（2015）海民初字第07275号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2017-07-21
案件名称
王双喜与张超合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王双喜,张超,北京诺安动物诊所有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十七条，第二百二十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第07275号原告王双喜，男，1962年3月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人赵佳，北京市尚荣信律师事务所律师。委托代理人牛燕军，北京市尚荣信律师事务所律师。被告张超，男，1984年8月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人杨振忠，北京市京师律师事务所律师。委托代理人单兰兰，北京鸿阔律师事务所律师。第三人北京诺安动物诊所有限公司，住所地北京市海淀区清河中街69号院69-6号。法定代表人张娜，经理。委托代理人杨晓平，河北崇州律师事务所律师。原告王双喜与被告张超、第三人北京诺安动物诊所有限公司（以下简称诺安公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告王双喜及其委托代理人赵佳、牛燕军，被告张超及其委托代理人杨振忠、单兰兰，第三人诺安公司的委托代理人杨晓平，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王双喜诉称，我与张超于2011年12月15日签订《土地租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区苏家坨镇台头村东路南数第一家、东至东邻、南至南马路、西至西马路的范围出租给张超，张超用于开发综合性农场。合同约定，张超有权进行自主开发、规划和管理，有自主经营权、开发权，无转租权。但是，承租期间，我发现张超违反合同约定，将承租范围内的土地擅自转租给诺安公司经营使用，从而获取利益。我认为，张超的行为违反了双方的合同约定。为保护我的合法权益，我诉至法院，要求解除我与张超之间的土地租赁合同，要求张超腾退北京市海淀区苏家坨镇台头村东路南数第一家、东至东邻、南至南马路、西至西马路的租赁土地中除北京简川夏家具经营部（以下简称简川夏经营部）、诺安公司使用的房屋及土地以外的房屋及土地，要求张超将其向诺安公司出租租赁标的所获15万元给付我方，要求张超将简川夏经营部因拆除我的两个大棚而向其支付的20万元补偿款支付给我，要求张超赔偿其擅自拆除我的4个太阳能装置给我造成的损失12000元，要求确认张超与诺安公司签订的租赁合同无效。本案的诉讼费由张超负担。被告张超辩称，第一，王双喜要求解除其我与签订的土地租赁合同缺乏事实及法律依据，我要求继续履行该租赁合同。我与王双喜的土地租赁合同虽约定我无转租权，但该合同未对我无转租权而进行转租的行为是否构成合同的解除条件进行约定，故我和王双喜签订的租赁合同不符合我国合同法第93条、第94条规定的情形，王双喜无权单方行使解除权，王双喜要求解除其与我的租赁合同缺乏事实及法律依据。第二，按照约定，我与王双喜签订的租赁合同所租土地为42亩，其中20亩由我转租给简川夏经营部。我与诺安公司所签租赁合同所涉房屋及土地的面积不到1亩。王双喜对我与简川夏经营部签订的租赁合同完全同意并在该合同上签字，我完全可以认为王双喜是同意我对土地进行转租的。另外，王双喜一直在其留用的土地和房屋中居住、养狗。在诺安公司入住之前，我一直将诺安公司所使用的房屋、土地分租给几个家庭使用，王双喜对此也一直知情，并未提出任何异议，还支持这种分租方式。把闲置土地和房屋分租出去还是王双喜给我出的主意，且我就我所租赁土地就是采取家庭农场这种分租经营的方式。王双喜就我对诺安公司的分租行为提出异议后，我找到诺安公司的负责人。经我做工作，诺安公司已经搬出，双方合同已经终止。我对诺安公司的分租行为并不影响我与王双喜之间的土地租赁合同之效力，我和王双喜之间的租赁合同应继续履行。第三，转租行为是指土地转租给别人，本人不在此经营。现我只是分租整个土地的1/40，我还在此经营，故我与诺安公司不是转租行为而是分租行为，并未构成对我与王双喜的租赁合同的根本违约，不必然导致我与王双喜签订的租赁合同解除，不存在合同解除的条件。我也不同意腾退王双喜要求我腾退的土地及房屋。第四，我承租诉争土地后，对所租土地进行了土壤改造、修建温室、铺路等大量投入，在未改变土地使用性质的前提下，将所租土地改造成家庭农场分租经营的模式，经济效益明显。为维护交易的延续性，按照合同法本意，我与王双喜之间的租赁合同具备继续履行的条件。第五，我在分租给诺安公司之前征求过王双喜的意见，王双喜同意并认可之后，我才进行分租。我与诺安公司的租赁合同是我们的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。王双喜要求确认我与诺安公司之间的租赁合同无效缺乏事实及法律依据。第六，王双喜一直在诉争土地处居住，其知道我分租给诺安公司后并未在第一时间通知我不能分租，而是在知道此事半年后、在我找其充电卡时才跟我说起此事。王双喜并非不同意我租给诺安公司，而是跟我要每年10万元，我不同意，双方协商不成，王双喜就采取了停水、停电、倒渣土、堵车、断电话、断网等手段胁迫我，给我造成巨大的经济损失。第七，我于2014年10月将2015年的租金全数打给王双喜，王双喜在明知我分租的情况下并未拒绝收取该笔租金，故可认为是王双喜对我的分租行为进行了默认。第八，王双喜向我索要我从诺安公司处收取的15万元租金，没有任何法律依据。王双喜一方面要求确认我与诺安公司之间签订的租赁合同无效，另一方面又向我索要我从诺安公司处收取的租金，其观点前后矛盾。我与诺安公司之间的租赁合同是合法有效的。第九，王双喜索要简川夏经营部补偿大棚的20万元缺乏事实及法律依据。第十，我与王双喜签订诉争土地租赁合同时，王双喜的4个太阳能装置已经安装了五、六年，其中一个太阳能装置在一次大风中直接从房顶刮到地上。为消除安全隐患，我与王双喜沟通后将上述4个太阳能装置拆除，现该4个太阳能装置由我保管，我可以恢复原状，故不同意赔偿王双喜。第十一，诺安公司搬走后，王双喜于2015年2月3日将其藏獒放入诺安公司所承租的院中，侵占了房屋土地，我希望法院还我一个公道。综上，我不同意王双喜的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第三人诺安公司辩称，第一，王双喜的第1、2、4、5项诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。第二，就张超与我方之间的租赁合同，我方认为是无效的，理由如下：其一，张超向我方转租房屋、土地是非法的；其二，张超对我方存在欺诈，因为张超是以北京大自然生态农业发展有限公司（以下简称大自然公司）的名义与我方签订租赁合同，该合同加盖有大自然公司的公章，张超也向我方提供了大自然公司的营业执照，但经我方核实，该公司根本不存在。第三，我方支付过张超15万元租金，但王双喜要求张超将此15万元支付给王双喜没有法律依据。因我方与张超之间的租赁合同无效，该15万元应返还给我方，我方使用过我方所承租的土地和房屋，但就该转租行为，是张超存在过错。第四，张超所述我方已从我方承租的土地房屋处搬走、双方的租赁合同已经终止与事实不符，该房屋及土地仍由我方控制，只是因为我方饲养的狗比较贵重，为防止损失，我方将狗移走了。现我方委托王双喜代我方看护土地和房屋，开春之后我方还会继续使用我方承租的土地和房屋。如果张超主张其与我方之间的租赁合同已经解除，其应明确是依据法定解除还是依据约定解除并提交相应的证据。第五，据我方所知，王双喜就我方与张超之间的租赁合同主张解除时并未超过6个月的期限，对此我方有王双喜向我方主张权利的书面材料为证。就我方在本案所涉纠纷中的损失问题，我方另案主张。经审理查明,2001年4月15日，王双喜、张槐荣作为承包人与北京市海淀区苏家坨镇台头村村民委员会签订《土地租耕承包合同书》，承包了位于北京市海淀区凤凰岭路南、台头村南、东临耿宇东承包地的土地一处。上述合同载明，土地面积为57.50亩，地上物为苹果树，承包年限为30年，即自2001年1月1日至2030年12月31日，承包期内在上级政策允许范围内承包户有权转租转包。2004年1月12日，张槐荣出具承诺书，该承诺书载明，其于2004年1月12日退出与王双喜共同与台头村签订的上述承包合同书，同时退出与王双喜签订的合作承包协议书并退出与王双喜、宋蕙龄三人共同签订的投资合作协议书，因其投入的全部股金已全部于2004年1月12日收回，今后凡涉及该台头村土地承包的一切事宜与本人无关，所有有关合同文件于2004年1月12日交王双喜本人。2011年12月15日，王双喜（甲方）与张超（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定，甲方将上述土地中约42亩及地上的建筑物、构筑物、附着物出租给乙方自由经营使用，土地坐落为北京市海淀区苏家坨镇台头村东路南数第一家、东至东邻、南至南马路、西至西马路处、北至北马路；乙方拥有自建房屋的使用权，现有房屋装修及改造必须告知甲方、征得甲方同意，否则一切后果自负；因甲方现有土地上种植有果树，随着乙方经济发展需要扩大土地面积时，需经甲方同意后，由甲方根据情况协助乙方调剂土地使用面积；甲方出租给乙方的土地主要用于开发综合性农场，乙方在承包期内有权对承包土地进行自主开发、规划和管理，有自主经营权、开发权，无转租权；租赁期限为10年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止；在每年合同日前提前3个月向甲方交纳下年度费用，起租每年17万元，此价格3年不变，第4年开始每年递增率为10%，除此之外，甲方不得要求乙方另行承担任何费用；乙方需按照村委会统一收费标准按时缴纳水电费，甲方需保证乙方合同期内水、电、通信网络等能正常延续使用。合同签订后，王双喜交付相应的土地房屋，由张超用于经营大自然农场。张超亦按照每年17万元的标准支付了前三年的租金并于2014年10月31日通过银行向王双喜的账户转入租金187000元。签订上述租赁合同时的地上物为北大门处房屋2间及棚子、一室一厅房屋8套及与该房屋相邻的西房、北房和小院一处、大棚2个、机井房2间、机井1个、打药机房1间、公共厕所2间、大池子1个，土地北面和东面都是铁艺围栏、西面和南面是砖墙。其中，与上述8套房屋相邻的西房、北房和小院由王双喜留为自用。2013年8月21日，张超（甲方）与简川夏经营部（乙方）、王双喜（丙方）签订《土地租赁合同》，合同约定，甲方将其承租的上述土地中居西的、南北长242米、东西长58米、面积为21.05亩的土地出租给乙方，地上包括大棚2个、井房2间、大池子1个；因甲方现有土地上种植有果树，建大棚需挪动和砍伐现有果树，产生费用由乙方承担，砍掉一棵是480元，等落叶后挪走是每棵180元；现有种植蔬菜水果给与一定的补偿，补偿2万，涉及会员地等11月30日后再修建路，尽量等甲方摘了果实后再动工；甲方出租给乙方的土地主要用于大棚建设和种植用规划用，乙方在承包期内有权对承包土地进行自主开发、规划和管理，有自主经营权、开发权；租赁期为8.50年，从2013年9月1日起至2022年1月30日止，8年零5个月的租金总额是2106506.24元；甲方协助按乙方要求移走门口树木，所有费用由乙方承担；租赁的土地承包经营权的租金为每亩每年9800元，总计每年206290元，乙方在每年的6月1日前向甲方交纳本年度费用，此价格3年不变，3年后每年递增率为10%,2021年9月1日至2022年1月30日的租金数额为102273.05元，除此之外，甲方不得要求乙方另行承担任何费用；乙方使用甲方大棚2个，每个大棚给甲方支付10万元，合计20万元，签订合同后3日内一次性支付给甲方作为补建费用；签订合同当天，乙方向甲方缴纳大棚补偿和一年租金的50%作为定金，即223145元。后张超收到简川夏经营部交来的农场租金、大棚、果蔬赔偿款共计459410元，其中包含两个大棚的补偿款20万元。2014年2月27日，张超（出租人）与诺安公司（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，将其从王双喜处承租的、与王双喜自留房院相邻的8套房屋和房西土地一块出租给诺安公司用于宠物狗的训练和居住。双方约定，租赁期自2014年4月1日至2022年1月31日，共计8年；张超应于2014年4月1日前将房屋按约定条件交付给诺安公司；租金每年15万元。后张超交付房屋土地并从诺安公司处收到租金15万元。上述合同落款出租人处加盖有“北京大自然生态农业发展有限公司专用章”字样的公章，但截至本案庭审结束时并无该公司的工商登记信息。张超称，大自然公司仍在办理工商登记过程中。2014年5月30日，王双喜向诺安公司出具告知书称，该公司从张超处承租的上述土地及房屋未经其授权，系非法出租，张超无转租权，诺安公司与张超之间的租赁合同是无效合同，应立即停止，限诺安公司于60天内搬出。经本院勘验现场，张超从王双喜处承租的土地分为东西两部分，西部即简川夏经营部承租的土地，大门围墙处标有“畜牧天堂蔬果圣地”，东部为张超经营的大自然农场（院内南侧含有王双喜留用的房屋院落及诺安公司承租使用的房屋院落）。关于东部土地，土地北侧建有围墙，标有“大自然农场”字样，建有北大门；北大门内正对一条由北向南的路，北侧为水泥地面，南侧为方砖地面；北大门内东侧有一排棚子，棚子处为方砖地面，棚子南侧向南依次是2间厕所、一个棚子；北大门内西侧有房屋8间及地下仓库1间，上述8间房屋搭有棚子，棚子南侧放置有儿童滑梯，往南依次是铁皮房1间、鸡舍1个、打药机房1间、猪舍4个、王双喜自留的西房北房及院落、诺安公司承租的8间房屋及土地；王双喜自留院落的北侧有东西方向的方砖路1条；土地上有大棚架子及树木。庭审中，张超称，其承租后进行如下投资和建设：新建5个蔬菜大棚，现因停水停电只剩架子；利用北大门处原有2间房屋的主体及原有地下仓库翻扩建成现有的北大门内西侧8间房屋及地下仓库1间，将房屋内部精装修，安装空调、宽带、电话，改水电、更换电表，安装1个锅炉、1个太阳能、1个卫星电视接收器，在地下仓库中安装传送装置；在上述房屋处搭建延棉板顶棚子1大间做餐厅，棚子南侧增加儿童游乐用的滑梯、蹦床、沙坑；拉土平整院内土地；将北大门一侧的铁栅栏改为砖墙、新换铁门；在北大门内东侧新建棚子5间作为餐厅；将8套南房更换门窗、改水电、内部精装修，安装空调、宽带和电话，为8套南房安装1个锅炉，未更换暖气，在上述8套南房南侧铺方砖，诺安公司承租后重新铺设；新建猪舍、鸡舍；改良租赁标的范围内的土壤用于种植树木和蔬菜；安装5个摄像头；在院内铺设上述南北向和东西向的路各一条，并在北大门内西侧的房屋大棚处和北大门内东侧的棚子处铺方砖；对租赁时原有2个大棚更换卷帘机、大棚支架、扩大并更换原有大门；购买1台发电机。王双喜称，不存在5个蔬菜大棚；张超利用北大门处原2间房屋及棚子的主体结构加顶、加窗改建为北大门内西侧现有房屋，地下仓库和传送装置原来就有，是其自己所建，电表是村里安的，不清楚装修和安装设施等其余情况；张超在北大门内西侧房屋南侧新建1间棚子，有塑料滑梯，在北大门内东侧新建棚子，将北大门处的铁栅栏改建为砖墙用于建房、新换铁门，未将其余铁栅栏建墙；张超就承租的南房8套更换了其中7套房屋的南侧门窗、安装1个锅炉，但未进行内部精装修，8套房内暖气是原有的，其不清楚张超是否改水电、是否安装空调、宽带和电话，诺安公司在该8套南房南面铺设水泥地砖；张超新建猪舍、鸡舍，安装了摄像头但数量不清楚；张超未拉土平整院内土地，未改良租赁标的范围内的土壤，南大门与北大门之间铺方砖路是其所为，不是张超所为；张超更换了原有2个大棚的卷帘机及原有大门，大棚支架是原有的，大棚大门未扩大。诺安公司称，其承租房屋土地后铺设草坪、室外地砖，安装铁丝围栏、围栏内犬用器械及院门，在西数第一间房屋铺墙砖，在东数第一间、第二间房屋铺壁纸，粉刷8间房屋的整体外墙并安装所有门窗护栏，更换西侧锅炉房的门，自制狗笼子，购置安装污水井的污水泵，给5间卫生间更换龙头、马桶等卫洁具，购买旋耕机、草坪机，建花池子，购买6台海尔牌壁挂式空调（是1匹和1.5匹的）、2台海尔牌热水器。另外，张超就王双喜同意其向诺安公司出租土地房屋举证不足，王双喜亦不予认可。王双喜称，就租赁土地上其原有的2个大棚，张超从简川夏经营部处收取了两个20万元，一个20万元是张超与简川夏经营部的租赁合同所载20万元补建费，另一个20万元是大棚改建费，其要求张超就上述2个大棚向其给付的补偿款20万元是指大棚改建费20万元，但王双喜就张超收取了大棚改建费20万元举证不足，张超亦予以否认。王双喜称其4个太阳能装置由张超置于露天处1年时间，无法恢复原状，其主张的损失12000元系其按照2011年、2012年购买时的价格计算，但就其主张的损失举证不足；张超不认可王双喜主张的太阳能装置损失，其称太阳能装置由其保管，外部管件置于室外，内部管件置于室内，其可以恢复原状。张超坚持认为王双喜要求解除与其签订的租赁合同无事实和法律依据，亦不同意解除，并认为其与诺安公司之间的租赁合同合法有效。张超曾基于继续履行其与王双喜之间的租赁合同，反诉要求王双喜恢复通水通电、排除妨害并赔偿其经济损失624600元，但因逾期未交纳反诉费而不再坚持反诉。张超主张诺安公司已经搬离该公司承租的房屋及土地、双方的租赁合同已经终止，但就此举证不足，诺安公司亦不予认可。上述事实，有三方当事人的陈述及土地承包合同、张超与王双喜签订的租赁合同、张超与王双喜、简川夏经营部三方签订的租赁合同、张超与诺安公司签订的租赁合同等证据、本院现场勘验照片及平面图及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应系无效。本案中，王双喜与张超于2011年12月15日签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方均具有约束力。该合同中明确约定，张超无权转租。在此情况下，张超将其承租的部分土地、房屋擅自出租给诺安公司即为转租，该行为违反了上述合同约定，故王双喜以张超擅自转租、构成违约为由，要求解除其与张超之间的上述土地租赁合同并要求确认张超与诺安公司之间的房屋租赁合同无效，均存在事实和法律依据，本院均依法予以支持。庭审中，张超称其向诺安公司出租房屋土地的行为属于分租而非转租，该主张于法无据，本院不予支持。张超就王双喜同意其向诺安公司出租土地房屋举证不足，王双喜亦不予认可，而王双喜的账户内由张超转入187000元之事实以及王双喜在张超与简川夏经营部的租赁合同上签字之事实并不能表明王双喜同意张超向诺安公司转租房屋土地，故本院对于张超的上述主张，不予采信。张超以其向诺安公司出租的房屋土地仅占其所租土地的四十分之一为由，认为其向诺安公司出租房屋土地的行为不构成根本违约、王双喜无权解除合同，该主张于法无据，本院不予支持。张超主张诺安公司已经搬离该公司承租的房屋及土地、双方的租赁合同已经终止，但就此举证不足，诺安公司亦不予认可，故本院对于张超的上述主张不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，王双喜要求张超腾退相应的房屋及土地存在事实和法律依据，本院依法予以支持。因张超坚持认为王双喜要求解除与其签订的租赁合同无事实和法律依据，亦不同意解除，且未就合同解除之后果提出反诉，故本院对此不予处理，张超可另行解决。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就张超与诺安公司之间的租赁合同之无效，缔约双方均负有过错，张超负有主要过错，诺安公司负有次要过错，但因张超坚持认为其与诺安公司之间的租赁合同合法有效，而诺安公司辩称其另案主张权利，故本院对于该合同无效导致的法律后果不予处理，张超与诺安公司可另行解决。因张超从诺安公司处收取的租金15万元在双方租赁合同无效的情况下涉及返还事宜及诺安公司的权利，故王双喜要求张超直接将上述钱款给付于其，该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。王双喜称其要求张超就2个大棚向其给付的补偿款20万元是指张超从简川夏经营部处收取的大棚改建费20万元，但王双喜就张超收取了该笔款项举证不足，张超亦予以否认，故本院对于王双喜的该项诉讼请求，不予支持。关于王双喜主张的太阳能装置损失，王双喜就此举证不足，张超亦不予认可，故本院对于王双喜主张的4个太阳能装置的损失12000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十七条、第二百二十四条第二款，判决如下：一、王双喜与张超于二〇一一年十二月十五日签订的《土地租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、张超与北京诺安动物诊所有限公司于二〇一四年二月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同》无效。三、张超于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区苏家坨镇台头村东路南数第一家、东至东邻、南至南马路、西至西马路、北至北马路处由其经营的大自然农场内的其所使用的房屋及土地腾空，交予王双喜。四、驳回王双喜的其他诉讼请求。案件受理费三千三百六十五元，由王双喜负担三千三百三十元（已交纳）；由张超负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 禹霖华二〇一五年五月四日书 记 员 陈迎宾书 记 员 周乐怡