（2015）南民初字第80003号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-12-31
案件名称
孙瑞与青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙瑞,青岛蓝海新港城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第80003号原告孙瑞。被告青岛蓝海新港城置业有限公司。法定代表人徐玉田，职务董事长。委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。原告孙瑞与被告青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙瑞，被告青岛蓝海新港城置业有限公司委托代理人曹敏、张翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙瑞诉称，1、2012年10月15日原告与被告签订青岛市商品房预售合同一份，购买被告位于青岛市市南区四川路25号商品房一套，合同总价款2062792元。经查，该合同第一页条款中的住所地信息中的地址不是被告公司地址，电话属于私人保密电话，由此可见被告公司使用假地址、假电话，是皮包公司。关于土地问题，后经开发商解释称由于当时没有拿到地，手续不全，临时借用八大峡街道开始卖房。2、合同约定2014年4月底前交房。4月25日房屋交付时原告发现工程装修偷工减料，合同约定的实木门复合门也采用无产地，无品牌的三无纸板门，五金件也全是地摊货；每平方米2500元装修标准不达标，现房与样本房大大缩水；厨房偷工减料，橱柜底下违约不铺瓷砖；客厅大理石地面30多处裂缝、拼接、掉边；地板膨胀、长毛，用脚一跺，从缝隙冒白烟。为此原告多次找到被告要求对质量问题进行整修，但被告置之不理，采取推诿、扯皮、应付、拖延，耍赖等办法。后经原告向媒体提供线索，媒体多次曝光开发商坑蒙拐骗的行为，但是还是没有触动被告麻痹的神经。无奈之下，原告多次向有关部门投诉，这才强令迫使被告整改返修，整整5个多月的时间，严重影响原告如期入住。3、此房为精装修房屋，但存在着装修质量低劣，施工粗糙等现象，依据样板房和合同所示户型图的厨房间被开发商擅自变更，期间未通知业主，是典型的商业欺诈行为。4、国家规定，作为房地产开发项目，住宅楼竣工以后必须经验收合格后才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合同的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》、《装修明细》。这是法律强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。开发商至今没有把《装修明细》提供给业主，装修用什么材料，业主不明不白。被告利用假地址假电话诈骗，采用三无地摊材料欺骗，利用员工蒙骗哄骗，报纸和宣传单打着虚假广告“上海金茂是其建的招牌”招摇撞骗，是典型的商业欺诈行为。被告诈骗事实确凿，偷工减料证据充分，因质量问题返修造成延期交房，已给业主带来重大经济损失和不可估量的精神损失。为了维护合法权益，讨回公道，为此，原告诉请法院要求判令：一、判令被告违约延期交房支付相应违约金（自2014年5月1日起开始计算至2014年12月31日止，共计8个月，按照同期人民银行贷款利率计算），支付原告相应租房费（自2014年5月1日起开始计算至2014年12月31日止，共计8个月，每月房租按照1500元计算），退回收取原告物业费1050元；二、判令被告按照建筑法规定，立即交付《商品房竣工验收备案表》和《工程装修明细表》；三、判令被告立即按照合同约定将厨房全部铺上（规格50ⅹ50厘米）瓷砖10块，装修后马上交房；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告青岛蓝海新港城置业有限公司辩称，一、被告已经按照《商品房预售合同》约定向原告交付了涉案房屋，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。第一，根据预售合同第十一条：“甲方定于2014年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十三条“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理该房屋交付手续。乙方应当在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行交接验收。房屋交付的标志为《房屋交付使用通知书》中约定的期限届满之日即视为该房屋已交付。”及补充条款第十条第1款“如买受人未按照《房屋交付使用通知书》规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续，或拒绝签订《房屋验收单》，或因出卖人对买受人提出的整改要求予以返修、保修，或买受人未按《房屋交付使用通知书》的要求支付物业服务费及其他相关费用导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成预售合同约定的逾期交房。出卖人无需另行通知买受人，自《房屋交付使用通知书》要求的交付期限的最后一日即视为出卖人已向买受人交房。”之约定，被告于2014年4月1日向原告发送《房屋交付使用通知书》，要求原告于2014年4月10日至2014年4月30日交房，原告以各种理由拒绝接受涉案房屋，因此自2014年4月30日起，视为涉案房屋已经交付原告。既然被告不存在延期交付的情形，原告所主张的逾期交房违约金与房租缺乏相应的依据。退一步讲，即使被告存在延期交房的情形，原告也应当按照预售合同的约定的违约责任主张其权利。而且原告主张的违约金与房租系重复主张损失，没有相关的法律依据。至于原告要求的退还物业费用的主张，被告认为物业费并非由被告收取，与本案无关。在被告向原告发出交房通知后，被告又多次向原告寄送催收交接房屋的通知，但原告一直未予收房。二、被告已经根据法律规定在涉案房屋交付时公示《青岛市建设工程竣工验收备案证》，原告要求被告另行交付《青岛市建设工程竣工验收备案证》及《工程装修明细表》无任何合同或法律依据。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明，2012年10月15日，原告孙瑞与被告青岛蓝海新港城置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，双方在合同中约定，原告向被告购买位于青岛市市南区四川路25号金茂湾2号楼19层XXX户住宅房屋；房屋总价款（包含房屋装修价格）为2059580元；被告于2014年4月30日前将该房屋交付给原告，除不抗力外；被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前10天书面通知原告办理该房屋交付手续。原告应当在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行交接验收。房屋交付的标志为《房屋交付使用通知书》中约定的期限届满之日即视为该房屋已交付。其中合同补充条款第十条第一款规定：“如买受人未按照《房屋交付使用通知书》规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续，或拒绝签订《房屋验收单》，或因出卖人对买受人提出的整改要求予以返修、保修，或买受人未按《房屋交付使用通知书》的要求支付物业服务费及其他相关费用导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成预售合同约定的逾期交房。出卖人无需另行通知买受人，自《房屋交付使用通知书》要求的交付期限的最后一日即视为出卖人已向买受人交房；买受人在办理该房屋交付手续过程中，如该房屋出现地基基础和主题结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为买受人拒绝接受该房屋交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不构成违约亦无需承担任何赔偿责任。”补充条款第十一条第二款规定：“买受人指定联系地址青岛市崂山区温哥华花园7栋2单元1003室，上述地址若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收等情形的，均视为该邮件已有效送达买受人。买受人更改地址应在地址变更前七日书面通知出卖人，否则由此产生的一切后果均由买受人自行承担。”双方签订购房合同后，原告在合同规定的日期内向被告支付了购房款2062792元，被告于2014年4月21日向原告出具了相应的购房发票。2014年4月1日被告通过EMS全球邮政特快专递方式向原告预留联系地址青岛市崂山区温哥华花园7栋2单元1003室邮寄送达了《金茂湾房屋交付使用通知书》一份，该通知书通知原告其购买的金茂湾房屋已具备合同约定的交付条件，办理入住手续时间为2014年4月10日至2014年4月30日，地点为金茂湾7号楼底层交房中心。该邮件被签收，但原告认为签收人并非其本人，虽然其没有收到该份通知，但其通过其他途径打听到了房屋交付的事情。因此原告于4月25日到达交房现场，因原告对交付的房屋装修质量不满意，提出房屋存在客厅大理石吊脚、断裂、地板鼓胀、地脚线不直、厨房地砖只贴了一半等房屋装修方面的问题，要求被告予以整改，因此原告当天没有收房。被告对于原告提出的房屋装修质量问题按照原告的要求进行了整修，于5月10日通知原告房屋整修完毕，可以交房。原告现场查看之后认为对于其提出的部分质量问题确实进行了整修，但提出大理石颜色跟原先的不一样，被告整修不符合原告的标准，再次拒绝收房。之后被告按照原告的要求又多次针对原告提出的装修问题进行整改。7月26日至29日期间原告前往现场查看被告整修的结果，认为地板还有鼓胀，且卧室挂钩锁具不好用，另关于经济赔偿问题没有谈妥，表示仍不能收房。被告因此于8月8日委托山东琴岛律师事务所通过通过EMS全球邮政特快专递方式向原告送达《律师函》一份，通知“原告被告针对原告的整改要求，在合同交付标准外对该房屋进行了改造，但原告仍然拒绝收房并提出无理的索赔请求。被告再次正式通知原告办理交房手续，否则由此导致的全部责任由原告自行承担”。10月15日，被告又再次通过通过EMS全球邮政特快专递方式向原告送达了《催办交房手续通知函》一份，通知“原告尽快前往金茂湾销售中心办理收房手续。根据合同约定，自《房屋交付使用通知书》要求的交付期限最后一日即视为被告向原告交房，从上述期限届满之次日起，原告应承担相应的责任”。另查明，被告已于2015年1月27日本案庭审结束之后将涉案房屋交付给原告。案经本院调解未果，依法应予判决。以上事实，有青岛市商品房预售合同、EMS全球邮政特快回单、照片、金茂湾房屋交付使用通知书、律师函、催办交房手续通知函及当事人陈述笔录在案为凭，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的青岛市商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的义务并承担相应的责任。归纳原、被告双方争执的主要矛盾，本案的焦点问题是：被告向原告交付房屋，原告拒绝接收应如何认定，房屋逾期交付的责任应由谁承担。对此本院认为，原告主张被告违约延期交付房屋的主要理由是房屋存在装修质量问题导致原告无法入住，因此原告拒绝收房。根据双方所签订的商品房购房合同补充条款第十条约定，“买受人在办理该房屋交付手续过程中，如该房屋出现地基基础和主题结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为原告拒绝接受该房屋交付并要求被告承担逾期交房责任的理由，被告不构成违约亦无需承担任何赔偿责任。”且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”综上，根据上述法律规定及合同约定，只有在被告交付给原告的房屋存在主体结构质量问题时，原告才能够拒绝受领房屋并要求对方给予赔偿损失。根据本案查明的实际情况，原告拒绝受领房屋的主要理由是因为被告交付的房屋装修质量存在瑕疵。而该装修质量存在的瑕疵并不对房屋主体结构产生影响，也不影响原告的居住使用，亦不影响房屋买卖合同目的的实现。且被告已经按照原告要求多次对原告提出的装修问题进行了整修，并多次通知原告交接房屋，原告仍拒绝领受该房屋。据此，可以认定被告已经按照合同约定的交付时间及交付方式向原告交付了房屋，原告因自身原因和理由拒收房屋，不构成拒绝领受房屋的法定事由，被告不应承担逾期交房的责任。对于原告所主张的逾期交房产生的违约金及租房损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告退还物业费的诉讼请求，从庭审证据来看，物业费并非由被告收取，原告向被告主张缺少事实依据和证据支持，因此对于该项诉讼请求本院亦不予支持。关于原告主张被告交付《青岛市建设工程竣工验收备案证》及《工程装修明细表》诉讼请求，在庭审过程中，被告已向原告出示相关文件原件，原告要求被告另行交付《青岛市建设工程竣工验收备案证》及《工程装修明细表》无合同约定或法律依据，本院不予支持。原告主张被告交付房屋的诉讼请求，因双方当事人已经办理了房屋交付手续，关于该项诉讼请求双方已经实际履行完毕，本案不再处理。关于原告主张的按照合同约定在厨房铺设10块瓷砖的诉讼请求，经查明，原告要求铺设的位置位于橱柜下方，双方关于此位置是否铺设瓷砖并无明确约定，且该位置没有铺设瓷砖亦不影响该房间的整体使用及外观。因原告已经入住该房屋，经询问原告意见，本院对该诉讼请求不做处理。综上，原告的主张无事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定之规定，判决如下：驳回原告孙瑞的诉讼请求。案件受理费1607元，由原告孙瑞自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 仲 涛人民陪审员 张东绣人民陪审员 张鲁波二〇一五年五月四日书 记 员 石 健 更多数据：