（2015）于民二初字第01371号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-12-02
案件名称
辽宁恒泰物业发展有限公司与郭鹏、王倩茹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁恒泰物业发展有限公司,郭鹏,王倩茹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民二初字第01371号原告：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，系该公司总经理。委托代理人：张立茹委托代理人：朱宁被告：郭鹏被告：王倩茹原告辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）诉被告郭鹏、王倩茹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宁独任审判，并公开开庭进行了审理。原告恒泰物业公司的委托代理人朱宁、张立茹、被告郭鹏、王倩茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为143.46平方米，但被告却拖欠2012年7月2日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费2429元、滞纳金3753元及本案诉讼费用。被告辩称，欠费时间、数额属实，不交物业费是有原因的，2012年1月业委会不再续聘原告公司，2012年3月12日张贴整改通知单，2012年3月3日放弃对园区管理，2012年3月末恢复服务，业委会与物业产生纠纷，造成电梯、监控、照明等生活设施无法运行，园区混乱，政府委托没有效力，没有经过业主大会同意，2013年12月31日期间没有提供原告为园区服务的合法证据。原告起诉已经超过诉讼时效。经审理查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2010年7月2日，被告郭鹏、王倩茹签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。但原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告郭鹏、王倩茹系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为143.46平方米。另查，被告拖欠原告从2012年7月2日至2013年12月31日的物业费2429元，2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。再查，2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，原告明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于原告的服务期限问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题。物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，被上诉人物业公司提供了《催缴物业费通知》等证据，拟证明其一直在向上诉人主张要求其缴纳拖欠物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，故本案未超诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭鹏、王倩茹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2012年7月2日至2013年12月31日的物业费2429元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 杨宁二〇一五年五月四日书记员 胡楠 关注公众号“”