（2015）成华民初字第4730号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2016-12-31
案件名称
弘迅公司诉被告润都公司1、北安公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东弘迅投资有限公司,成都市润都科技有限公司,北京市设备安装工程集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第4730号原告广东弘迅投资有限公司（以下简称弘迅公司），法定代表人张毅，弘迅公司董事长。委托代理人谭昌波，广东厚诚律师事务所律师。特别授权代理。被告成都市润都科技有限公司（以下简称润都公司），法定代表人桑振宇，润都公司董事长。委托代理人张颉，润都公司员工。特别授权代理。被告北京市设备安装工程集团有限公司（以下简称北安公司）。法定代表人桑振宇，北安公司董事长。委托代理人董建升，北安公司职员。特别授权代理。原告弘迅公司诉被告润都公司、北安公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，被告润都公司提起反诉，本院依法适用简易程序对本、反诉进行了合并审理，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。弘迅公司的委托代理人谭昌波，润都公司的委托代理人张颉，北安公司的委托代理人董建升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘迅公司本诉称，2013年8月21日，弘迅公司与润都公司、北安公司签订《房屋买卖合同》，约定：弘迅公司向润都公司购买位于本市成华区龙潭立交桥东侧的成都市润科技有限公司总部基地项目地下一层、地下二层（商业库房）、地上一层、二层、三层、四层商场部分，建筑面积48383.26平方米，单价5200元∕平方米，总价款251592952元。付款方式为合同签订后5日内付100万元，原告成立新公司并签订新协议后3日内付至2500万元，目标项目主体结构完工后10日内付500万元，目标项目工程竣工验收合格并交付房屋后5日内付至合同价款的40%，房产证办理完毕后3日内付至合同价款的90%，30日内付清余款。如润都公司在2014年10月31日前无法将房产证办理至原告名下，则各方同意将房产交易变更为股权转让方式，即北安公司同意将其持有的润都公司的65%的股权转让给弘迅公司。润都公司应在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付弘迅公司使用，逾期交房超过90日的，弘迅公司有权解除合同，润都公司应退还弘迅公司已付款项，并按已付款项的1%支付违约金。合同签订后，弘迅公司于2015年8月23日支付100万元、9月12日支付1150万元给润都公司。但润都公司没有按合同约定做好项目的复工续建工作，时至今日仍未能将符合交付条件的房屋交付给原告使用。2014年5月29日，北安公司与案外人重庆黔程建设（集团）有限公司签订关于润都公司全部股权及债权转让给案外人重庆黔程建设（集团）有限公司。2014年9月9日弘迅公司发函给润都公司，要求解除合同并退款索赔。润都公司回函同意解除合同但拒绝退款。润都公司因自身原因无法完成目标项目建设，该项目处于停工烂尾状态，润都公司不能按照合同约定交付房屋，构成违约，除退款外，应承担相应的违约责任。北安公司在《房屋买卖合同》的有效期内将承诺转让给弘迅公司股权又转让给他人，造成《房屋买卖合同》无法履行。被告的违约行为导致弘迅公司已无法实现合同目的，故请求法院判令：润都公司退还弘迅公司已付购房款1250万元，润都公司向弘迅公司支付违约金125000元。润都公司针对本诉辩称，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》第五条第2款约定，弘迅公司应在《房屋买卖合同》签订之日起15日内，即2013年9月5日前成立一家新的项目公司与润都公司、北安公司重新签订房屋买卖协议并支付2500万元购房款。但至润都公司2014年9月向弘迅公司发出《解除合同通知》之日，弘迅公司仍未成立一家新的公司与润都公司及北安公司重新签订房屋买卖合同，也未向润都公司支付2500万元购房款。弘迅公司违约，并已逾期90日，润都公司有权解除合同。弘迅公司于2014年9月9日收到了润都公司发出的《解除合同通知》，双方的《房屋买卖合同》于2014年9月9日已经解除。《解除合同通知》已明确要求弘迅公司支付违约金和办理退款手续，依据双方合同约定，弘迅公司应先支付违约金，之后10日内润都公司才退还已付款项。在弘迅公司向润都公司支付违约金之前，润都公司无需退还1250万元。弘迅公司违约在先，润都公司解除合同的时间早于合同约定的交房日期，润都公司在合同解除前不存在违约行为，不应向弘迅公司支付违约金。综上所述，弘迅公司违约在先，润都公司已依法解除了《房屋买卖合同》，润都公司不存在违约行为，请求法院驳回弘迅公司本诉的诉讼请求。北安公司针对本诉辩称，因弘迅公司在《房屋买卖合同》履行过程中，未按协议约定，成立一家新的项目公司重新签订协议并支付2500万元购房款，逾期超过合同约定的90日，弘迅公司违约，润都公司已于2014年9月向弘迅公司送达了解除合同通知，三方签订的《房屋买卖合同》已于2014年9月解除。北安公司于2015年5月29日与重庆黔程建设（集团）有限公司签订《股权和债权转让协议》时已逾期9个月，《股权和债权转让协议》也未实际履行，北安公司也未向重庆黔程建设（集团）有限公司转让股权。签订《股权和债权转让协议》也不能证明北安公司存在违约行为。综上，弘迅公司违约在先，《房屋买卖合同》已经解除，北安公司不存在违约行为，请求法院驳回弘迅公司的诉讼请求。润都公司反诉称，2013年8月21日，润都公司、弘迅公司及北安公司签订《房屋买卖合同》，约定弘迅公司购买润都公司开发的位于成都市成华区的成都市润都科技总部基地项目商品房。合同签订后，弘迅公司未按合同第五条第二款约定成立新项目公司重签买卖协议及支付2500万元，也未按合同第五条第三款向润都公司支付500万元。弘迅公司合计应向润都公司支付3000万元，仅支付了1250万元，逾期支付金额达1750万元，且已超过合同约定的90日期限。润都公司向弘迅公司发出了《解除合同通知》，弘迅公司收到后，双方的合同因弘迅公司违约已于2014年9月9日解除。请求法院判令弘迅公司向润都公司支付违约金175000元。弘迅公司针对反诉辩称，本案的违约方为润都公司，弘迅公司并未违约。依据《房屋买卖合同》第五条第二款约定，原告支付2500万元的同时，润都公司应做好项目复工续建工作。由于签订《房屋买卖合同》时项目处于停工状态，合同强调弘迅公司付款的同时润都公司必须复工续建，这是润都公司的义务，也是弘迅公司继续付款的前提。但当弘迅公司支付1250万元时，发现项目仍然停滞不动，为资金安全起见，弘迅公司未继续付款。润都公司在自身违约的情况下，称弘迅公司违约，无事实及法律依据，请求法院驳回润都公司的反诉请求。经审理查明，润都公司的工商档案显示：注册资本1000万元，北安公司系润都公司股东之一，北安公司认缴和实缴出资额为906.6万元。2013年8月21日，润都公司、弘迅公司与北安公司签订《房屋买卖合同》一份，合同明确：润都公司获得了成都市润都科技有限公司总部基地项目的开发权（合同签订时，目标项目已完成地下及地上四层裙房土建工程），弘迅公司购买润都公司在该项目配套服务（商业）部分的房产。房产单价为5200元∕平方米，合同暂定价款251592952元。付款方式及期限约定为：合同签订后5日内弘迅公司向润都公司支付100万元；弘迅公司在协议签订之日起15日内注册成立新的项目公司，润都公司、北安公司同意用新的项目公司替代弘迅公司重新签订房屋买卖协议，但原协议中的条款不变，在新协议签订之日起3个工作日内，弘迅公司向润都公司支付至2500万元，同时，润都公司应做好项目复工续建工作；目标项目主体结构完成后10日内弘迅公司向润都公司支付500万元；项目工程竣工验收及交付后5日内，弘迅公司向润都公司付至合同价款的40%；办理房产证后3日内，付至合同价款的90%；办理房产证后30日内，付清剩余款项。对无法办理房产证的问题，三方约定为：如果润都公司在2014年10月31日之前无法将房产证办理至弘迅公司名下，原、被告双方同意商品房转让的交易方式，变更为股权转让的方式，即北安公司于2014年11月10日之前与弘迅公司签订《股权转让协议》，将其持有的润都公司65%股权转让给弘迅公司，股权转让价款为前述房产交易合同价款。逾期付款的违约责任约定为：弘迅公司逾期在90日内，按日向润都公司支付逾期应付款的万分之一的违约金，逾期超过90日后，润都公司有权解除合同，润都公司解除合同的，弘迅公司按累计应付款的1%向润都公司支付违约金，弘迅公司支付违约金后10天内，润都公司退还弘迅公司全部已付款项。房产交付期限约定为：2014年12月31日前。前述合同签订后，弘迅公司于2013年8月23日向润都公司付款100万元，于2013年9月12日付款1150万元。2014年5月29日，北安公司与重庆黔程建设（集团）有限公司（以下简称黔程公司）签订《股权及债权转让协议书》，协议第3.3条明确：项目现状为润都科技项目已完成地下及地上四层裙房、1号楼24层、2号楼17层主体结构工程。协议第4.1.1条约定：北安公司将持有的润都公司90.66%股权全部转让给黔程公司。协议第6.4条约定：润都公司与弘迅公司于2013年8月21日签署的《房屋买卖合同》，由北安公司与弘迅公司商谈并解除，自本协议签订之日起7个工作日内，黔程公司通过润都公司向北安公司支付1500万元用于解除上述《房屋买卖合同》，该1500万元中的1250万元由北安公司负责通过润都公司在《房屋买卖合同》解除后退还给弘迅公司，剩余250万元作为解除《房屋买卖合同》的补偿款由北安公司向弘迅公司支付。如北安公司解除《房屋买卖合同》需支付的补偿款超出250万元，超出部分由北安公司自行承担。润都公司应配合北安公司办理解除《房屋买卖合同》及退还1250万元的相关的手续。2014年9月4日，润都公司向弘迅公司发出《解除合同通知书》，称：由于弘迅公司未按《房屋买卖合同》约定支付价款，弘迅公司违约，润都公司决定根据合同约定解除《房屋买卖合同》，润都公司要求弘迅公司收到通知后5日内按约定支付违约金并办理退款手续。2014年9月9日，弘迅公司复函称：北安公司欲将股权及物业转让给黔程公司时曾与弘迅公司协商，提出补偿弘迅公司投资损失的前提下，请弘迅公司同意终止房屋买卖合同…弘迅公司提出补偿400万元的方案，北安公司明确表示同意补偿400万元的方案，其中由黔程公司承担250万元，另150万元北安公司称需召开董事会后执行…北安公司未履行退款…故不存在弘迅公司延迟付款的违约行为…希望润都公司与北安公司尊重此前发生的事实，信守承诺，在5日内办理终止双方买卖合同及退还1650万元的手续，否则弘迅公司将采取诉讼等法律措施。庭审中，原、被告双方一致认可，双方签订的《房屋买卖合同》已于2014年9月9日协商解除。上述事实，有以下证据在案证实：原、被告工商档案信息、房屋买卖合同、解除合同通知书、复函、网上银行电子回单、网上转账交易明细、股权及债权转让协议，以及庭审笔录。本院认为，原、被告双方因购买房产自愿签订的房屋买卖合同，合法有效。双方已在自愿协商的基础上解除了该合同，本院对此予以确认。双方的争议焦点为造成合同解除是否系一方违约所致。一方面，弘迅公司认为：润都公司违约，违约事实为润都公司未按约做好项目复工续建工作，且未按合同约定交付房产；北安公司在合同有效期内将承诺转让给弘迅公司的股权转让他人，造成《房屋买卖合同》实际上无法履行。对此，本院认为：第一、弘迅公司并未向法庭举证证明润都公司未做好项目复工续建工作。第二，从弘迅公司向法庭举出的2013年8月21日签署的《房屋买卖合同》及2014年5月29日签署《股权及债权转让协议书》中，对涉案项目当时的状况描述为，《房屋买卖合同》明确项目已完成地下及地上四层裙房土建工程，9个月后，《股权及债权转让协议书》明确项目已完成地下及地上四层裙房、1号楼24层、2号楼17层主体结构工程。这足以看出，润都公司进行了项目复工续建工作。第三、双方约定的交房期限虽为2014年12月31日，但双方实际上已于2014年9月9日协商解除了《房屋买卖合同》，润都公司未向弘迅公司交付房产也未违反双方约定。第四、北安公司虽与他人签订了《股权及债权转让协议书》，但弘迅公司在本案中并未向北安公司主张权利，故在本案中，本院不对北安公司是否存在违约情形加以认定。由此，弘迅公司主张润都公司违约并无事实依据。另一方面，润都公司认为弘迅公司违约，违约事实为弘迅公司未按合同成立新公司重签房屋买卖协议；逾期支付1750万元购房款。对此本院认为，第一、争议双方在《房屋买卖合同》中虽约定由弘迅公司成立新公司，与润都公司、北安公司重签房屋买卖合同，也就是说双方约定对合同主体作变更，再双方最终未作变更的情况下，各方按原合同履行则可，不能据此认定弘迅公司违约。第二、按约定，弘迅公司本应支付合同价款，但从润都公司的第一大股东北安公司与他人签订的《股权及债权转让协议》，可以明确，润都公司存在与弘迅公司协商解除合同的事实，在此种情况下，弘迅公司在支付1250万元后，未继续支付合同价款，也不能认定弘迅公司逾期付款。由此，润都公司主张弘迅公司违约也无事实依据。综上所述，弘迅公司与润都公司在协商的基础上解除了《房屋买卖合同》，在双方均无违约情形的情况下，本院对双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持。合同解除后，润都公司依据合同收取的价款应予退还，故对弘迅公司要求润都公司退还购房款1250万元的请求予以支持。润都公司的第一大股东北安公司与第三方黔程公司签订的《股权及债权转让协议》可以证实，润都公司与弘迅公司就解除合同的补偿问题进行过协商，鉴于双方并未就补偿金协商一致，弘迅公司主张的125000元，与补偿金相当。据此，为彻底解决争议双方的纠纷，本院确定，双方合同解除后，由润都公司向弘迅公司支付补偿金125000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告成都市润都科技有限公司应于本判决生效之日日起十日内向原告广东弘迅投资有限公司退还购房款12500000元，并向原告广东弘迅投资有限公司支付补偿金125000元。二、驳回原告广东弘迅投资有限公司本诉的其他诉讼请求。驳回被告成都市润都科技有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48775元、反诉案件受理费1900元，共计60675元，均由成都市润都科技有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 舒友蛟二〇一五年五月四日书 记 员 李明慧 百度搜索“”