（2014）大民二初字第328号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-09-03
案件名称
韩丹妮与吉林博德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大安市人民法院
所属地区
大安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩丹妮,吉林博德房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百零七条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第328号原告韩丹妮，女，1964年3月21日生，汉族，无业，现住大安市。委托代理人任长春，吉林于晓辉律师事务所律师。被告吉林博德房地产开发有限公司。法定代表人王延，职务经理。委托代理人程立国，男，被告吉林博德房地产开发有限公司。员工。原告韩丹妮诉被告吉林博德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韩丹妮及其委托代理人任长春，被告吉林博德房地产开发有限公司委托代理人程立国出庭参加诉讼。原告诉称，2013年11月6日经原被告协商，双方签订了商品房认购合同，原告按合同约定交付购楼款3,771,772.00元，被告为原告出具了收据。现原告购买的楼房已经竣工，原告多次催促被告交付楼房，被告以种种理由拒付，因此起诉要求被告立即返还购楼款，并承担由此产生的费用。被告辩称，事实是我公司资金紧张向原告借款100万元，签订了借款协议，向原告出具了借据，该协议约定借款期为2个月，利率5%，同时开具了滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套房屋的商品房认购书和交款收据作为抵押担保。2014年1月6日，到还款期又重新签订借款协议，废除2013年11月6日借款协议，重新出具100万借据，支付10万利息，仍然给原告开具滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套房屋的商品房认购书和交款收据作为抵押担保。两次共向原告支付利息20万元。2014年3月6日借款又到期了，博德公司给原告开具滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅的商品房认购合同书和交款收据作为还款利息的担保。同意还原告100万借款。庭审中，原告提供如下证据滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套房屋的商品房认购书和交款收据，滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅的商品房认购合同书和交款收据，证明原被告间存在买卖楼房事实和购楼款全部交清。被告质证对证据真实性无异议。对证明问题有异议认为是借款不是买卖。被告提供借款协议一份，证明房屋是借款100万抵押。原告质证认为与买卖房屋无关。经庭审查明：2013年11月6日原告购买被告滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅，双方签定商品房认购合同书，被告为原告出具了收款收据。2013年11月6日被告与原告签定滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房认购书，被告为原告出具购楼收据。2014年1月6日原被告签定借款协议，被告向原告借款100万元，期限为2014年1月6日至2014年3月6日，被告用滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房抵押。另查明，被告至今没有取得商品房预售许可证。根据原被告陈述，双方当事人举证质证，结合查明事实，本院综合评判如下：原告提供的商品房认购书及交款收据，被告提供的借款协议，原被告对真实性均没有提出异议，本院予以采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。并且出卖人已经按约定收受购房款。该协议应当认定为商品房买卖合同。被告给原告开出的“商品房认购书”，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定被告给原告出具的是商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订的商品房预售合同，应当无效。但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效”。被告没有取得商品房预售许可，原被告间签订的商品房认购书属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原被告签订的商品房认购书是因被告没有取得相关手续而无效的，该认购合同无效原告无过错。被告提出原告提供的滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅的商品房认购合同书和交款收据是100万借款利息的抵押担保，没有提供证据支持，其抗辩理由不能成立。关于2013年11月6日被告为原告开具的滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房认购书，被告提供的在2014年1月6日签订的向原告借款100万元借款协议，又以滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房作抵押，被告在2013年11月6日已经给原告开具商品房认购合同书的情况下，又在2014年1月6日以这三套房屋作抵押向原告借款，可以认定商品房认购交易没有完成。被告提供的借款协议中载明向原告借款100万元，实际收到100万元。原告提出借款协议中的100万元与其提供的滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房认购书无关，没有提供证据支持，其抗辩理由证据不足。综上，本院认为，2013年11月6日原告购买被告滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅，因被告没有取得商品房预售许可，致使商品房认购合同无效，因此原告无过错，根据《合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返回5套住宅购楼款。2013年11月6日原被告签订的滨江一号8#楼北侧3、4、5门的三套商品房认购书，因被告提供的2014年1月6日的借款协议证实了向原告借款用此三套房屋作抵押借款事实，被告对此三套商铺的抗辩理由成立，本院予以支持。原告主张是购楼按购楼款收据数额给付，没有证据支持，被告应按收到款项100万给付原告，被告承诺5%月利率给付利息，但约定过高应按法律规定予以调整。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，中华人民共和国《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告与原告签订的滨江一号8#楼北侧3、4、5门市房的三套商品房认购书无效。被告与原告签订的滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅的商品房认购合同书无效。二、被告于判决生效后立即返还原告滨江一号5#楼4单元301、703、803室和3号楼4单元501、502室共5套住宅购楼款880,927.00元。三、被告于判决生效后立即给付原告借款100万，并按人民银行同期贷款利率的四倍给付利息（自2014年1月7日起至判决生效时止）。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36974.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判长 朱云升审判员 张玉华审判员 张明兢二〇一五年五月四日书记员 高 双 百度搜索“”