（2015）湖吴康商初字第57号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-08-25
案件名称
陈庆武与湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社、湖州浙北拍卖行有限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈庆武,湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社,湖州浙北拍卖行有限公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴康商初字第57号原告：陈庆武。委托代理人：孙建明。被告：湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社。负责人：朱金明。委托代理人：康勇。被告：湖州浙北拍卖行有限公司。住所地：湖州市吴兴区体育场路*******号（阳光城浦发银行北面）。法定代表人：王欣欣。委托代理人：陈祖健。委托代理人：刘嵩飚。原告陈庆武与被告湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社（以下简称罗师庄合作社）、被告湖州浙北拍卖行有限公司（以下简称浙北拍卖行）拍卖合同纠纷一案，原告于2015年1月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由代理审判员徐军适用简易程序于2015年2月10日、4月1日两次公开开庭进行了审理。原告陈庆武的委托代理人孙建明，被告罗师庄合作社负责人朱金明及委托代理人康勇，被告湖州浙北拍卖行有限公司的委托代理人陈祖健、刘嵩飚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆武起诉称：被告浙北拍卖行于2014年7月9日发布罗师庄便民中心综合楼租赁使用权拍卖公告（16）号。该公告公告了拍卖标的为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权，年租金起拍价40万元，有保留价。同时该公告公告了拍卖标的简介、租赁要求以及咨询、报名条件及展示。根据该公告的要求原告办理了参与竞拍的相关手续，与被告浙北拍卖行签订了《竞买协议书》，缴纳了竞买保证金。2014年7月18日上午，原告在被告浙北拍卖行举行的拍卖会上以94万元年租金的价格取了拍卖标的—杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权，并与被告浙北拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。该成交确认书约定了双方的权利和义务，之后原告也按照约定的时间付清了全部拍卖成交价款。嗣后，原告拟按照约定签订书面的《房屋租赁合同》，但却被拒绝签订书面的《房屋租赁合同》和按时向原告交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼。期间原告曾致函被告浙北拍卖行要求被告浙北拍卖行告知原告拍卖标的的委托人名称及住所地、协助签订书面《房屋租赁合同》交付拍卖标的、转告委托人的开户行和帐户等，但均未得到被告浙北拍卖行的答复。无奈之下，原告以被告浙北拍卖行为被告向湖州市吴兴区人民法院提起了诉讼。2014年10月27日，湖州市吴兴区人民法院作出了（2014）湖吴康商初字第427号《民事判决书》，该判决以案件系拍卖合同纠纷，对原告方主张的租赁合同关系本院在本案中不作审查为由驳回了原告的诉讼请求。此后，原告根据该判决的指示，以信函和单位接洽的方式要求被告罗师庄合作社将“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼”交付给原告，并与原告签订书面的《房屋租赁合同》，但因被告罗师庄合作社拒绝而未果。原告认为，在原告竞拍成功后，即与拍卖标的杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）租赁关系成立并生效。被告罗师庄合作社作为拍卖标的的委托人应当向原告交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，签订书面的《房屋租赁合同》，且两被告应当承担逾期交付拍卖标的的租金返还和赔偿损失之责任。现原告为为维护自身合法权益，请求判令：一、确认原告对拍卖标的“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）”拍卖成交，即确立原告杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）租赁关系成立并生效；二、被告罗师庄合作社立即与原告签订书面的《房屋租赁合同》；三、被告罗师庄合作社立即向原告交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼：四、两被告自2014年8月1日起至实际交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告返还逾期交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的租金（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；五、两被告自2014年8月1日起至实际交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告赔偿损失（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；六、两被告向原告赔偿案件受理费1747元；七、由两被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：拍卖文件原件一份，证明被告浙北拍卖行于2014年7月9日发布了拍卖公告，公告了涉案的拍卖标的—杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权，并明确了拍卖的规则，竞买人参加拍卖的协议和竞买成功后所应签订的房屋租赁合同的书面文本；原告根据该些文件与被告签订了竞买协议书，参加了拍卖，并依据房屋租赁合同和竞买协议书要求签订书面租赁合同和交付拍卖标的；证据2：拍卖成交确认书原件一份，证明原告竞拍成功，且该成交确认书明确约定了双方的权利和义务的事实；证据3：浙江省农村信用社现金缴款单复印件一份，证明原告按照约定的时间支付了全部拍卖款项的事实；证据4：收据原件二份和发票原件一份，证明被告浙北拍卖行在收到原告交付的拍卖成交价款的事实；证据5：函原件二份和快递单原件二份，证明原告要求被告浙北拍卖行告知委托方是谁，并要求交付房屋的事实；证据6：民事判决书一份，证明原告因在不了解拍卖标的的委托人的情况，以被告浙北拍卖行为被告起诉到法院，法院判决指示原告向被告罗师庄合作社主张交付拍卖标的等权利，及原告因此发生案件受理费1747元的事实；证据7：邮政特快专递一份，证明2014年11月20日原告致函被告罗师庄合作社要求交付等事项。被告罗师庄合作社答辩称：第一，杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼8年租赁使用权拍卖成交合法、有效，原告也按约向被告浙北拍卖行支付了拍卖款，被告浙北拍卖行已将该租金转交给了被告罗师庄合作社，原告与被告罗师庄合作社之间的租赁合同确实成立并生效，故对原告第一项诉讼请求，被告罗师庄合作社无异议。第二，对第二项诉讼请求被告亦无异议，事实上双方尚未签订《房屋租赁合同》系原告导致。第三，被告罗师庄合作社在拍卖成交后，已将杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的钥匙交给了原告，事实上完成了交付义务，故不存在逾期交付的问题，也就不存在赔偿损失的问题。被告罗师庄合作社为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：委托拍卖合同一份，证明被告委托浙北拍卖行拍卖标的物面积是1400多平米的事实；证据2：竣工验收报告一份，证明杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的总面积为1957平米的事实；证据3：委托评估报告书、致委托方的函各一份，证明被告仅将总面积为1957平米的杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼中的1482平米进行出租的事实。证据4：图纸一份，证明在拍卖前被告罗师庄合作社的工作人员曾经出示图纸并向原告方介绍租赁物的面积，以及原告是知道租赁物的租赁面积的事实。证据5：证人证言，证明被告已按约向原告交付了拍卖标的物的事实。被告浙北拍卖行答辩称：首先，本案属于一事不再理。本案拍卖合同纠纷陈庆武在2014年2月7日已经向法院提起诉讼，法院也作出了（2014）湖吴康商初字第427号民事判决书。现原告再次起诉的诉讼标的与上次的诉讼标的相同。根据有关法律规定，应该驳回原告的再次起诉。其次，原告起诉缺少事实依据和法律依据，依法应予以驳回。其理由如下：1、杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）交付的前提不仅拍卖成交还应依约与拍卖委托单位签订该拍卖标的的租赁合同，现原告自己拒与委托方签订该租赁合同，其责任完全在原告方。而浙北拍卖行不是签订租赁合同的主体，不应承担交付责任。2、原告拍卖成交后，对其冲动举牌，拍卖成交后后悔，公然否认罗师庄合作社拍卖前现场界定其在一层、二层保留部分办公用房的事实，拒不按拍卖约定的内容与出租方签订该拍卖标的租赁合同。3、对于罗师庄合作社拍卖前明确其在一层、二层保留的部分办公用房，被告除对所有来参加竞买者在报名时就详细说明外，于2014年7月17日上午又组织了竞买者去该拍卖标的的现场并由罗师庄合作社的工作人员向现场的竞买者详细作了一一介绍并对一层、二层其保留部分办公用房的范围、面积进行界定。4、原告在拍卖前明知杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼拍卖在一层、二层保留部分办公用房，而在竞买成交后否认了该拍卖标罗师庄村自己保留的部份，拒不按拍卖标的现场展示时委托方现场界定的租赁面积、范围签订该租赁合同。原告的行为，明显违背诚实、信用，依法应承担其全部的民事责任。被告浙北拍卖行为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：评估报告一份，证明杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼部分房屋使用权委托评估的面积是1400多平米的事实；证据2：委托拍卖合同一份，证明委托合同约1400平米的面积；证据3：竞买登记（申请）书、《竞买协议书》各一份，证明原告陈庆武在参与拍卖报告时，知道须对标的自行看样、调查，接受部分房屋使用权拍卖标的的现状，以及明知《竞买协议书》中“租用面积以现场界为准”内容后报告、签订《竞买协议书》的事实；证据4：调查笔录五份，证明拍卖公司向参与报告的竞买人对拍卖标的进行详细介绍，竞买人阅读《竞买协议书》充分了解该标的部分房屋使用权委托拍卖、具体“租用面积以现场界为准”的事实，同时证明原告于2014年7月17日出席并知道委托方对杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼部分的房屋租赁使用权委托拍卖范围进行现场界定的事实；证据5：调查笔录二份，证明原告竞得标的后，当天下午要求改变消防楼梯位置，与村干部商量与村自留办公用房部分合建楼梯，同时证明原告知道并乐意接受该大楼部分房屋租赁使用权的现状的事实；证据6：音像资料一份，证明原告在拍卖会上听取拍卖师向竞买人告知拍卖标的出租房屋面积以现场界定为准，同时证明原告参加竞价时完全知道该标的部分房屋租赁使用权拍卖的事实；证据7：关于杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼租赁使用权拍卖后未能签订租赁合同的情况说明一份，证明除拍卖公司向竞买人对该拍卖标的进行详细介绍外，2014年7月17日委托方的工作人员莫勤芳对罗师庄便民中心综合楼除一楼、二楼留用部分外的房屋租赁使用权委托拍卖范围进行现场界定和陈庆武在场事实。同时证实是陈庆武拒不与委托方签订《房屋租赁合同》的事实；证据8：函三份，证明被告一再告知原告应依约与委托方签订《房屋租赁合同》，但原告仍拒绝签订租赁合同的事实。证据9：独资企业基本情况原件、《会议记录》复印件、到会签名册复印件各一份，证明原告在罗师庄村经营网吧，对村民代表会议通过对罗师庄便民中心综合楼部分房屋租赁使用权委托拍卖，原告在参加拍卖会前就知道的事实；证据10：湖州市吴兴区人民法院（2014）湖吴康商初字第427号民事判决书一份，证明一事不再理，现原告的诉讼请求与理由与上述案件都是相同的，根据相关法律规定，符合重复起诉的条件，依法应当裁定驳回起诉。本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告提供的证据作如下认证：对原告提供的证据1、证据2、证据3和证据4，本院审核后认为，该四份证据能够证明原告竞拍成功，并按约交付了拍卖价款的事实。对证据5、证据6和证据7，本院审核后认为，该三份证据仅能证明原告向被告主张要求交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，但不能证明被告应交付的拍卖标的应为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼全部面积。对被告罗师庄合作社提供的证据1、证据2和证据3，本院审核后认为，该三份证据可以证明被告在规划和委托拍卖前均确认涉案拍卖标的有部分面积系留作自用的事实。对证据4，本院审核后认为该份证据不能单独证明被告已按图示向原告说明拍卖标的物的情况。对证据5，本院审核后认为，被告无其他证据证明被告将钥匙交付原告，也未办理交接手续，故该份证据不能单独证明被告已将拍卖标的物交付原告的事实。对被告浙北拍卖行提供的证据1、证据2和证据3，本院审核后认为该三份证据符合有效证据的形式要件，对该三份证据的证明效力予以认定。对证据4、证据5、证据6、证据7、证据8及证据9，本院审核后认为，结合本院庭后调查核实，根据高度盖然性的证明标准，本院认定原告在竞拍前对拍卖标的中部分面积为罗师庄合作社留作自用的该节事实，是知情的。对证据10，本院审核后认为，原告两次诉请不完全相同，不符合一事不再理原则。经审理查明：2014年7月8日，罗师庄合作社与浙北拍卖行签订了《委托拍卖合同》一份，合同约定：拍卖标的为罗师庄村凤凰西区腊山路西侧综合楼8年租赁使用权，1-3层房屋建筑面积约1400平方米，每年租金起拍价40万元（有保留价）。2014年7月9日，浙北拍卖行发出拍卖公告，定于2014年7月18日上午10时在拍卖公司拍卖厅组织拍卖会对杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权公开拍卖，年租金起拍价40万元，有保留价。原告陈庆武得知拍卖公告后于2014年7月16日签署了《竞买登记（申请）表》、《竞买协议书》，确认了《买卖规则》及《房屋租赁合同》，并交纳了20万元的竞买保证金。原告于2014年7月18日参与被告组织的拍卖会以117.5611万元（成交价格94万元／年，八年租金总额785.37万元，佣金额23.5611万元）竞得拍卖标的，并签字确认了《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确认标的为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼8年租赁使用权（界定）以标的现状及拍卖资料为准，同时约定买受人按约付款的，委托人按照拍卖资料的方式交付成交标的。拍卖成交后，原告于2014年7月22日向拍卖人指定账户付清了拍卖价款计117.5611万元。嗣后，原告与湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社因拍卖标的的面积界定产生纠纷，原告于2014年9月5日向本院起诉，要求浙北拍卖行交付拍卖标的物，并赔偿相应损失。本院以交付拍卖标的物的义务主体应为罗师庄合作社为由，判决驳回陈庆武的全部诉请。现原告再次诉至本院，要求被告罗师庄合作社交付拍卖标的物，并由罗师庄合作社和浙北拍卖行赔偿相应损失。本院认为：本案原、被告双方主要的争议焦点为原告陈庆武在竞拍前对拍卖标的中部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实是否知情。原告方认为，原告拍卖成交的标的物为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼整幢楼的8年租赁使用权。而被告罗师庄合作社和浙北拍卖行均认为，被告在拍卖前已明确告知原告该拍卖标的物有部分面积用于杨家埠镇罗师庄村的日常办公之用，而非全部面积。本院认为，首先从被告罗师庄合作社提供给浙北拍卖行的委托拍卖资料来看，罗师庄合作社明确告知了浙北拍卖行委托拍卖标的物为罗师庄便民中心综合楼一至三层，该楼总面积约为1970平方米，每层面积相同，其中一楼约264平方米和二楼约224平方米为自用，其余面积约为1482平方米用于出租。由此可以认定，罗师庄合作社在规划时，以及在委托拍卖前均明确该楼仅部分面积用于出租，剩余部分系留作自用。浙北拍卖行在接受委托时对该节事实亦是清楚的。其次，浙北拍卖行在发放给竞买人的拍卖文件中明确说明拍卖标的“租用面积以现场界定为准”，其虽在文件中未进一步具体说明，但根据被告提供的证据，能够认定浙北拍卖行在竞拍前组织了竞买人到拍卖标的现场进一步说明、界定拍卖标的的具体情况。同时，根据被告方提供的证人证言及本院庭后与部分竞买人核实，参与竞买人通过被告方的说明，能够清楚了解涉案拍卖标的有部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实。再次，涉案拍卖标的名称为“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼”，被告罗师庄合作社不可能将整个便民中心综合楼用于对外出租，原告本人经商多年，且在本案拍卖标的物所在的罗师庄村经营网吧，原告在参与竞拍前完全有条件全面、详细地了解竞拍标的具体情况。另一方面，该租赁权的期限为8年，年租金起拍价为40万元，原告在竞拍标的额如此大的标的物时也应当全面、审慎地了解拍卖标的的细节。综上，根据高度盖然性的证明标准，本院认定原告在竞拍前对拍卖标的有部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实是知情的，故对原告要求被告罗师庄合作社交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼全部面积的主张不予支持。原告要求被告罗师庄合作社和浙北拍卖行返还逾期交付的租金，赔偿逾期交付的损失及诉讼费的主张，均基于被告罗师庄合作社应向原告交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼全部面积的基础，被告罗师庄合作社已就该杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼留作自用部分开始装修，且该部分系罗师庄村日常办公所用，客观上也无法向原告交付全部面积的拍卖标的，在本院向原告释明后原告表示不变更诉讼请求，故本院对原告要求赔偿损失的主张不予支持。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告陈庆武的诉讼请求。本案受理费3529元，减半收取1764.5元，由原告陈庆武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 徐 军二〇一五年五月四日书 记 员 褚建菲