（2014）锦民初字第524号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-12-21

案件名称

锦屏县国土资源局与贵州巨石房地产开发有限公司一审判决书

法院

锦屏县人民法院

所属地区

锦屏县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

锦屏县国土资源局,贵州巨石房地产开发有限公司

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

贵州省锦屏县人民法院民 事 判 决 书（2014）锦民初字第524号原告锦屏县国土资源局。法定代表人尹德成，局长。委托代理人刘开然（特别授权），男，侗族。委托代理人严碧，女，维实律师事务所律师。被告贵州巨石房地产开发有限公司。法定代表人杨林，男，该公司经理。委托代理人黄昭焕，男，侗族。委托代理人周之龙，男，侗族。原告锦屏县国土资源局诉被告贵州巨石房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月31日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘开然、严碧、被告委托代理人黄昭焕、周之龙到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，2011年2月，被告通过招投标程序，以224650元中标（不含2006年已出让的99.66平方米的土地使用权出让价款），取得位于锦屏县三江镇风雨桥社区一小后背宗地使用权，用于兴锦家园开发。该宗地总面积为1377.29平方米，已包含2006年出让的99.66平方米土地面积。2011年2月15日被告与原告签订了国有建设用地使用权出让合同。该合同第十三条约定：建筑容积率不高于5，建筑限高22米。第十六条约定：宗地建设项目在2013年4月15日前竣工。但合同签订后，被告竟违约开发。1、被告的兴锦家园超出建筑面积1659.05平方米，经评估，应缴纳超规划容积率地价款人民币621200.00元。2、被告的兴锦家园超出土地面积32.01平方米，经委托有资质的中价评估机构进行地价评估，应补缴超占土地面积地价款82200.00元。3、被告的兴锦家园直到2014年6月17日才向原告申请竣工验收，竣工时间超428天，依约被告应向原告缴纳违约金288451.00元。上述三项合计991851.00元。2014年8月12日原告向被告下达了“县国土资源局关于补缴土地价款及滞纳金的通知”，要求被告2014年8月31日前到锦屏县财政局缴清上述款项。2014年9月4日又再次向被告下达了“锦屏县国土资源局关于再次催缴土地价款及滞纳金的通知”，要求被告于2014年9月16日前到县财政局缴清地价款及违约金。但被告至今不肯缴纳。为此，请求：1、判令被告到锦屏县财政局缴纳超规划容积率地价款621200.00元、补缴超占地面积地价款82200.00元、缴纳违约金288451.00元，三项费用合计991851.00元；2、诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提交了下列证据：1、法定代表人相关证明，证明法定代表人姓名及身份；2、国有建设用地使用权出让合同，证明原、被告双方的权利义务关系及内容；3、锦住建函（2013）7号文件，证明被告超规划许可违规建设1659.05㎡，被告已经知道自己超规模建设，不用土地资源管理局告知；4、评估报告，证明被告应缴纳款数额及依据，超规划容积率1659.05平方米要补交地价款人民币621100元，超占土地面积32.01平方米，应补交地价款82200元、逾期竣工应补交违约金288450元，根据国务院等相关规定超规划面积建设的被罚款后仍应当补交相应的土地出让价款；5、被告的申请书，证明被告2014年6月17日才向国土资源局申请验收，被告延迟竣工；6、通知书及送达回证，证明2014年8月12和2014年9月2日原告向被告催缴该案所涉款项；7、检察院函，证明锦屏县人民检察院要求原告对被告所欠的土地款予以追缴；8、住建局处罚决定书及收据，证明被告超规划建设不是验收发现是调查发现；9、收据，证明被告对行政处罚认定的事实无异议；10、授权书，证明兴锦家园项目负责人姓名；11、领条，证明被告领到评估报告。12、竣工验收报告，证明被告边坡治理时间；13，决策事项，证明土地基本状况，被腾出的部分变为国有及那是用地使用权，协议出让不是招标出让，不是毛地出让。14、宗地图，证明被告占地建设情况。被告对原告提交的第1、2、4、8、9、10、11、12、13、14号证据无异议。被告对原告提交的下列证据有异议：3号锦住建函（2013）7号文件，被告认为锦屏县住房和城乡建设局已对被告超规划面积的行为作出了处罚，原告收到该文件后没有及时通知被告，被告不存在缴纳滞纳金和补交地价款的问题；5号被告的申请书，被告对该申请书的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议。被告认为其建设工程只需锦屏县住房和城乡建设局验收即可，不知道还需要原告单独验收，被告不存在违约；第6号通知书及送达回证，被告认为缴纳滞纳金的时间点应在2013年2月之前，并且原告计算缴纳费用的方法不对，被告应扣除三开一平后再补交费用；7、检察院函，被告认为该证据与本案无关。被告辩称，1、缴费款不存在滞纳金的问题，从2011年4月15日到2013年4月15日，原告一直未通知原告缴纳应缴纳款项，直到2014年8月12日，原告才向被告下发补缴土地价款及滞纳金的通知；2、关于补交地价款的问题，土地出让不能以毛地出让，国土部门应扣除三通一平的相关费用；3、锦屏县住房和城乡建设局已对被告作出了处罚。2013年的基本地基标准不能作为参考地价，被告依法应免交地价成本，然后再补交相应的地价出让金。被告不认可原告的诉求，请法院依法裁决。被告向本院提交了下列证据：1、国有土地使用证。证明被告取得合法土地使用权；2、行政处罚决定书及票据，证明锦屏县住房和城乡建设局对被告超规划行为已经进行了处罚，国土局在处罚的时候也要在这个时间处罚；3、边坡治理合同，证明被告根据评估报告是在三通一平的前提下进行出让，被告是按规划治理的；4、出让金缴款票据，被告合法取得土地；5、边坡治理费用情况，证明国土局现在要进行处罚的话要先扣除被告治理的费用再处罚。原告对被告提交的第1、2、4号证据无异议。原告对被告提交的下列证据有异议：3号边坡治理合同，原告认为出让给被告的土地是协议出让，治理费已包括在土地出让金内；5、边坡治理费用情况，原告认为出让土地的边坡治理费用应由被告承担，被告若主张，只能另行提起诉讼。经庭审质证，对原、被告双方提交的证据作如下认定：对原告的证据认定：1、法定代表人相关证明，证明原告法定代表人姓名及身份，予以认定；2、国有建设用地使用权出让合同，证明原、被告双方的权利义务关系及内容，予以认定；3、锦住建函（2013）7号文件，证明被告建设的“兴锦家园”已于2013年2月22日前峻工，经测定，被告超规划许可违规建设1659.05㎡，予以认定；4、评估报告，证明被告超规划容积率1659.05平方米，应补交地价款人民币621100元，超占土地面积32.01平方米，应补交地价款82200元，被告收到评估报告后没有提出异议，予以认定；5、被告的申请书，证明被告2014年6月17日向原告申请验收，但不能以此认定被告建设工程的验收时间及被告延迟峻工的事实，故不予认定；6、通知书及送达回证，证明2014年8月12和2014年9月2日原告向被告送达催缴该案所涉款项的通知书并由被告代理人签收，予以认定；7、检察院函，证明锦屏县人民检察院要求原告对被告所欠的土地出让价款予以追缴，同时亦证明被告建设的“兴锦家园”已于2013年2月22日前峻工，经测定，被告超规划许可违规建设1659.05㎡，应予认定；8、住建局处罚决定书及收据，证明被告建设的“兴锦家园”已于2013年2月4日前峻工，经测定，被告超规划许可违规建设1659.05㎡，被告超规划建设属实，同时证明被告并未延迟峻工；9、收据，证明被告对超规划面积建房受行政处罚认定的事实无异议，予以认定；10、授权书，证明兴锦家园项目负责人系黄昭焕、周之龙，该授权书符合证据的三性特征，予以认定；11、领条，证明被告领到评估报告后并未提出异议，予以认定；12、竣工验收报告，证明被告边坡治理时间，但与本案无关，不予认定；13，决策事项，证明原告单位对出让给原告的土地基本状况及价格所形成的内部意见，与被告没有关系，不予认定；14、宗地图，证明被告占地建设情况，符合证据的三性特征，予以认定。对被告的证据认定：1、国有土地使用证。证明被告依法取得原告出让土地的使用权，应予认定；2、行政处罚决定书及票据，证明锦屏县住房和城乡建设局对被告超规划建设行为已经进行了处罚，同时证明被告建设的“兴锦家园”已于2013年2月4日前峻工，并未延迟峻工，本院予以认定；3、边坡治理合同，该合同证明被告对依法取得的建设用地进行合理治理，但与本案无关，故不予认定；4、出让金缴款票据，被告合法取得土地，予以认定；5、边坡治理费用情况，该治理费用票据证明被告对依法取得的建设用地进行合理治理所产生的费用，与本无关，被告可另行主张，故不予认定。根据上述证据认定并结合双方当事人的陈述，本案的事实是：2011年2月，被告通过招投标程序，以224650.00元中标（不含2006年已出让的99.66平方米的土地使用权出让价款），取得位于锦屏县三江镇风雨桥社区一小后背宗地使用权，该宗地总面积为1377.29平方米（已包含2006年出让的99.66平方米土地面积）。2011年2月15日被告与原告签订了国有建设用地使用权出让合同，该合同第十三条约定：建筑容积率不高于5，建筑限高22米；第十六条约定：受让人同意合同项下宗地建设项目在2011年4月15日之前开工，在2013年4月15日前竣工；第三十三条约定：受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期峻工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额3‰的违约金。合同签订后，被告即委托黄昭焕、周之龙为项目负责人在取得的国有建设用地上开发建设锦屏县“兴锦家园”。2012年12月锦屏县住房和城乡建设局经调查发现，被告未按工程规划许可的要求建设，批准建设规模6886㎡，实际建设8545.05㎡，擅自突破规模建设1659.05㎡，并据此于2013年2月4日以锦住建处字（2013）第01号行政处罚决定书对被告罚款66362.00元。2013年2月22日锦屏县住房和城乡建设局向原告发出《关于要求督促贵州巨石房地产开发有限公司补交“兴锦家园”房开项目土地出让金的函》（锦住建函（2013）7号），建议原告督促被告补交超规划许可违规建设1659.05㎡的土地出让金。之后，原告委托贵州双鉴房地产评估顾问有限公司对被告涉及补交地价款建筑面积共计1659.05㎡进行评估。经评估认定：被告超出土地面积32.01平方米，对应土地面积为193.98平方米，按楼面地价424元／平方米计算，应补交地价款为8.22万元；超出建筑面积1465.05平方米，按楼面地价424元／平方米计算，应补交地价款62.12万元。2014年8月12日，原告向被告发出《县国土资源局关于补缴土地价款及滞纳金的通知》（锦国土资发（2014）43号），要求被告于2014年8月31日前到锦屏县财政局缴清超建筑面积1659.05㎡的超规划容积率地价款人民币621200.00元、超占地面积32.01平方米地价款82200.00元，并缴纳从2013年4月15日至2014年6月17日，共计超期峻工428天的违约金288451.00元，合计991851.00元。被告收到通知后未按期缴纳上述款项，原告又于2014年9月2日向被告发出《锦屏县国土资源局关于再次催缴土地价款及违约金的通知》，被告收到通知后仍未按期缴纳上述款项，原告遂诉至本院，请求判准前述诉请。上述事实，有双方当事人的陈述、所涉证据及庭审笔录佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损等违约责任。（一）关于被告超容积率建设及责任承担问题。原、被告在2011年2月15日签订的国有建设用地使用权出让合同中明确约定：建筑容积率不高于5，建筑限高22米。而经相关部门测定和评估，被告在取得的国有建设用地上开发建设的锦屏县“兴锦家园”批准建设规模6886㎡，实际建设8545.05㎡，超出建筑面积1465.05平方米，实际容积率为6.06，被告的行为已改变了受让土地的容积率，违反了合同约定，依法应当承担补交改变受让土地容积率土地差价的违约责任，故原告要求被告缴纳超规划容积率地价款621200.00元，予以支持。（二）关于被告超占地面积及补缴地价款82200.00元的问题。被告开发建设的锦屏县“兴锦家园”超占地面积32.01平方米，既不属原、被告所签订合同约定的内容，又违反了我国土地管理法规的规定，应由相关职能部门对被告的违法行为作出相应的处理。被告违反土地管理法的该项行为，不属我国民事法律调整的范畴，故在本案中，对被告超占地面积的行为，不予处理。（三）关于被告是否应当缴纳违约金的问题。原、被告在合同中约定，受让人（即被告）同意合同项下宗地建设项目在2011年4月15日之前开工，在2013年4月15日前竣工，每延期一日，应向出让人（即原告）支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额3‰的违约金。被告在取得的国有建设用地上开发建设的锦屏县“兴锦家园”，锦屏县住房和城乡建设局在2013年2月4日作出的锦住建处字（2013）第01号行政处罚决定书中已认定被告未按工程规划许可的要求建设，批准建设规模6886㎡，实际建设8545.05㎡，擅自突破规模建设1659.05㎡，在对被告罚款66362.00元后，建议原告督促被告补交超规划许可违规建设1659.05㎡的土地出让金。且在原告委托的评估机构提供的土地使用权价格评估备案申请书、备案表以及原告下发给被告的补交土地价款、滞纳金通知中，均认定被告超规划许可违规建设1659.05㎡，证明被告开发建设的锦屏县“兴锦家园”在2013年2月4日前已经峻工，被告不存在延迟峻工的情形，故对原告要求被告缴纳违约金288451.00元，不予支持。关于被告提出原告出让给被告的国有建设用地系毛地，被告在该建设用地上进行三通一平已支出的费用，应从应补交的地价款中予以扣除的辩称意见，因原告出让给被告的国有建设用地系以协议方式出让，协议出让时已对相关的事项进行了协商，被告要求扣除三通一平的费用，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州巨石房地产开发有限公司限于本判决生效后十日内支付原告锦屏县国土资源局超规划容积率地价款六十二万一千二百元；二、驳回原告锦屏县国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费一万三千七百一十九元，由锦屏县国土资源局负担五千一百三十一元，由被告贵州巨石房地产开发有限公司负担八千五百八十八元。义务人若不按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费一万三千七百一十九元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。审判长　　姜以煌审判员　　向克一审判员　　张玉锋二〇一五年五月四日书记员　　杨博云 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