（2015）合民一终字第01515号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-05-26

案件名称

陈平与ＸＸＸ、司刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸＸ,司刚,陈平,王俊,杜军,杜兵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2015）合民一终字第01515号上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，无业。委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷。上诉人（原审被告）：司刚，无业。委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷。被上诉人（原审原告）：陈平，安徽天瑞律师事务所律师。原审第三人：王俊，安徽天瑞律师事务所律师。原审第三人：杜军，合肥市积信投资理财有限公司总经理。原审第三人：杜兵，个体经营户。上诉人ＸＸＸ、司刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第03254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸＸ、司刚的共同委托代理人林晓静，被上诉人陈平，原审第三人王俊到庭参加诉讼。原审第三人杜军、杜兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈平原审诉称：经出租人同意，陈平将承租的合肥市阜南路111号润安大厦一层及负一层约1200平方米的房屋于2013年4月转让给了ＸＸＸ及司刚，双方签订了转让、租赁协议，对转让款、房租付款时间、违约责任等进行了明确约定。ＸＸＸ和司刚在支付了两个季度的租金后，不再按约支付房租，经多次催要无果。请求法院判令：1、解除双方协议中的租赁条款，由ＸＸＸ、司刚交还房屋；2、ＸＸＸ、司刚支付房屋租金69000元（自2013年8月29日计算至2013年11月29日，此后计算至实际交房之日），并承担违约金21000元；3、本案诉讼费用由ＸＸＸ、司刚负担。ＸＸＸ、司刚在原审庭审中辩称：1、陈平不是本案适格的诉讼主体，陈平与ＸＸＸ、司刚没有签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，陈平无权提起诉讼。2、ＸＸＸ、司刚与本案第三人签订的是经营权转让协议，ＸＸＸ、司刚针对该协议已提起民事诉讼，要求解除协议，并返还转让费和租金。因该案的处理结果对本案有影响，故希望法院中止本案的审理。3、2013年8月，ＸＸＸ、司刚接到合肥市中级人民法院的通知，要求ＸＸＸ、司刚直接将租金汇至合肥市中级人民法院执行款专户，故ＸＸＸ、司刚未继续向第三人支付租金是有原因的。4、2014年3月，陈平擅自把涉案房门打开，搬走烟酒，导致双方矛盾扩大，且陈平于2014年5月13日在涉案房门上加了锁，如ＸＸＸ、司刚应支付租金，租金只能计算至2014年5月13日。请求依法驳回陈平的诉讼请求。王俊在原审庭审中述称：1、王俊与ＸＸＸ、司刚签订协议时已将涉案房屋由陈平承租的事实告知了对方，且协议也约定ＸＸＸ、司刚将租金付至陈平账户，故其经过陈平的授权代表陈平将涉案房屋出租给ＸＸＸ、司刚，符合隐名代理的规定，陈平是本案适格的原告。2、ＸＸＸ、司刚关于不交纳租金的辩解理由系对法律和法院文书的曲解。合肥市中级人民法院通知要求涉案房屋承租人不得向房屋产权人交纳租金，但并不能改变陈平与ＸＸＸ、司刚之间转租的权利义务关系，ＸＸＸ、司刚对陈平负有支付租金义务，不存在向房屋产权人支付租金的问题，故ＸＸＸ、司刚基于合肥市中级人民法院的通知书而提出的抗辩理由不成立。3、ＸＸＸ、司刚在承租涉案房屋后，因经营不善而拒交房租，直到目前仍然控制着涉案房屋，则租金应计算至房屋实际交付之日。4、本案的处理不需要以其他案件的审理结果为依据，本案无需中止诉讼。杜军、杜兵未陈述意见。原判认定：2009年7月，中国合肥润安（国际）发展有限公司与陈平签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定中国合肥润安（国际）发展有限公司将合肥市阜南路111号面积为800平方米的房屋出租给陈平使用，租赁期限自2009年8月1日至2017年7月31日，陈平在承租期间可对经营整体转让或转租等。2013年3月26日，陈平向王俊出具《授权委托书》，委托王俊与司刚、ＸＸＸ就润安大厦“柯蕊烁”西餐厅转让、转租事宜进行谈判、协调、签署协议书以及办理交接手续等。2013年3月26日，王俊、杜军、杜兵作为甲方与作为乙方的ＸＸＸ、司刚签订了《协议书》，约定甲方同意将其三人共同投资的位于润安大厦的“柯蕊烁”西餐厅转让给乙方所有，转让价款为120万元；因西餐厅所经营使用的房屋系甲方承租使用，甲方与出租方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2017年7月31日止，故乙方同意并承诺受让西餐厅后，经营期限至2017年7月31日止；乙方受让西餐厅后，由乙方承担西餐厅使用的房屋租金，房屋租金为每月23000元，按季度支付（以每年的2月28日起至5月28日止为一租金支付季度，以此类推），上一季度末期先预付下一季度的房屋租金69000元；租金支付方式为：乙方将应付租金付至甲方指定的账户（收款人户名：陈平，开户行：中国银行合肥北城支行，账号：62×××16），再由甲方支付给房屋出租人等。针对该协议，本案原审时杜军、杜兵在法院陈述：西餐厅由杜军、杜兵、王俊、陈平四人共同投资设立；西餐厅的房屋由陈平承租而来，在签订协议时已将该事实告知了ＸＸＸ和司刚；因陈平不参与经营管理，其委托王俊代为处理西餐厅的转让、转租事宜，杜军、杜兵对此认可。上述协议签订后，ＸＸＸ、司刚支付了两个季度的租金138000元，此后的租金未再支付，其受让的西餐厅于2013年6月停止营业。2014年5月13日，双方在西餐厅内发生矛盾后，各自在西餐厅大门上加了锁。另，涉案房屋原系中国合肥润安（国际）发展有限公司所有，于2010年9月1日变更为许成超、陈晓钧共有。自2012年8月14日起，涉案房屋多次被法院查封。2013年8月，合肥市中级人民法院向ＸＸＸ、司刚发出通知，通知的相关内容为：因被执行人许成超、陈晓钧未履行生效法律文书所确定的义务，合肥市中级人民法院已裁定拍卖许成超、陈晓钧名下的位于合肥市阜南路166号润安大厦负一层、负二层、一层房产，各产权共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权，各承租人自本通知送达之日起，禁止向许成超、陈晓钧支付租金，应将租金直接汇入合肥市中级人民法院执行款专户。本案诉讼过程中，ＸＸＸ、司刚未提供证据证明其将租金汇入合肥市中级人民法院执行款专户。2014年1月3日，ＸＸＸ、司刚向原审法院提起民事诉讼，以王俊、杜军、杜兵在转让“柯蕊烁”西餐厅过程中，故意隐瞒西餐厅经营使用的房屋实际承租人是陈平的事实，以及该房屋已被多家法院查封并进入拍卖程序的事实，导致其在违背真实意愿的情况下签订了《协议书》，请求法院撤销该《协议书》，并判决王俊、杜军、杜兵共同返还其已支付的转让款和房屋租金。2014年3月20日，原审法院作出（2014）庐民一初字第00524号民事判决：驳回ＸＸＸ、司刚的诉讼请求。该判决已经生效。2014年8月22日，ＸＸＸ、司刚再次向原审法院提起民事诉讼，以王俊、杜军、杜兵未向其提供经营场所证明和房屋租赁合同，导致其无法申领营业执照等证照为由，请求法院解除双方签订的《协议书》，判决王俊、杜军、杜兵共同返还其已支付的转让款和房屋租金，并赔偿其损失。该案尚在审理过程中。原审法院审理后认为：本案所涉《协议书》包含“柯蕊烁”西餐厅经营权的转让和该西餐厅所使用房屋的转租两部分内容，本案处理的是房屋转租的法律关系。关于转租房屋的主体问题，陈平提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》证明陈平是涉案房屋的承租人，并享有转租权，无论王俊、杜军、杜兵在经营“柯蕊烁”西餐厅期间与陈平是否存在房屋租赁合同关系，在“柯蕊烁”西餐厅转让时，根据王俊、杜军、杜兵的陈述，陈平是涉案房屋的唯一使用权人，王俊根据陈平的授权以自己的名义转租该房屋，符合合同法第四百零三条关于隐名代理的规定，陈平作为授权人，应承担转租行为的法律后果，故陈平是本案适格的原告。事实上，在原审法院（2014）庐民一初字第00524号案件审理过程中，ＸＸＸ、司刚以王俊等人未告知陈平是实际承租人而构成欺诈为由，主张撤销《协议书》，该事实说明ＸＸＸ、司刚已认可陈平是涉案房屋的实际出租人，其主张陈平不是本案适格原告的主张不能成立。关于陈平主张的租金及违约金问题，ＸＸＸ、司刚在承租涉案房屋后，未按约支付租金，已构成违约，应承担继续支付租金的违约责任。陈平作为出租人，在ＸＸＸ、司刚逾期不支付租金的情况下，可依法解除租赁合同。合肥市中级人民法院在拍卖润安大厦一层、负一层、负二层房产过程中，向房屋承租人下发了禁止向房屋产权人陈晓钧、许成超支付租金的通知，因该通知下发的对象是与房屋产权人存在直接租赁关系的承租人，与次承租人无关，该通知不应成为ＸＸＸ、司刚拒绝向陈平支付租金的抗辩理由。房屋租赁期间，承租人享有对承租房屋的占有、使用权利，由于陈平于2014年5月13日锁住了出租房屋的大门，导致ＸＸＸ、司刚无法使用该房屋，其签订合同的根本目的无法实现，故ＸＸＸ、司刚不应支付2014年5月13日之后的租金。《协议书》未对逾期支付租金的违约责任作出明确约定，故陈平要求ＸＸＸ、司刚支付违约金21000元，没有依据，不予支持。关于本案是否中止审理的问题，ＸＸＸ、司刚基于生效的《协议书》而占有、使用陈平转租的房屋，该《协议书》无论是否因其他民事案件的审理而被解除，ＸＸＸ、司刚在占有、使用涉案房屋期间应支付租金的事实不会改变，故本案的审理不以另一案件的审理结果为依据，本案不应中止审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除2013年3月26日《协议书》中的租赁条款，ＸＸＸ、司刚于本判决生效之日起十日内将位于合肥市阜南路166号润安大厦柯蕊烁西餐厅所使用的房屋返还陈平；二、ＸＸＸ、司刚于本判决生效之日起十日内支付陈平房屋租金195500元（按租金23000元／月自2013年8月29日计算至2014年5月13日）；三、驳回陈平的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4628元，陈平负担628元，ＸＸＸ、司刚负担4000元；保全费1020元，由ＸＸＸ、司刚负担。上诉人ＸＸＸ、司刚上诉称：1、王俊未事先取得陈平的授权委托书，未因授权委托产生代理与被代理人的关系，未依法以陈平的名义与ＸＸＸ、司刚签订转让协议，陈平起诉所提供的《授权委托书》不具有法律效力。签订转让协议过程中，王俊既未口托告知ＸＸＸ、司刚其接收陈平委托与ＸＸＸ、司刚代订转让、转租协议，也未出示授权委托书及其身份证明和代理权限。本案也不适用合同法关于隐名代理的规定。2、签订转让协议时，王俊等没有告知ＸＸＸ、司刚西餐厅使用的房屋是陈平承租而来。3、双方签订的是西餐厅转让协议，不存在房屋转租协议，ＸＸＸ、司刚所支付的租金是因受让王俊等转让的西餐厅而支付给王俊等的租金，不是因单独签订房屋转租协议支付的租金。ＸＸＸ、司刚与陈平没有房屋租赁合同关系。根据合同相对性原则，陈平应起诉王俊等，而不应起诉ＸＸＸ、司刚。4、王俊等在履行西餐厅转让协议中存在构成根本违约的情形，且合肥市中级法院在2013年8月通知要求将租金直接汇入法院账户，故ＸＸＸ、司刚也不需要向王俊等支付租金。5、陈平原审起诉要求支付租金6.9万元，但在陈平未变更诉讼请求和补交案件受理费的情况下，原审判决支付租金19.55万元，超出诉讼请求，也未给ＸＸＸ、司刚的答辩期，剥夺了ＸＸＸ、司刚的诉讼权利。本案涉及到王俊等在履行转让协议中的违约行为，应以双方转让协议纠纷案件的处理结果为依据，故应当中止审理。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人陈平答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人王俊述称：1、根据相关证据和生效判决，陈平是房屋合法的承租人和转租权人。王俊在签订转让协议时取得了陈平的授权，无论是否告知ＸＸＸ、司刚，并不影响陈平与ＸＸＸ、司刚租赁合同关系的成立。即使按照隐名代理，在履行合同时进行披露，陈平也可直接行使合同权利。2、在一个合同中可以形成多个法律关系，本案转让协议中包括房屋租赁法律关系。3、陈平诉请租金的期限是至ＸＸＸ、司刚实际返还房屋时止，本案也不需要以转让协议纠纷案件的处理结果为依据。综上，请求维持原判。原审第三人杜军、杜兵未发表意见。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：第一，关于房屋租赁关系问题。案涉西餐厅所使用房屋的产权人并不是转让方王俊等人，王俊等人是从他人承租该房屋而享有使用权。因此，为实现西餐厅转让经营之目的，受让方ＸＸＸ、司刚必然要使用该房屋，其合法使用权之来源，要么从王俊等人处转租，要么直接向出租人陈平承租。本案房屋租赁关系到底是何种情形，也是双方争议焦点之一。本院认为，首先，双方仅签订了一份西餐厅转让协议，有关房屋租赁问题也是在该协议中进行约定，无论是交易效率，还是从客观事实上，西餐厅转让和房屋租赁问题无法分离，也是同时进行的，并不存在ＸＸＸ、司刚另外与陈平就房屋租赁事宜进行商谈的事实。其次，在双方签订的西餐厅转让协议“房屋租金及期限”部分中，明确了“因西餐厅所经营使用的房屋系甲方承租使用”、“乙方受让甲方的西餐厅后，由乙方承担西餐厅使用的房屋租金”、“支付方式为由乙方将应付租金先交付给甲方指定的以下账户，再由甲方支付给房屋出租人”等事项。从中可以看出，西餐厅转让过程中同时包含了王俊等将原承租房屋转租给ＸＸＸ、司刚的内容，并不存在陈平直接将房屋出租给ＸＸＸ、司刚的情形。因此，陈平出具给王俊的《授权委托书》形成时间“2013年2月2日”是不真实的，理由在于，如果该时间真实，也即王俊当时取得了陈平的授权委托，那么就意味着西餐厅转让协议与王俊代理陈平转租房屋是分别进行的，而这显然不合常理，也与合同约定的ＸＸＸ、司刚仍需向转让方支付租金，再由转让方将租金支付给之内容相矛盾。故应当认定ＸＸＸ、司刚使用房屋的权利来自于王俊等在转让同时将所承租房屋的转租行为，ＸＸＸ、司刚与陈平之间不存在直接的房屋租赁关系，当然无论是陈平出具的《授权委托书》还是陈平在本案中的陈述，均表明陈平是同意和认可王俊等的转租行为。第二，关于合同解除问题。基于陈平将房屋出租给王俊等人，王俊等人又将该房屋转租给ＸＸＸ、司刚之合同法律关系，ＸＸＸ、司刚负有向王俊等人支付租金的义务，王俊负有向陈平支付租金的义务。在王俊等人未支付房屋租金的情况下，陈平依法有权解除其与王俊等人的房屋租赁关系，这是明确的。双方此节之争议在于，陈平是否以ＸＸＸ、司刚为被告来主张解除房屋租赁合同关系。从合同相对性原则来说，因陈平与ＸＸＸ、司刚之间不存在直接的房屋租赁关系，是不可以的。但房屋出租过程中出现转承租情形时，合同相对性原则并不绝对适用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，“次承租人代为支付的租金或违约金超出其应付的租金数额的，可以折抵租金或向承租人追偿”。上述法律规定表明人民法院在审理涉及转承租的房屋租赁合同纠纷案件时可以突破合同相对性原则，依法保护出租人和次承租人的合法权益，从而便捷、高效、妥善地处理此类纠纷。故陈平有权以出租人身份作为本案原告来解除与房屋相关的租赁合同。第三，原判是否存在违反法定程序问题。就房屋租金数额，陈平原审诉请支付自2013年8月29日至11月29日期间租金69000元，但同时也要求计算至实际交付（房屋交还）之日。因此，原判支持陈平2013年11月30日以后租金诉请，并不属于超越当事人诉讼请求范围。ＸＸＸ、司刚认为原审剥夺了其享有的答辩期之权利，没有依据。另，ＸＸＸ、司刚与王俊等人就转让协议履行中是否存在违约之争议，与陈平本案就房屋租赁合同解除及租金支付之诉请无关，ＸＸＸ、司刚认为本案因中止审理的主张，也无依据。综上，ＸＸＸ、司刚的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4290元，由上诉人ＸＸＸ、司刚负担（ＸＸＸ、司刚缓交案件受理费3290元，于本判决生效之日十日内缴至本院）。本判决为终审判决。审　判　长　　叶玉军审　判　员　　张　怡代理审判员　　董江宁二〇一五年五月四日书　记　员　　于成冲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注公众号“”