身份证等责任均系周燕为达到顺利出售系争房屋而采取的非法手段，与桑秋静无关。况且周德湧、胡新娥在事后的承诺书中虽声明保留其诉权，但同时也确认了将系争房屋出售给桑秋静。原审法院仅凭对方当事人的陈述，否认桑秋静曾上门看房的事实，且周燕现仍与周德湧、胡新娥同住，故桑秋静有理由相信周燕出售系争房屋的行为构成表见代理，周燕有权代理周德湧、胡新娥出售系争房屋。至于有关公证委托文书的日期晚于买卖合同签署的日期的情况，也只有周燕是唯一的知情人。原审法院不应以桑秋静的说法矛盾为由，帮助周燕一家推卸其应负的责任。鉴于周燕在系争房屋买卖过程中存在过错，故其应对桑秋静已支付的相应房屋贷款承担责任，但原审判决未予处理，显有失公平公正原则。原审法院在审理中，未追加相关的贷款银行作为本案当事人，违背有关判决内容必须具备可执行性的原则。本案中除了周燕，周燕所称的曹某等其他人，桑秋静都不认识，桑秋静目前也未使用系争房屋。据此，桑秋静认为其在不知情的情况下，出于对有关公证委托书的信任与周燕签署了系争房屋买卖合同，并支付了全部房款，且该房屋已经登记在桑秋静名下，并无任何违规违法之处，系善意第三人，其权益理应得到保护。故请求本院依法撤销原审判决，改判驳回周德湧、胡新娥的全部原审诉请。上诉人周燕不服，向本院提起上诉称：其曾于2008年在做银行信用卡推销员时，因赔本须还钱，故向案外人徐明辉借款1.5万元，但两个月后徐要求归还其3万元，周燕无法归还，故在徐明辉办公室中认识了自称在广发银行工作的桑秋静，以及自称在上海银行工作的曹某。其二人表示愿意找人帮助周燕还钱。2009年1月，桑秋静将王伟斌、王健介绍给周燕相识，王伟斌答应帮助周燕归还3万元，但要求周燕再多借3万元，而借条须写10万元（其中代为归还徐明辉3万元、中介费2万元和利息2万元），周燕为了急于归还徐明辉的借款，故写下了10万元的借条。2010年5月，王伟斌、王健将要求周燕马上还钱，并计算出上述10万元的借款一年利息等高达百万元，并威胁若不还钱将上门讨债，还用刀具在周燕面部比划，致使周燕遭受惊吓。此时，桑秋静出现并提出将周燕父母的房产交给对方去办理银行抵押借款，并且告知周燕其有笔大生意，急缺钱，若周燕能帮忙，则上述10万元借款就不必归还，百万元的利息也予以免除，还称桑秋静等人与银行、房产经纪有内部关系，只要给好处费，就能搞定系争房屋房产证上的权利人有周燕一家三人等问题，而且称该房产仍归周燕父母，不会真要该房屋，仅将该房屋运作后套现做生意赚钱后，再归还银行借款，并了结周燕的欠款。在对方威胁逼迫下，周燕出于无奈在对方出示的并称用于办理登记抵押房产的空白文本上签了名，同时按照桑秋静的要求取出系争房屋的房产证及周德湧、胡新娥的身份证交给了桑秋静。一周后，桑秋静将上述房产证等交还给了周燕，但周燕却不知道桑秋静交还的房产证系伪造，也根本不清楚与桑秋静就系争房屋签署了买卖合同，也从未办理或见到过任何委托公证书。故系争房屋的买卖合同系在桑秋静及其高利贷同伙的诱骗、胁迫和不知情的情况下签署，显系无效合同。2010年10月25日，桑秋静谎称其有一笔生意钱款到账，但不想让对方知道其账号，故通知对方将该款划入了周燕名下，并实际掌控在桑秋静手中的招商银行账号内，故要求周燕陪同其前往银行取出上述款项，当天10时许，桑秋静、王伟斌、王健及曹某等人开车将周燕领到招商银行在上海市普陀区的各网点取钱，其中招行曹杨支行取现19万元，并同时转账至曹某账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXXX）28万元；招行江宁支行取现150万元、曹家渡支行取现129，999元。上述共计2，099，999元均由桑秋静一手安排操办并将钱款取走，曹某、王健在银行柜台数钱，只是在要求签字时才让周燕过去签字。周燕看见桑秋静曾将部分取出的钱款交给王伟斌和王健，然后桑秋静、曹某要求周燕等在车内，其二人又前往附近的一家工商银行进去了一个小时左右，才又将周燕送走。当时，周燕根本不清楚桑秋静等人是在利用系争房屋作假买卖，骗取银行贷款，并陷害周燕收取了所谓的系争房屋购房款。综上，周燕称其没有得到分文系争房屋的购房款，完全系桑秋静等人设置的骗局，故请求本院依法维持原审判决第一、二项，撤销第三项，改判周燕不应返还桑秋静购房款210万元。被上诉人周德湧、胡新娥辩称：其认可周燕陈述的事实。目前，被上诉人手中的系争房屋产权证是伪造的。为了消除系争房屋上的原先贷款抵押，被上诉人共计给予周燕15万元。系争房屋一直由被上诉人使用至今，桑秋静从未上门当面询问过两被上诉人的意见。桑秋静对于有关90万元首付款曾称系从自己家中的保险柜中取出，当天交到银行，但经原审法院查证，当天从周燕银行开户到该首付款至周燕名下，再予以取现，一共只有16分钟时间，故桑秋静便改口称系向张斌借款，其前后陈述明显矛盾。系争房屋在2010年左右的价格将近400万元，无需通过桑秋静进行抵押贷款才能取得300万元。桑秋静等人上门时，强行撬锁，并称是周燕将系争房屋出售，要将两被上诉人赶出系争房屋，与正常的房屋买卖明显不同。桑秋静不仅未支付90万元首付款，也同时实际获取了210万元贷款，被上诉人已向公安机关举报，故应将本案移送公安机关处理。同时，在桑秋静、周燕进行所谓的系争房屋买卖过程中，只有桑秋静到周燕名下的资金是通过转账形式，而其他款项的流转都是以取现形式，故没有相关银行工作人员配合，不可能完成。据此，被上诉人同意周燕的上诉请求，以及原审法院的其他判决，不同意桑秋静的上诉诉请。本院经审理查明，上诉人桑秋静向本院出示2010年9月27日，上海国众联土地房地产咨询估价有限公司出具给委托方桑秋静关于系争房屋的《房地产抵押估价报告》，编号为：沪国众联评字（2010）109133号，欲证明系争房屋抵押给银行时的评估价格为300万元。其次，桑秋静还出示其归还银行贷款的账目明细，欲证明其截止2013年11月共计归还本金82，046.43元、利息369，600.03元，共计451，646.46元，现尚拖欠贷款202万余元。同时，桑秋静表示其在原审法院审理中没有递交上述两份材料，也未向原审法院提出延长举证期限的申请。周燕称，其不愿意对桑秋静提供的上述材料进行质证。周德湧、胡新娥则表示，桑秋静在二审中提供的上述材料，不是新证据，与本案并无关联，故不愿意进行质证。以上事实，由桑秋静提供的《房地产抵押估价报告》、其归还有关贷款的账目明细，以及本院审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然系争房屋原权利人系上诉人周燕及其父母周德湧、胡新娥，但是上诉人周燕、桑秋静在办理该房屋买卖合同过程中，有关被上诉人周德湧、胡新娥公证委托书上其二人的签名，经原审法院依法鉴定并非本人所签，办理该公证时所留档的身份证复印件等，亦非两被上诉人本人，两被上诉人至今仍实际使用系争房屋，并明确表示从未有出售系争房屋的意思表示。虽然系争房屋买卖双方发生争议后，被上诉人在有关公安机关签名的相关承诺书中有该房屋买卖事项的记载，但是随后两被上诉人即向原审法院依法提出诉讼，明确要求判令上述房屋买卖合同无效。因此，出售系争房屋并非两被上诉人的真实意思表示，且有关委托他人出售系争房屋的文件亦为伪造。鉴于桑秋静对于其首付款支付的相关陈述之间的矛盾，及其无法履行法院要求其对于“张斌”的相关举证责任，原审法院认为系争房屋买卖合同对于两被上诉人不发生法律效力，周燕与被上诉人之间亦不构成表见代理，该房屋买卖合同无效的主张，本院予以认同。由于相关购房款均经周燕名下的账户，且周燕在上诉中所提及的有关高利贷及其他原审第三人等可能涉及串通、非法占有该购房款，因尚缺乏相应的证据，且可能涉及刑事案件，原审法院认为应另案处理，并无不妥，故上诉人周燕可依法另行主张。由于系争房屋买卖合同无效，作为买卖双方均有一定的责任，故有关抵押贷款问题，买卖双方应自行处理，且原审法院的判决并未阻碍各当事人采取其他的法律救济途径。上诉人桑秋静在上诉中提供的证据，不符合民事诉讼新证据的规定，且对方当事人均不同意质证，故本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30，880元，由上诉人桑秋静、上诉人周燕各半负担15，440元。本判决为终审判决。审　判　长　　张志煜审　判　员　　吴　俊代理审判员　　马忆蔺二〇一五年五月四日书　记　员　　朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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