（2015）济民四终字第183号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-18
案件名称
曲欣然等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲欣然,山东嘉恒房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第183号上诉人（原审原告）曲欣然，男，生于1955年6月28日，汉族，系济南益东纸制品有限公司行政处处长，住济南市。上诉人（原审被告）山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人柳玉荣，董事长。委托代理人王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，山东嘉恒房地产开发有限公司职工，住济南市。委托代理人庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，住址同上。上诉人曲欣然因与上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第3195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2003年3月13日，曲欣然（买受人）与嘉恒公司（出卖人）签订商品房买卖合同。双方约定，曲欣然购买嘉恒公司开发的位于华龙路西首嘉恒商务大厦第二层2079、2080、2081号房。建筑面积共25.18平方米，房屋总价款212570元。第六条，自签订合同之日付清全部房款212570元。第八条，交付期限：出卖人应当在2003年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。附件三：装饰、设备标准1、外墙采用理石贴面、采光顶采用钢网架玻璃顶；2、内墙高档乳胶漆、卫生间采用暗花瓷砖到顶；3、顶棚卫生间为RVC吊顶，一二层为轻钢龙骨矿棉板、三层为轻钢龙骨石膏板；4、地面卫生间采用防滑地砖、裙楼铺砌抛光花岗岩石板及抛光面砖；5、门无框隐形玻璃门；6、窗无框隐形玻璃窗；7、卫生间配置洗手盆、坐便器、排气扇；8、消防自动喷淋系统、烟感报警系统；9、电梯自动扶手梯四部；10、灯吸顶格栅灯；11、中央空调麦克维尔；12、采暖集中供暖。曲欣然购买的商品房为商铺，位于嘉恒商务大厦二层裙楼内。签订商品房买卖合同当日，曲欣然（甲方）与嘉恒公司（乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方出租的房屋位于济南市华龙路1号嘉恒商务大厦第二层，第2079、2080、2081号铺位，建筑面积25.18平方米，总价款212570元。租赁期限共计十年，甲方从2003年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年3月1日止。每年租金为房屋总成交额的8%（含租金收入国家规定的税收）。租金给付方式为：从2003年3月1日至2006年3月1日的前三年的租金，由乙方在甲方购买该房屋并且付清全部购房款之日（按揭付款的在付清50%购房款之日），在扣除甲方应交纳税额后一次性支付；自第四年起即从2006年3月1日至2013年3月1日的后七年的租金，由新公司按照每月一付的方式支付甲方，每月20号至25号给付当月租金，在扣除甲方应纳税额后存入甲方指定账户。乙方按期支付甲方的房屋租赁费。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应支付甲方违约金，每延期一日，按照所欠租金的万分之三承担逾期滞纳金。租赁合同签订后，嘉恒公司向曲欣然支付部分租金。嘉恒公司每月支付曲欣然租金1169元（税后）。自2012年4月1日至2012年11月30日的租金9352元（税后）至今未支付。曲欣然要求按照合同约定的日万分之三计算违约金。庭审中，曲欣然主张嘉恒公司交还房屋所达到的现状应符合000358号商品房买卖合同第十三条、第十四条、合同附件三的规定，即自动扶手电梯四部、消防达到自动喷淋系统、烟感报警系统、中央空调为麦克维尔。另查明，嘉恒商务大厦的一、二、三层原设计为商场，中间设计自动扶手电梯四部及步行楼梯。后嘉恒公司将四部自动扶手电梯改为四部升降电梯，未在中央建设步行楼梯。为此，曲欣然向原审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十三条承诺，将曲欣然所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期符合双方约定（附件三）的标准；并向曲欣然赔偿双倍设备差价16000元；2、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十四条承诺，将该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套限期达到使用条件；并按合同向原告支付违约金89000元；3、判令嘉恒公司限期恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯。原审作出（2009）历城民商初字第2669号民事判决书，判决嘉恒公司赔偿曲欣然电梯设备差价款16000元，驳回曲欣然其他诉讼请求。曲欣然不服，提起上诉。原审法院认为：曲欣然与嘉恒公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。嘉恒公司承租了曲欣然的房屋，应按约向曲欣然支付租金，逾期不付，构成违约，应承担违约责任。曲欣然要求嘉恒公司支付自2012年4月1日至2012年11月30日的租金9352元及滞纳金，事实清楚，证据充分，应予支持。因嘉恒公司未按期支付租金，且双方约定的租赁期限已于2013年3月1日届满，现双方签订的租赁合同已终止，曲欣然要求终止租赁合同，已经不具备事实基础，故对该项诉讼请求，原审不予支持。租赁期满后，根据法律规定，嘉恒公司应当返还租赁物，故曲欣然要求嘉恒公司返还出租的房屋，原审予以支持。关于曲欣然要求嘉恒公司交还房屋需要达到000358号商品房买卖合同第十三条、第十四条、合同附件三的规定，即自动扶手电梯四部、消防达到自动喷淋系统、烟感报警系统、中央空调为麦克维尔，原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁房屋系位于济南市华龙路1号嘉恒商务大厦第二层第2079、2080、2081号铺位，没有关于自动扶手电梯、消防、烟感报警系统及中央空调等设施的约定，曲欣然要求收回租赁房屋所要达到房屋买卖合同中约定的交房条件，与本案不属于同一法律关系，故对该项诉讼请求，原审不予处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、限嘉恒公司于判决生效之日起十日内支付曲欣然租金9352元。二、限嘉恒公司于判决生效之日起十日内支付曲欣然违约金（以1169元为基数，分别自2012年4月26日、2012年5月26日、2012年6月26日、2012年7月26日、2012年8月26日、2012年9月26日、2012年10月26日、2012年11月26日起，按日万分之三计算至判决规定的履行期限届满之日或被告在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日）。三、限嘉恒公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市历城区华龙路嘉恒商务大厦裙楼二层2079、2080、2081号商铺返还给曲欣然。四、驳回曲欣然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由嘉恒公司负担。上诉人曲欣然不服原审判决上诉称：一、一审法院审理过程违法，在嘉恒公司拒不出庭的情况下，既不当庭判决，审限延长超过十八个月也未报请上级人民法院批准，故判决结果对上诉人曲欣然明显不公正，其合法权益受到严重侵害。二、本案一审法院从上诉人曲欣然所提供的证据中选取对嘉恒公司有利的词句，故意将嘉恒公司拆除步行楼梯事实说成“未在中央建设步行楼梯”，从而做出驳回上诉人曲欣然第三项诉讼请求的判决。三、对于嘉恒公司认定的购房合同和租赁合同是关联合同的事实，一审法院却认定与本案不属于同一法律关系，把让嘉恒公司交还房屋时将装饰及设备恢复原样，说成“租赁合同中没有约定”，以达到避免嘉恒公司承担违约责任的目的。综上，请求二审法院依法查明事实，判令嘉恒公司履行000358号《嘉恒商务大厦裙楼房屋租赁合同书》，交还所租房屋时，房屋现状应达到000358号《商品房买卖同》交房条件。否则，嘉恒公司应自2012年12月1日起按日向上诉人曲欣然支付230元损失。上诉人嘉恒公司不服原审判决上诉称：上诉人与曲欣然于2003年3月15日签订嘉恒商务大厦裙楼租赁合同书，上诉人承租曲欣然嘉恒商务大厦裙楼二层2079、2080、2081号商铺，合同签订之日起至合同到期时止曲欣然未按照合同约定将上述商铺交付给上诉人使用，另济南市中级人民法院做出的（2013）济民一终字第826号民事判决书也证实了上述事实，因此上诉人不存在实际使用曲欣然商铺的情况。另外，上诉人自与曲欣然签订租赁合同书后未使用曲欣然的三个铺位，该铺位一直处于闲置状态至今，2013年6月30日上诉人将“关于租赁合同已终止且房产闲置的告知函”递交给曲欣然，后者于同日签收，这足以说明曲欣然知晓上诉人从未占有和使用其房产，而据济南中级人民法院法官现场勘查笔录也证实了上述事实。综上，上诉人虽与曲欣然签订了租赁合同书，但曲欣然一直未与上诉人进行房产交接，且该房产一直处于闲置状态，上诉人从未占有和使用。因此上诉人认为不存在一审法院判决的返还曲欣然房屋的情况，请求二审法院判令撤销一审法院作出的（2012）历城民商初字第3195号民事判决书第三项判决。经本院审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人曲欣然至今尚未取得涉案房屋所有权登记证。本院曾于2014年10月30日针对曲欣然提起的与嘉恒公司房屋买卖合同纠纷案作出（2013）济民一终字第826号终审判决，该判决对曲欣然要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯的请求以“嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴，与房屋买卖买卖合同纠纷非同一法律关系”不予处理。本院认为，上诉人曲欣然上诉主张的“嘉恒公司履行000358号《嘉恒商务大厦裙楼房屋租赁合同书》，交还所租房屋时，房屋现状应达到000358号《商品房买卖同》交房条件”的上诉请求，实际是要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯之内容，该请求内容已在其提起的房屋买卖纠纷案中提出，并生效判决认为“嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴”，而本案为房屋租赁合同纠纷，因此该请求也不属于本案审理范畴，故本院不予审理。上诉人嘉恒公司与上诉人曲欣然签订房屋租赁合同后，支付了相应的租金，现主张“自与曲欣然签订租赁合同书后未使用曲欣然的三个铺位，该铺位一直处于闲置状态至今”与事实不符，本院不予采信。上诉人嘉恒公司在原审期间经传票传唤，无正当理由拒不到庭，其既不在举证期限内举提供证据，也不进行反驳答辩，放弃对上诉人曲欣然诉讼主张的辩驳，其在二审期间提供的证据不是新证据，本院不予采纳；其要求撤销原审判决第三项之请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人曲欣然负担100元，上诉人嘉恒公司负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 松审 判 员 王云春代理审判员 宋文华二〇一五年五月四日书 记 员 吕淑慧 更多数据：搜索“”来源：