（2015）九中民一终字第168号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2017-06-03
案件名称
刘和平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘和平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第168号上诉人（原审被告、反诉原告）刘和平，男，1973年9月24日出生，汉族，江���省湖口县人，住湖口县。委托代理人曹安定，北京大成（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告），张丽荣，男，1978年6月9日出生，汉族，浙江省丽水市人，住丽水市莲都区。委托代理人徐宇清，江西天康律师事务所律师。上诉人刘和平因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省湖口县人民法院（2014）湖民一初字第906号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2012年4月5日，张丽荣与万廷稳签订门面租赁合同，张丽荣将其所有的位于盛源城主24栋6号门店中的一部分从其经营的长乐餐厅中划开并用砖隔开租赁给万廷稳经营龙虾馆，租赁期限为5年，第一、二年每年租金���4万元，第三、四、五年的租金根据市场行情变化协商而定。2012年7月20日，张丽荣（甲方亦称出租方）与刘和平（乙方亦称承租方）签订门店租赁合同，乙方为了业务发展需要，租用甲方位于盛源城主24栋6号门店（即张丽荣将其经营的长乐餐厅转让给刘和平经营）。合同约定：一、合同定为三年，2012年7月20日至2015年7月15日，房租每年8万元，三年不变。二、租金一年一付，先付后用。三、合同到期，应在合同前两个月通知甲方，如合同期满，甲方出租优先出租乙方，价格协商。四、乙方不得自行损坏房屋结构，如损坏按原价赔偿。五、合同期间，乙方有权转让，但必须经过甲方同意。同时，张丽荣向刘和平出具收款收据，收到第一年的租金8万元及转让费18.3万元。2013年7月22日刘和平又向张丽荣支付了第二年的租金8万元。2014年2月盛源城物��部门收取物业费时刘和平发现6号门店包含了已隔开的龙虾馆，为此刘和平和张丽荣交涉，要求张丽荣返还或置换两年来本应由刘和平受益的房租人民币8万元，故张丽荣与刘和平产生矛盾，刘和平亦未及时支付第三年的房租。为此，原告（反诉被告）张丽荣向本院起诉，请求判令被告（反诉原告）继续履行门面租赁合同，支付2014年7月20日至2015年7月19日的房租人民币8万元。被告（反诉原告）刘和平收到诉状后，向本院提起反诉，请求解除门店租赁合同；判令原告（反诉被告）支付反诉原告代收房屋租金人民币8万元；判令反诉被告返还反诉原告门店转让费18.3万元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合法的租赁关系应受法律保护，本案中反诉原告诉称因反诉被告违约未将6号门店全部交由其经营，系反诉被告违约，应依法解除门店租赁合同的主张本院依法不予支持，因反诉原告在签订合同时，该龙虾馆就已隔开，反诉被告将龙虾馆隔开在先，反诉原告与反诉被告签订的门面租赁合同在后，说明龙虾馆从6号门店分离出去的事实反诉被告已知情，故反诉原告主张反诉被告违约要求解除合同及支付代收的8万元房租的诉请本院依法不予支持，因此本诉原告在本案中并无违约行为，故本诉原告诉请本诉被告继续履行门店租赁合同即支付2014年7月20日至2015年7月19日的门店租金8万元的主张本院予以支持。关于转让费18.3万元，门店租赁合同中并没有转让费的相关规定，对该转让费未签订任何书面协议，本诉原告提供的物品清单本诉被告未予认可，亦未有本诉被告的签名，故该18.3万元的转让费与本案无关。判决：一、原、被告双方继续履行门店租赁合同，本诉被告刘和平支付本诉原告张丽荣2014年7���20日至2015年7月19日的门店租金人民币8万元整，限在本判决生效后一个月之内付清。二、驳回反诉原告刘和平的全部诉讼请求。本案受理费1700元及反诉费2622.5元合计人民币4322.5元，由刘和平承担。一审判决后，刘和平不服该判决，向本院提起上诉。上诉人刘和平上诉的主要理由是：一、原审法院适用法律错误，刘和平和张丽荣就门面租赁达成一致意见，合同第二条明确约定：租金一年一付，先付后用。也就是说，承租人使用门面的先决条件即必须先交下一年度租金方可使用。承租人在没有交纳下一年度租金的情况下无权使用该门面，出租人有权收回，合同自动解除。至于合同解除的后续责任另当别论。然而，原审法院将继续履行与责任承担之法律概念混为一谈，强令刘和平继续履行合同补交租金的做法违背了当事人在情势变迁情况下的自��处分权，损害了刘和平的利益。本案只要刘和平认为继续履行对其不利，其完全有权行使任意解除权。二、原审法院事实认定存在偏差。本案导致刘和平无法继续履行合同的原因主要是：1、张丽荣擅自将龙虾店的烟道与长乐餐厅的原有烟道进行对接，将两家烟道合并排放造成营业高峰时油烟倒灌，餐厅内油烟满屋，营业环境恶化，客源剧减。2、刘和平因租赁价格存在争议，多次向张丽荣反映情况要求调整价格。张丽荣不但不予协商解决，反倒于2014年8月9日强行关门致使长乐餐厅停业至今。三、租赁合同之价格条款显失公平，法院应予撤销。张丽荣将盛源城主24栋6号门面以高过市场价格出租给刘和平，租赁价格显失公平。参考同类门面市场价格，长乐餐厅应该在5万元左右，高出市场价3万余元。被上诉人张丽荣则辩称：一、一审法院适用法���正确，但被答辩人引用法律时，歪曲地对法律进行理解。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，行使任意解除合同权的只能是出租人，承租人是无权行使该权利的。二、依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，体现了诚实信用原则和依合同履行原则。上诉人和被上诉人之间签订的《门店租赁合同》依法成立并生效，那么就要求合同的签订双方均应认真、全面的履行。三、湖口县人民法院遵循的是法院“不告不理的原则”，是正确的。四、法院认定事实是正确的，被答辩人找借口来拒付租金，是违法的。五、上诉人认为合同之价格条款显失公平，要求法院予以撤销的上诉要求是无法实现的。1、以合同显失公平未有行使的撤销权是有一年的除斥期间限制的，而《门店租赁合同》于2012年7月20日签订，至上诉人提起反诉时已过二年有余了。2、上诉人未举出显失公平的证据。3、上诉人到现在为止没有向法院提出撤销《门店租赁合同》之诉讼请求。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，上诉人刘和平与被上诉人张丽荣签订的《门店租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。在上诉人刘和平（承租人）逾期不支付租金的情况下，只有被上诉���张丽荣（出租人）有权解除合同，上诉人刘和平认为其有任意解除权系对法律的误解，故上诉人刘和平第一条上诉理由不能成立。至于上诉人第二条、第三条上诉理由，本院认为当事人对自己提出的主张，负有举证责任，因被上诉人张丽荣对上诉人刘和平在第二条、第三条上诉理由中所述事实不予认可，且上诉人刘和平未提供证据予以证明，故本院对上诉人第二条、第三条上诉理由均不予支持。据此，上诉人各项上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1800元，由上诉人刘和平负担。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 尹 强代理审判员 黄丽丽二〇一五年五月四日书 记 员 敬鸿林 来源：百度“”