（2015）惠阳法民一初字第248号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2017-01-25
案件名称
许悦与惠州中财置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许悦,惠州中财置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第248号原告：许悦，女，汉族，1979年9月20日出生。委托代理人：赵玮，广东法村律师事务所律师。委托代理人：赵之舜，广东法村律师事务所律师助理。被告：惠州中财置业有限公司。法定代表人：王川生。委托代理人：王兆强，该公司员工。委托代理人：梁勇飘，该公司员工。原告许悦诉被告惠州中财置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法由审判员李小芬适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵玮、赵之舜以及被告的委托代理人王兆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告许悦于2007年7月22日与被告惠州中财置业有限公司签署了《商铺委托经营协议》（以下简称《委托经营协议》），委托被告经营原告已购买的4间商铺，约定了委托经营期限及相应租金等。因被告未履行《委托经营协议》约定的义务，拖欠原告租金并在合同届满后继续占用原告商铺造成原告经济损失，被告也未履行双方签订的《商铺回购协议书》约定的义务，拖欠原告上述商铺回购款共计872985元。被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受巨大的经济损失。现原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告履行《商铺委托经营协议》约定的义务，支付4间商铺拖欠的租金75587.5元，以及补偿自2012年10月7日合同到期后被告继续实际占用、管理、使用原告商铺产生的经济损失117330.5元，四套房产两项费用计192918元，并支付暂计至2015年2月8日的迟延支付利息28211.98元；2、判令被告履行《都市广场商铺回购协议书》约定的义务，支付上述4间商铺的回购款共计872985元，以及暂计至2015年2月8日的回购款滞纳金48299.43元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为其诉请提交的证据有:1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告营业执照复印件，证明被告主体资格；3、《商铺认购书》，证明原告2007年7月22日向被告认购涉案商铺四间并就价格、付款方式等内容进行约定的事实；4、《广东省商品房买卖合同》及购房发票，证明原告与被告就涉案商铺签订了商品房买卖合同并交纳了房款的事实；5、《房产证》，证明原告已经取得涉案商铺房产证的事实；6、《商铺委托经营协议》，证明原被告双方就涉案商铺委托经营期限、租金数额、支付方式、回购条件、回购价格等内容进行约定的事实；7、《收款收据》，证明被告向原告支付了委托经营期间头两年租金；8、《都市广场商铺回购协议书》、《授权委托书》，证明原被告就涉案商铺的回购价格、期限、方式等内容进行约定、原告依约配合被告办理涉案商铺转让公证手续的事实；9、《回执》，证明被告已经受理原告回购商铺的申请并承诺于2013年3月1日前办理完回购手续的事实；10、《公证书》，证明原告曾于2015年2月3日委托律师发律师函给被告向其主张回购款、拖欠租金和利息的事实；11、原告商铺经济损失统计表，证明被告违约造成原告的直接经济损失；12、原告商铺回购款本金统计表、商铺回购款迟延支付滞纳金统计表，证明原告直接经济损失计算；13、应付租金本金及迟延支付利息统计表，证明原告直接经济损失；14、租金延期支付利息试算表，证明原告的租金延期支付产生的利息；15、原告租金账户银行流水，证明被告租金支付情况。被告答辩称，一、原告诉请被告支付拖欠的租金及经济补偿无法律依据，且原告诉求的租金已超过诉讼时效。二、原告诉请的回购款及滞纳金无事实及法律依据。根据双方签订的《商铺回购协议书》第二条第3项约定，因原告未向被告提交收款凭证，被告有权拒绝付款。根据《商铺回购协议书》第三条约定，因原告没有按协议进行公证委托，也没有将商铺的房产证等相关手续提交被告，由此导致被告不能履行协议约定的义务，所以被告不支付原告回购款是有事实和法律依据的。退一步讲，即使被告要给付原告回购款及滞纳金，也不是原告所说的数额。根据回购协议书约定，回购款需扣除13%的代收代付的预留税费后，在2013年2月20日前支付回购款的80%金额给原告，剩余款项在商铺过户到被告名下或被告指定第三人名下后一次性付清。第一期回购款总额为677198元，被告于2014年2月19日已支付1B439号商铺回购款100000元，所以第一期回购款未支付款项仅为577198元，如果要计算滞纳金，应当以该数额为准。由于上述四个商铺未进行过户，依然在原告名下，所以第二期回购款的付款条件未成就，原告无权要求被告支付滞纳金。三、关于本案诉讼费用，按法律规定应当由原告承担。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据有：《申请房屋登记需提交材料中关于身份证明、委托书的说明》。经审理查明：2007年7月22日原、被告双方签订《商铺委托经营协议》4份，约定甲方（原告）将已购买的涉案四间商铺委托乙方（被告）经营管理，经营期限自2007年10月8日起至2012年10月7日止，共5年。2012年12月24日，原、被告双方签订《商铺回购协议书》4份，约定：（1）甲方（被告）以190480元回购乙方（原告）**1号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费24762元，多退少补)；付款方式为：甲方应于2013年2月20日前将上述商铺回购款总价并扣除预收税费后的百分之捌拾即132574元以转账或支票的方式支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前，乙方将上述商铺过户至甲方或者甲方指定第三人名下后，甲方将余下的该商铺回购款人民币33144元一次性支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。（2）甲方（被告）以259882元回购乙方（原告）**7号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费33785元，多退少补)；付款方式为：甲方应于2013年2月20日前将上述商铺回购款总价并扣除预收税费后的百分之捌拾即180878元以转账或支票的方式支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前，乙方将上述商铺过户至甲方或者甲方指定第三人名下后，甲方将余下的该商铺回购款人民币45219元一次性支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。（3）甲方（被告）以259882元回购乙方（原告）**8号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费33785元，多退少补)；付款方式为：甲方应于2013年2月20日前将上述商铺回购款总价并扣除预收税费后的百分之捌拾即180878元以转账或支票的方式支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前，乙方将上述商铺过户至甲方或者甲方指定第三人名下后，甲方将余下的该商铺回购款人民币45219元一次性支付给乙方的都市广场租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。（4）甲方（被告）以262741元回购乙方（原告）**9号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费34156元，多退少补)；付款方式为：甲方应于2013年2月20日前将上述商铺回购款总价并扣除预收税费后的百分之捌拾即182868元以转账或支票的方式支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前，乙方将上述商铺过户至甲方或者甲方指定第三人名下后，甲方将余下的该商铺回购款人民币45717元一次性支付给乙方的商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。随后，原告出具委托书并办理公证委托被告为其代理人，全权代为办理上述4间商铺的房地产转让手续等一切合法有关事宜。2014年2月19日，被告向原告支付**9号商铺部分回购款100000元。2015年2月5日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金及回购款、补偿原告经济损失及利息。本院认为，原告与被告签订的《商铺委托经营协议》、《商铺回购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。对原告的诉讼请求能否支持作如下分析：一、原告要求被告支付拖欠的租金75587.5元，以及补偿自2012年10月7日合同到期后被告继续实际占用、管理、使用原告商铺产生的经济损失117330.5元，四套房产两项费用计192918元，并支付暂计至2015年2月8日的迟延支付利息28211.98元。经查，庭审调查时，被告辩称原告诉请的租金已超过诉讼时效，原告当庭予以认可，故原告要求被告支付租金本院不予支持；至于原告要求被告补偿的经济损失117330.5元，被告以租金诉求超过诉讼时效、双方在2012年12月24日签订《商铺回购协议书》已将涉案商铺交还给原告作为抗辩理由，原告对被告提出租金请求已超过诉讼时效的抗辩意见予以认可；至于原告单方计算的经济损失，被告不予认可，原告又无提交相关证据予以佐证，故原告要求被告赔偿经济损失117330.5元及相关利息，本院不予支持。二、原告诉请被告继续履行《商铺回购协议书》约定的义务，支付4间商铺的回购款。被告未按《商铺回购协议书》第二条第一款约定向原告支付4间商铺第一期回购款，存在违约行为，故原告诉请被支付上述4间商铺的回购款及滞纳金(实为违约金)有理，应予支持。原告在收到被告支付的涉案回购协议书第二条第一款约定的款项后，应按涉案回购协议书第四条约定向被告提交商铺的权属证明书原件等相关资料。按照双方签订的回购协议书约定：如甲方（被告）拖延本条付款时间，按此款项每日万分之一的滞纳金交付给乙方（原告）直至此款全额划入乙方（原告）帐户止。被告称于2014年2月19日支付**9号商铺部分回购款100000元，原告对此予以认可。综上，涉案的4间商铺的回购款扣除预收税费后共计846497元，被告已支付部分回购款100000元，即被告仍有746497元尚未支付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内支付4间商铺回购款746497元及违约金（违约金以577198元为基数，按每日万分之一从2013年2月21日起计至付清款之日止；违约金以169299元为基数，按每日万分之一从2013年12月31日起计至付清款之日止）给原告许悦。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15082元，由原告承担3817元，被告承担11265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 李小芬二〇一五年五月四日书记员 臧新悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：