（2015）鄂仙桃民二初字第00414号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-05-28
案件名称
赵祥（反诉被告）与张志雄（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
仙桃市人民法院
所属地区
仙桃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵祥,张志雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂仙桃民二初字第00414号原告（反诉被告）赵祥，男，1979年10月28日出生，汉族，仙桃市人。委托代理人张书杰，湖北龙田律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）张志雄，男，1970年11月3日出生，汉族，仙桃市人。委托代理人王永红，仙桃市法律援助中心律师。代理权限为特别授权。原告赵祥（反诉被告）与被告张志雄（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。张志雄在答辩期内，向本院提起反诉。本案依法由审判员邵广智适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵祥及其委托代理人张书杰，张志雄及其委托代理人王永红到庭参加了诉讼。本案双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准延长审限三个月，本案现已审理终结。赵祥诉称并辩称：2012年12月22日，赵祥与张志雄签订《房屋租赁合同》，合同约定，张志雄将其所有的位于仙桃市干河办事处沔阳大道24号的房屋一栋出租给赵祥，用于经营餐饮，租赁期为2013年2月1日起至2017年1月31日止，租金为每年160000元，每年12月31日支付租金，一年一付。如承租人拖欠租金累计达一个星期的，出租人可以终止合同。合同签订后，赵祥按约支付租金，投入装修费几十万元，开始经营餐饮店。一年期满后，赵祥主动要求向张志雄交付2015年租金，但张志雄不接受租金并拒绝与赵祥见面，致赵祥迟迟不能交付租金。2015年1月9日，赵祥收到张志雄委托的律师发来的函件，要求终止合同。赵祥收函后，再次要求张志雄提供账户，以便支付租金，张志雄置之不理。张志雄单方面要求终止合同，给赵祥带来了巨大的经济损失，为此，要求法院确认张志雄单方面解除房屋租赁合同的行为无效；请求继续履行房屋租赁合同；本案诉讼费用由张志雄负担。关于张志雄的反诉，赵祥认为：1、赵祥无违约行为，不存在合同约定拖欠租金达一个星期的情形，张志雄单方面要求解除合同的行为无效，2、本案在诉讼过程中，张志雄于2015年2月5日注销其租赁房屋用电账户，致赵祥无法继续经营，2015年2月9日，张志雄在租赁门面前张贴出租招租信息，其行为已侵犯了赵祥合法租赁经营权，请求驳回张志雄的反诉请求。赵祥为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，房屋租赁合同一份。证明赵祥与张志雄签订了房屋租赁合同。证据二，律师函一份，证明2015年1月9日张志雄致函要求中止租赁合同。证据三，通话记录及电话缴费单一份。证明1869633****手机号系被告所有，张志雄不接电话。证据四，电话短信记录一份，证明赵祥要求张志雄提供账户用以支付租金。证据五，银行转账记录二份，证明赵祥以往支付租金的习惯为银行转账方式。证据六，2015年2月5日通话记录一份，证明2015年2月5日，张志雄在租赁纠纷未经法院裁决前，擅自将出租门栋的用电账户予以注销。证据七，照片两张，证明2015年2月9日，张志雄在出租给赵祥的商铺大门张贴出租信息，自行招商出租的事实。证人谭勇、万传炎出庭作证，证明赵祥曾经找张志雄交付租金，但没有找到张志雄。张志雄辩称并反诉称：赵祥诉称签订租赁合同的时间及内容属实，但合同签订后，截止2015年1月9日，赵祥仍未交纳2015年的租金160000元，且已逾期交租金超过一个星期，张志雄委托湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所向赵祥送达了关于解除房屋租赁合同的律师函。张志雄不存在拒收张志雄交付租金的事实。因此，张志雄按约定行使解除房屋租赁合同的行为是有效的，请求驳回赵祥的诉讼请求，合同解除后，赵祥仍占有使用张志雄的房屋，张志雄现提起反诉，请求确认解除张志雄与赵祥2012年12月22日签订的房屋租赁合同行为有效；赵祥立即将租赁房屋退还给张志雄，赔偿因赵祥违约造成的经济损失（从2015年1月1日起至赵祥退还房屋之日止，按年租金160000元计算）。张志雄为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一，关于解除房屋租赁合同的律师函一份，证明2015年1月9日，张志雄委托湖北瑞通天元律师事务所向赵祥送达了关于解除房屋租赁合同的律师函。证据二，房屋所有权证复印件一份，证明张志雄出租给赵祥的房屋有合法产权。证人程曼利出庭作证，证明赵祥交付租金的方式为银行转账。证人刘琴出庭作证，证明2014年10月31日，刘琴作为公司会计结算公司原告就餐费时，向赵祥催讨过租金。经庭审质证，张志雄对赵祥提交证据一、二、五、六、七无异议，赵祥对张志雄提交的证据二无异议，赵祥、张志雄对证人程曼利出庭作证证言无异议。对上述证据，本院依法予以采信。张志雄对赵祥提交的证据三有异议，认为该证据不能证明赵祥找张志雄交租金。对证据四有异议，认为短信发出时间是在张志雄发出律师通知函之后。对证人谭勇、万传炎的证言有异议，认为证言缺乏真实性。赵祥对张志雄提交的证据一的合法性和证明内容有异议，认为律师函缺乏张志雄对律师事务所委托书的形式要件，律师函的内容是中止合同，而不是解除合同。对证人刘琴的证言有异议，认为该证言不能证明催讨租金。对上述有争议的证据，本院认为，赵祥所举证据三、四缺乏相应证据佐证，且短信是在收到张志雄送达律师函之后发出，对其证明目的本院依法不予采信。张志雄提交的证据一是按合同约定而送达的律师函，赵祥也签收了，对该证据，本院依法予以采信。证人谭勇、万传炎出庭作证的证言，缺乏相应证据佐证，本院依法不予采信。证人刘琴的证言，无其他证据佐证，本院依法不予采信。经审理查明，2012年12月22日，赵祥与张志雄签订房屋租赁合同，合同约定，张志雄将自己所有的位于仙桃市沔阳大道24号的房屋一栋出租给赵祥，租赁期限自2013年2月1日起至2017年1月31日止，年租金为160000元，一年一付，给付租金时间为每年12月31日。同时约定，承租人拖欠租金累计达一个星期的，出租人可以中止合同，收回房屋。2015年1月9日，张志雄以赵祥拖欠租金超过一星期为由，委托湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所向赵祥送达了关于解除房屋租赁合同的律师函，要求中止合同，收回房屋。另查明：2013年2月1日至2014年1月31日和2014年2月1日至2015年1月31日两年租金，赵祥均是用自己手机，采用银行转账方式支付。还查明：2015年2月5日，张志雄报停了赵祥租赁房屋的用电账户，2015年2月9日，张志雄在赵祥租赁房屋门面前张贴房屋招租广告。本院认为：赵祥与张志雄签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定行使义务。根据合同约定，承租人拖欠租金达一个星期，出租人可以中止合同，收回房屋。赵祥作为承租人，应在2014年12月31日给付2015年度的租金，因其未按约定期间给付租金，张志雄委托律师向赵祥送达关于解除房屋租赁合同的律师函。因双方约定解除合同的条件已成就，张志雄有权解除合同，因此，张志雄解除合同的行为符合合同约定，合法有效。合同解除后，赵祥应将房屋返还张志雄。赵祥诉称，在2014年12月31日前后，赵祥要求交付租金，因张志雄避而不见，导致租金无法交付，但未能提供充足证据证明，且赵祥在交付2013年、2014年两年房屋租金，均是用其手机采取银行转账方式支付，按以往的交易习惯，赵祥仍可通过银行转账方式交付2015年租金给张志雄，故其诉称理由不能成立，因此，张志雄反诉要求被告返还房屋的理由成立，本院依法予以支持。张志雄反诉要求赵祥赔偿经济损失，因张志雄于2015年2月5日报停了该租赁房屋的用电账户，2月9日，张贴了房屋招租广告，致使赵祥对其租赁房屋不能使用，故张志雄要求赵祥赔偿损失的理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告赵祥（反诉被告）的诉讼请求；二、原告赵祥（反诉被告）于本判决生效之日起十日内腾房，将位于仙桃市干河办事处沔阳大道24号的承租房返还给被告（反诉原告）张志雄；三、驳回被告张志雄（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费1000元，反诉费1000元，共计2000元，减半收取1000元，由原告赵祥（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：＊＊＊。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 邵广智二〇一五年五月四日书记员 李 晴 关注公众号“”